離婚でオーバーローンの家はどうなる？3つの選択肢と選び方

離婚を前に家の査定を取ったら、ローンの残りより安かった。そんな家をどうすればよいのか、迷っていませんか。

話し合いがこじれやすいのは、売っても返しきれない差額を誰が負担するかが、決まっていないからです。

この記事を読むと、返しきれない差額の負担まで含めて、家をどうするかを1つに決められます。

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離婚でオーバーローンの家はどうなる？売却・ローン・保証の3つの問題
離婚でオーバーローンの家をどうするか？3つの方法と選び方
離婚で残るオーバーローンの差額を、2人でどう負担するか
まとめ：返しきれない差額を誰がいつ負担するかを、最初に決める

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離婚でオーバーローンの家はどうなる？売却・ローン・保証の3つの問題

オーバーローンの家は、離婚したあとも、売るときのお金・ローンの返済・保証の3つの問題が残ります。

オーバーローンとは、ローンの残りが家の売値を上回っている状態のことです。

この3つの問題は、どれも銀行などの金融機関との契約で決まっていて、変えるには金融機関との手続きが必要です。この記事では、金融機関をまとめて「銀行」と書きます。

家を売るには、足りない分を決済の日までに用意する

オーバーローンの家を普通に売るには、ローンを返すのに足りない分を、決済の日までに現金で用意する必要があります。

決済の日とは、買い手から代金を受け取り、家を引き渡す日のことです。

住宅ローンを借りた家には、銀行の抵当権が付いています。抵当権とは、ローンが返せなくなったときに、銀行が家を売って貸したお金を取り戻せる権利です。

買い手は、抵当権が外れることを条件に家を買います。そのため決済の日には、売った代金でローンを全額返し、その場で抵当権を外します。

用意するお金は、次の式で計算できます。

用意するお金＝ローンの残り＋売るときの費用−売値の見込み

ここからは、次の数字を例に説明します。数字はすべて、説明のために置いた架空の値です。

ローンの残り　2,800万円
売値の見込み　2,400万円
売るときの費用　90万円（仲介手数料の上限の約86万円に、抵当権を外す手続きの費用などを足した仮の額）

この場合、用意するお金は2,800万円＋90万円−2,400万円で、490万円です。

ローンの残りと売値の差は400万円です。ただ、それだけで考えると、売るときの費用の90万円が抜け落ちてしまいます。

ローンの残りは、銀行から届く残高証明書か返済予定表で確かめられます。決済の日までの利息も加わるので、売ると決めたら、全額返すのにいくら必要かを銀行に聞いておきましょう。

売値の見込みは、いちばん高い査定額ではなく、同じマンションや近くの似た部屋が実際に売れた値段（成約価格）に近い額で考えておくと安心です。

不動産会社は、売却を任せてもらうために、高めの査定額を出すことがあります。その額で計算すると、実際には安くしか売れず、決済の直前にお金が足りなくなるおそれがあります。

残ったローンは、離婚後も名義人が払い続ける

オーバーローンの家のローンは、離婚したあとも、ローンの名義人（ローンを借りた本人）が銀行に返し続けます。

離婚のときは、結婚している間に夫婦で築いた財産を分けます。これを財産分与といいます。

オーバーローンの家は、売っても手元にお金が残らないので、財産分与では価値ゼロとして扱われます。

そのため、名義人が相手に「ローンの残りを半分払って」と求めても、財産分与の中では認められにくいと考えられます。

ただし、ローンの負担をどう分けるかは、2人が合意すれば自由に決められます。預金など家以外の財産と合わせて調整する方法が、よく使われます（後半でくわしく説明します）。

名義人でない人も、次の立場になっていれば、銀行から返済を求められます。

連帯保証人（名義人が払えないとき、代わりに払う約束をした人）
連帯債務者（名義人と一緒にローンを借りた人）

自分がどの立場かは、ローンの契約書で確かめられます。

出典: 法テラス「ローンが残っている住宅も、財産分与の対象とすることができるのですか？」

連帯保証とペアローンは、離婚届を出しても残る

連帯保証人の立場もペアローンの契約も、離婚届を出したあとも続きます。

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ1本ずつローンを組む形のことです。

保証やローンの責任から外れる方法は、主に次の3つです。

ローンを全額返す（家を売った代金で返す場合も含む）
住み続ける人が、ひとりの名義で借り換える
代わりの保証人を立てる

借り換えとは、別の銀行で新しくローンを組み、今のローンを返すことです。

ただ、オーバーローンの家では、借り換えの審査が厳しくなります。新しい銀行は家の値段くらいまでしか貸さないことが多く、足りない分は自分のお金で入れることになるからです。

さらに、離婚後は住み続ける人ひとりの収入で、審査に通る必要があります。

代わりの保証人にも、元の保証人と同じくらいの収入や資産が求められるのが普通で、頼める人は限られます。

ペアローンでは、夫婦がお互いの連帯保証人になっていることがよくあります。片方だけが抜けるには、住み続ける人が2本のローンをまとめて、ひとりで借り換える必要があり、審査はさらに厳しくなります。

離婚協議書（離婚の取り決めをまとめた書面）に「相手が払う」と書いても、それは夫婦の間だけの約束です。銀行は契約どおり、名義人と連帯保証人に返済を求めます。

離婚で住宅ローンが残る家はどうする？売却・住み続けるをケース別に解説

離婚でオーバーローンの家をどうするか？3つの方法と選び方

オーバーローンの家をどうするかは、次の3つの方法に分かれます。

足りない分を払って売る
どちらかが家とローンを引き継いで住み続ける
任意売却で手放す

どれを選ぶかは、次の2つの問いで決まります。

住み続けたい人が、ひとりで借り換えられるか
売るときに用意するお金を、現金で払えるか

1が「はい」なら、住み続ける方法を選べます。ここでの「借り換えられる」は、審査に通り、足りない分を自分のお金で入れられることを指します。

1が「いいえ」で2が「はい」なら、足りない分を払って売る方法になります。2も「いいえ」なら、残るのは任意売却です。

方法	選べる場合	足りない分を払う人と時期	気をつけたい点
足りない分を払って売る	用意するお金を現金で払える	払う人が、決済の日までに	高い査定額で計算すると、直前にお金が足りなくなる
どちらかが住み続ける	住み続けたい事情があり、ひとりで借り換えられる	住み続ける人が、借り換えのときに自分のお金で	新しいローンは、家の値段くらいまでしか借りられないことが多い
任意売却で手放す	用意するお金を払えず、住み続ける人もいない	名義人（払えなければ保証人）が、売ったあとに分割で	返済が遅れてから進むことが多く、遅れが信用情報に残る

足りない分を払えるなら、売ってローンも保証も終わらせる

足りない分を用意できるなら、普通に売ってローンを全額返すのが、いちばんすっきりした方法です。

例の数字では、490万円を決済の日までに用意すれば、ローンを全額返せて抵当権も外れます。

連帯保証やペアローンの責任もこのときになくなるので、離婚後にお金のことで元の相手と関わり続けずに済みます。

490万円を誰が出したかは、財産分与で調整できます。夫婦の預金から出したのか、結婚前からの貯金など1人のお金から出したのかを記録し、分けるときの計算を先に決めておきましょう。

売りに出している間のローンや、管理費・修繕積立金を誰が払うかも、不動産会社に売却を頼む前に決めておくとよいでしょう。売り出し価格をいくらまで下げてよいかも話しておくと、途中で話し合い直さずに済みます。

家が2人の共有名義なら、売るときは2人の同意と手続きが必要です。離婚後に連絡を取りにくくなりそうなら、不動産会社とやり取りする人と2人の連絡方法を、売り出す前に決めておくと、手続きが止まるのを防げます。

住み続けるなら、ひとりで借り換えて家とローンを引き継ぐ

子どもの学校などの理由で住み続けたいなら、家の名義とローンの両方を、住む人ひとりに移す方法があります。

家の名義だけを移して、ローンを元のままにすると、家を出た人に返済や保証の責任が残ります。

ローンが残っている家の名義を変えるには、多くの場合、銀行の承諾がいります。そのため、住む人がひとりで借り換えて、元のローンを全額返す形が一般的です。

例の数字で、新しい銀行が家の値段に近い2,400万円までしか貸さない場合、残りの400万円は住む人が自分のお金で入れることになります。

家を売らないので、売るときの費用90万円の代わりに、借り換えの手数料や名義を変える手続きの費用がかかります。

マンションでは、ローンに加えて、管理費と修繕積立金を毎月払い続けます。大きな修繕の前には、積立金が上がったり、一時金としてまとまったお金を求められたりすることもあります。

引き継ぐ前に、修繕の予定をまとめた長期修繕計画や、管理組合の最近の総会の記録で、値上げの予定を確かめておきましょう。ローンと合わせて、ひとりの収入で払い続けられるかも確かめておきたい点です。

出典: 法テラス「ローンが残っている住宅も、財産分与の対象とすることができるのですか？」

足りない分を払えず借り換えもできないなら、任意売却で手放す

足りない分を払えず、住み続けられる人もいないときに残る方法が、任意売却です。

任意売却とは、銀行の同意を得て、ローンを返しきれない値段でも家を売る方法です。裁判所を通して強制的に売られる競売より、ふつうの相場に近い値段で売れる傾向があります。

仲介手数料や抵当権を外す費用は、売った代金から差し引かれるのが一般的です。つまり、手元のお金を先に用意しなくても、家を手放せます。

銀行や保証会社によっては、引っ越し費用の一部や、滞納した管理費を代金から払うことも認めてくれます。

どこまで認められるかは交渉で決まるので、任意売却を扱う会社に間に入ってもらうと、話を進めやすくなります。

注意したいのは、返済が何か月も遅れてから、任意売却の話が進むことが多い点です。

返済の遅れが続くと、ローンを保証している保証会社が、銀行に代わって残りを返します。そのあとは保証会社が返済を求める相手になり、任意売却の相談先も保証会社に変わります。

このころには、返済の遅れが信用情報（ローンやクレジットカードの返済の記録）に残っています。しばらくは新しいローンを組みにくくなるので、離婚後に家を買う予定がある人には大きな痛手です。

売ったあとも、例の数字では、490万円に遅れていた間の利息などを足した額が残ります。

この残りは名義人が分割で返し、名義人が払えなければ連帯保証人に請求が来ます。毎月いくら返すかは、保証会社との話し合いで決まります。

返済が苦しくなりそうだと分かった時点で、遅れる前に銀行へ相談すると、毎月の返済額を減らすなど、条件を見直してもらえることもあります。

任意売却は、それでも払えないときの方法です。任意売却をするために、わざと返済を遅らせるのは避けましょう。

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離婚で残るオーバーローンの差額を、2人でどう負担するか

差額を2人でどう負担するかは、財産分与の計算と、2人の約束で決められます。

決めた約束を書面に残しておくと、後で「言った・言わない」の争いを防げます。

家だけを見て分けると、家を引き継いだ人に負担が偏ります。預金など家以外の財産もいっしょに並べて考えると、合意しやすくなります。

「家がマイナスだから分与はゼロ」と言われたら、預金と合わせて計算する

家のマイナスを預金から差し引いて計算すると、家を出る人が受け取る額は、例の数字で200万円減ります。

ここでは、どちらかが家とローンを引き継いで住み続け、夫婦の預金が600万円あるとします。

家を売らないので、売るときの費用は計算から外します。家のマイナスは、2,400万円−2,800万円で400万円です。

分け方	家を出る人が受け取る預金	住み続ける人に残る預金	住み続ける人の手元（残る預金−家のマイナス）
家を外して、預金だけを半分ずつ分ける	300万円	300万円	−100万円
家のマイナスを預金から差し引いて、半分ずつ分ける	100万円	500万円	＋100万円

家を外して分けると、家を出る人は300万円を受け取ります。住み続ける人は、残った300万円で家のマイナス400万円を抱えるので、差し引き100万円のマイナスです。

差し引いて分けると、2人の財産の合計は600万円−400万円で200万円です。これを半分ずつにすると、2人とも手元は100万円になります。

「家がマイナスだから分与はゼロ」という言い分が通るのは、家のマイナスが預金より大きいときです。この例のように預金のほうが多ければ、差し引いても分ける預金は残ります。

どちらの計算にするかは、2人で話し合って決められます。まとまらなければ家庭裁判所が決めますが、判断はケースによって分かれます。

弁護士に相談するときは、2通りの金額を見せると、自分の場合はどちらに近いかを答えてもらいやすくなります。

分ける預金やローンの残りは、別居した日の額を基準にすることが多いです。別居したら、通帳のコピーや残高証明書を取っておくと安心です。