住み替えと買い替えの違いは？売却で変わるお金と段取り

住み替えについて調べ始めると、買い替えという似た言葉にも行き当たります。

2つの言葉はほぼ同じ意味で使われるので、呼び方より、今の住まいを売るかどうかで自分の場合が分かります。

呼び方の違いよりも、売却をともなうときに増える手続きや税の話を説明します。

住み替えと買い替えの違いとは？結論は「ほぼ同じ意味」

住み替えと買い替えは指す範囲がわずかに違いますが、会話でも不動産の現場でも、ほぼ同じ意味で使われます。

「別物なのか、使い分けないといけないのか」と身構える必要はありません。この章では、2語がそれぞれ何を指すのか、そして現場でどう使われているのかを整理します。まずは言葉そのものの意味をそろえておきましょう。

住み替えは住まいを替えること全般（賃貸も持ち家も含む）

住み替えは、今の住まいから別の住まいへ移ること全般を指す、広い言葉です。

売るか借りるか、持ち家か賃貸かを問わず、引っ越しをともなう移動をまとめて住み替えと呼びます。賃貸から賃貸へ移るのも、賃貸から持ち家を買うのも、長く住んだ分譲マンションを売って賃貸へ移るのも、すべて住み替えです。今の家を売ることが必ず含まれるわけではありません。

つまり住み替えという言葉は、住まいを変えるさまざまなパターンをまとめて入れておく大きな箱のようなものです。ここに、次に説明する買い替えも含まれます。

買い替えは今の家を売って次を買うこと（売買を伴う）

買い替えは、今の家を売って新しい家を買う、という売買の入れ替えを指す言葉です。

「買う」という字が入っているとおり、次の住まいを購入することが前提になります。そして多くの場合、今の家を売ったお金を新居の購入に充てるため、売却とセットで動きます。持っている資産を、古い家から新しい家へ入れ替えるイメージです。いま分譲マンションを持っていて、それを売って次の住まいを買おうとしているなら、あなたのケースはこの買い替えに当たります。

先ほどの「大きな箱」でいえば、住み替えという広い箱の中に、買い替えという一つのパターンが入っている関係になります。買い替えは住み替えの一種、と考えるとすっきりします。

会話でも不動産会社でも、2語は同じ意味で通じる

会話でも不動産の取引でも、住み替えと買い替えは同じ意味で使われるため、使い分けを気にする必要はありません。

不動産会社の窓口でどちらの言葉を使っても、担当者はほぼ同じ相談として受け止めてくれます。「マンションの住み替えを考えている」と伝えても、「買い替えを検討している」と伝えても、返ってくる案内は変わりません。Web検索や記事でも、2語はほとんど同義に扱われています。厳密には指す範囲が違うとはいえ、日常のやりとりで困る場面はまずないと考えて差し支えありません。

ただし、言葉としては同じでも、実際に動き出すと「今のマンションを売るかどうか」で進め方やお金は変わってきます。次の章では、あなたのケースがどれに当たるのかを見分けていきます。

あなたはどちらに当てはまる？売る・買うで見分ける

自分がどちらに当たるかは、「今の家を売るか」と「次の住まいを買うか」という2点で決まります。

住み替えという広い箱の中で、あなたのケースがどこに当てはまるのかを整理してみましょう。呼び方そのものより、この2点をはっきりさせておくと、後の手続きやお金の見通しが立てやすくなります。まずは下の早見表で、自分の位置を確かめてください。

持ち家を売って次の家も買うケース（買い替え）

今の持ち家を売り、その資金も使って次の家を買うケースが、いわゆる買い替えです。

住み替えを考える分譲マンションの持ち主は、この形に当てはまることが最も多く見られます。子どもが独立して部屋が余るようになった、駅から遠くて生活がしづらくなった、管理費や修繕積立金の負担が重くなってきた、といったきっかけで、今のマンションを手放して住みやすい住まいへ移る流れです。売って買う、という2つの動きがセットになります。

このケースで押さえておきたいのは、売却と購入という2つの取引が同時に動くという点です。取引が2本走る分、段取り・資金の準備・税金という論点がまとめて出てきます。どれも呼び方の問題ではなく、家を売ることから生まれる実際の課題です。中身は次の章で一つずつ見ていきます。

なお、マンションは、一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じ建物や近隣の似た住戸がそのまま比較の対象になります。取引の事例も多く、首都圏の中古マンションの成約件数は2025年（暦年）で49,114件でした。相場を実際の成約事例で確かめやすい住まいだということです。ただし、マンションと戸建てで査定額のばらつきがどう違うかを集計した公的統計・業界団体統計はありません。 「マンションだから見当がすぐつく」と前提を置かず、複数社の査定を取って実際にどれだけ開くかを確かめたうえで、買い替えの資金計画を立ててください。もう一つ、売却と購入のどちらを先にするか、という順番の論点もあります。先に売るか先に買うかで、資金の読みやすさや仮住まいの要否が変わります。この順番の考え方は、下の記事でくわしく整理しています。

売り先行・買い先行はどちら？住み替えで損しない選び方と実践テクニック

持ち家を売って賃貸へ移る／賃貸から住み替えるケース

持ち家を売って賃貸へ移る、あるいは賃貸から次の住まいへ移るケースは、買い替えではありませんが、住み替えには含まれます。

たとえば、老後は設備の整った賃貸へ移り、まとまった資金を手元に残しておきたいという方がいます。あるいは、体調や介護をきっかけに施設へ入居し、それにあわせて住まいを整理する方もいます。どちらも新しい家を「買う」わけではないので、買い替えには当たりません。

購入をともなわない分、買い替えとは論点が変わります。新居を買うためのローンや資金計画は基本的に不要です。一方で、持ち家のマンションを売る場合は、売却で利益が出たときの税金など、売ることから生まれる論点は残ります。持ち家を売らずに貸したり、そのままにして移る場合は、売却にまつわる論点そのものが起きません。ただし、いま分譲マンションを持つ多くの方にとっては、売って次も買う「買い替え」が中心になります。この記事も、以降は売却をともなう買い替えを主軸に据えて解説していきます。自分が家を「売るのか売らないのか」で、考えるべきお金の範囲が変わる、という点だけ押さえておいてください。

呼び方より大事なのは「売却を伴うか」｜変わるお金と段取り

言葉の違いそのものより、「今のマンションを売却するかどうか」で、手続き・お金・段取りが変わります。

ここからは、呼び方の話から一歩進んで、実際に何が変わるのかを見ていきます。売却をともなう住み替え、つまり買い替えでは、次の3つが押さえどころになります。売る側にも増える手続きと費用、売却益にかかる税金と特例、そして売却と購入の順番と資金のつなぎ方です。順番に整理します。

売却を伴うと、手続きと費用が売る側にも増える

売却をともなう住み替え、つまり買い替えでは、家を買う側の手続きに加えて、売る側の売買契約・登記・仲介手数料といった手続きと費用が発生します。

ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。呼び方が変わると手続きそのものが変わるのか、という疑問への答えは「変わる」です。ただし変わる理由は言葉ではなく、取引が何本走るかにあります。

賃貸へ移るだけなら、今の家を売る取引は起きません。手続きは新しい住まいを借りる分だけです。これに対して、売って買う買い替えでは、売る取引と買う取引が2本立てになります。買う側では、物件探し・売買契約・住宅ローンの契約・登記といった手続きが必要です。売る側では、これに加えて、売却の売買契約、買主への引き渡し、所有権を移すための登記、仲介を頼んだ不動産会社への仲介手数料などが重なります。

マンションを売る場合は、これらに加えて集合住宅ならではの準備も出てきます。管理規約や管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画といった書類を買主に示す必要があり、管理会社への確認に日数がかかることもあります。引き渡しの前後には、管理費や修繕積立金を日割りで清算する手間も生じます。買主が決まってから慌てないよう、早めに手配しておくと段取りがスムーズです。

つまり、同じ「引っ越し」でも、売却をともなうかどうかで手続きの本数そのものが変わります。

費用も同じで、賃貸へ移るだけなら発生しない売却側の諸費用が、買い替えでは上乗せされます。額が法令や実費で決まるのは、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の登録免許税・抵当権抹消の司法書士報酬の4つです。この4つを積み上げると、売却額1,000万円で42.05万円（売却額の4.21%）、3,000万円で108.55万円（3.62%）、5,000万円で174.55万円（3.49%）になります。売却額が上がるほど比率は下がります（仲介手数料に定額部分にあたる上乗せがあり、印紙税が階段状の定額であるため）。

なお、この積み上げには引っ越し費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税・住宅ローンの一括返済手数料を含めていません。また「売却諸費用が売却価格の何%になるか」を集計した公的統計・業界団体統計はなく、上の比率は額の決まる費目だけを積んで割り戻した計算値です。

買い替えでは、買う側の費用もかかります。ここで気をつけたいのは、売る側と買う側では数えている費目が違うことです。買う側で額が売買価格から決まるのは、仲介手数料・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つで、この4つを積み上げると売買価格1,000万円で50.04万円（5.00%）、3,000万円で116.54万円（3.88%）、5,000万円で182.54万円（3.65%）です。売る側と同じく、価格が上がるほど比率は下がります。

売る側の比率と買う側の比率を足して「総額◯%」とまとめないでください。費目が違う2つの率を足すと、どちらの費目が何%なのかを分解できなくなります。また買う側にはこのほかに登録免許税と不動産取得税がかかりますが、この2つは課税の元になる金額が固定資産税評価額で、売買価格からは決まりません。

実際にいくらかかるのか、費用の内訳は下の記事で確認できます。

住み替え費用はいくら？売却・購入の総額と節税効果ベスト3を解説

売却で出た利益にかかる税金と、負担を抑える特例

今の家を売って利益が出た住み替え、つまり買い替えでは、その利益にかかる税金と、負担を抑える特例が関わってきます。

家を売って、買ったときより高く売れて利益（譲渡所得）が出ると、その利益に税金がかかります。マイホームの場合は、この負担を抑える特例が用意されています。代表的なのが、3,000万円の特別控除と、買換え特例です。長く住んだマンションほど、当時より値上がりしていて利益が出るケースもあるため、名称と趣旨だけでも押さえておくと安心です。

一つ目のマイホームを売ったときの特別控除は、一定の要件を満たすと、譲渡所得から一定額まで控除できる制度です。

二つ目の買換え特例は、マイホームを売って新しいマイホームに買い換えたとき、売却益にかかる税金を将来へ繰り延べられる制度です。ここで注意したいのは、買換え特例は税金がなくなる（非課税になる）わけではなく、次にその家を売るときまで課税が先送りされる仕組みだという点です。なお、3,000万円の特別控除と買換え特例は、同時に使うことはできません。

この買換え特例が使えるのは、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です（令和8年度税制改正で、令和7年12月31日までだった期限が2年延長されました）。国税庁のタックスアンサーNo.3355 は2026年8月時点で改正前の「令和7年12月31日」表示のままなので、そのまま読むと期限を取り違えます。

いずれの特例も、控除できる金額や適用の要件は制度改正で変わることがあり、個別の事情によって使えるかどうかも分かれます。具体的な金額や要件は断定できないため、使う前に必ず国税庁の最新情報を確認し、判断に迷う場面では税理士に相談してください。控除の要件や計算のくわしい内容は、下の記事でも整理しています。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

出典: 国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

売却と購入の順番、その間の資金のつなぎ方

売って買う買い替えでは、「売却と購入のどちらを先にするか」と「その間の資金をどうつなぐか」が要になります。

売って買う場合、売却と購入のタイミングがぴったり重なるとは限りません。そのずれをどう埋めるかで、進め方が二通りに分かれます。

先に売る「売り先行」では、今のマンションがいくらで売れたかが分かってから新居を探すため、資金の見通しを立てやすくなります。ただし、新居へ移るまでのあいだ、仮住まいが必要になることがあります。一方、先に買う「買い先行」では、じっくり次の住まいを選べる代わりに、今のマンションが売れるまで住宅ローンの返済が二重になるリスクを抱えます。しかも売れるまでは、旧居の管理費・修繕積立金・固定資産税も払い続けることになります。どちらにも一長一短があり、資金の余裕や住まいの事情から選ぶことになります。

ここで手がかりになるのが、売却にかかる期間の目安です。首都圏の中古マンションでは、レインズへの登録から成約までの日数が2025年の平均で82.5日でした。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、比較できる取引事例も多いため、この平均を自分の物件に当てはめて考えやすい住まいです。売り先行で進めるなら、この日数を軸に購入の時期を組み立てられます。

ただし、この82.5日は「レインズへ物件を登録した日から成約日まで」の平均であり、売り出しからでも査定からでもありません。「査定から」「売買契約から引き渡しまで」の日数には公的・業界団体の一次情報がなく、分布（何日以内に何%が成約したか）も公表されていません。 他社の記事で日数を見るときは、それが何を起点に数えた日数かを必ず確かめてください。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

売却と購入の時期がずれる場合に備えて、資金をつなぐ手段もあります。今の家の残債と新居のローンをまとめる住み替えローンや、売却代金が入るまでの間を一時的に借りるつなぎ融資などです。いずれも名称と仕組みを知っておくだけで十分で、使えるかどうかは収入や残債の状況によって変わります。可否や条件は金融機関で確認が必要なため、資金計画とあわせて早めに相談しておくと動きやすくなります。順番の決め方と資金の組み立ては、下の記事でくわしく扱っています。

呼び方の整理がついたら、次は費用の実額と、住み替え全体の流れを押さえておくと動き出しやすくなります。売却と購入がどの順で進み、いつ何をするのかという全体像は、下の記事でまとめて確認できます。

住み替えの流れを11ステップで解説｜売却と購入を同時に進める完全ロードマップ

まとめ：住み替えと買い替えの違いをつかむなら、住み替えのトビラ

住み替えと買い替えの使い分けは、気にしなくてかまいません。今の住まいを売るなら、税の申告と登記の手続きが新たに増えます。

どの手続きが要るかは、今の住まいを売るのか、貸すか持ち続けるのかを先に決めます。売るかどうかが定まらないうちは、調べるべき手続きも税の話も絞れません。

言葉の意味を調べ直す前に、自分の場合は売却をともなうのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、売却をともなう住み替えで変わるお金と段取りも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。