一棟マンション・アパートの売却査定を比較｜査定額の比べ方と依頼先の選び方

一棟マンションやアパートを売るとき、査定はどこに頼めばよいのでしょうか。

一棟物件の価格は家賃収入から計算されるため、空室を埋まった前提で数えるか、今の家賃で数えるかだけでも、同じ建物の査定額は大きく変わります。

査定を頼める4つのサービスと、出てきた査定額の見比べ方、依頼する前に確かめたいお金と契約、売却までの流れをまとめました。

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一棟マンション・アパートの売却査定を頼む方法

一棟物件の査定は、その物件を扱える会社に届く方法で頼むところから始まります。

買主の多くは投資家で、価格は家賃収入をもとに計算されます。そのため、一棟物件を扱う会社は、区分マンションを扱う会社より数が限られます。

売る時期が決まる前の段階でも、査定を受け付けるサービスがあります。頼み方は、大きく次の3つです。

収益物件向けの一括査定で複数の会社へ依頼する

複数の会社の査定額を一度に集めたいときは、収益物件を扱う情報サイトの一括査定が便利です。

楽待や健美家では、物件の所在地や種類を入力すると、対応できる会社の一覧から売主が依頼先を選べます。

査定額は、選んだ不動産会社がそれぞれ出します。サイトの運営会社は、売主と不動産会社をつなぐ役割です。

自宅向けの一括査定サイトを使うときは、一棟物件を扱う会社が依頼先に入っているかを先に確かめておくと安心です。

依頼すると、選んだ会社それぞれから連絡が来ます。5社に頼めば、5社分の連絡に答えることになるため、社数は自分が話を聞ける数にしておきましょう。

一棟物件を扱う会社へ直接相談する

査定額と一緒に「誰に、どう売るか」まで聞きたいときは、一棟物件を扱う会社へ直接相談する方法があります。

一棟物件を多く扱う会社は、物件を買いたい投資家とすでにつながっていることがあります。そうした会社なら、査定額の根拠と、想定する買主や売り出し方をまとめて聞けます。

その代わり、相談する会社は自分で探す必要があります。会社のホームページで、対象の地域と扱う物件の規模を先に確かめておきましょう。

自動査定や売出事例で相場の目安をつかむ

会社に頼む前におおよその価格を知りたいときは、自動査定や売り出し中の物件、国の取引価格の情報で目安をつかめます。

自動査定は、家賃収入や面積などを入力すると、計算式でおおよその価格を出す仕組みです。収益物件の情報サイトでは、近くで売り出されている一棟物件の価格と利回りも見られます。

ただし、売り出し中の価格は売主の希望で、実際に売れた価格とは別です。サイトに出ている「満室時利回り」も、満室の家賃収入を価格で割った数字で、管理費や税金を引く前の値です。

実際に取引された価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地域ごとに調べられます。どれも目安なので、売却の判断には担当者の査定と合わせて使いましょう。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

一棟マンション・アパートの売却査定サービスの比較

一棟物件の査定を受け付けるサービスを、一括査定2つと、会社への直接相談2つに分けて比べました。

対象地域と依頼後の相手は、サービスごとに違います。自分の物件の所在地で使えるかを、表で先に確かめておくと安心です。

楽待の売却査定｜収益物件に強い複数の会社から依頼先を選びたい人向け

楽待の売却査定は、投資用物件の情報サイト「楽待」が提供する一括査定です。公式ページでは、収益物件を高く売れる会社を100社以上の中から探せると案内しています。

物件の条件を入力すると、その条件の物件を「買いたい投資家」の人数も表示されます。売り出す前に、買主の多さを知る材料になります。

楽待の役割は、売主と依頼先の会社をつなぐところまでです。査定や売却の相談、物件の掲載や買主の紹介は、依頼した不動産会社と直接進めます。

連絡を受けたい時間帯や方法は、依頼のときに各社へ伝えておくと安心です。

楽待の売却査定のおすすめポイント

• 依頼先は100社以上から探せると案内。 査定額と提案を比べて売主が選ぶ
• 買いたい投資家の人数が見える。 物件の条件を入れると表示
• 一棟物件も区分も土地も対象。 47都道府県から選べて査定は無料

出典: 楽待「不動産売却査定」

出典: 楽待「よくあるお問合せ」

健美家の売却査定｜売却を決める前に相場を知りたい人向け

健美家の売却査定は、収益物件の情報サイト「健美家」が提供する一括査定です。依頼できる会社の数に制限がなく、査定に参加する会社の一覧から売主が選びます。

公式のよくある質問では、売る時期が決まる前の段階でも査定を頼めると答えています。まず相場を知り、売る時期はそのあとで考えたい人におすすめです。

依頼する会社を増やすほど、比べる材料は増えます。そのぶん連絡を受ける会社も増えるため、最初は物件の近くで一棟物件を扱う会社に絞ると、査定の説明を比べやすくなります。

健美家の売却査定のおすすめポイント

• 依頼できる会社の数に制限なし。 参加する会社の一覧から売主が選ぶ
• 売る時期が決まる前でも査定可と案内。 まず相場を知りたい段階で使える
• 一棟物件も区分マンションも対象。 47都道府県から選べる

出典: 健美家「不動産売却査定」

うりあぱ.com｜東京・神奈川・千葉・埼玉の一棟物件を相談したい人向け

うりあぱ.comは、不動産会社のクラフコが運営する、一棟アパート・マンションの売却相談の窓口です。公式サイトでは、物件の購入を希望する1万人以上の投資家会員と、売主を結ぶと案内しています。

売却依頼のページでは、対象を1都3県の一棟マンション・アパートとしています。地域や規模によっては相談を断る場合があるとも書かれているため、1都3県の物件でも、受け付けてもらえるかを先に確かめておくと安心です。

売却希望時期は「悩み中」も選べます。購入者向けの会員登録とは入口が分かれていて、売主の申込先は売却依頼のページです。

うりあぱ.comのおすすめポイント

• 1万人以上の投資家会員と結ぶと案内。 購入を希望する会員の投資家に紹介
• 一棟マンション・アパートに特化。 1都3県の物件を運営会社へ直接相談
• 売る時期は「悩み中」も選べる。 「希望価格で売れればいつでも」も選択肢

出典: うりあぱ.com「アパート売却・買取のうりあぱ」

出典: うりあぱ.com「売却依頼」

ウルアパ｜大阪・兵庫・京都など関西の一棟物件を相談したい人向け

ウルアパは、大阪市に本社がある清陽通商が運営する、一棟賃貸アパート・マンションの売却査定サイトです。公式ページでは、累計400棟を超える売買を手がけた担当者が直接査定すると案内しています。

査定は、周辺の取引事例、土地と建物の価値から出す積算価格、家賃収入から出す収益還元価格の3つの方式をもとに行います。1つの物件を、複数の見方で評価してもらえる点が特徴です。

受付の対象は、大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県にある一棟の賃貸アパート・マンションです。ほかの地域の物件は、楽待や健美家などの一括査定を使うと、所在地に対応する会社を探せます。名前の似た「うりあぱ.com」とは、運営会社も対象地域も別のサービスです。

ウルアパのおすすめポイント

• 400棟超を手がけた担当者が査定と案内。 運営会社へ直接相談
• 3つの方式で物件を評価。 取引事例・積算価格・収益還元価格
• 関西2府4県の一棟物件を受け付け。 大阪市に本社がある清陽通商が運営

出典: 清陽通商「一棟賃貸アパート・マンション売却査定サイト ウルアパ」

>> ウルアパの詳細を見る

査定額と販売提案の比べ方

査定額は、会社が予想した「この価格なら売れる」という目安です。

では、査定額がいちばん高い会社に任せれば、高く売れるのでしょうか。比べるときは金額の高さより、その金額を買主が実際に払うといえる根拠を見ることが大切です。

根拠は、家賃の前提、建物の修繕、買主への売り方の3つから確かめられます。

満室想定の賃料と現在の賃料収入のどちらで査定したかを確かめる

査定額を比べる前に、各社が満室を想定した家賃と、今の家賃収入のどちらで計算したかを確かめましょう。

一棟物件の査定は、レントロールをもとに行われます。レントロールは、部屋ごとの家賃や契約の期間、空室の状況をまとめた一覧です。

同じ物件でも、空室が埋まった前提の家賃で計算すれば査定額は高く、今の収入で計算すれば低く出ます。想定した家賃の根拠と、空室・滞納・管理費などをどう見込んだかを聞くと、各社の金額の差の理由がわかります。

価格の出し方には、家賃収入から計算する「収益還元法」と、土地と建物の価値を足す「積算法」があります。どちらを重く見たかも、聞いておきたい点です。

仮定の例（同じ物件で比べる金額）

※運営費は、管理の委託費、保険料、固定資産税、日常の修繕費を含めた仮定の金額で、相場を示す数字とは別です。

修繕履歴と今後の修繕費を査定額にどう反映したかを確かめる

修繕の記録は買主が買ったあとの費用を考える材料になるため、査定額にどう反映したかを会社に確かめておきましょう。

屋上の防水、外壁、給水・排水の管、エレベーターなどは、工事に大きな費用がかかります。実施した工事と、これから必要な工事を分けて伝えると、会社は買主が見込む費用を査定に入れやすくなります。

売る前に工事をするか迷ったときは、工事費と、工事をした場合の売り出し価格の提案を比べてから決めると安心です。

建築確認の書類（確認済証・検査済証）の有無も伝えておきたい点です。書類が欠けている建物は、買主の金融機関が融資の審査で慎重になることがあり、売り方の提案が変わる場合があります。

同じ地域・規模の取扱実績と販売方法を確かめる

会社を比べるときは、会社全体の取引件数より、自分の物件と所在地や規模が近い一棟物件を売った実績を確かめましょう。

一棟物件の買主は、個人の投資家や法人が中心です。買主の探し方は会社ごとに違い、物件情報サイトへの掲載、つながりのある投資家への紹介、限られた相手にだけ情報を伝える売り方などがあります。

査定額と合わせて、売り出す価格、売れるまでの見込みの期間、反響が少ないときに価格を見直す時期も聞いておくとよいでしょう。これらを根拠とともに説明できる会社なら、売り出したあとの見通しを立てやすくなります。

一棟物件の売却を依頼する前の注意点

査定額は、そのまま手元に入るお金とは別です。

売ったあとも、入居者との契約や管理の契約は続きます。依頼する前に、お金と契約の両方を確かめておきましょう。

• 売却代金から売却費用とローン残高を引いて手残りを確かめる
• 仲介と買取で変わる価格・期間・契約不適合責任を確かめる
• オーナーチェンジで売るときの賃貸契約と管理契約の引継ぎを確かめる

売却代金から売却費用とローン残高を引いて手残りを確かめる

手元に残るお金は、売却代金から売るための費用とローンの残りを引いた金額です。

仲介手数料には国が決めた上限があり、売買価格のうち400万円を超える部分には3.3％（消費税込み）がかかります。1億円の物件なら、上限は税込みで336万6,000円です。

上限の金額で請求されることが多いため、見積もりで確かめておくと安心です。

ローンの残りが売却代金より多いときは、足りない分を自分で用意して抵当権を消す必要があります。借入れがあるときは、返す金額と手続きを金融機関に先に確かめておきましょう。

売って利益が出たときは、手残りとは別の計算で税金がかかります。売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるかで区分が変わるため、税理士や税務署に確かめておくとよいでしょう。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

出典: 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

住み替え(買い替え)の仲介手数料はいくら？早見表と「実質手取り」で選ぶ

仲介と買取で変わる価格・期間・契約不適合責任を確かめる

仲介と買取では、価格の決まり方、売れるまでの期間、売ったあとに負う責任が変わるため、提示額をそのまま並べて比べるのは避けましょう。

契約不適合責任は、売ったあとに雨漏りなど契約の内容と違う不具合が見つかったとき、売主が修理や代金の減額などに応じる責任です。

買取の提示額は、この責任の範囲も含めた金額として見ると、仲介の査定額と比べやすくなります。買取に対応するかは、依頼先ごとに確かめておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「民法」第562条〜第564条

仲介と買取どっちを選ぶ？不動産の売り方の違いを価格・早さ・確実性で比較

オーナーチェンジで売るときの賃貸契約と管理契約の引継ぎを確かめる

入居者が住んだまま売る「オーナーチェンジ」では、貸主の立場が原則として買主に移り、入居者はそのまま住み続けられます。

民法は、入居者のいる建物が売られたときの貸主の立場について、次のように定めています。

その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。（民法第605条の2第1項）

敷金を返す義務も、貸主の立場と一緒に買主へ引き継がれます。家賃や敷金をどう精算するかは、売買契約で決めます。

サブリース会社に建物を一括で貸している契約も賃貸借にあたるため、売ったあとも続く場合があります。サブリース契約と管理会社への管理委託契約は、解約の予告期間や違約金を契約書で確かめておきましょう。

入居者への連絡や、工事中の修繕を誰が進めるかも、依頼先と決めておきたい点です。契約の読み方で迷うときは、弁護士に相談すると安心です。

出典: e-Gov法令検索「民法」第605条の2

一棟マンション・アパートの査定相談から売却までの流れ

査定の相談から引渡しまでは、大きく4つの段階で進みます。

かかる期間は、物件や買主の融資によって変わります。段階ごとに依頼先へ見込みを聞いておくと、予定を立てやすくなります。

• 査定に必要な資料と売却の希望時期・価格を整理する
• 机上査定と訪問査定を受ける
• 依頼先を決めて媒介契約を結ぶ
• 売却活動から決済・引渡しまで進める

査定に必要な資料と売却の希望時期・価格を整理する

査定を頼む前に、物件の資料と「いつまでに、いくらで売りたいか」を整理しておくと、各社の査定を同じ条件で比べられます。

手元にある資料だけでも、相談は始められます。足りない資料は、会社と相談しながら集めましょう。

レントロールには、入居者の名前が入っていることがあります。最初の相談では名前を伏せた一覧を渡し、必要になった段階で渡し方を会社と決めると安心です。

机上査定と訪問査定を受ける

査定は、資料をもとにする机上査定と、建物を見る訪問査定の2段階で進めると、比べる会社を絞りやすくなります。

机上査定では、レントロールや収支の記録、所在地や築年数から価格を出します。訪問査定では、外壁や屋上、廊下などの共用部、空いている部屋の状態を見て、机上査定の価格を見直します。

複数の会社に頼むときは、同じ時点の資料を渡しておくと、査定額の差が会社の考え方の違いから来ていると見分けられます。

入居中の部屋を見てもらうときは、入居者の了承を得てから日時を決めましょう。

机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

依頼先を決めて媒介契約を結ぶ

仲介で売る場合は、依頼先を決めた段階で、不動産会社と媒介契約を結ぶ流れになります。

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月までと決められています。

一棟物件では、買主の候補を持つ会社1社に任せるか、複数の会社に広く頼むかで売り出し方が変わります。提案された売り方と合わせて、契約の種類を選ぶと安心です。

買取の場合は、買取の会社と直接、売買契約を結びます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

媒介契約の違いは5つ｜一般・専任・専属専任を比較し自分で選ぶ

売却活動から決済・引渡しまで進める

売り出してから引渡しまでは、買主との価格の交渉と、買主の融資の審査を経て進みます。

1. 売却活動（物件情報サイトへの掲載、投資家への紹介）
2. 買付申込と価格の交渉
3. 買主の融資の審査
4. 売買契約
5. 決済・引渡し（ローンの返済と抵当権を消す手続き、賃貸契約と管理の引継ぎ）

一棟物件の買主の多くは、金融機関の融資を使って購入します。そのため、契約の前後で審査を待つ期間があります。

審査に落ちたときに契約をどう扱うかは、売買契約書で確かめておきたい点です。

決済の日には、買主から代金を受け取り、ローンの返済と抵当権を消す手続きを同じ日に行います。売って利益が出た場合は翌年の確定申告で税金を納めるため、早めに税理士へ相談しておくと安心です。

不動産売却の確定申告｜必要？いつまで？段取りと判断まで解説

まとめ：査定額は家賃の前提と売り方で比べる

一棟物件の査定額は、どの家賃で計算し、誰にどう売る前提で出したかで大きく変わります。

まずはレントロールと収支の記録を同じ時点でそろえ、自分の地域と規模を扱う窓口へ査定を頼みましょう。資料の時点がずれていると、査定額の差が物件の評価の違いなのか、計算の前提の違いなのか見分けにくくなります。

比較表で対象地域と頼み方を確かめてから、依頼先を選ぶとよいでしょう。住み替えのトビラでは、一棟マンション・アパートの売却査定の頼み方と査定額の見比べ方も含めて、住み替え(買い替え)で悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。

候補を絞れたら、次のサービスから申し込めます。

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