新築マンションの完成前に今のマンションはいつ売る？3つの時期の選び方

新築マンションの完成を待つ間、今のマンションをいつ売り出すかで迷っている人もいるでしょう。

早く売れば仮住まいが長くなり、完成の直前まで待てば、売れ残りや二重ローンの心配が増えます。

完成の1年以上前・数か月前・直前の3つの時期の選び方と、時期ごとの仮住まいとお金の備えをまとめました。

新築マンションの完成前に今のマンションを売る時期の判断基準

今のマンションを売る時期は、新築マンションの完成の1年以上前、完成の数か月前、完成の直前の3つに分かれます。

どの時期が合うかは、新居の代金の払い方、住宅ローンの審査、売却価格の変わり方、家族の暮らしの4つで決まります。4つの判断基準と、おすすめの時期の対応は次のとおりです。

売却代金を新居の残代金に充てるか

新居の残代金に今の家の売却代金を充てるなら、新居の引渡しより前に代金を受け取れる時期に売る必要があります。

新築マンションの代金は、次の順に払います。

• 契約のときの手付金
• 工事中の中間金（物件による）
• 引渡しのときの残代金

不動産会社が売主の場合、受け取れる手付金は、法律で代金の2割までと決まっています。そのため、代金の多くは引渡しのときに払うことになります。

完成直前に売り出すと、今の家の決済（代金の受け取り）が、新居の引渡しより後になるおそれがあります。売却代金を充てるなら、完成の数か月前までに売り出しておくと安心です。

一方、預貯金と新居の住宅ローンで残代金を払えるなら、売却を急ぐ理由は小さくなります。完成直前まで今の家に住み、新居へ直接移る売り方も選べます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条

住宅ローン本審査で今の家の残債が合算されるか

新居の住宅ローンの本審査では、今の家のローンが残っていると、その返済も合わせて審査されるのが基本です。

住宅ローンの審査では、年収に占める年間の返済額の割合（返済比率）を見ます。今の家の返済がこの割合に加わると、新居で借りられる額が小さくなるおそれがあります。

【フラット35】では、今の家の売却予定額でローンを完済できると確かめられる場合に限り、今のローンを総返済負担率（返済比率にあたる割合）の計算から外せます。民間の銀行の扱いは、金融機関ごとに違います。

新築マンションの本審査は、引渡しが近づいてから行うのが一般的です。ローン残債が多い人は、本審査の前に今の家の売買契約まで進めておくと、借入額を確保しやすくなります。

今の家の売却を審査でどう扱うかは、借入先に早めに確かめておきましょう。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

築年数と相場による売却価格の変化

完成まで1年以上待つと、今の家の築年数も1年以上進み、売却価格が下がる方向に動く場合があります。

東日本不動産流通機構の集計で、2025年に首都圏で成約した中古マンションの1㎡あたりの価格は、次のとおりです。

Bさんの家のように築15年の家を1年待ってから売ると、比べられる物件が築16〜20年の区分に移ります。

この数字は、築年数ごとに別々の物件をまとめた平均です。同じ物件が1年でどれだけ下がるかは、立地や広さによって変わります。

1年後の相場は、上がる場合も下がる場合もあります。早く売れば、売却価格が決まるまでの期間を短くできます。価格を早く決めたい人には、完成の1年以上前から数か月前に売る方法がおすすめです。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

家族が仮住まいを受け入れられるか

早く売るほど仮住まいの期間が長くなるため、家族が仮住まいを受け入れられるかも、売る時期を決める基準になります。

先に確かめておきたい家族の事情は、次の4つです。

• 子どもが今の学校に通っている
• ペットを飼っている
• 在宅勤務の部屋が必要
• 高齢の家族と暮らしている

仮住まいが今の学区の外になると、子どもは転校が必要になる場合があります。元の学校に通い続けられるかは、市区町村の教育委員会の基準で決まるため、仮住まいを探す前に問い合わせておくと安心です。

ペットと住める賃貸や、在宅勤務の部屋を取れる広さの賃貸は、探せる物件が限られ、家賃も上がりがちです。高齢の家族にとっては、仮住まいを挟むと引っ越しが2回になる負担もあります。

こうした事情が重なる家族には、仮住まいを短くできる完成の数か月前か、新居へ直接移れる可能性がある完成直前に売る方法がおすすめです。

完成の1年以上前に売る場合の仮住まいの選択肢

完成の1年以上前に今の家を売ると、新居に入るまで1年を超えて仮住まいをすることになります。住む期間と初期費用によって合う住まいが変わり、4つの選択肢の違いは次のとおりです。

賃貸住宅（定期借家・UR賃貸）

1年以上住むなら、毎月の支払いが相場並みの賃貸住宅が、総額を抑えやすい選択肢です。

国土交通省の令和7年度の調査によると、三大都市圏で賃貸住宅に移った世帯の家賃は月平均83,381円、共益費は4,837円でした。

一般の賃貸には、1年未満で解約すると違約金がかかる契約もあります。

定期借家は、住む期間を決めて借りる契約なので、完成までの期間に合わせやすくなります。完成が遅れたときに延ばせるかは、契約前に確かめておきましょう。

UR賃貸住宅は礼金・仲介手数料・更新料が0円で、入居時に払うのは敷金（家賃の2か月分）と、日割りの家賃・共益費です。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」／国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／UR都市機構「UR賃貸住宅とは メリット・特徴」

マンスリーマンション

マンスリーマンションは初期費用を抑えられる一方、毎月の支払いが高くなりやすいため、1年以上住むなら総額を比べてから選ぶとよいでしょう。

月々の料金に、家具・家電の使用料や光熱費、清掃費を含む物件が多く、その分が毎月の支払いに上乗せされます。

マンスリーマンションの「月額の総額×月数」と、賃貸住宅の「初期費用＋家賃×月数」を並べると、差がわかります。

マンスリーマンションは、住む期間が読みにくい場面で役立ちます。定期借家の期間が新居の完成より先に終わったときや、完成が遅れたときのつなぎに使うと、短い期間だけ借りられる利点を生かせます。

部屋が狭く収納も少ないため、家具や季節の荷物はトランクルームに預けることになります。保管料と引っ越しの回数も、総額に入れて比べておきましょう。

実家や親族の家

実家や親族の家に身を寄せれば家賃が0円になり、仮住まいの費用をいちばん抑えられます。

一方で、1年を超えて同居すると、通勤・通学の時間や、同居する家族の負担が大きくなります。食費や光熱費をどう分けるかを住み始める前に話し合っておくと、あとのもめごとを防げます。

実家が今の学区の外にあれば、子どもの転校も考えておく必要があります。

荷物は実家に置ける量に限られるため、あふれた家具はトランクルームに預けることになります。

1年以上預けると保管料もまとまった額になるので、新居で使う家具だけを残し、ほかは今の家を引き渡す前に処分しておくと、費用を減らせます。

同居をお願いするときは、新居の完成予定日と、完成が遅れる可能性の両方を先に伝えておくと、家族も予定を立てやすくなります。

売却後も同じ家に住むリースバック

リースバックは、今の家を事業者に売った後も家賃を払って住み続ける方法で、引っ越しは新居への1回で済みます。

同じ家に住み続けるので、子どもの学区はそのままで、荷物も今の家に置いたまま暮らせます。

ただし、同じガイドブックは、契約前に次の点を確かめるよう求めています。

• 売却価格が相場に近いか、複数の事業者に意見を聞く
• 売却で受け取る金額と、住む間に払う家賃の合計を比べる
• 定期借家契約では、期間が終わると退去が必要になる場合がある

新築の完成が遅れたときに住む期間を延ばせるかも、契約書の条件で確かめておきたい点です。

ガイドブックは、通常の売却で、引渡しの時期を買主と調整する方法のほうが合う場合もあると説明しています。この方法は、完成の数か月前に売るときの引渡し日の合わせ方と同じです。

出典: 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

完成の数か月前に売る場合の引渡し日の合わせ方

完成の数か月前に売る狙いは、今の家の引渡し日を新居の入居日に近づけ、仮住まいをなくすか短くすることです。

新築の正式な引渡し日は完成が近づいてから案内されるため、それまでは契約書の引渡し予定日をもとに日程を組むことになります。

仮住まいを短くする方法と、日程がずれたときの備えは、次の4つです。

• 入居日から逆算した売り出し時期
• 売買契約で引渡し日を遅めに設定する
• 決済後も住み続けられる引渡し猶予の特約
• 新居の完成が遅れたときの備え

入居日から逆算した売り出し時期

売り出しの時期は、新居の入居日から、売れるまでの日数と、売買契約から引渡しまでの期間をさかのぼると決められます。

東日本不動産流通機構によると、2025年に首都圏の中古マンションがレインズ（不動産会社が物件情報を共有する仕組み）に登録されてから成約するまでの日数は、平均82.5日でした。

82.5日は、レインズに登録された物件の年間平均です。査定や不動産会社選びの時間も見込み、9〜10月に動き始めると安心です。

引っ越しの依頼は例年3〜4月に集中すると、国土交通省が案内しています。入居日が春なら、引っ越し業者の予約も早めに取っておきましょう。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／国土交通省「引越時期の分散に向けたお願い」

売買契約で引渡し日を遅めに設定する

今の家の売買契約で、引渡し日を新居の入居日に合わせて遅めに決めておけば、入居まで今の家に住み続けられます。

国土交通省のリースバックのガイドブックも、通常の売却で、自宅の引渡しを一定期間待つことを契約の条件にできると説明しています。

買主に受け入れてもらうには、売り出しの段階から引渡しの時期を伝え、入居の時期に余裕がある買主を探すことになります。たとえば、賃貸の契約更新に合わせて引っ越したい人は、時期が合いやすい買主です。

引渡しが遅い分、価格の交渉を求められる場面も想定しておきましょう。

注意したいのは、代金の大部分を引渡しの日に受け取る点です。売却代金を新居の残代金に充てるなら、今の家の決済日が新居の引渡し日より前に来るよう、日付の順番を契約前に確かめておく必要があります。

出典: 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

決済後も住み続けられる引渡し猶予の特約

代金を受け取った後も今の家にしばらく住み続けたいときは、売買契約に「引渡し猶予」の特約を付ける方法があります。

この特約を使うと、売却代金を受け取って新居の残代金を払い、新居へ移るまでの間を今の家で過ごせます。

猶予の日数は、買主との話し合いで決まります。業界の目安は数日〜2週間程度です。買主は代金を払った後も入居を待つことになるため、長い期間は受け入れてもらいにくくなります。

特約では、次の点を決めておきましょう。

• 住み続ける期間と、明け渡す日
• その間の光熱費や管理費などの負担
• 明け渡しが遅れたときの取り決め

猶予が短い分、新居の引渡し日が確定してから今の家の決済日を決める順番にしておくと、日程がずれにくくなります。

新居の完成が遅れたときの備え

今の家の売買契約を結ぶ前に、新築の売買契約書で、引渡し予定日と遅れた場合の取り決めを確かめておきましょう。

工事の遅れや、内覧会で見つかった不具合の手直しで、新居の引渡しが予定より延びる場合があります。今の家の引渡し日をすでに決めていると、その間は住む場所がなくなります。

備え方は、次の3つです。

• 今の家を明け渡す日に、予備の日数を取っておく
• ずれた期間を過ごすホテルやマンスリーマンションの費用を見込んでおく
• 引っ越し業者の荷物の保管サービスやトランクルームを調べておく

今の家の引渡し日を新居の完成に合わせて動かす条件は、買主の予定も崩れるため、受け入れてもらいにくくなります。今の家の買主との約束は守る前提で、新居側のずれを自分で吸収できるよう準備しておくと安心です。

完成直前に売る場合のリスク対策

完成直前に売り出すと、新居へ直接移れる可能性があります。その代わり、売れ残り、大幅な値下げ、二重ローンの3つのリスクを抱えるため、それぞれの対策を売り出す前に用意しておきましょう。

売れ残りに備える買取保証

買取保証は、決めた期間内に仲介で売れ残った場合に、不動産会社があらかじめ約束した価格で買い取る仕組みです。

保証の期限までに売却代金が入る見込みが立つため、新居の残代金の資金計画を組みやすくなります。

ただし、買取に移ったときの価格は、仲介で売れる価格より低くなります。業界の目安は仲介の相場の6〜8割程度で、実際の価格は査定で確かめることになります。

保証価格は会社ごとに違うので、複数の会社で比べるのがおすすめです。新築の販売会社が提携先の売却サポートを案内している場合も、比べる候補に入れておきましょう。

確かめておきたい条件は、次の3つです。

• 保証価格と、仲介で売り出す期間
• 買取の決済日が、新居の引渡し日より前に来るか
• 保証を付けるための条件（媒介契約の種類など）

大幅な値下げを避ける売り出し価格の決め方

売り出し価格は、近くで実際に成約した価格をもとに決めると、大幅な値下げを避けやすくなります。

売り出し中の価格は売主の希望で、成約価格は買主が実際に払った価格です。売り出し中の物件に合わせて高めに出すと、内覧の申込みが少ないまま時間が過ぎ、大きく下げることになりがちです。

成約価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。

不動産会社の査定を比べるときは、いちばん高い査定額に飛びつく前に、根拠にした成約事例を聞きましょう。不動産会社は、価格に意見を述べるときに根拠を示すことが法律で決められています。

値下げは、売り出す前に「何週間たって内覧が0件なら、いくら下げるか」を決めておくと、残り時間が少ない中でもすぐに判断できます。

出典: 国土交通省「不動産情報ライブラリ」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

二重ローンを避ける住み替えローンとつなぎ融資

今の家が新居の引渡しまでに売れ残った場合に備え、住み替えローンとつなぎ融資を使えるかを、借入先に早めに確かめておきましょう。

今の家が売れ残ったまま新居の引渡しを迎えると、売れるまでの間は、2本のローンを同時に返すことになります。

新築の契約を手付金の放棄で解除できるのは、売主が契約の履行に着手する前に限られ、手付金も手放すことになります。最後の手段と考えておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条

机上査定から売却・買取保証の相談までの流れ

売る時期を決めるには、今の家がいくらで売れそうかを先に知っておく必要があります。新築の契約を結んだら、次の4つの順で進めると、完成までの日程を組みやすくなります。

1. 机上査定でおおよその売却価格を知る
2. 査定額とローン残債を比べて売る時期を決める
3. 訪問査定で仲介価格と買取保証価格を確かめる
4. 媒介契約を結んで売り出す

机上査定でおおよその売却価格を知る

机上査定は、住所や広さ、築年数などの情報をもとに、不動産会社が家を見に行く前に出すおおよその売却価格です。

新築の契約を結んだら、早めに机上査定を受けておくのがおすすめです。売却代金をどれだけ新居の残代金に充てられるか、どの時期に売るかを考える材料がそろいます。

室内の状態や日当たり、眺望は、訪問査定で担当者が見て価格に加えます。そのため、訪問査定を受けると価格が変わる場合があります。数社の机上査定を並べると、売れそうな価格の範囲が見えてきます。

査定を受けた後に売り出すかは、自分で決められます。完成まで1年以上ある段階でも、今の家の価格を知る目的で気軽に依頼できます。

査定額とローン残債を比べて売る時期を決める

査定額からローン残債と売却の諸費用を引くと、売却で手元に残るお金がわかり、売る時期を決める材料がそろいます。

Bさんの家（査定額5,000万円・ローン残債2,500万円）で計算すると、次のとおりです。

引っ越し代やローンの一括返済の手数料は、別にかかります。

手元に残る額がわかれば、売却代金を新居の残代金に充てるかを決められ、売る時期も絞れます。残る額がマイナスになる場合（ローン残債が売却価格を上回る場合）は、早めに借入先へ相談しておきましょう。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示第1552号）／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」

訪問査定で仲介価格と買取保証価格を確かめる

売る時期のめどがついたら訪問査定を受け、仲介で売れる価格と、買取保証の価格を両方出してもらいましょう。

訪問査定では、担当者が室内の状態や日当たり、眺望を見て価格を出すため、机上査定より実際に売れる価格に近づきます。

確かめておきたいのは、次の3つです。

• 仲介で売れる価格と、その根拠にした成約事例
• 買取保証の価格、仲介で売り出す期間、保証の期限
• 保証を付けるための条件

買取保証の価格や条件は、会社ごとに違います。完成直前に売る可能性が少しでもあるなら、2〜3社で比べておくと、売れ残ったときに手元に残る額を前もって把握できます。

媒介契約を結んで売り出す

売却を任せる不動産会社を決めて媒介契約を結ぶと、売り出しが始まります。媒介契約は3種類あり、法律で決まっている内容が違います。

レインズへの登録の日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。

買取保証を付ける場合は、専任媒介か専属専任媒介を結ぶことを条件にする会社もあります。

完成直前に売るなら、報告の義務がある専任媒介か専属専任媒介にしておくと、売れ行きを見ながら値下げや買取への切り替えを判断しやすくなります。

新築の完成まで時間があるうちに机上査定で今の家の価格を知り、売却や買取保証の相談へ進むと、仮住まいと資金の計画を早く固められます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10

まとめ：売却代金を残代金に充てるなら、完成の数か月前までに売り出す

売る時期を決めるいちばんの分かれ目は、今の家の売却代金を新居の残代金に充てるかです。充てるなら、新居の引渡しより前に代金を受け取れるよう、完成の数か月前までに売り出しておくと安心です。

まずは机上査定で今の家の価格を知り、手元に残るお金を出しておきましょう。この額がわかる前に完成直前を迎えると、残代金に足りるかを確かめる時間が減り、値下げや二重ローンを急いで決めることになります。

あわせて、新居の契約書で引渡し予定日と遅れた場合の取り決めも確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、新築の完成前に今の家を売る時期の選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。