欲しいマンションが予算オーバー？住み替え(買い替え)で買える上限の出し方

欲しいマンションが見つかったのに、価格が予算を大きく上回っていたら、あきらめるべきか迷うところです。

住み替え(買い替え)なら、今のマンションを売って手元に残るお金を予算に入れられるので、価格の差は思ったより小さくなることがあります。

売却で手元に残るお金の出し方から、買える価格の上限の計算、査定額で予算を組むときの注意点、査定の進め方までを、計算例で紹介します。

今のマンションの売却価格から差し引かれる支払い

今のマンションを売って手元に残るお金（手残り）は、売却価格から、住宅ローンの残りと売却にかかる費用を引いた金額です。

手残り＝売却価格－ローン残債－売却にかかる費用

新しいマンションの予算に回せるのは、売却価格から次の4つの支払いを引いた残りです。

• ローン残債の一括返済
• 仲介手数料
• 抵当権抹消の登記費用と印紙税
• 譲渡所得税・住民税

売却価格の見積もり方は、「今のマンションの売却価格を見積もる査定の3ステップ」で紹介します。

ローン残債の一括返済

手残りから最も大きく差し引かれるのは、今の住宅ローンの残り（ローン残債）です。

マンションを売るときは、買主から受け取る代金で残債をまとめて返し、抵当権を外してから引き渡します。抵当権は、銀行がお金を貸すときにマンションに付ける担保の権利です。

残債の額は、銀行から届く返済予定表や、銀行アプリの残高表示で確かめられます。

借りてから年数がたっていても、残債は思ったより多く残っている場合があります。毎月の返済額が同じになる「元利均等返済」では、返し始めの数年は返済額の多くが利息に回り、元金がゆっくり減るためです。

一括で返すときに、銀行へ手数料を払う場合もあります。

売却価格が残債を下回る状態を「オーバーローン」といいます。この場合は、差額を貯金などで埋めてはじめて抵当権を外せ、売却を進められます。

マンションがオーバーローンでも売れる｜不足額の計算・埋め方と税金

仲介手数料

売却にかかる費用のうち、最も大きいのは不動産会社に払う仲介手数料です。

売却価格が400万円を超える場合、上限は原則として「売却価格×3%＋6万円」に消費税を足した金額です。例えば5,000万円で売れたなら、上限は171万6,000円になります。

この金額は国の告示が決めた上限ですが、実際には上限いっぱいで請求されるのが一般的です。予算の計算でも、上限額で見込んでおくと安心です。

手数料は売却価格をもとに計算するので、査定額より安く売れた場合は、手数料も少し下がります。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

抵当権抹消の登記費用と印紙税

抵当権を外す登記の費用と、売買契約書に貼る印紙税は、合わせても数万円ほどです。

登記には、国に納める登録免許税が不動産1個につき1,000円かかります。

マンションでは部屋と敷地が別々に数えられる場合があり、何個になるかは登記事項証明書（法務局が出す、登記の内容の証明書）で確かめられます。

登記を司法書士に頼むと、報酬もかかります。日本司法書士会連合会の調査では、抵当権を外す登記の報酬は、全国平均で17,470円でした。

報酬は事務所ごとに決めているので、頼む前に見積もりを取っておくと比べられます。

印紙税は、売却価格によって次のように決まります。

軽減後の金額は、2027年3月31日までに作る売買契約書に使えます。

出典: e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税と住民税は、今のマンションが買ったときより高く売れて、利益が出たときにかかります。

利益は、売却価格から、買ったときの価格（建物は年数に応じて減らした額）と、売るときの費用を引いて計算します。

住んでいたマンションなら、条件を満たせば「3,000万円特別控除」を使え、利益が3,000万円までなら税金はゼロになります。税金がゼロでも、特例を使うには売った翌年に確定申告が必要です。

気をつけたいのは、新居で受ける住宅ローン控除との関係です。

新居に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年間にこの特例を使うと、新居は住宅ローン控除の対象から外れます。所有期間が10年を超えたときに使える、税率を下げる特例を使った場合も同じです。

どちらが得かは、税務署や税理士に試算を頼むとよいでしょう。

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

手残りをもとに購入価格の上限を出す4つの手順

購入価格の上限は、「無理なく返せる借入額」をもとに出すと安全です。銀行が貸してくれる最大の額は、家計に無理のない額より大きく出ることがあるためです。

購入価格の上限＝頭金＋無理なく返せる借入額

頭金は、手残りと貯金から、手元に残すお金と購入時の諸費用を引いて決まります。ここからは、次のAさん夫婦の数字で順に計算します。

手残りと貯金から手元に残す資金を差し引く

頭金を決める前に、引越しや当面の生活のために手元に残すお金を取り分けておきましょう。

住み替えでは、入居の前後に次のような出費が重なります。

• 引越し代
• 家具・家電の買い替え
• 仮住まいの費用（売却と購入の時期がずれたとき）
• 病気や収入の減少に備える、生活費の数か月分

手残りと貯金を全部頭金に入れると、借入額は減ります。その代わり、入居してすぐの出費で、手元のお金が尽きるおそれがあります。

Aさん夫婦の数字では、次のようになります。

売却費用の約175万円は、仲介手数料の上限、印紙税、抵当権を外す登記の費用（不動産2個の場合）の合計です。

購入時の諸費用を差し引いて頭金を決める

購入時の諸費用は、頭金を決める前に差し引いておく必要があります。諸費用の多くは、ローンとは別に現金で払うためです。

中古マンションを仲介で買うときは、売るときと同じ仲介手数料と印紙税に加え、所有権を移す登記と、抵当権を付ける登記の費用がかかります。新築を売主から直接買うなら、仲介手数料は不要です。

7,000万円の中古マンションなら、金額が決まる費用だけで約250万円になります。

このほか、物件や商品によって金額が変わる費用もあります。

• 登録免許税と不動産取得税（市区町村が決める固定資産税評価額で決まる）
• ローンの手数料
• 火災保険料

ローンの事務手数料が「借入額×◯%」の型だと、借りる額が大きいほど高くなります。

例では、これらを仮に150万円とし、諸費用を約400万円とします。頭金は、約2,425万円から約400万円を引いた約2,025万円です。

住み替え(買い替え)の頭金はいくら必要？自己資金をいくら残すかで決める

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」／国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（所有権移転56,678円と抵当権設定42,699円の合計。固定資産評価額1,000万円・借入1,000万円の設例での平均）

返済比率から無理なく返せる借入額を求める

借入額は、年収のうち何%を返済に回すか（返済比率）を自分で決めると、そこから逆算できます。

フラット35の審査では、年収400万円以上なら返済比率35%以下が基準です。ただ、これは審査に通る上限なので、家計に無理のない割合は別に決めておきましょう。

民間の銀行では、実際の金利より高い「審査金利」で返済比率を計算するのが一般的です。

Aさん夫婦が返済比率を25%に抑えると決めた場合、年収800万円のうち返済に回せるのは年200万円、月約16.7万円です。借りられる額は、金利によって次のように変わります。

自分の金利は、借りる予定の銀行の試算で確かめられます。ここからは金利2%前後を想定し、借入額を少し余裕をみた4,500万円として計算を続けます。

出典: 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」

上限と欲しい物件の価格差を月々の支払額に直す

頭金と借入額を足した金額が、購入価格の上限です。欲しい物件との差は、月々の返済がいくら増えるかに直すと判断しやすくなります。

手残りを入れずに考えると、貯金600万円は手元に残すお金と諸費用で消え、上限は借入額の4,500万円になります。手残りを入れると、差は2,000万円以上縮みます。

では、残りの約475万円を借入額に足すと、月々の返済はいくら増えるのでしょうか。

金利2%なら、借入額4,975万円の返済は月約16.5万円で、返済比率25%で決めた月16.7万円の枠に収まります。

このほか、管理費・修繕積立金・駐車場代の差も、毎月の支払いに加わります。修繕積立金は将来上がる計画の場合もあるため、長期修繕計画で確かめておくと安心です。

査定額をもとに予算を組むときの3つの注意点

査定額は、不動産会社が「この価格なら売れる見込み」と示す目安の金額です。

実際の売却価格、売れる時期、新しいローンの審査は、それぞれ別のところで決まります。3つの注意点と確かめ方を先に知っておくと、計画がずれたときも慌てずに済みます。

どれかが家計に重すぎると分かったら、購入を見送るか、上限の範囲で買える物件に切り替える方法もあります。

売却価格は査定額より下がる場合がある

実際の売却価格は、査定額より下がる場合があります。

売り出した後に問い合わせが少なければ値下げを考えますし、買主から値引きを頼まれることもあります。

東京カンテイの調べでは、2025年下期の首都圏の中古マンションは、最初の売り出し価格から成約価格まで、平均6.22%下がっていました。

売り出しから成約まで8か月以上かかった物件では、下がった割合が10%を超えています。

売却の依頼を取るために、高めの査定額を出す会社もあります。

そこで、査定額より1割低い価格でも、手残りを計算しておくと安心です。

Aさん夫婦の場合、手残りは約483万円減り、購入価格の上限も約6,042万円まで下がります。

この分を借入額の上乗せで埋めるのか、物件の価格を下げるのかを先に考えておくと、値下げを迫られたときも慌てずに済みます。

出典: 東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」

売れる時期は売り出した後の反響で決まる

いつ売れるかは、売り出した後の問い合わせの数で決まります。

東日本レインズの統計では、2025年の首都圏の中古マンションは、レインズ（不動産会社が物件情報を共有するしくみ）に登録されてから成約するまで、平均82.5日でした。

成約した後も、買主のローン審査や引き渡しの準備が続きます。

欲しいマンションの代金を払う日が、売却代金が入る日より先に来ると、新旧2つのローンを同時に返す期間や、仮住まいの家賃が発生します。

確かめておきたいのは、その支払いを何か月なら続けられるかです。

買い替え特約は、期限までに今のマンションが売れ残ったら、購入契約を白紙に戻せる約束です。売主は契約が白紙に戻るおそれを負うため、申し込みが重なる物件では応じてもらいにくくなります。

買い替え特約とは？使える場面と断られる場面・手付の扱い

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

新しいローンの審査には今のローンの返済も入る

新しいローンの審査では、今のローンの返済も、年収に対する返済の割合（返済比率）に入れて計算されます。

今のローンが残っていると、その分だけ借りられる額は減ります。フラット35では、今のマンションの売却予定額でローンを完済できると資料で示せれば、今のローンを計算から外せます。

売却予定額が残債より低い場合も、差額を手持ちのお金などで払えると資料で示せれば、同じように外せます。

どの資料を認めるかは金融機関が判断するため、査定書のほかに何が必要かを、申し込む予定の銀行に前もって聞いておきましょう。

欲しいマンションに申し込む前に事前審査を受けておくと、今のローンの扱いも含めて、借りられる額の見込みが分かります。

出典: 住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

今のマンションの売却価格を見積もる査定の3ステップ

手残りを計算するには、今のマンションがいくらで売れそうかの見積もりが必要です。

不動産会社の査定は無料で頼め、査定を受けた後に売るかを決めるのは自分です。国土交通省が宅地建物取引業法の解釈を示した文書でも、査定にかかった費用は不動産会社の負担と示されています。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

机上査定でおよその売却価格を早く知る

最初は、部屋を見てもらう前に価格を出してもらえる机上査定で、およその売却価格を知っておきましょう。

机上査定は、マンション名・階数・広さ・間取りなどの情報と、近くの成約事例をもとに価格を出す方法です。訪問の日程を合わせる手間が省けるので、欲しいマンションを検討している間でも気軽に頼めます。

一方で、室内の傷み具合やリフォームの有無、眺望や日当たりは価格に反映されにくく、訪問査定の結果とずれる場合があります。

机上査定の金額は、予算を考え始めるための目安として使うのがおすすめです。手残りの計算を詰めるのは、複数の会社の査定額がそろってからで間に合います。

机上査定と訪問査定の違いは？選び方と使い分けを解説

一括査定で複数社の査定額を比べる

査定額は会社によって違うため、複数社に頼んで比べるのがおすすめです。何社か並べると、どの会社の査定額が高めで、どの会社が低めかが見えてきます。

一括査定サイトを使うと、一度の入力で複数の不動産会社に査定を頼めます。

頼む会社が多いほど連絡も増えるので、比べられる範囲で社数を絞るとよいでしょう。申し込みの備考欄に「連絡はメールで」のような希望を書いておく方法もあります。

査定を頼むときに、住み替えの予定と欲しいマンションの購入時期も伝えておくと、売り出す時期や価格、買い替え特約や買取の使い方まで、住み替えの段取りに合わせた提案を受けられます。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

査定額の根拠を成約事例で確かめる

比べた査定額は、金額の高さより、その根拠で見分けることが大切です。

宅地建物取引業法では、不動産会社が売却価格について意見を述べるときは、根拠を示すよう定めています。確かめたい根拠は、次の2つです。

• 同じマンションや近くの物件が、実際に売れた価格（成約事例）
• いま売り出し中の、似た物件の価格

一番高い査定額でも、根拠が弱ければ、その金額で売れる見込みは低くなります。

成約価格は自分でも調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くのマンションの成約価格を見られます。以前は不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）でも見られましたが、2026年11月時点では更新のメンテナンスで休止しています。

手残りを計算し直すときは、比べた査定額のうち低めのものを使うと、売却価格が下がった場合にも備えられます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2第2項／不動産取引情報提供サイト／国土交通省「不動産情報ライブラリ」

まとめ：手残りを入れて上限を出すと、予算オーバーの差は縮む

予算オーバーに見える物件でも、今のマンションの手残りを頭金に入れて上限を出すと、差は思ったより小さくなります。Aさん夫婦の例では、差は2,500万円から約475万円まで縮みました。

まずは今のマンションの査定を複数社に頼み、低めの査定額で手残りを計算しておきましょう。高い査定額のまま予算を組むと、安く売れたときに頭金が減り、購入の計画が崩れます。

借りられる額は、銀行の事前審査で確かめておくと安心です。住み替えのトビラでは、予算オーバーの物件を買うときの資金計画も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。