不動産の登記費用はいくら？住み替えの売却・購入でかかる内訳と目安

住み替えの費用を見積もるとき、登記にかかる分だけは相場の見当がつきません。

登記の費用は売るときと買うときで負担する人も額の決まり方も違うので、2つの場面に分けて積むと自分の分が出せます。

売る側と買う側それぞれの内訳と、税が軽くなる条件、総額を出す手順を説明します。

不動産の登記費用とは？内訳と住み替えでの全体像

不動産の登記費用は、国に納める登録免許税と、登記の手続きを代行する司法書士への報酬の2つに分かれます。

住み替えでは、家を売るときと買うときの二度、登記の場面が訪れます。負担する人も金額の決まり方も場面ごとに違うため、まずは費目ごとの全体像をつかむところから始めると、後の見積もりが楽になります。

登記費用の中身は「登録免許税」と「司法書士報酬」

登記費用は、法務局へ登記を申請するときに国へ納める登録免許税と、その手続きを任せる司法書士への報酬で成り立っています。

登録免許税は、不動産の名義や権利の変更を登記簿へ反映させるときにかかる国税です。納める額は登記の種類ごとに法律で定められており、自分で申請しても司法書士に頼んでも金額は変わりません。納付は、登記を申請する場面でまとめて行います。

出典: 国税庁「No.7190 登録免許税のあらまし」

司法書士報酬は、登記に必要な書類の準備から法務局への申請までを代行してもらう対価です。登録免許税と違って金額は一律ではなく、依頼する登記の内容や事務所によって差が生まれます。住み替えのように複数の登記が重なる場面では、この報酬がいくつか積み重なる点も押さえておきたいところです。

見積書では、国へ納める税金部分と司法書士へ払う報酬部分が分けて記されるのが一般的です。両方を合わせた額が、その登記で実際に支払う登記費用になります。

住み替えは売却時・購入時の2回、登記費用がかかる

住み替えでは、いま住む家を売るときと、次の家を買うときの二度、登記費用がかかります。

売る家でかかるのは、完済した住宅ローンの抵当権を消す登記と、引っ越しなどで変わった住所を直す登記です。どちらも一定の額で収まるため、金額そのものは小さく済むことが多い費目です。

買う家でかかるのは、物件の名義を自分へ移す登記と、新しい住宅ローンの担保を設定する登記です。こちらは評価額や借入額に連動するぶん、売却側より金額が大きくなりやすい傾向があります。

同じ住み替えでも、売る側と買う側では費目も金額の水準も異なります。売却時と購入時を分けて見積もっておくと、資金計画のズレを防ぎやすくなります。

【早見表】住み替えでかかる登記費用の全体像

住み替えで関わる登記費用を、売却側と購入側に分けて一覧にまとめました。

下の表は、どの場面でどの登記がかかり、誰が負担するのかを並べたものです。金額の細かな計算ではなく、費目の位置関係をつかむ地図として使ってください。

売却側は定額で収まる費目が中心で、購入側は評価額や借入額に応じて動く費目が並びます。ここからは、この一覧にある費目を売却時から順に見ていきます。

出典: 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

売却時にかかる登記費用は抵当権抹消と住所変更

家を売るときに売主が負担する登記費用は、住宅ローンの抵当権を消す費用と、住所や氏名の変更を直す費用が中心です。

どちらも金額は小さいものの、決済までに済ませておかないと引き渡しが滞ります。売買による名義移転は買主の負担となるため、売る側はこの2つを押さえておけば足りるのが基本です。

ローン完済後の「抵当権抹消登記」は売主が負担

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済したときに、担保として設定されていた抵当権を登記簿から消す手続きです。

住宅ローンを借りると、金融機関は対象の不動産に抵当権を設定します。完済しても登記簿の抵当権は自動では消えないため、売主側で抹消の登記を行う必要があります。

登録免許税は不動産1個につき1,000円の定額です。専有部分1個＋敷地1個なら2,000円になります。これに司法書士へ依頼する報酬が加わります。抵当権抹消登記（土地1筆及び建物1棟・登記原因証明情報の作成及び申請代理）の報酬は、日本司法書士会連合会の「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施・有効回答1,090）で全国平均17,470円でした。登録免許税2,000円と合わせると約19,470円です。なおこの報酬は法定ではなく、報酬基準が2003年（平成15年）に廃止されて以降は事務所ごとに決まります。

マンションで気をつけたいのは、この「不動産1個」の数え方です。中古マンションは、自分の部屋である専有建物と、その敷地を共有で持つ敷地権とで構成されます。敷地が複数の土地（筆）にまたがっている物件では、対象となる不動産の個数が2個より増えます。「マンションなら必ず2個」とは言えないので、正確に出すなら登記事項証明書で不動産の個数を数え、1,000円を掛けてください。 なお同じ申請書で20個を超える不動産の抹消を受ける場合は、申請件数1件につき20,000円になります。

出典: 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

抹消の費用は、売主が負担するのが通例です。買主へ引き渡す前に抵当権が残っていると売買に支障が出るため、ローンの完済とあわせて決済日に処理するのが一般的な流れです。

住所が変わっていると「住所・氏名変更登記」も必要

登記簿に記録された住所や氏名が現在のものと違う場合は、売却の前に住所・氏名変更登記で情報を更新します。

登記簿の名義人情報は、引っ越しや結婚で住所や氏名が変わっても自動では書き換わりません。記録が古いままだと本人確認が滞り、売買による名義移転の手続きが進められないことがあります。

登録免許税は抹消と同じく不動産1個あたり1,000円です。手続き自体は比較的単純で、自分で申請する人もいますが、決済を急ぐ場合は司法書士へまとめて任せることが多くなります。

不動産の登記名義人は、住所や氏名が変わったときに変更登記を申請する義務があります。不動産登記法第76条の5は「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」と定めています。この義務は2026年（令和8年）4月1日から始まりました。施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も対象で、その場合は2028年（令和10年）3月31日までに登記します。正当な理由なく怠ると、同法第164条第2項により5万円以下の過料の対象になります。売却で登記簿の住所が現住所と違う場合は、どのみち所有権移転の前に住所変更登記が要るため、売却の段取りの中で一緒に片づくのが通常です。

一方で、同法第76条の6により、登記官が職権で変更の登記をする仕組みもあります。法務省が「スマート変更登記」と呼んで案内しているのがこの仕組みです。ただし条文は「当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る」としており、個人の場合はあらかじめ申し出ておく必要があります。詳しい要件や取り扱いは、法務局で確認しておくと安心です。

出典: 不動産登記法（平成16年法律第123号）第76条の5・第76条の6・第164条第2項（e-Gov法令検索）／民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項／法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」

所有権移転登記は買主負担｜売主は原則払わない

売買による所有権移転登記の費用は、原則として買主が負担します。

名義を売主から買主へ移す登記は、新しく権利を得る買主側の費用とするのが一般的です。そのため売主が売却時に負担する登記費用は、抵当権抹消と住所・氏名変更でほぼ完結します。登録免許税は1個あたり1,000円の積み重ねで、司法書士報酬を含めても数万円ほどが目安です。

なお、相続した家を売る場合は、先に故人から相続人へ名義を移す相続登記が必要になり、その費用が売主側で発生します。ただしこれは相続という別の場面の話で、いま自分名義で住んでいるマンションを売る通常の住み替えでは、基本的に発生しません。相続がからむ売却を予定している場合だけ、段取りにあらかじめ組み込んでおくと安心です。

購入時の登記費用は所有権移転と抵当権設定

次の家を買うときに買主が負担する登記費用は、名義を移す所有権移転登記と、住宅ローンの担保を設定する抵当権設定登記が柱です。

売却側と違い、これらは物件の評価額や借入額に税率を掛けて計算するため、金額が大きく動きます。条件を満たせば税率が下がる軽減措置もあるので、あわせて確認しておきたい費目です。

名義を移す「所有権移転登記」（新築は保存登記）

所有権移転登記は、不動産の名義を前の所有者から自分へ移し、買主であることを登記簿に記録する手続きです。

中古マンションを買う場合は、専有建物とその敷地権のそれぞれに所有権移転登記がかかります。登録免許税は固定資産税評価額に税率を掛けて求め、売買による移転では本来2.0%が基準です。ここでいう評価額は、専有部分の建物と敷地権の持分を合わせた価格で構成されます。

新築の家では、まだ誰も登記していない建物に初めて名義を記録するため、移転ではなく所有権保存登記となります。こちらの登録免許税は、評価額に0.4%を掛けた額が基準です。

税額の基準となる固定資産税評価額は、市区町村が個別に定めた価格で、売買価格とは異なります。実際の金額を試算するには、自分のマンションの評価額を先に把握しておく必要があります。

移転登記の費用は、新しく所有者になる買主が負担するのが通例です。売主側の抹消や変更とは別に、買う側でまとまった登記費用がかかると考えておくと、資金計画が立てやすくなります。

出典: 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

住宅ローンを組むとかかる「抵当権設定登記」

抵当権設定登記は、住宅ローンを借りる際に、金融機関が担保として不動産に抵当権を設定する手続きです。

買う家で住宅ローンを利用すると、貸し手である金融機関のために抵当権を設定します。登録免許税は借入額に税率を掛けて求めるため、借りる金額が大きいほど費用も増えます。

本来の税率は借入額の0.4%で、3,000万円を借りれば12万円が基準です。住宅取得のための借り入れには軽減措置があり、要件を満たすと負担が大きく下がります。

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住宅用家屋の軽減措置で登録免許税が下がる条件

自分が住むための家には、登録免許税の税率を引き下げる軽減措置が用意されています。

軽減を受けるには、自分の居住用であることや、床面積が50平方メートル以上であることなどの要件を満たす必要があります。マンションの場合、この床面積は専有部分の床面積で判定されます。適用にあたっては、家屋の所在地の市区町村が発行する住宅用家屋証明書を、登記の際に添えます。

軽減が適用されると、土地の移転登記は本則2.0%から1.5%へ、住宅用家屋の移転登記は本則2.0%から0.3%へ下がります。住宅ローンの抵当権設定は0.4%から0.1%になり、借入額が大きい人ほど効果が大きくなります。なお、建物（住宅用家屋）と抵当権設定の軽減は住宅用家屋証明書が要件ですが、土地の移転登記の軽減は証明書を要さない別枠の措置で、要件が異なります。

これらの軽減には適用期限があり、期限は2つに分かれます。

土地の軽減は2026年度（令和8年度）の税制改正で3年延長され、2026年（令和8年）4月1日から2029年（令和11年）3月31日までの登記が対象です。なお国税庁のタックスアンサーNo.7191とe-Govの措置法72条本文は、この記事の確認時点（2026年8月）でまだ改正前の「令和8年3月31日」表示のままです。住宅用家屋と抵当権設定の軽減は、取得後1年以内に登記することが条件です。

出典: 国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（PDF）

買う側の費用は、軽減措置を使えるかどうかで負担が変わります。売る側の費目とあわせて、最後にどこまで自分で額を出せるのかを整理します。

登記費用を安くする方法と司法書士に頼む判断

登記費用のうち抑える余地があるのは司法書士報酬の部分で、自分で登記をすれば報酬は浮きます。

ただし住み替えは売却と購入が同時に動くため、手続きに割ける時間は限られます。どの登記を自分で行い、どこを専門家に任せるかを、自分の状況に照らして選ぶことになります。

司法書士報酬は法律で決まらず相見積もりで差が出る

司法書士報酬は法律で一律に決められておらず、依頼する事務所によって金額に差が出ます。

かつては司法書士会の報酬基準がありましたが、2003年（平成15年）に廃止され、現在は各事務所が自由に金額を定めています。同じ抵当権抹消でも、事務所ごとに数千円の差が生まれることがあります。

出典: 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」

報酬を抑えたいなら、複数の事務所から見積もりを取って比べる方法があります。不動産会社が紹介する司法書士に任せる手もありますが、その場合も内訳を確認しておくと、納得して進められます。

自分でできる登記・司法書士に頼むべき登記

売主側の抵当権抹消や住所変更は自分でも申請できますが、売買にともなう登記は司法書士に任せるのが現実的です。

抵当権抹消や住所・氏名変更は手続きが比較的単純で、法務局の窓口や案内に沿って自分で申請する人もいます。書類をそろえる手間はかかるものの、報酬のぶんを丸ごと節約できます。

一方、売買による所有権移転や抵当権設定は、決済の当日に売主・買主・金融機関が同席し、お金の動きと登記を同時に進めます。ここで書類に不備があると取引全体が止まるため、司法書士が立ち会って処理するのが通常です。

つまり、時間に余裕があり手続きも単純な売却側の登記は自分でも対応でき、取引の安全がかかる売買の登記は専門家に委ねる、という切り分けになります。住み替えでは両方が並行するため、すべてを自分でやろうとすると負担が重くなりがちです。

売却と購入が同じ決済日｜どこを削れるか

住み替えで費用を削るなら、自分で対応しやすい売却側の抵当権抹消に絞るのが現実的です。

住み替えでは、いまの家の売却と次の家の購入を同じ日に決済することがよくあります。売却の抵当権抹消と購入の移転・設定が同じ場で連続するため、買う側の登記は司法書士がまとめて担うのが自然な流れです。

この流れを踏まえると、購入側の登記まで自分でやるのは、時間的にも手続き的にも難しくなります。費用を抑えたい場合は、決済より前に余裕をもって進められる抵当権抹消を自分で行うのが、無理のない方法です。

売却と購入が重なる住み替えでは、すべてを節約しようとするより、削れるところを一つに絞る考え方が合っています。浮く金額と手間のバランスを見て、抵当権抹消だけ自分で動く形が、落としどころになりやすい費目です。

住み替えでかかる登記費用の総額と確認の手順

住み替えの登記費用は、いま額が確定する売却側と、評価額と借入額が決まってから額が出る購入側に分けてとらえます。

売る側と買う側で見てきた費目を、自分のケースに当てはめる番です。ここでは登記費用の出し方を整理し、ほかの諸費用とどう並ぶのかも合わせて確認します。

売却側と購入側に分けて見る登記費用のモデルケース

売却側と購入側の費目を一つの例に当てはめると、どこまでを自分で計算できて、どこから物件の資料が要るのかがはっきりします。

ここでは、3,000万円の中古マンションを売り、新たに4,000万円の中古マンションを買う場合を例にします。

売却側は額が確定します。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、専有部分1個＋敷地1個なら2,000円。司法書士報酬は日本司法書士会連合会の「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施・有効回答1,090）で抵当権抹消登記の全国平均が17,470円なので、合わせて19,470円です。住所・氏名変更登記も登録免許税は不動産1個につき1,000円で、専有部分1個＋敷地1個なら2,000円。これに司法書士報酬が加わります。売却側は2万円台が中心になります。

購入側は評価額と借入額が決まらないと出せません。所有権移転の登録免許税は「固定資産税評価額 × 税率」で、軽減後の税率は土地1.5%・住宅用家屋0.3%です。ここでいう評価額は売買価格ではなく固定資産税評価額で、市町村が個別に決めます。評価額が売買価格の何割になるかを集計・公表した統計はないため、売買価格4,000万円から登録免許税を逆算することはできません。抵当権設定は借入額に対して軽減後0.1%なので、3,000万円借りるなら3万円です。

司法書士報酬は法定ではなく、事務所ごとに決まります。日本司法書士会連合会の「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施）による全国平均は、抵当権抹消17,470円、所有権移転（売買）56,678円、抵当権設定42,699円でした。所有権移転と抵当権設定の平均は、固定資産評価額の合計1,000万円・債権額1,000万円という設例に対する金額です。

正確な額を出すには、①買う物件の固定資産税評価証明書（売主または仲介会社から取り寄せる）と、②借入額の2つが要ります。この2つが決まれば、上の税率を掛けるだけで登録免許税は自分で計算できます。司法書士報酬は事務所ごとに違うため、見積もりで確かめてください。

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登記費用は住み替え諸費用の一部｜全体での位置づけ

登記費用は、住み替えにかかる諸費用の一部にすぎません。購入側で額が確定する費目は、仲介手数料・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つで、これを積み上げると売買価格3,000万円で116.54万円（売買価格の3.88%）、4,000万円で149.54万円（3.74%）、5,000万円で182.54万円（3.65%）です。価格が上がるほど比率は下がります（分子のうち価格に比例するのは仲介手数料の3.3%分だけだからです）。

ここに、この記事で見てきた登録免許税と不動産取得税が加わります。この2つは固定資産税評価額を課税標準とするため、上の積み上げには含めていません。売却側で額が確定するのは仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬の4つで、売却価格3,000万円で108.55万円（3.62%）です。売却側と購入側は数えている費目が違うので、2つの率を足して「合計◯%」にはできません。

売却益が出たときにかかる譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で税率が変わります。5年超の長期は合計20.315%（所得税15%＋復興特別所得税＝所得税額の2.1%＋住民税5%）、5年以下の短期は合計39.63%（所得税30%＋同2.1%＋住民税9%）です。マイホームで所有期間10年超なら、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分が合計14.21%になる軽減税率の特例もあります。合計の率は内訳を足し上げた計算値で、法令や国税庁がその数字を掲げているわけではありません。なお3,000万円特別控除で課税譲渡所得が0円になる方が多く、税率の話に入る前に控除で0になるかを先に確かめてください。

登記費用だけを見て資金計画を立てると、ほかの費目を見落とすおそれがあります。売る側と買う側のどちらにも別の費目が並ぶことを踏まえて、全体を見渡しておくことが大切です。

自分の物件での総額は費用シミュレーションで確認

自分の物件と借入額での正確な登記費用は、費用シミュレーションを使うとまとめて確認できます。

ここまでの金額は前提を置いた例で、実際の登録免許税は物件ごとの評価額で変わります。手取りまで含めた住み替え全体の収支を見たいときは、費用シミュレーションでまとめて試算するのが手軽です。

試算の前提になる売却見込み額は、査定でおおよその水準をつかめます。登記費用と売却額の両方が見えると、住み替えの資金計画がより具体的になります。

住み替え費用シミュレーション｜手取り額を自分で出す5ステップ

まとめ：不動産の登記費用を自分で見積もるなら、住み替えのトビラ

住み替えの登記費用は、買う側の負担で総額がほぼ決まります。売るときに払う分は額が動かないので、見積もるべきは住み替え先にかかるほうです。

見積もるのは、住み替え先のおよその価格が分かった時点で、費用を積み直します。売る側の分だけで足りると考えていると、引き渡しの日に現金が不足します。

住み替え先を決める前に、登記にいくらかかるのかを資金の計画へ入れておきましょう。住み替えのトビラでは、売却と購入で二度かかる登記費用の内訳も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。