新築マンションへの買い替えの資金計画｜手付金・売却・引渡しの順で立てる

新築マンションのモデルルームで「ここに住みたい」と思っても、契約の日には、今のマンションが売れる前に手付金を払うことになります。

新築マンションへの住み替え(買い替え)の資金計画は、契約のとき、今のマンションを売るとき、引渡しのときの3回のお金の出入りに分けて考えると立てやすくなります。

手付金の用意の仕方から、売却で手元に残る現金の計算、引渡し時の費用、売る時期の合わせ方、借りられる額の確かめ方まで、順にまとめました。

新築マンションの手付金を用意する方法

新築マンションの手付金は、売買契約を結ぶ日に現金で払います。

買い替えでは今のマンションが売れる前にこの支払いが来るため、どこから用意するかを先に決めておくことが大切です。用意の仕方と、負担を軽くする方法は、次の4つです。

• 預貯金から出す
• 親から資金援助を受ける
• カードローンなどで借りる
• 売主に手付金の減額を相談する

預貯金から出すなら引渡し時の諸費用を残す

預貯金から手付金を出すときは、引渡しまでに現金で払う費用の分を先に取り分けておきましょう。

手付金の額は、業界の目安で物件価格の5〜10%ほどです。7,000万円の物件なら、350万〜700万円になります。

売主が不動産会社なら、手付金の上限は法律で代金の20%と決まっています。

手付金を払ったあとも、引渡しの日までに現金で払うお金が続きます。

• オプション工事の代金
• 修繕積立基金と管理準備金
• 登記やローンの費用、火災保険料
• 照明・エアコン・カーテンの購入費
• 引っ越し代

つまり、手付金に回せるのは、預貯金の残高からこれらの費用と半年分ほどの生活費を引いた額です。

Aさんの7,000万円の物件で手付金が10%なら、700万円です。これを預貯金から出すなら、残りのお金で引渡しまでの支払いを続けられるかを、先に計算しておくと安心です。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条

親からの資金援助は引渡しの時期に合わせて受ける

贈与税の非課税特例を使って親から援助を受けるなら、贈与の時期は、手付金を払う日より後の引渡しに合わせる必要があります。

父母や祖父母から住宅購入の資金をもらうと、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外なら500万円まで贈与税が非課税になります。

条件の一つは、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得していることです。分譲マンションを取得したことになるのは、売買契約の日より後の、引渡しを受けた日です。

たとえば2026年の贈与を手付金に充て、引渡しが2028年になると、期限の2027年3月15日を過ぎて特例の対象から外れます。

この特例は、2026年12月31日までの贈与が対象です。引渡しが2027年以降なら、制度の延長と所得などの条件を税理士に確かめてから、援助の時期を決めると安心です。

出典: 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」／国税庁「措置法第70条の2（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税）関係」

手付金を借りる前に住宅ローン審査への影響を確かめる

手付金をカードローンなどで借りると、その返済が住宅ローンの審査で数えられ、新しいマンションで借りられる額が減ることがあります。

住宅ローンの審査では、年収に対する1年間の返済額の割合（返済負担率）を見ます。フラット35なら、年収400万円以上で35%以下が基準で、カードローンなどの返済もこの合計に入ります。

たとえば年収800万円なら、1年間の返済の上限は280万円です。手付金の借入れを年36万円返していると、住宅ローンに使える枠は244万円に下がります。

フラット35では、住宅ローンの契約手続きの前に完済すれば、完済したものとして計算してもらえます。ただ、今のマンションが売れる前に完済できる人は限られます。

借りる前に、申し込む金融機関へ扱いを聞いておきましょう。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」／住宅金融支援機構「【フラット35】よくある質問 Q&A番号3221」

売主に手付金の減額を相談する

手付金の額は売主が決めますが、申込みの段階なら減額を相談できることもあります。

新築分譲では、「期日までに今の家が売れ残ったら契約を白紙に戻す」という買い替え特約は、付けてもらいにくい条件です。

売主が不動産会社なら、買主は手付金を手放して契約を解除できます。ただし、解除できるのは売主が契約の履行に取りかかるまでです。

つまり手付金の額は、買い替えが行き詰まって契約をやめるときに失うお金の上限です。7,000万円の物件で手付金を10%から5%に下げられれば、失う額は700万円から350万円に減ります。

完成前の物件で手付金などが代金の5%か1,000万円を超えると、売主には、銀行の保証などで返還を守る措置（保全措置）が義務づけられます。

減額を相談するときは、この措置の有無も確かめておくと安心です。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条・第41条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」第3条の5

今のマンションを売って手元に残る現金を計算する手順

今のマンションを売って手元に残る現金は、「売却価格−ローン残高−売却費用−税金」で出せます。

この額が、新しいマンションの頭金や引渡し時の費用に回せるお金の上限になります。

売却価格は成約事例をもとに低めに見込む

計算に使う売却価格は、査定価格より、実際に売れた価格（成約価格）をもとに低めに見込みましょう。

不動産会社の査定価格は、売却の依頼を取るために高めに出されることがあります。

同じマンションや近くのマンションの成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べられます。

売り出した価格より下がって売れることも、よくあります。東京カンテイの調べでは、2025年下期の首都圏の中古マンションは、売り出し価格より平均6.22%低い価格で成約しました。

そこで、売却価格は次の3通りで計算しておくと安心です。

悲観の価格でも買い替えが成り立つなら、売れ行きが鈍っても計画をそのまま進められます。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」／東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

売却時点のローン残高を返済予定表で確かめる

差し引くローン残高は、売却代金を受け取ってローンを返す月の残高を、返済予定表で確かめましょう。

返済予定表には、毎月の返済後の残高が載っています。新築マンションの引渡しが1〜2年先なら、今のマンションの売却代金を受け取るのもその頃になります。

今の残高より、その月の残高で計算するほうが、実際に返す額に近づきます。

返済予定表をなくしたときは、借りている金融機関に頼むと発行してもらえます。インターネットバンキングで見られる金融機関もあります。

売却代金でローンを一度に返すときは、一括返済の手数料がかかることがあります。額は金融機関や手続きの方法で違うため、残高と一緒に確かめておくと計算の漏れを防げます。

仲介手数料などの売却費用を差し引く

売却価格から差し引く費用のうち、いちばん大きいのは不動産会社に払う仲介手数料です。

仲介手数料は法律で上限が決まっていて、売却価格が400万円を超えるなら「売却価格×3.3%＋6.6万円」（消費税込み）です。上限の額で請求されるのが一般的で、値引きは不動産会社との交渉しだいです。

抵当権（ローンの担保として金融機関が登記している権利）を消す登記は、登録免許税が不動産1個につき1,000円です。個数は、登記事項証明書で確かめられます。

司法書士への報酬は事務所ごとに決まり、日本司法書士会連合会のアンケートでは全国平均17,470円です。

売れるまでの管理費や修繕積立金、ローンの返済も払い続けるため、その月数分も見込んでおきましょう。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施）

売却益が出たら翌年の譲渡所得税も差し引く

売却で利益が出たら、翌年に払う税金も差し引いておきましょう。

売却益（譲渡所得）は「売却価格−取得費−売却費用」で計算されます。取得費は、買った価格から建物の値下がり分（減価償却費）を引いた額です。

そのため、買った価格で売れても売却益が出ることがあります。

自宅の売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があり、売却益がそれ以下なら税額は0円です。使うには、確定申告が必要です。

ただ、新居に入居した年とその前2年・後3年の計6年間にこの特例を使うと、住宅ローン控除は対象外になります。以前は前後2年の計5年間で、2020年4月以後の売却から6年です。

住宅ローン控除を選ぶと、所有期間5年超（売った年の1月1日時点）の売却益に20.315%が課税されます。どちらが得かは、税理士に確かめると安心です。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」／国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

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売っても住宅ローンが残るなら自己資金か住み替えローンで補う

今のローン残高が売却代金より多いときは、差額を自己資金で埋めるか、住み替えローンで新居のローンに上乗せする方法があります。

売るときは抵当権を消すため、今のローンは売却の決済の日に全額を返します。

自己資金で埋めると、その分、新しいマンションの頭金や諸費用に回せるお金が減ります。手付金や引渡し時の費用と合わせて、預貯金でまかなえるかを確かめておきましょう。

住み替えローンは、今のローンの残りを新居のローンに含めて借りる商品です。借りる額が新居の価格を上回るため、審査は通常より厳しくなります。

売却と購入の決済を同じ日にするのが一般的な条件なので、新築の引渡日に今のマンションの決済を合わせることになります。扱う金融機関は限られるため、新築の契約前に相談しておくと安心です。

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新築マンションの引渡し時にかかる費用の内訳

引渡しの日には、残代金に加えて、登記やローンの費用、新築ならではの一時金などをまとめて払います。

住宅ローンで払えるのは主に残代金で、ほかの費用は現金で用意する前提で計画しておくと安心です。

住宅ローンで払う残代金

残代金は物件価格から手付金を引いた額で、引渡しの日に実行される住宅ローンで払います。

借入額を超える分は、今のマンションの売却代金や預貯金から出すことになります。

新築マンションの住宅ローンは引渡しの日に実行され、金利もその時点のものが使われます。契約から引渡しまで1〜2年空くと、その間に金利が動き、毎月の返済額が契約時の試算と変わることがあります。

たとえば5,000万円を35年の元利均等返済で借りる場合、金利1.0%なら毎月約14.1万円、1.5%なら約15.3万円です。1年間では、約14万円の差になります（数字は仮定）。

資金計画では、今の金利より0.5%ほど高い金利でも返済を続けられるかを試算しておきましょう。そうしておくと、引渡しの時点で金利が上がっていても、落ち着いて家計を組み直せます。

登記費用・ローン手数料・火災保険料

登記の費用、住宅ローンの手数料、火災保険料は、引渡しの日に現金で払うことが多い費用です。

新築マンションでは、建物の保存登記、敷地の持分の移転登記、ローンの抵当権設定登記をまとめて行います。

抵当権設定の登録免許税は、住宅用の軽減で借入額の0.1%（2027年3月31日まで）です。5,000万円なら5万円になります。

住宅ローンの手数料は、借入額に率を掛ける型と保証料を払う型があり、金融機関で違います。火災保険は、住宅ローンの条件として加入を求められるのが一般的です。

販売資料の「諸費用の概算」は売主の提携ローンが前提のことが多く、別の金融機関では額が変わります。

不動産取得税は、引渡しのあとに届く都道府県の納税通知書で払います。要件を満たす新築住宅なら、建物の評価額から1,200万円を差し引けます。

出典: e-Gov法令検索「租税特別措置法」第75条／総務省「地方税制度｜不動産取得税」

不動産の登記費用はいくら？マンション住み替え(買い替え)の目安と計算例

修繕積立基金と管理準備金

修繕積立基金と管理準備金は、新築マンションを買った人が引渡しのときに一度だけ払う一時金です。

修繕積立基金は、将来の大規模修繕に備えて、毎月の修繕積立金とは別に最初にまとめて払うお金です。管理準備金は、管理組合が動き出すときの当面の運営費に充てられます。

国土交通省の調査では、新築時の修繕積立基金の総額は、管理組合1つあたり平均1,901万円でした。戸数の規模ごとに1戸あたりへ割り直すと、おおよそ15万〜24万円です。

ただ、基金が0円の組合も含む平均なので、低めに出た推計と考えられます。

令和2年以降に完成したマンションでは総額の平均が5,686万円で、新しい物件ほど高くなっています。

実際の額は、重要事項説明書や販売資料に載っています。契約前に確かめて、現金で用意しておきましょう。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（データ編）」

オプション工事の代金

オプション工事の代金は、売買契約のあとに内容を決めて、引渡し前に払う流れが一般的です。

新築マンションでは、契約後に「オプション会」が開かれ、食器棚、フロアコーティング、網戸、照明の取り付けなどを追加で頼めます。工事は引渡し前に行われるため、代金も引渡し前に払います。

住宅ローンに含められるかは、金融機関と売主の扱いによって違います。ローンに含めたいなら、オプション会の前に金融機関と販売担当者に確かめておきましょう。

工事によっては、引渡しのあとに専門の業者へ頼む方法もあります。

手付金や引渡し時の費用を払ったあとの預貯金と見比べて、引渡し前に頼むものと入居後に回すものを分けておくと、引渡しの前に出ていく現金を抑えられます。

照明・エアコン・カーテンの購入費

新築マンションは、照明やエアコン、カーテンを入居する人が自分で買いそろえる形で引き渡されることが多くあります。

部屋数が増える買い替えなら、エアコンや照明の台数も増えます。窓の大きさや数が今のマンションと変わると、カーテンも買い直すことになります。

これに、家具の買い足しと引っ越し代が加わります。引っ越し代は時期や距離で大きく変わるため、複数の業者に見積もりを頼むと予算を立てやすくなります。

これらは住宅ローンとは別に、現金で払う前提で予算を取っておきましょう。そうしておくと、入居したあとに預貯金が底をつく心配を減らせます。

新居の引渡日と今のマンションの売却時期を合わせる方法

新居の引渡しと今のマンションの売却の時期がずれると、仮住まいの費用や、2つのローンを同時に返す負担が生まれます。

ずれ方は「先に売れる」と「引渡日になっても売れ残る」の2通りで、それぞれに合う方法があります。

新居の引渡日から逆算して売り出す

新築マンションは契約から引渡しまで時間があるため、引渡日から逆算して売り出せば、売却の決済を引渡日の近くに寄せやすくなります。

新築では、契約の時点で引渡しのおおよその時期が分かっています。この期間を使って売り出す時期を選べるのが、新築への買い替えの利点です。

2025年の首都圏の中古マンションは、レインズ（不動産会社が物件情報を共有する仕組み）に登録されてから成約するまで、平均82.5日でした。

東京カンテイの調べでも、2025年に首都圏で売れた中古マンションのうち、売り出しから3か月以内の成約は50.8%、6か月以内は73.8%です。

成約したあとも、買主のローン審査を経て決済になります。引渡日の半年ほど前に査定を受けて売り出しの準備を始めると、日程を調整する余裕ができます。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

先に売れたら買主に引渡しを待ってもらう

新居の引渡しより先に買主が決まったら、今のマンションの引渡しをしばらく待ってもらう特約（引渡猶予）を付ける方法があります。

引渡猶予は、売買代金を受け取ったあとも、売主が住み続けられるようにする取り決めです。新居に引っ越してから明け渡せるので、今のマンションから新居へそのまま移れます。

日数は買主との話し合いで決まり、業界の目安は数日〜2週間ほどです。

買主にとっては、代金を払ってもしばらく入居を待つ条件です。そのため、値下げの交渉材料にされることもあります。

新居の引渡しが工事の遅れで後ろにずれると、猶予の期間を過ぎてしまうおそれもあります。新居の引渡日が正式に決まってから今のマンションの売買契約を結ぶと、このずれを小さくできます。

買主に引渡しの猶予を断られたら仮住まいを挟む

買主が引渡猶予を断ったときは、今のマンションを明け渡し、新居の引渡しまで賃貸住宅などに仮住まいすることになります。

仮住まいでは、家賃のほかに、敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用と、2回分の引っ越し代がかかります。

国土交通省の調査では、三大都市圏の賃貸住宅の家賃は平均で月83,381円、共益費は月4,837円です。

初期費用を家賃4.1か月分として6か月住む場合を計算すると、家賃・共益費・初期費用で約87万円になります（引っ越し代は別）。

新築は引渡しまでの期間が長いため、早く売れすぎると仮住まいも長引きます。家具を預けるトランクルームを使うなら、その費用も見込んでおきましょう。

仮住まいの期間が短いなら、家具付きのマンスリーマンションを選ぶと、初期費用と荷物の移動を減らせます。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」／国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）

住み替え(買い替え)の仮住まいにかかる費用と期間の目安

引渡日に売れ残っていたらつなぎ融資やダブルローンを使う

引渡日に今のマンションが売れ残っていたら、つなぎ融資かダブルローンで、売れるまでの資金をまかなう方法があります。

つなぎ融資は、今のマンションの売却代金で払う予定だった分を、売れるまでの間だけ借りる方法です。売れたら、売却代金で返します。住宅ローンより金利が高く、手数料もかかります。

ダブルローンは、今のローンを返しながら、新居の住宅ローンも組む方法です。フラット35では、今のマンションの売却予定額で完済できると確かめられれば、今のローンの返済を除いて審査してもらえます。

売却予定額が残高を下回っても、差額を手持ちのお金で払えると資料で示せれば、同じ扱いです。

審査で除いてもらえても、売れるまでは実際に両方の返済と管理費が続きます。扱いは金融機関ごとに違うため、新築の契約前に確かめておきましょう。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】よくある質問 Q&A番号3222」

住み替え(買い替え)のつなぎ融資とは？仕組みと費用、売り先行との選び方

値下げしても売れ残ったら不動産会社の買取に切り替える

値下げしても売れ残ったまま引渡日が迫ってきたら、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

買取は不動産会社が買主になるため、価格が折り合えばすぐに現金にでき、決済日も合わせやすくなります。その代わり、価格は仲介より安くなり、業界の目安では仲介で売れる相場の6〜8割ほどです。

「買取保証」は、決めた期間は仲介で売り出し、売れ残ったらあらかじめ決めた価格で買い取ってもらう仕組みです。新居の引渡日に合わせて期限を決めておけば、売れ残る心配を減らせます。

新築の売主がこうした制度を用意していることもあるので、販売センターで聞いておきましょう。

買取価格は会社によって差があります。複数の会社で比べ、仲介で売った場合の手取りと並べて判断するとよいでしょう。

今のマンションの売却価格と借入可能額を確かめる方法

手元に残る現金も、売却と引渡しの合わせ方も、今のマンションの売却価格と新居で借りられる額が分かって初めて決まります。

どちらも新築の売買契約を結ぶ前に確かめておくと、手付金を払ったあとに計画が崩れるのを防げます。確かめ方は、次の3つです。

• 一括査定で、今のマンションの売却価格の幅を知る
• 金融機関の事前審査で、借りられる額を知る
• 専門家と、家計で返し続けられる額を決める

一括査定で複数社の売却価格を比べる

一括査定を使うと、複数の不動産会社の査定価格を一度に集められ、今のマンションがいくらからいくらで売れそうかの幅が分かります。

一括査定の使いみちは、この価格の幅を知ることです。いちばん高い価格だけを資金計画に入れると、その価格より安く売れたときに計画が崩れます。

不動産会社が、媒介契約を結ぶときに売り出す価格について意見を述べるなら、その根拠を示すことが法律で決まっています。各社に、どの成約事例をもとにした価格かを聞いておくと、査定価格を比べやすくなります。

最初は物件の情報だけで出す机上査定で幅を見て、売り出しを決めたら訪問査定で価格を詰めるとよいでしょう。販売センターから紹介される会社に加えて、ほかの会社にも査定を頼んでおくと、価格を比べられます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替え(買い替え)での賢い使い方まで解説

金融機関の事前審査で借入可能額を確かめる

新しいマンションでいくら借りられるかは、金融機関の事前審査を受けると分かります。

審査で見られる主な項目は、年収に対する返済の割合（返済負担率）と、完済するときの年齢です。

国土交通省の調査では、完済時の年齢を「80歳未満」とする金融機関が716機関で、最も多い結果でした。返済負担率の基準は、「40%以内」「35%以内」「30%以内」と答えた機関に分かれます（複数回答）。

買い替えでは、今のローンが残ったまま審査を受けます。今のマンションの売却で完済する前提で計算してもらえるか、つなぎ融資やダブルローンを使えるかも、事前審査のときにあわせて聞いておきましょう。

販売センターでは、売主の提携ローンの事前審査を受けられます。ほかの金融機関とも比べると、金利や条件を選べるようになります。

出典: 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」

融資・資金の専門家に返済計画を相談する

返済計画は、融資や資金計画の専門家に相談して、家計で返し続けられる額から決めるとよいでしょう。

事前審査で分かるのは、借りられる上限です。上限いっぱいで借りると、教育費や老後の資金が不足することがあります。

住宅ローンや家計に詳しいファイナンシャルプランナーなどに相談すると、収入と支出の見通しから、毎月いくらまでなら返せるかを一緒に計算してもらえます。

買い替えでは、次の4つを1つの計画にまとめることになります。

• 手付金の出どころ
• 今のマンションを売って残る現金
• 引渡し時の費用
• 売れ残ったときの備え

手元に残る現金の計算結果と一括査定の価格の幅、事前審査の結果を持って相談すると、話が具体的に進みます。

まとめ：新築マンションへの買い替えの資金計画は、今のマンションの手取りから立てる

新築マンションへの買い替えでは、今のマンションが売れる前に手付金を払います。売った現金は引渡しの日の支払いに回すので、資金計画は手元に残る現金の額から立てると崩れにくくなります。

まずは一括査定で売却価格の幅を知り、低めの価格で手元に残る現金を計算しておきましょう。この計算を飛ばして契約に進むと、引渡しの日に払うお金が不足し、手付金を失うおそれがあります。

計算ができたら、借りられる額を事前審査で確かめておくと安心です。住み替えのトビラでは、新築マンションへの買い替えの資金計画も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。