離婚で住宅ローンが残る家はどうする？売却・住み続けるをケース別に解説

離婚の話し合いがまとまっても、住宅ローンが残るマンションをどうするかで手が止まってしまう方は少なくありません。まず押さえたいのは、家の名義（登記＝誰の所有物か）と、住宅ローンの債務（誰が金融機関に返していくか）は別物だという点です。この記事では、住み替えのトビラが、状況を契約形態と残債で整理し、売る道か住み続ける道かの分岐から、離婚後も残りやすいリスクの潰し方までを、順を追って解説します。マンションならではの相場の確かめやすさや、管理費・修繕積立金といった住宅ローンとは別に続く負担もあわせて整理します。

残債と契約形態で離婚後の住宅ローンの進路が決まる

離婚後のローンの進路は、家を売って清算する道と、どちらかが住み続ける道の大きく2つに分かれ、その分かれ目は残債と契約形態で決まります。

売ればローンを返しきれるのか、二人のうち誰が金融機関に返す義務を負っているのか。この2点がはっきりすると、取れる選択肢が絞られてきます。ここでは、名義と債務の違い、残債と時価の関係、契約形態の3つを先に押さえます。

家の「名義」と住宅ローンの「債務」は別物として考える

家の名義と住宅ローンの債務は、別のレイヤー（層）で動く問題として切り分けて考えると整理しやすくなります。

登記の名義は、その家が誰の所有物かを示すものです。共有名義であれば、名義を動かすには共有者どうしの同意が必要になります。一方で、住宅ローンの債務や連帯保証は、金融機関との契約です。金融機関の承諾がなければ、勝手に返す人を変えることはできません。同意で動く名義と、承諾がなければ動かない債務は、別のルールで動いていると考えてください。

だからこそ、名義を相手に移しても、ローンの債務までは自動的に移りません。逆に、債務を整理しても、登記はそのままでは変わらず、別の手続きが要ります。このずれが、離婚後のトラブルの入り口になりやすい部分です。

3つの要素の関係を、まず表で整理します。

表の3つはそれぞれ別に動きます。名義を変える手続き（司法書士が扱う登記）と、返す人を変える手続き（金融機関が扱う債務）は、同時には進みません。名義の話と債務の話を一緒くたにしたまま協議を進めると、あとから「相手に渡したはずの家のローンが、まだ自分に残っていた」という食い違いが起きやすくなります。まずはこの2つを分けて考えることが、離婚後のローンを整理する出発点になります。

アンダーローンかオーバーローンかで進む道が変わる

売却して得られる金額でローンを返しきれるかどうか、つまりアンダーローン（査定額が残債を上回る状態）かオーバーローン（残債が査定額を上回る状態）かで、進める道が大きく変わります。

アンダーローンは、家を売った代金がローン残債を上回る状態です。売れば残債を完済でき、手元に残った差額を二人で分けられます。どちらかが住み続けたい場合も、返済の見通しが立ちやすく、住み続ける側への借り換えの審査が比較的通りやすい傾向があります。

一方、オーバーローンは、売っても残債を返しきれない状態です。この場合、足りない分を自己資金で穴埋めするか、金融機関の同意を得て任意売却を検討するかといった、慎重な判断が必要になります。売る道に進めるかどうかも含めて、選択肢が限られてきます。

自分がどちらなのかを知るには、残債と家の時価をそれぞれ確かめます。残債は、金融機関から届く残高証明書や、返済予定表で確認できます。時価は、複数の不動産会社に査定を依頼して比べるのが目安です。売り出し価格がそのまま成約価格になるとは限らないため、査定額は概ねの相場観として受け止めておくと、判断を誤りにくくなります。

ここで、マンションには、自分がどちらなのかを早く見極めやすいという特徴があります。同じマンションや近隣で似た条件の部屋が過去にいくらで売れたか、成約事例が集まりやすく、査定額が比較的狭い範囲に収れんしやすいためです。間取りや広さ、階数といった条件で似た事例を並べれば、査定額の見当が早く付き、残債との差、つまりアンダーローンかオーバーローンかの判断も固めやすくなります。

一方、戸建てや土地は、一つひとつ立地や形が異なり、建物と土地を分けた評価や境界の確認が絡みます。これは戸建て・土地を売る場合の話で、マンションから住み替える人には基本的に関係ありません。どちらの道を選ぶかは、この見極めがついてから考えれば十分です。

契約形態（単独・連帯保証・連帯債務・ペアローン）を確認する

自分たちのローンが、単独・連帯保証・連帯債務・ペアローンのどれで組まれているかを確認することが、離婚後に何が残るかを知る前提になります。

契約書やローンの明細を見て、二人がそれぞれどの立場にあるかを整理します。呼び名が似ていても、離婚後に自分へ残るものは大きく変わります。

連帯保証と連帯債務は言葉が近いものの、法律上の立場は異なります。連帯保証人は、主債務者がきちんと返している間は自分に請求が来ませんが、離婚したからといって保証人の立場が自動で外れるわけではありません。金融機関との契約は、婚姻関係の解消では消えないためです。連帯債務は、二人とも返済義務を負う立場で、原則としてどちらにも義務が残ります。

ペアローンは、夫婦がそれぞれ別々にローンを組み、互いの連帯保証人になる形です。団信（団体信用生命保険）は各自が自分の債務分だけを対象とするため、一方に万一のことがあっても、もう一方は自分のローンを返し続けることになります。どの形で組んでいるかによって離婚後の備え方が変わるため、まずは契約内容の確認から始めてください。

家を売って住宅ローンを清算する場合の進め方

売る道に進むと決めた場合、アンダーローンなら売却して完済し差額を分け、オーバーローンなら任意売却を慎重に検討する流れになります。

ここからは、どちらの道を選ぶかの見極めがついた前提で、売って清算する場合の進め方を見ていきます。残債と時価の関係によって、手順や注意点が変わります。

アンダーローンなら売却して完済し差額を分ける

アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済し、残った差額を二人で分けるのが基本的な流れになります。

売買契約が成立すると、決済のときに買主から受け取る代金でローンを一括返済します。返済が済むと、金融機関が設定していた抵当権を抹消し、あわせて物件を買主へ引き渡します。この一連の流れは同じ日にまとめて行われるのが一般的で、司法書士が登記の手続きを担います。

マンションは、同じ建物や近隣で似た条件の部屋を探している買い手が見つかりやすく、売り先行の段取りを組みやすい傾向があります。売却の見通しが立てやすいぶん、いつごろ差額を分けられそうかの計画も描きやすくなります。

売却で手元に残った差額は、婚姻中に築いた財産として、財産分与の対象になります。分ける割合は、貢献度によらず原則2分の1が目安です。どう分配するかは、二人の話し合いや個別の事情によって変わってきます。金額が大きくなりやすい部分でもあるため、分け方に迷う場合は弁護士に相談しておくと安心です。

離婚で家を売る方法｜名義確認から代金分配まで手順を解説

オーバーローンでは任意売却を慎重に検討する

オーバーローンで売却を考える場合は、任意売却という方法がありますが、これは金融機関の同意が前提となるため、慎重に検討する必要があります。

任意売却は、売っても残債を返しきれない家について、金融機関の合意を得たうえで売却する方法です。通常の売却では、抵当権が付いたままの家は売れないため、残債を完済できないと手続きが進みません。任意売却は、金融機関が抵当権の抹消に応じてくれることで成り立つもので、貸し手の同意がなければ選べない方法だと理解してください。

なお、マンションは似た条件の部屋を求める買い手が見つかりやすく、任意売却でも売却が成立しやすい傾向があるとされます。ただし立地や築年数、価格の設定によって結果は変わるため、必ず売れると決めつけない姿勢が安全です。

任意売却は、返済の滞納が絡む場面で検討されることがあります。滞納の状況によっては、信用情報に影響する場合があるため、安易に進めるものではありません。足りない分を自己資金で穴埋めして通常の売却をする、返済を続けながら住み続ける道を探すなど、ほかの選択肢とあわせて比べたうえで判断するのが望ましいといえます。

任意売却が唯一の答えというわけではなく、状況によって適した方法は変わります。金融機関との交渉や返済条件の見直しは弁護士や金融機関へ、抵当権の抹消など登記に関わる部分は司法書士へと、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

離婚後もどちらかが住み続ける場合の住宅ローン

離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、ローンの名義を相手から自分へ移すのは原則としてできず、借り換えが基本の対応になります。

住み続ける側が返済を引き継げるか、家を出る側に連帯保証が残らないか。この2つが、住み続ける道でつまずきやすいところです。名義変更が難しい理由、借り換え審査の壁、代替の手段、そして出て行く側に残るリスクの順に見ていきます。

離婚の住み替えで家はどうする？3つの選択肢と選び方を整理

名義変更は原則できず借り換えが基本になる

離婚を機に住み続ける側へローンを移したい場合、既存のローンの名義だけを差し替えることは、原則としてできません。

登記の名義を変える手続きと、ローンを返す人を変える手続きは、別のものです。家の所有権の登記は、法務局で手続きすれば、金融機関を通さずに移すことができます。一方で、ローンの債務者を変えるには、新たに住み続ける側が自分名義でローンを組み直す、つまり実質的な借り換えが必要になります。金融機関は、契約時に借りる人の収入や勤務先を審査したうえで貸しているため、審査を経ていない人へ返済義務を移すことには応じにくいのです。

ここで気をつけたいのが、登記の名義だけを金融機関に無断で移してしまうケースです。所有権の登記は当事者だけで変えられてしまうため、つい先に済ませたくなるかもしれません。ただ、多くの住宅ローンには、金融機関の承諾なく所有権を移した場合に一括返済を求めることができる条項が設けられています。無断で名義を動かすと契約違反と判断され、残債の一括返済を求められる場合があります。

名義変更に応じてもらえるかどうかは、金融機関によって扱いが異なります。離婚を理由に例外的に相談に乗ってくれる場合もありますが、原則は借り換えでの対応になると考えておくのが無難です。まずは今借りている金融機関に、離婚後の返済をどうしたいかを早めに相談してみてください。

借り換えの審査に住み続ける側が通るかがカギ

住み続ける道を選べるかどうかは、住み続ける側が単独名義で借り換えの審査に通るかどうかにかかっています。

借り換えは新規のローンを組み直すことなので、住み続ける側があらためて審査を受けます。金融機関が見るのは、主に安定した収入があるか、収入に対して返済の負担が重すぎないか、これまでの返済や借入に問題がないか、といった点です。収入に対する年間返済額の割合（返済負担率）や、信用情報に延滞などの記録がないかも確認されます。二人の収入を合わせて組んでいたローンを一人の収入で背負い直すことになるため、これまで問題なく返せていても、単独では審査の見え方が変わってきます。

マンションで見落としたくないのが、住宅ローンとは別に続くお金です。住み続ける側には、管理費や修繕積立金が毎月の負担として続き、大規模修繕の時期には一時金を求められることもあります。借り換え後の返済額だけでなく、これらを上乗せした支払いを一人で続けられるかまで含めて、返済力を見ておくと判断を誤りにくくなります。

審査に通るかどうかは、金融機関や本人の状況によって異なり、一般には収入の安定性と返済負担のバランスが重く見られます。たとえば、これまで専業で家庭を支えてきた方や、パート収入が中心の方が単独で借り換えようとすると、収入面で条件が厳しくなる場合があります。これは働き方の良し悪しの問題ではなく、返済を一人で担い続けられるかを金融機関が確認するための見方です。収入を補う方法として、養育費や親族からの援助をどう組み入れるか、頭金を入れて借入額を抑えられるかなど、組み合わせで通しやすくできる余地もあります。

自分の状況で借り換えが現実的かどうかは、早い段階でつかんでおくと、その後の道を選びやすくなります。返済計画や資金の組み立てはFP（ファイナンシャルプランナー）に、借り換えの審査そのものは金融機関に相談すると、具体的な見通しが立てやすくなります。金利や商品は金融機関ごとに違い、時期によっても変わるため、複数のところで条件を確かめておくと安心です。

借り換えが難しいときの代替手段

借り換えの審査が難しい場合でも、住み続けるための代替手段はいくつかあります。

考えられる主な方法は次のとおりです。

• 住み続ける側が家賃相当を払う取り決めにして、名義と債務は当面そのままにする
• 親族名義でローンを組み直して借り換える
• 住み続ける側が家を買い取る夫婦間売買にする
• それも難しければ、売却や任意売却へ戻って考える

1つ目は、名義もローンもいったん動かさず、住み続ける側が返済相当額を負担していく形です。手続きは少なくて済みますが、名義とローンが元のままなので、家を出た側の立場が残る点には注意が必要です。2つ目の親族名義は、住み続ける側の収入だけでは借り換えが難しいときに、親などが借り手になる方法です。返済を誰が担うのか、贈与とみなされないかなど、あらかじめ整理しておくべき点があります。

とくにマンションで気をつけたいのが、名義を動かさず共有のまま持ち越すケースです。共有名義のまま残すと、いざ売るときに共有者全員の同意が必要になり、離婚後に連絡が取りにくくなると身動きが取れなくなりかねません。管理費や修繕積立金の負担、管理組合とのやりとりをどちらが担うかでも、もめやすくなります。当面そのままにする場合でも、これらを誰がどう扱うかは決めておくと安心です。

3つ目の夫婦間売買は、税金の扱いに気をつけたい方法です。売買の価格を時価より著しく低くすると、時価との差額が贈与とみなされ、買い取る側に贈与税がかかる場合があります。著しく低いかどうかに一律の数値基準はなく、個々の事情で判断されます。また、マイホームを売ったときの3000万円特別控除は、配偶者など特別の関係がある人への譲渡には使えません。離婚が成立したあとの元配偶者への譲渡であれば、この特別の関係から外れ、適用の余地が出てくる場合がありますが、要件や時期の判断は個別性が高い部分です。売買価格の設定や控除が使えるかどうかは、必ず税理士に確認してから進めてください。

出典: 国税庁 No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

出て行く側に残る連帯保証・連帯債務のリスクと外し方

家を出る側が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚届を出しても、その立場は自動では外れません。

連帯保証や連帯債務は、夫婦間ではなく金融機関との契約です。そのため、婚姻関係が解消されても契約はそのまま残ります。家を出て新しい生活を始めたあとでも、家に住み続ける元配偶者がローンを滞納すれば、金融機関から自分に返済を求められる場合があります。すでに離れた家のローンを肩代わりする事態になりかねない点が、離婚後に見落とされやすいリスクです。

この立場から外れるには、金融機関の承諾を得たうえで、次のいずれかを進める必要があります。

• 住み続ける側が単独で借り換え、元のローンを完済する
• 別の連帯保証人を立てて差し替える
• 家を売却してローンを完済する

いずれの方法も、金融機関が応じてくれて初めて成立します。当初、一人ではローンを組めなかったために連帯保証や連帯債務にしていた場合、保証人の差し替えは簡単には認められないこともあります。まずは金融機関に、自分が外れられる方法があるかを確認するところから始めてください。

ここで押さえておきたいのが、当事者どうしの取り決めの効き方です。離婚の話し合いで「ローンは住み続ける側が払う」「あなたには請求しない」と約束しても、その約束は金融機関には及びません。金融機関との関係では、連帯保証人や連帯債務者はあくまで返済義務を負ったままです。だからこそ、二人の間で返済の取り決めをするなら、公正証書などの書面で、支払いが滞ったときに備えて残しておく意味があります。

離婚と住宅ローンで見落としやすい注意点

離婚と住宅ローンでは、ローンが残る家の評価や、取り決めの残し方など、後から気づいて困りやすい点があります。

財産分与や養育費との関係、そして書面の残し方について、押さえておきたい注意点を見ていきます。

財産分与・養育費との関係を切り分けて整理する

ローンが残る家は、財産分与や養育費とも関わってくるため、それぞれを分けて整理しておくと混乱を避けられます。

ローンが残る家も、婚姻中に築いた財産として財産分与の評価対象になります。ただし、オーバーローンで残債が家の価値を上回る場合は、家の資産価値をゼロ、あるいはマイナスとして評価することもあります。また、住み続ける側がローンを返し続けるなら、その返済負担が養育費の取り決めに影響してくる場合もあります。家・返済・養育費は絡み合いやすいので、切り離して考えると話が進めやすくなります。

もう一つ知っておきたいのが、財産分与を請求できる期間です。2024年（令和6年）の民法改正で、財産分与の請求期間は離婚後2年から5年に延長され、2026年（令和8年）4月1日から施行されています。2026年3月31日以前に離婚した場合は従来どおり2年、4月1日以降に離婚した場合は5年が期限です。今これから離婚する方には5年の期限が当てはまりますが、期間を過ぎると家庭裁判所へ申し立てられなくなるため、早めに整理しておくと安心です。

出典: 法務省 民法等の一部を改正する法律について（令和8年4月1日施行）

出典: 法務省 財産分与

口約束にせず書面（できれば公正証書）で残す

離婚後の返済の取り決めは、口約束ではなく、できれば公正証書の形で書面に残しておくことをおすすめします。

住み続ける側が滞納すれば、家を出た側に請求が及ぶことがあります。だからこそ、誰がいくら返すのかを二人で決めたら、その内容を書面にしておくことに意味があります。とくに公正証書に「支払いが滞ったときは強制執行に応じる」という強制執行認諾の文言を入れておくと、約束が守られなかったときに、裁判の手続きを経ずに差し押さえなどへ進みやすくなります。

ただし、書面でできることには限りがあります。当事者どうしの書面は、あくまで二人の間の取り決めであって、金融機関との債務関係そのものを変える力はありません。公正証書に「返済しない」と書いても、それだけで連帯保証人や連帯債務者の立場が外れるわけではないのです。書面は当事者間の約束を確かなものにする手段、金融機関との関係は別に整理するものと、二つを分けて考えてください。取り決めの内容や公正証書の作り方に迷う場合は、弁護士に相談しておくと安心です。

まとめ:離婚で残る住宅ローンに悩んだら、住み替えのトビラ

離婚後の住宅ローンは、家の名義（登記）と、金融機関に返す債務が別物だという点を押さえるところから始まります。名義を移しても債務は自動では動かず、それぞれ別の手続きが要ります。

進む道は、売っても残債を返しきれるかどうか（アンダーローンかオーバーローンか）と、単独・連帯保証・連帯債務・ペアローンといった契約形態で変わってきます。住み続けるなら借り換えの審査に加え、管理費や修繕積立金といったマンションで続く負担も返済力に織り込んでおくと、判断がぶれません。売るなら残債と時価の関係が分かれ目になります。

離婚後も残りやすい連帯保証や借り換えの壁を、あなたが一人で抱え込まず、専門家と公的な情報で確かめながら判断できるようにしておきましょう。弁護士・司法書士・FP・税理士や金融機関に、自分の状況にあわせて相談してみてください。

迷ったら、まず今のマンションがいくらで売れるか（査定）を確かめるのが、落ち着いて話し合う第一歩になります。マンションは相場を確かめやすいため、残債との差、つまり自分がアンダーローンかオーバーローンかという現在地をつかみやすい特徴があります。住み替えのトビラは、複雑な情報でもわかりやすく届けていきます。