住み替えのつなぎ融資とは？仕組みと費用、売り先行との選び方

次の住まいを先に買うと、今の住まいの代金が入るより前に支払いの日が来ます。

その隙間を借入で埋めるかどうかは、売却の見通しがどれだけ立っているかで選べます。

家を建てるときのつなぎ融資との違い、費用と利息の出方、ほかの3つの借り方との使い分けまでを説明します。

つなぎ融資とは？注文住宅向けと住み替え向けで意味が違う

同じ「つなぎ融資」でも、注文住宅向けと住み替え向けでは中身が違います。

検索で見かける情報の多くは新築の注文住宅向けで、完成したマンションを買い替える場面とは前提が異なります。まず両者の違いから整理します。

基本は住宅ローンが出るまでの立て替え

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでに必要なお金を一時的に立て替える短期の融資です。

住宅ローンは、購入する住まいの引き渡し時にまとめて実行されるのが基本です。引き渡しより前に支払うお金は、住宅ローンとは別に自分で用意しなければなりません。

その不足を一時的に補うのがつなぎ融資で、住宅ローンが出た時点でまとめて返します。住宅ローンとは別の契約になるため、つなぎ融資そのものにも利息や手数料がかかります。

注文住宅向けは土地代・着工金・中間金を立て替える

注文住宅では、土地の購入代金や工事の着工金・中間金を立て替え、完成後に実行される住宅ローンで一括返済します。

家を新築する場合、建物が建つまでに支払いが何度か発生します。着工時・上棟時・引き渡し時のように、代金を数回に分けて払う形が一般的です。これらは引き渡し時の住宅ローンより前に来るため、不足分をつなぎ融資で立て替えます。

ただし、これは土地を買って家を建てる注文住宅の話です。完成したマンションを買い替える人には基本的に関係ありません。着工金や中間金といった建築途中の支払いは、すでに建っているマンションの購入では発生しないためです。検索で見かけるつなぎ融資の説明の多くは、この注文住宅の場面を前提にしています。

住み替え向けは売却前に必要な新居資金を立て替える

住み替えのつなぎ融資は、旧居の売却代金が入る前に必要な新居の資金を立て替え、売却後に一括返済する仕組みです。

マンションを買い替えるとき、新居の代金を旧居の売却代金でまかなう計画は一般的です。ところが、新居の支払い期限が旧居の売却代金の入金より先に来ることがあります。このズレを埋めないまま進めると、手元資金だけでは新居の代金を払えない事態が起こりえます。

このタイミングのズレを埋めるのが、住み替えのつなぎ融資です。新居の手付金や購入代金のほか、旧居の住宅ローンを完済して抵当権を外す資金にも充てられます。

返す原資は、注文住宅とは違い旧居の売却代金です。注文住宅では完成後の住宅ローンで返すのに対し、住み替えでは売却代金が入った時点で一括返済するのが基本です。

混同しやすい呼び方を整理する

住み替えのつなぎ融資は提供する会社によって呼び方が変わるため、同じ仕組みでも別の商品に見えることがあります。

仲介会社が独自の名前で用意する例として、三井のリハウスの「買替つなぎ融資」があります。ノンバンクなどでは「不動産売却つなぎローン」と呼ばれ、売却予定の不動産を担保にして資金を借ります。

紛らわしいのが「不動産担保ローン」です。こちらは売却を前提としない長めの借入で、資金の使い道も自由なため、短期で売却代金を返済原資にするつなぎとは別の商品です。

呼び名は違っても、住み替えで使うものは「売却代金が入るまでの短い橋渡し」という共通点があります。どの名前で案内されているかよりも、立て替える資金と返す原資が自分のケースに合うかどうかで判断します。

出典: 三井のリハウス「買替つなぎ融資」

住み替えでつなぎ融資が必要になる場面と返済の仕組み

つなぎ融資が必要になるのは、新居の支払いが旧居の売却代金より先に来る「買い先行」の場面です。

いくら・いつ必要になるのか、借りたお金は何で返すのかを押さえます。そのうえで、マンションが見通しを立てやすい理由と、木村さんのケースで資金のズレを見ます。

いつ・いくら必要になるのか

必要になるのは新居の決済日で、金額は新居の購入代金から用意できる自己資金を差し引いた分が目安です。

住み替えでは、旧居の売却代金を新居の購入にあてる計画が一般的です。しかし売買の段取り次第で、新居の決済日が旧居の引き渡しより先に来ることがあります。

このとき不足するのは、自己資金だけでは新居の代金に届かない部分です。旧居の住宅ローンが残っていれば、完済して抵当権を外す資金も合わせて考える必要があります。

見込む売却代金は、査定額そのままではなく手取りで考えます。手取りは、査定額から仲介手数料や抵当権の抹消費用などの諸費用を差し引いた額です。法定・実費で額が決まるものは先に見積もれます。売却価格3,000万円なら、媒介報酬の上限105.6万円、印紙税（軽減後）1万円、抵当権抹消の登録免許税（不動産2個）2,000円、抵当権抹消の司法書士報酬の全国平均1万7,470円で、合わせて108.55万円（売却価格の3.62%）です。同じ積み上げで、2,000万円なら75.55万円（3.78%）、5,000万円なら174.55万円（3.49%）になります。価格が上がるほど比率が下がるのは、媒介報酬に定額部分があり、印紙税が階段状の定額だからです。ここに引越費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等・住宅ローンの一括返済手数料は含まれていません。借りる額が大きいほど後の利息も増えるため、立て替える範囲は必要最小限にとどめるのが基本です。

つなぎ融資は新居を先に買うための資金なので、購入側の諸費用も同じタイミングで要ります。売買価格から額が決まる分（媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記と抵当権設定登記の司法書士報酬）を積み上げると、売買価格2,000万円で83.54万円（4.18%）、3,000万円で116.54万円（3.88%）、4,000万円で149.54万円（3.74%）です。これとは別に、登録免許税と不動産取得税が固定資産税評価額をもとにかかります。つなぎ融資はこれらの諸費用まではまかなわないのが通例なので、手元の現金で用意できるかを先に確かめてください。

なお、つなぎ融資を借りるときの金銭消費貸借契約書にも印紙税がかかります。契約金額が500万円超1,000万円以下なら1万円、1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。不動産の譲渡契約書と違い、この文書に軽減措置はありません。

売却側の諸費用（売却価格3,000万円で108.55万円・3.62%）と並べるときは、数えている費目が違う点を必ず押さえてください。2つの比率を足して「総額◯%」とはしないでください。

借りたお金はどう返すのか

借りたお金は、旧居の売却代金が入った時点で一括返済するのが基本です。

毎月少しずつ返す住宅ローンとは違い、つなぎ融資は元金をまとめて返します。返済の原資は旧居の売却代金で、売却が完了したタイミングで精算します。

前提になるのは、その売却代金の手取りで旧居の住宅ローンを完済できることです。手取りが残債を下回ると、売却代金だけではつなぎ融資を返しきれません。この場合はつなぎ融資ではなく、後述の住み替えローンが検討対象になります。

元金を返すまでの利息の払い方には、毎月利息だけを払う方法と、借入時にまとめて前払いする方法があります。どちらになるかは商品ごとに異なるため、契約前に確認しておくと安心です。

マンションはつなぎ期間の見通しを立てやすい

マンションは同じ建物や近隣の売却事例が多く、いくらで売れそうかを読みやすい住まいです。期間の目安になるのは、首都圏の中古マンションでレインズへの登録から成約まで平均82.5日（2025年・東日本不動産流通機構）という値です。月に直すと約2.75か月になります。ただしこれはレインズへの登録日から数えた日数で、売り出しからでも査定からでもありません。査定から媒介契約までの日数や、売買契約から決済・引渡しまでの日数には、公的な統計も業界団体の統計もありません。つなぎ期間はレインズ登録から成約までの82.5日に、その前後の区間が加わる長さになると見込んでください。

つなぎ融資の負担は、借りる金額と借りている期間で決まります。立て替えの上限が6ヶ月なら、82.5日（約2.75か月）はその半分ほどです。平均どおりに売れても、前後の区間を足すと上限に近づくことがあります。余裕を見て組んでください。

戸建てや土地は一つひとつの個別性が大きく相場が読みにくいのに比べ、マンションは一戸ごとの個別性が小さく、同じ建物や近隣の同じような住戸が比べる相手になります。首都圏の中古マンションは2025年（暦年）に49,114件が成約しており、事例をたどりやすいぶん、売却代金の見通しを立てやすい側にあります。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

ただし、査定額がそのまま成約価格になるわけではありません。売り出しや査定の額より下がることもあるため、資金計画では売却代金を低めに見込んでおくと、つなぎ融資の返済が不足する事態を避けやすくなります。

木村さんのケースで見る資金のズレ

木村さんのケースでは、新居の決済が先で売却代金が後に来るため、つなぎ融資の検討が現実味を帯びます。

子どもが独立した木村さん（54歳）は、長く住んだマンションから駅近のコンパクトなマンションへの住み替えを考えています。気に入った物件が見つかりましたが、いま住むマンションが売れて代金が入るのは引き渡しの後です。

新居マンションの決済日は迫る一方、旧居の売却代金はまだ手元にありません。手付金や残代金を自己資金だけでまかなえないと、せっかくの物件を見送らざるをえない場面が出てきます。

ここで売却代金が入るまでの不足を立て替えるのがつなぎ融資です。旧居のマンションが売れた時点で売却代金を使い、借りたお金を一括で返す段取りになります。木村さんの旧居は同じマンションや近隣の成約事例が参考にしやすく、売れる時期と価格の見通しを立てやすい点が、つなぎ融資を検討しやすい材料になります。

住み替えで使えるつなぎ融資の具体的な商品

住み替えのつなぎ融資は、どの銀行でも借りられるわけではなく、仲介会社やノンバンクの商品が中心です。

仲介系・ノンバンク系・銀行の取扱いの違いを実例とともに見て、最後に自分が使えるかを確かめる視点を示します。

仲介会社が用意するつなぎ融資

仲介会社のなかには、売却を任せた顧客向けに自社のつなぎ融資を用意しているところがあります。

代表例が三井のリハウスの「買替つなぎ融資」です。新居の残代金の支払いが旧居の売却代金の受領より先に来る場合に、その残代金を立て替えます。

立て替えの期間には上限があります。三井のリハウスの「買替つなぎ融資」では当初最大6ヶ月程度が目安とされています（2026年8月時点の同社の公表条件）。これは1社の商品条件であって、住み替え向けつなぎ融資の一般的な上限ではありません。会社ごとに期間も条件も違うので、検討する商品の条件をその都度確かめてください。利用には利息や諸費用がかかり、物件によっては使えない場合もあります。

売却の仲介とセットで使えるため、売却の段取りと資金の手当てを一つの窓口で進めやすい点が利点です。条件は会社や時期で変わるので、依頼先に最新の内容を確認します。

出典: 三井のリハウス「買替つなぎ融資」

ノンバンク・不動産担保型のつなぎローン

旧居を担保に資金を借り、売却代金で返すノンバンクの「不動産売却つなぎローン」も選択肢になります。

セゾンファンデックスの「不動産売却つなぎローン」などが知られています。売却予定の不動産を担保にして資金を借り、売却が成立したら代金で一括返済する短期のローンです。

毎月の返済は利息のみで、元金は売却後にまとめて返すのが一般的です。短期での完済を前提にしているため、繰上返済の手数料がかからない商品もあります。

仲介会社のつなぎが使えない場合でも、担保にできる旧居があれば検討の余地があります。担保評価や金利は会社ごとに差があるため、複数を比べて確かめます。

出典: セゾンファンデックス「不動産売却つなぎローン」

銀行のつなぎ融資は主に注文住宅向け

銀行のつなぎ融資は注文住宅向けが中心で、住み替え用に使える先は限られます。

多くの銀行のつなぎ融資は、家を新築する際の土地代や着工金を立て替える前提でつくられています。これは注文住宅や戸建て建築の場面が中心で、完成したマンションを買い替える人が使える商品は多くありません。旧居の売却代金で返すタイプを扱う銀行は限られます。

そのため住み替えでは、仲介系やノンバンク系を軸に探すのが現実的です。住宅ローンを借りる銀行がつなぎに対応しているかは、早めに確認しておきます。

借りられるかを確認するポイント

自分が使えるかは、取扱先・担保の有無・期間・旧居の残債といった条件で決まります。

まず確認したいのは、売却を頼む会社や住宅ローンの借入先がつなぎを扱っているかです。扱いがあっても、旧居を担保に入れられるか、残債がどれだけあるかで使えるかどうかが変わります。

同じ理由から、担保としての評価も見当をつけやすい傾向があります。旧居マンションの残債と売却の手取り見込みを先に把握しておくと、いくらまで立て替えてもらえそうかの見当がつきます。

立て替えの期間にも上限があるため、売却にかかりそうな期間と照らし合わせます。期間内に売れる見込みが立つかどうかが、無理なく使えるかの分かれ目です。金利や手数料は会社・時期で動くので、固定の数字で考えず最新を取り寄せて比べます。

つなぎ融資の費用と金利の考え方

つなぎ融資には橋を渡る対価として利息と諸費用がかかります。金利は通常の住宅ローンより高めになりやすい傾向があります。「通常の住宅ローン」の水準を置いておくと、高めかどうかを自分で判断できます。参考にする値は【フラット35】2026年8月適用の金利 年3.290%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。金利は毎月変わるため、実際の借入時の金利で確認してください。

費用の内訳、利息が決まる仕組み、抑える考え方を順に見ます。具体額は各社・各時期で動くため、最新の確認が前提です。

かかるお金の内訳

つなぎ融資でかかるのは、借りている間の利息と、契約時の事務手数料や印紙代などの諸費用です。

中心になるのは利息です。借りた額と期間に応じて発生し、住み替えの場合は売却代金で完済するまで積み上がっていきます。

これに加えて、契約時には事務手数料や収入印紙代などがかかります。印紙代は借入額に応じて法律で定められており、借りる額が大きいほど高くなります。

住宅ローンとは別の契約になるため、こうした諸費用も別に発生します。諸費用を自己資金で払うか借入額に含めるかは、申込時に決めることになります。

出典: 国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

利息はどう決まるか

利息は「借入額×金利×借りた日数」で決まり、期間が延びるほど増えます。

つなぎ融資の利息は日割りで計算されるのが基本です。同じ金利でも、売却が長引いて借入期間が延びれば、その分だけ支払いは増えていきます。

つなぎ融資の金利を業者横断で集計・公表しているところはないため、この記事では具体の数字を示しません。申込先の条件を取り寄せて、【フラット35】2026年8月適用の年3.290%と比べてください。利息は「借入額×金利×借りた日数」で決まり、日割りで計算されるのが基本です。同じ金利でも、売却が長引いて借入期間が延びればその分だけ支払いが増えます。首都圏の中古マンションはレインズ登録から成約まで平均82.5日（2025年）なので、期間を見積もるときの出発点にしてください。

費用を抑える考え方

費用を抑える鍵は借入期間の短さ、つまりいかに早く・確実に売れるかにあります。

利息は日数に比例するため、売却が早く決まれば対価は小さくなります。逆に売れ残るほど借入期間が延び、利息はふくらんでいきます。

もう一つの軸は自己資金とのバランスです。立て替える額が少なければ利息の元になる金額も小さくなるので、手元資金で払える分は自己資金でまかなう考え方もあります。

マンションは相場が読みやすく売却期間の見当がつきやすいため、借入期間をあらかじめ短く見積もりやすい住まいです。売却の手取りを低めに置いて立て替え額を絞れば、利息の元になる金額と期間の両方を抑えやすくなります。どちらの軸も、行き着く先は旧居をどれだけ早く・想定した額で売れるかです。

つなぎ融資・ダブルローン・住み替えローンの違いと選び方

つなぎ融資は資金の橋渡し手段の一つで、ダブルローンや住み替えローン、売り先行と並べて自分に合うものを選びます。

4つの手段を表で見比べ、どんな場面ならどれが向くかを判断のシーンごとに整理します。

4つの資金手段を一枚で比較する

つなぎ融資・ダブルローン・住み替えローン・売り先行の4つは、目的も返済の原資も異なります。

つなぎ融資は売却代金が入るまでの一時的な立て替えで、売却代金で一括返済します。ダブルローンは旧居のローンを残したまま新居のローンも組む方法で、二重の返済が続きます。

住み替えローンは売っても返しきれない旧居の残債を新居のローンに上乗せして借りる商品です。売り先行は先に旧居を売ってから新居を買う進め方で、そもそも立て替えの必要が生じません。

表の「金利は高め」「短期」を判断するための基準は次の2つです。金利の基準は【フラット35】2026年8月適用の年3.290%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き。金利は毎月変わります）。期間の基準は、首都圏の中古マンションでレインズ登録から成約まで平均82.5日（2025年・東日本不動産流通機構）です。

どれも一長一短があり、向くかどうかは売却の見込みと資金の余裕で変わります。

住み替えの頭金はいくら必要？自己資金をいくら残すかで決める

売却がほぼ決まり決済時期だけずれるなら

売却がほぼ決まっていて決済の時期だけずれるなら、つなぎ融資が候補になります。

買い手がほぼ固まり、入金の時期だけが新居の支払いに間に合わない。こうした短期のズレを埋めるのに、つなぎ融資は向いています。

売却の確度が高いほど、借入期間は短く読め、利息も抑えやすくなります。マンションは相場が読みやすく、売れる時期と価格の見当がつきやすいため、この確度を見立てやすい住まいです。逆に売却が不確実なまま使うと、売れ残ったときに利息がふくらむリスクを抱えます。

売却前に新居を確保したい・売却額が読めないなら

売却を待たずに新居を押さえたい、あるいは売却額が読みにくいなら、ダブルローンが選択肢になります。

ダブルローンは旧居のローンを完済せずに新居のローンを組むため、売却を待たずに新居を確保できます。気に入った物件を逃したくない場合や、売り急いで安値で手放したくない場合に使われます。

一方で、売却が済むまでは二つの返済が重なり、月々の負担は大きくなります。年収に対する返済の比率が上がるため、審査も厳しくなりがちです。

返済が二重になる期間をどれだけ短くできるかが、無理なく使えるかの目安になります。売却の見込みと家計の余裕を見て、背伸びにならない範囲かを確かめます。

旧居の売却額がローン残債を下回りそうなら

売っても旧居のローンを返しきれないオーバーローンなら、住み替えローンが候補になります。

ここで比べるのは、査定額そのものではなく手取りです。手取りは査定額から仲介手数料や抵当権の抹消費用などを差し引いた額で、これが残債を下回る状態がオーバーローンです。

住み替えローンは、売却で返しきれない残債を新居のローンに上乗せして借りる商品です。借入額は新居の価格に残債を足した分まで膨らみ、担保となる新居の価値を超える借入になりやすいため、審査は通常の住宅ローンより厳しめです。

手取りが残債を上回るアンダーローンなら、そもそも住み替えローンは使いません。まず残債と売却の手取り見込みを比べ、どちらの状態かを確かめるのが出発点です。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

つなぎ融資を使うか売り先行で避けるか

使うか避けるかの判断は、最後は「旧居が確実に・想定した額で売れるか」にかかっています。

つなぎ融資を使う意味と、売り先行で避ける選択肢を整理し、売却見込み・資金余裕・時期の柔軟性で自分のケースを絞り込みます。

つなぎ融資を使うのは買い先行のリスクを取ること

つなぎ融資を使うのは、旧居を売る前に新居を買う「買い先行」のリスクを取るということです。

買い先行では、新居を先に確保できる代わりに、旧居が想定どおりに売れるかどうかの不確実さを抱えます。売却が長引けば、その間の利息がふくらみます。

想定より安くしか売れなければ、見込んでいた返済の原資が足りなくなることもあります。売れ残れば、二重の負担を抱えたまま値下げを迫られる場面も出てきます。

つまりつなぎ融資の負担の大きさは、旧居の売却がどれだけ確実かに連動します。立て替えを使う前に、売却の見込みをどこまで具体的にできるかが要になります。

売り先行ならつなぎ融資はいらない

先に旧居を売る「売り先行」を選べば、資金のズレ自体が生じず、つなぎ融資は不要になります。

売り先行では、旧居の売却代金が手元に入ってから新居を買います。売れる金額と時期がはっきりした状態で動けるため、立て替えも二重の返済も避けられます。

引き換えに、新居が決まるまでの仮住まいが必要になる場合があります。仮住まいの費用は、何か月住むかと初期費用を含むかで決まります。三大都市圏の民間賃貸の月額家賃は平均83,381円、共益費は平均4,837円です（令和7年度住宅市場動向調査）。この水準で6か月なら、初期費用（家賃の4.1か月分）と家賃・共益費6か月分を足して約87.1万円になります。ここに引越費用は含まれていません。引越運送料を集計した公的統計・業界団体統計は確認できておらず、目安を示せないためです。気に入った物件をすぐ押さえにくく、引っ越しが二度になることもあるので、その分も見込んでください。つなぎ融資の利息と、この仮住まい費用を並べて比べるのが、売り先行と買い先行の分かれ目になります。

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」

資金面の安心を取るか、住み替えの段取りの自由さを取るかの選択です。どちらを重く見るかは、売却の確度と時間の余裕しだいで変わります。

売り先行・買い先行はどちら？住み替えで損しない選び方と実践テクニック

あなたのケースの絞り込み

売却見込み・資金余裕・時期の柔軟性の3つを見れば、候補は2〜3案に絞れます。

旧居が確実に・想定した額で売れそうで、決済の時期だけずれるなら、つなぎ融資が候補に入ります。売却が読みにくいなら、二重の返済に耐えられるかを見てダブルローンか、いっそ売り先行かを考えます。

売却の手取りが残債を下回りそうなら、住み替えローンが現実的です。資金に余裕が薄く時期も急がないなら、ズレを作らない売り先行が無理のない進め方になります。

3つの軸のうち、すべての判断の起点になるのが売却見込みです。ここが定まらないと、ほかの手段の向き不向きも決められません。

迷ったらまず売却見込みを把握する

迷ったら、まず旧居のマンションがいくらで売れそうかを把握することが、すべての判断の出発点になります。

売却見込みが立てば、買い先行の不安は大きく下がります。つなぎ融資を使うか、売り先行で避けるかの判断も、手取りの見込み額が分かってはじめて現実的になります。

マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同一マンションの別住戸や近隣の同種住戸がそのまま比較の相手になるため、成約事例を参考にしやすい住まいです。幅を持って相場をつかむには、1社だけで判断せず複数社の査定を見比べるのが確実です。住み替えのトビラの一括査定なら、複数社の見立てをまとめて比べられます。

不動産売却の一括査定サイトおすすめ7選｜選び方と組み合わせ方

まとめ：つなぎ融資を使うか売り先行で避けるなら、住み替えのトビラ

つなぎ融資が要るのは、次の住まいを先に買う場合だけです。今の住まいを先に売り切れるのであれば、この費用はまるごと避けられます。

避けられるかを見るには、今の住まいがいつ売れそうかの見込みを先に立てます。時期が読めないまま次を押さえると、借りる日数だけが延びて利息がかさみます。

次の住まいへ申し込む前に、今の住まいを先に売り切れるのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、売却の代金が入るまでの資金のつなぎ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。