近所の新築マンションに住み替えるには？資金の確かめ方と売る時期

散歩の途中で建設中のマンションの看板を見かけて、「次はここに住みたい」と思った方もいるでしょう。

近所の新築マンションへ住み替えられるかは、今のマンションを売って手元にいくら残るかで決まります。

看板を見た日から入居までの順に、販売時期と価格の調べ方、価格差の確かめ方、不足を埋める資金の選択肢、引き渡しに合わせた売り方をまとめました。

近所で建設中の新築マンションの販売時期と価格を調べる方法

看板を見た時点では、新築マンションの価格はまだ発表前のことが多くあります。

まずは販売の時期と価格の見当を、今手に入る情報からつけておきましょう。調べ方は、次の3つです。

• 工事現場の看板で、建てている会社と完成予定の時期を見る
• 公式サイトの事前案内に登録して、価格の案内を受け取る
• 周辺の新築マンションの坪単価から、価格を計算する

工事現場の看板で建築主と完成予定時期を確かめる

工事現場の看板を見ると、どの会社が建てているかと、いつ完成する予定かがわかります。

建築基準法は、工事現場の見やすい場所に、建築主・設計者・工事施工者・現場管理者の名前と、建築確認を受けたことを書いた看板を出すよう定めています。

新築マンションでは、多くの場合、建築主の分譲会社がそのまま売主になります。共同で建てる場合や販売を別の会社に任せる場合もあるため、問い合わせ先は公式サイトで確かめましょう。

工事の予定期間は、自治体の条例にもとづく「建築計画のお知らせ」の看板に書かれていることが多くあります。完成予定の時期がわかれば、入居できる時期の見当がつきます。

実は、新築マンションは完成する前から売り出す「青田売り」が一般的です。看板を見た時点で、すでに販売が始まっている場合もあります。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第89条

公式サイトの事前案内に登録して価格の案内を受け取る

価格の情報を早く受け取るには、物件の公式サイトで事前案内に登録するのが近道です。

公式サイトは、看板にある建築主の会社名と地名で検索すると見つかります。物件名が決まる前は、「（仮称）〇〇計画」と載っていることもあります。

販売開始の前には、「予定価格帯」や、住戸数がいちばん多い価格帯を示す「予定最多価格帯」が案内されます。正式な価格は、第1期・第2期と分けて売り出すときに、期ごとに決まります。

人気の住戸は第1期で埋まりやすいため、案内が届いたら、モデルルームの予約を早めに入れておくと安心です。

登録後は営業担当から連絡が来て、今のマンションの売却も提携の不動産会社に任せるよう勧められることがあります。依頼先は、机上査定で売却価格の目安を知ってから決めると、提案を比べやすくなります。

周辺の新築マンションの坪単価から価格の見当をつける

価格の発表を待つ間は、周辺で最近売り出された新築マンションの坪単価から、おおよその価格を計算できます。

坪単価は、1坪（約3.3㎡）あたりの価格です。新築マンションのポータルサイトや公式サイトに載っている住戸の価格を、坪数で割ると出せます。

同じ駅を使う、ここ1〜2年に売り出された物件を2〜3件見ておくと、見当がつきやすくなります。

新築マンションは同じ物件でも、上の階や角の住戸ほど価格が高くなります。見積もりを計算した額より高めに置いておくと、価格が発表されたときも、資金計画をそのまま使えます。

今のマンションの売却で新築マンションとの価格差が埋まるかを確かめる手順

価格差は、売却で手元に残る額と、新築の購入にかかる総額を並べるとわかります。

査定額と新築の価格だけで比べると、ローンの残りや諸費用の分、不足する額を少なく見積もりがちです。2つの額を順に出せば、新しく借りる額まで計算できます。確かめる手順は、次の4つです。

1. 机上査定で、今のマンションの売却価格の目安を知る
2. 売却価格から、手元に残る手取り額を出す
3. 新築の価格に諸費用を足して、購入総額を出す
4. 手取り額と購入総額を比べて、新しく借りる額を出す

机上査定で今のマンションの売却価格の目安を知る

今のマンションの売却価格は、机上査定で目安を知るのが手軽です。

机上査定は、広さや築年数、近くの取引事例をもとに、不動産会社が部屋を見る前に価格を出す方法です。売ると決める前でも頼めて、結果はメールなどで届きます。

査定額は、不動産会社が「このくらいで売り出せる」と見込む価格の目安で、実際に売れる価格は買主との話し合いで決まります。

売却の依頼を受けたい会社が高めに出すこともあるため、2〜3社に頼んで、幅で見ておくと安心です。

査定額が近所の相場に合っているかは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で確かめられます。近所の中古マンションが実際にいくらで取引されたかを、地図から調べられます。

同じマンションの取引があれば、それがいちばん参考になります。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

売却価格から住宅ローン残高と売却費用を引いて手取り額を出す

手取り額は、売却価格から住宅ローンの残高と売却費用を引くと出せます。

手取り額 ＝ 売却価格 − 住宅ローン残高 − 売却費用

売却費用の主な内訳は、次のとおりです。

仲介手数料は国が決めた上限の額で、売却価格が4,500万円なら155.1万円です。

抵当権は、金融機関が家を担保にとる権利で、ローンを返し終えたら登記で消す必要があります。司法書士報酬は、日本司法書士会連合会のアンケートで出た平均の額です。

新築が完成するころは、同じ新築を買った近所の人の売り出しが重なりやすくなります。計算に使う売却価格は、査定額より低めに置いておくと安心です。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施）

新築マンションの購入価格に諸費用を足して購入総額を出す

新築マンションを買うときは、物件の価格のほかに諸費用がかかります。

新築マンションは売主から直接買うことが多く、その場合は仲介手数料が0円になる代わりに、新築ならではの費用が加わります。

登記の税金と不動産取得税は、売買価格とは別に、固定資産税の評価額をもとに計算されます。建物の評価額は完成してから決まるため、金額は売主が出す諸費用の見積もりで確かめましょう。

このほか、引っ越しや家具・カーテンの買い替えにかかる費用も加えておくと、実際に出ていくお金に近づきます。

購入総額 ＝ 新築の価格 ＋ 諸費用 ＋ 引っ越しなどの費用

出典: e-Gov法令検索「地方税法」第73条の21／e-Gov法令検索「登録免許税法」附則第7条

手取り額で購入総額をまかなえるかを比べる

手取り額と購入総額を並べると、新しく借りる額がわかります。

新しく借りる額 ＝ 購入総額 − 手取り額 − 足せる自己資金

Aさんの例で計算すると、次のとおりです（数字はすべて仮定です）。

この例では、新しく借りる額が、今のローン残高1,500万円の2倍を超えます。この額を借りられるかは、金融機関の事前審査で確かめられます。

新しく借りる額が返せる範囲に収まれば、新築の引き渡しに合わせた売却の準備に進めます。返せる範囲を超えるときや、売ってもローンが残るときは、自己資金や借り方、住戸の選び方を見直すことになります。

出典: 国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

新築マンションとの価格差が埋まらないときの資金の選択肢

手取り額と購入総額の差が残るときは、自分のお金を足す、多めに借りる、買う住戸を変える、の3つの方法で不足を埋められます。

どの借り方を使うかは、今のマンションを売って住宅ローンを返し切れるかで変わります。

自己資金を足すなら生活資金を手元に残す

自己資金を足すときは、先に手元に残すお金を決めてから、出せる額を計算すると安心です。

新築マンションでは、引き渡しの前後にまとまった支払いが続きます。次のお金は、自己資金に回す前に分けておきましょう。

• 修繕積立基金と管理準備金
• 引っ越し、家具、カーテンの費用
• 入居後に届く不動産取得税
• 病気や収入の減少に備える生活費の数か月分

出せる自己資金 ＝ 預貯金 − 上のお金 − 数年以内に予定している大きな出費

数年以内の出費には、子どもの進学費用や車の買い替えなどが入ります。手付金は契約の時点で預貯金から先に出ていくため、出せる自己資金の中から用意することになります。

預貯金をすべて購入に回すと、入居直後の出費や急な病気のときに、使えるお金が残りにくくなります。手元に残す額を先に決めておけば、住み替えた後の暮らしにも余裕を持てます。

住宅ローンを多めに借りるなら完済年齢から返済期間を決める

住宅ローンを多めに借りるときは、何歳で返し終えるかを先に決めると、返済期間が決まります。

国土交通省の調査では、完済時の年齢を審査で見る978機関のうち、716機関が「80歳未満」を条件に挙げています（複数回答）。

フラット35も、返済期間の上限を「80歳−申し込み時の年齢」と「35年」の短いほうとしています。たとえば50歳で申し込むと、返済期間は最長30年です。

住み替えでは、最初にローンを組んだときより年齢が上がっています。そのため、同じ額を借りても返済期間が短くなり、毎月の返済額が増えます。

返済期間を延ばせば月々の負担は減りますが、利息を含めた返済の総額は増えます。子どもの教育費や定年後の収入の変化と重ねて、毎月返せる額から借りる額を決めましょう。

出典: 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」／住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

売却後も住宅ローンが残るなら住み替えローンを使う

今のマンションを売ってもローンが残るときは、住み替えローンを使う方法があります。

住み替えローンは、売っても残るローンを、新しい住宅ローンに上乗せして借りる仕組みです。売却価格から売却費用を引いた額が、ローン残高を下回る人が対象になります。

手取り額がプラスで、購入総額との差を埋めたいだけなら、通常の住宅ローンを多めに借りれば済みます。

借りる額が新しい家の価格を上回るため、審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があり、扱う金融機関も限られます。

今のマンションの売却と新築の購入の決済を、同じ日にそろえる必要があります。新築は引き渡し日が先に決まるため、その日までに売ろうとして値下げを急ぎやすくなります。

売り出し価格と値下げの下限を先に決めておくと、焦って安く売る心配が減ります。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

階数や向きを選び直して新築マンションの購入価格を下げる

同じ新築マンションでも、住戸を選び直すと購入価格を下げられます。

新築マンションの価格は住戸ごとに決まっていて、一般に、上の階・南向き・角の住戸ほど高くなります。下の階や中ほどの住戸を選ぶほか、広さを1部屋分小さくするのも、価格を下げる方法です。

近所の物件なら、妥協してよい点を自分の目で確かめられます。ここは、近所の新築を選ぶ人ならではの強みです。

建設地の周りを歩くときは、次の点を見ておきましょう。

• 何階から視界が開けるか
• 南側に高い建物があるか
• これから建物が建ちそうな空き地や駐車場があるか

周りを見ておけば、下の階を選ぶときも、日当たりや眺めに納得したうえで決められます。

モデルルームでは、希望の住戸と、階や向きを変えた住戸の価格差を聞いておくと、選び直すときに比べやすくなります。

新築マンションの引き渡しに合わせて今のマンションを売る流れ

新築マンションは、完成前に契約してから引き渡しまで、長い期間が空くことがあります。

その間に今のマンションを売る流れは、次の4つの順です。

1. 新築の契約で、手付金と買い替え特約を確かめる
2. 一括査定で、査定額と買取保証を比べる
3. 新築の引き渡し日から逆算して、売り出す
4. 売買契約で、部屋を明け渡す日を新築の入居後にする

新築マンションの契約時に手付金と買い替え特約を確かめる

新築マンションの契約で確かめておきたいのは、手付金の額と、今のマンションが売れ残ったときの扱いの2つです。

新築の売主は不動産会社なので、受け取れる手付金は代金の2割までと法律で決まっています。額は業界の目安で物件価格の5〜10%ほどです。

手付金は売却より前に払うため、預貯金から用意することになります。

完成前の物件で、手付金などが代金の5%か1,000万円を超えるとき、売主は銀行の保証などの「保全措置」をとってから受け取る決まりです。

保全措置は、売主が倒産しても手付金が戻る仕組みです。保全の書面を契約時に受け取っておくと安心です。

買い替え特約は、期日までに今のマンションが売れ残ったら、新築の契約を白紙に戻せる特約です。付けられるかは売主によって分かれるため、契約前に聞いておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条・第41条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」第3条の5

一括査定で不動産会社の査定額と買取保証を比べる

売ると決めたら、一括査定で複数の不動産会社に査定を頼み、査定額とその根拠を並べると、依頼先を選びやすくなります。

一括査定は、1回の入力で複数の会社にまとめて査定を頼める仕組みです。見ておきたいのは、査定額の高さよりも、どの取引事例をもとに出した額かと、新築の完成時期に合わせた売り方を提案してくれるかです。

高すぎる査定額で売り出すと、売れ残って値下げを重ねる原因になります。

新築の売主が、提携の不動産会社による売却の手伝いや買取保証を用意していることもあります。これも候補の一つとして、一括査定の結果と並べて比べましょう。

買取保証は、期日までに売れ残ったら、決めておいた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。売れ残りの心配は減りますが、買取の価格は仲介で売るときの価格より低くなるのが一般的です。

マンションの一括査定とは？仕組み・査定額の見方から住み替え(買い替え)での賢い使い方まで解説

新築マンションの完成時期から逆算して今のマンションを売り出す

今のマンションを売り出す時期は、新築の引き渡し日から逆算して決めるとよいでしょう。

早く売れすぎると、新築に入れるまで仮住まいが必要になり、引っ越しも2回になります。

反対に売り出しが遅いと、新築の残りの代金を払う日に今のマンションが売れ残り、ローンが二重になったり、残金の用意に困ったりします。

目安になるのは、売れるまでの平均の日数です。2025年の首都圏の中古マンションは、不動産会社が物件情報を共有するレインズに登録されてから成約するまで、平均82.5日でした。

新築が完成するころは、同じ新築を買った近所の人も今の家を売り出すため、似た物件と比べられやすくなります。その前に売り出すか、価格や部屋の見せ方で差をつけると有利です。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

売買契約で今のマンションの引き渡し日を新築マンションの入居後にする

今のマンションの売買契約で、部屋を明け渡す日を新築の入居後にできれば、新築へ直接移れます。

売却代金を新築の残金に充てる場合は、今のマンションの代金を、新築の決済の日までに受け取る必要があります。一方で、部屋を明け渡すのは新築に入居した後にしたいところです。

この2つを両立させるのが「引き渡し猶予」という特約で、代金を受け取った後も一定の期間、今の部屋に住み続けられます。

猶予の日数は買主との話し合いで決め、業界の目安は数日から2週間ほどです。売り出すときから条件として伝えておくと、納得した買主と話を進められます。

それでも日程がずれるときは、近所で短い期間だけ借りられる部屋を探す方法があります。同じ街なら、通勤や子どもの通学をそのまま続けられます。

まとめ：近所の新築に住み替えられるかは、今のマンションの手取り額で決まる

近所の新築マンションに住み替えられるかは、今のマンションを売って手元に残る額と、新築の購入総額の差で決まります。その差を返せる範囲の借り入れで埋められれば、引き渡しに合わせて売る準備に進めます。

まずは机上査定で、今のマンションの売却価格の目安を知っておきましょう。この数字を後回しにして新築の契約に進むと、手付金を払った後に、借りる額が返せる範囲を超えるとわかる場合があります。

査定が済んだら、ローン残高を返済予定表で確かめておくと、すぐに手取り額を出せます。住み替えのトビラでは、近所の新築マンションへの住み替えも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。