住み替えのトビラ 
離婚で家を整理するとき、売った代金でローンを返しきれない家は、そのままでは手放せません。
決着をつけるには、足りない分がいくらかを先に確かめ、誰がどこまで引き受けるのかを2人で決めます。
売って清算する、片方が引き取る、持ち越すという3つの道と、連帯保証が残る仕組みまでを説明します。
離婚でオーバーローンの家はどうなる？まず査定で差額を確かめる
離婚で家の話が前に進まないのは、家がマイナスの財産であることと、抵当権を外せないことという、二つの壁があるからです。
同じところで立ち止まる人は少なくありません。この章では話が詰まる仕組みをほどいたうえで、自分のケースに合った決着の道を一つに絞るための出発点を示します。マンションは同じ棟や近隣の成約事例が手がかりになるぶん、その出発点に立ちやすい住まいです。
オーバーローンの家は、評価額がゼロまたはマイナスになりうる
オーバーローンの家は財産分与で価値をゼロまたはマイナスとして評価されることがあり、残った住宅ローンは名義人に残ります。
オーバーローンとは、売却して見込める金額よりも住宅ローンの残債が多い状態です。財産分与では家も評価の対象になりますが、残債が価値を上回るこの家は、価値がゼロまたはマイナスとして評価されることがあります。「借金も半分ずつ」と考えてしまいがちですが、実際にはその前提が崩れます。
出典: ローンが残っている住宅も、財産分与の対象とすることができるのですか。（法テラス）
では残債はどうなるかというと、返済義務は名義人にそのまま残ります。負債を二人で折半して清算する終わらせ方はできず、ここが最初の詰まりです。
完済しないと抵当権を外せず、そのままでは売れない
家を売るには抵当権を外す必要があり、そのためには住宅ローンの完済が前提になります。
住宅ローンを借りると、その家には金融機関の抵当権が設定されます。抵当権が残ったままの家を進んで買う人はいないため、通常の方法では売却が成立しません。
抵当権の抹消には残債の完済が必要です。売却額が残債に届かないオーバーローンでは、足りない差額を別に用意しない限り、普通に売ることはできません。
だから出発点は、査定で差額がいくらかを確定すること
二つの壁を動かす出発点は、住宅ローンの残債と売却の見込み額の差額を確かめることです。
残債は、金融機関が発行する残高証明書や返済予定表で正確に分かります。毎月の返済額からの概算では利息分などでずれが出るため、書面で確かめておくと安心です。
売却の見込み額は、不動産会社の査定で把握します。査定額は売り出しの目安であり実際の成約価格とは異なりますが、今の家がいくらで売れそうかという現在地をつかむには十分です。
ここで、同じマンションや近隣で似た条件の部屋が過去にいくらで売れたかは、差額を見立てる手がかりになります。間取りや広さ、階数といった条件で似た事例を並べれば、査定額の見当を付ける材料がそろいます。
戸建てや土地は、一つひとつ形や立地が異なり、建物と土地を分けた評価や境界の確認が絡みます。これは戸建て・土地を売る場合の話で、マンションから住み替える人には基本的に関係ありません。マンションは一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、同じ棟の別住戸や近隣の同種住戸がそのまま比較の相手になります。取引の数も多く、首都圏の中古マンションは2025年に49,114件が成約しました。差額を確かめる手がかりが得やすい住まいです。ただし査定額がどれだけばらつくかを集計した統計はないので、複数社の根拠を突き合わせて確かめてください。
出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
この残債と査定額を引き算すれば、超過している差額が見えてきます。以下、話を追いやすくするために「残債2,800万円・査定2,400万円・差額400万円」という架空の数字を置いて説明します。実際の残債も査定額も人によって違い、この金額が平均や典型というわけではありません。 自分の数字に置き換えて読んでください。この差額を誰がどう引き受けるかが、この先の話し合いの軸になります。
差額の数字とあわせて、いまの自分の状況を次の四つの軸で仮置きしておくと、後の選択を考えやすくなります。
- 差額を払えるだけの資力があるか
- その家に住み続けたい事情があるか
- 家やローンの名義は誰か
- 連帯保証やペアローンになっていないか
数字と四つの軸がそろえば、感情で固まっていた状況を、事実をもとに落ち着いて検討できるようになります。
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離婚でオーバーローンの家を決着させる3つの道
離婚でオーバーローンの家を終わらせる道は、売って清算する、一方が引き取る、結論を保留して持ち越すの三つに分かれます。
三つの違いは、家とマイナスを最終的に誰が引き受けるかにあります。どれを選んでも差額の400万円は消えず、必ず誰かが負う前提を先に押さえておきましょう。
売って清算し、二人とも家から離れる
売って清算する道は、家も住宅ローンも手放して、二人とも区切りをつけたい場合の決着です。
この道が合うのは、離婚後はお互いに家との関わりを断ちたい人です。住み続ける事情がなく、なるべく早く清算したい場合に向いています。マンションは買い手が見つかりやすい傾向があり、売却を先に進めやすいという後押しもあります。
売却すれば家は手放せますが、売却額が残債に届かない分は債務として残ります。縁をきれいに切るには、この残りを誰がどれだけ負担するかまで決めておく必要があります。
モデルケースでは、売却で2,400万円を返しても400万円が残債として残ります。この400万円の分担まで取り決めて、ようやく清算が完了します。
一方が家に住み続け、家と残債を引き取る
一方が住み続ける道は、その人が家と住宅ローンをまとめて引き取る決着です。
この道が合うのは、子どもの学校や生活基盤などで、その家に住み続けたい事情がある場合です。環境を変えたくない人に向いています。
住み続ける側が家を取得し、残債の返済も引き受けます。ただし名義（所有権）と債務（住宅ローン）は別物です。どちらも住む側へ寄せておかないと、もう一方にも返済の責任が残り、離婚後も縁が切れません。
マンションで見落としやすいのが、住宅ローンとは別にかかり続けるお金です。管理費や修繕積立金は毎月の負担として続き、大規模修繕の時期には一時金を求められることもあります。引き取る側は、残債の返済にこれらを上乗せした支払いを続けられるかも含めて考える必要があります。
住み続ける側は、モデルケースの400万円をローンとして抱え続けます。その返済に管理費や修繕積立金を加えた負担を、引き取る側の返済力で支えられるかどうかが、この道を選べる条件です。
離婚で住宅ローンが残る家はどうする？売却・住み続けるをケース別に解説
結論を保留し、共有のまま持ち越す（最終手段）
結論を出せないときは、共有のまま持ち越す道もありますが、これは後の負担が大きい最終手段です。
この道に至るのは、売るか引き取るかをどうしても決められない場合です。差額の負担も住む人も定まらず、判断を先送りにせざるを得ない状況です。
家も住宅ローンも二人の共有のまま残ります。マンションを共有名義のまま持ち越すと、いざ売るときに共有者全員の同意が必要になり、離婚後に連絡が取りにくくなると身動きが取れません。管理費や修繕積立金の負担、管理組合とのやりとりをどちらが担うかでも、もめやすくなります。
売らずに持ち越せば、その400万円は宙に浮いたまま二人に残り続けます。年月がたつほど価格の下落や関係の悪化で、解決はかえって難しくなります。
離婚でオーバーローンだと、連帯保証やペアローンの縁は切りにくい
離婚は二人の縁を切る手続きですが、オーバーローンだと連帯保証やペアローンの縁は、当然には切れません。
金融機関は担保割れの状態を嫌うため、保証や債務の関係を簡単には外しません。なお、法律判断や交渉そのものは弁護士の領域になります。
オーバーローンだと借り換えや保証人の解除が通りにくい理由
借り換えや保証人の解除が通りにくいのは、家の担保価値が残債を下回っているからです。
金融機関は、家の担保価値を超える分のリスクを警戒します。オーバーローンでは担保が残債に足りないため、新たな借り換えの審査が通りにくくなります。
なお、戸建てでは建物と土地を分けて担保を評価し、境界が確定しているかも見られます。これは戸建て・土地の話で、マンションから住み替える人に直接は関わりません。マンションは同じ棟や近隣の事例を比較の手がかりにできますが、金融機関が担保をどう評価するかは各社の判断によります。
同じ理由で、連帯保証人を単純に外す申し出も認められにくいのが実情です。モデルケースの400万円分の担保不足が、そのまま金融機関の慎重な姿勢につながります。
連帯保証・ペアローンを離婚で外す現実的な手段は限られる
連帯保証やペアローンを外す手段は、完済、借り換え、保証人の差し替え、売却のいずれかに限られます。
残債を完済するか、住む側の単独名義で借り換えれば、もう一方は関係から外れます。新しい連帯保証人を立てて差し替える方法や、家を売って債務ごと清算する方法もあります。
どの手段も、金融機関の同意がなければ進みません。離婚したからといって保証や債務が自動で外れるわけではなく、過度に恐れる必要はないものの、放置してよい問題でもありません。
借り換えや名義変更が現実的かどうかは、住む側の収入や信用によって変わります。細かな手続きに入る前に、そもそも外せる見込みがあるかを見極めるのが先決です。
外せないまま離婚するなら、最低限残しておく取り決め
保証や債務を外せないまま離婚するなら、後で自分に火の粉が及ばない取り決めを残しておきます。
まず決めておきたいのは、返済が滞ったときに誰がどう対応するかです。返済を担う側が払えなくなれば連帯保証人へ請求が回るため、その場合の連絡や立て替えのルールを文書にします。
返済状況を確認できる仕組みも有効です。延滞の通知をもう一方にも届くようにしておけば、気づかないうちに信用情報へ傷がつく事態を防げます。
こうした取り決めは口約束では弱く、書面に残すことで初めて力を持ちます。具体的な交渉や法的な詰めは、弁護士の力を借りるのが安全です。
離婚で残るオーバーローンの差額を、二人でどう負担するか
家の価値が残らなくても、差額をどう埋めるかは、二人の協議で分け合えます。
相手の言いなりや一方的に不利な結果を避けるには、ここでの取り決めが鍵になります。負担の分け方から確定のさせ方まで、順を追って整理します。
家の価値は残らなくても、補填の負担は協議で分け合える
差額そのものが財産分与で自動的に清算されるわけではありませんが、補填をどう負担するかは話し合いで自由に決められます。
オーバーローンの家も財産分与の評価の対象にはなります。 ただし残債が価値を上回るときは、価値をゼロまたはマイナスとして評価されることがあります。つまり「分ける対象から外れる」のではなく、「分けようにも分ける価値が残っていない」という状態です。だからといって、差額を二人で調整できないわけではありません。
残債は名義人に残るとしても、その負担をどう分け合うかは協議の対象になります。分与では埋まらない部分を、二人の合意で埋めていく発想へ切り替えることが出発点です。
預貯金など他の財産と合わせて差額を調整する考え方
差額は、預貯金や退職金など他のプラスの財産と合わせて調整できます。
家がマイナスでも、夫婦にプラスの財産があれば全体で差し引きして考えられます。住宅の超過分を、他の財産の分与額で相殺するという調整です。財産分与の割合は実務上2分の1が目安とされますが、これは条文が定めているものではありません。 民法第768条第3項は「家庭裁判所は、離婚後の当事者間の財産上の衡平を図るため、当事者双方がその婚姻中に取得し、又は維持した財産の額及びその取得又は維持についての各当事者の寄与の程度、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、婚姻中の協力及び扶助の状況、各当事者の年齢、心身の状況、職業及び収入その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。」と定めるにとどまります。2分の1という割合も、オーバーローンの家をどう評価するかも、条文ではなく裁判例・審判例の積み重ねで決まっている領域です。実際の判断は弁護士に確認してください。
たとえば差額が400万円で、預貯金が600万円あるとします（いずれも説明用に置いた架空の数字です）。本来なら預貯金を300万円ずつ分けますが、家を引き取る側が差額を負う前提で配分を見直せば、双方の手取りを公平に近づけられます。具体的な正解はなく、二人の事情に応じて柔軟に決められます。
プラスの財産が差額に満たない場合は、不足分を分割で負担する取り決めも考えられます。どの財産をどう組み合わせるかで、現実的な落としどころは変わってきます。
離婚の財産分与｜自宅の分け方・割合・税金・期限を解説
決めた負担は離婚協議書（できれば公正証書）に必ず残す
合意した負担は口約束で終わらせず、離婚協議書、できれば公正証書として残します。
負担の取り決めは、口頭だけでは後の認識違いや滞納のもとになります。離婚協議書にまとめ、強制執行まで見据えるなら公正証書にしておくと安心です。
取り決めのタイミングにも注意が必要です。民法第768条第2項ただし書は「ただし、離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない。」と定めています。改正前は2年でしたが、令和8年（2026年）4月1日の施行で5年になりました。施行日より前に離婚した場合は、改正前の2年のままです。改正法の附則が「施行日前に離婚し、又は婚姻が取り消された場合における財産の分与に関する処分を家庭裁判所に請求することができる期間の制限については、なお従前の例による。」と定めているためです。2026年3月31日以前に離婚した方は、離婚から2年で請求できなくなります。 期限が迫っている場合があるので、心当たりがあれば早めに確認してください。
出典: 民法（明治二十九年法律第八十九号）第768条第2項（e-Gov法令検索）／民法等の一部を改正する法律（令和6年法律第33号）附則第4条／民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について〔令和8年4月1日施行〕（法務省）
期間が延びたとはいえ、関係が遠ざかるほど話し合いは難しくなります。離婚の話を進めるうちに、負担の分担まで一緒に固めておくのが現実的です。
離婚でオーバーローンの家、あなたのケースで進路を決める
どの道を選ぶかは、差額を払えるか、住み続けたいか、保証の縁を切れるかで決まってきます。
三つの道を主な観点で並べると、自分の条件がどこに当てはまるかが見えてきます。表で全体を見渡したうえで、続く各項目で一つの進路へ絞り込みます。
| 決着の道 | 向いている人 | 差額(400万)の負担 | 連帯保証の縁 | 住み続け |
|---|---|---|---|---|
| 売って清算 | 早く区切りたい | 売却後に二人で分担 | 売却で切りやすい | 不可 |
| 引き取り | 住み続けたい | 住む側がローンで継続 | 名義を寄せれば切れる | 可 |
| 持ち越し | 決められない | 宙に浮いたまま | 切れずに残りやすい | 当面可 |
上の行ほど早く区切りがつき、下にいくほど結論は先送りになります。自分がどの条件に当てはまるかを手がかりに、次から進路を一つずつ見ていきます。
早く区切りたい・差額を払えるなら：売って清算する
早く関係を整理したく、差額を用意できる見込みがあるなら、売って清算する道が合います。
住み続ける理由がなく、手元の資金や他の財産で差額を埋められるなら、売却が最もすっきりした選び方です。家を手放すことで、住宅ローンの縁も同時に断ちやすくなります。マンションは買い手が付きやすい傾向があり、売却の話も動かしやすくなります。
モデルケースなら、売却後に残る400万円の分担を決めれば清算は完了します。先延ばしにするほど価格は下がりやすいため、動ける時期に踏み出す判断が活きます。
住み続けたい事情があるなら：引き取って名義と保証を整理する
子どもの生活など住み続けたい事情があるなら、家を引き取り、名義と保証を整理する道になります。
環境を変えたくないなら、住む側が家と残債を引き取るのが現実的です。ただし名義やローンを住む側へ寄せておかないと、もう一方に責任が残り続けます。
引き取る側は、モデルケースの400万円をローンとして抱えます。マンションでは管理費や修繕積立金も毎月続くため、その収入で返済とこれらの負担を合わせて続けられるかが、この道を選べるかどうかの分かれ目です。
補填も引き取りも難しいなら：任意売却で縁を切る
差額の補填も引き取りも難しいなら、任意売却で家を手放し、縁を切る道が残ります。
手元の資金で差額を埋められず、住み続ける選択も取れない場合の現実的な出口です。金融機関の同意を得て売る方法で、競売よりも条件を選びやすくなります。
マンションは、似た条件の部屋を探している買い手が見つかりやすく、任意売却でも売却が成立しやすい傾向があります。ただし立地や築年数、価格の設定によって結果は変わるため、必ず売れると決めつけない姿勢が安全です。
任意売却でも400万円は残債として残るため、分割返済などを相談していきます。早めに動くほど、選べる手立ては多くなります。
競売と任意売却の違いは？選べる条件と期限を比較
まず査定で差額を確定し弁護士・FP・司法書士に相談する
どの道で迷っても、出発点はまず査定で差額を確かめ、専門家に相談することです。
相談先は内容によって分かれます。交渉や法律判断は弁護士、資金計画はファイナンシャルプランナー、名義や登記の手続きは司法書士が専門です。それぞれの強みを使い分けると、悩みが整理されていきます。
どの道を選ぶにしても、まず自分の家がオーバーローンなのか、差額がいくらかをつかむことが共通の第一歩です。数字が定まれば、二人の話し合いも感情論から具体論へ移っていきます。
査定は複数社に依頼すると、価格の幅や各社の見方を比べられます。急いで売る必要はなく、まずは現在地を知るために使うのが安心です。
まとめ：離婚で残る差額を2人で引き受けるなら、住み替えのトビラ
離婚でオーバーローンの家に残るのは、分ける財産ではなく、返しきれない差額です。誰がどれだけ引き受けるのかを決めない限り、話は前へ進みません。
話を前へ進めるには、預貯金など家の外にある財産まで並べて分け方を決めます。家だけで分けようとすると、片方に負担が寄って合意が崩れます。
離婚届を出す前に、相手との金銭のつながりがどこまで残るのかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、返しきれない差額を抱えた家の決着のつけ方も含めて、住み替え(買い替え)で悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
