マンションを住みながら売るメリットと流れ｜内覧のコツと引き渡しの決め方

今のマンションに住んだまま売りたいけれど、内覧や引越しの段取りがうまく回るか心配、という人もいるでしょう。

住みながら売ると、仮住まいの家賃と2回目の引越し代を浮かせられる一方で、内覧のたびに部屋を整え、引き渡し日までに新居へ移る段取りが必要になります。

得になる点と手間、査定から引き渡しまでの流れ、値下げの材料を減らす片付けと内覧の迎え方を、順に紹介します。

住みながらマンションを売るメリットとデメリット

住んだまま売る方法は、住み替え(買い替え)では「売り先行」と呼ばれる進め方です。

お金と住まいの面で得をする一方で、売れるまでの間は暮らしに手間がかかります。

仮住まいの家賃と二度の引越し代がかからない

住みながら売ると、今の家から新居へ1回の引越しで移れるため、仮住まいの家賃と2回目の引越し代を浮かせられます。

先に家を空けて売る場合は、売れるまで賃貸住宅で暮らすことになります。

国土交通省の調査では、2024年4月〜2025年3月に三大都市圏で民間の賃貸住宅へ住み替えた世帯の家賃は、月額平均83,381円でした。6か月暮らした場合の費用は、次のとおりです。

敷金と礼金が0円の物件なら、初期費用は家賃の1.55〜2.1か月分まで下がります。

表の合計は、引越し代と、家具を預けるトランクルーム代を除いた額です。引越し代は距離や時期で大きく変わり、国や業界団体の統計にも目安の数字が出ていないため、業者の見積もりで確かめましょう。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」

売却額が決まってから新居の予算を組める

住みながら先に売ると、今の家がいくらで売れたかを確かめてから、新居の予算を決められます。

売却代金から住宅ローンの残りと売却の諸費用を引くと、新居の頭金に回せる額がわかります。

査定額は、あくまで売れそうな価格の見込みです。実際に売れた額で計算できれば、新居の予算が後からずれる心配が減ります。

反対に新居を先に買うと、今の家が売れるまでの間、今のローンと新居のローンを同時に返す時期が生まれることがあります。

今の家が思ったより安い値段で売れた場合は、新居の資金計画を後から組み直すことになります。

お金の流れを「売る、そのあと買う」の順にそろえられることが、住みながら売る方法のいちばんの利点です。

内覧のたびに家族の予定が縛られる

住みながら売ると、内覧が入るたびに部屋を片付け、家族の予定を合わせることになります。

家を探している人の多くは平日に働いているため、内覧は土日や祝日に集まりがちです。売り出している間は、週末の外出や来客の予定が立てにくくなります。

内覧の前には、玄関や水回りを整え、洗濯物や食器を片付ける手間もかかります。小さな子どもやペットがいる家庭では、内覧の間に家族が外へ出る段取りも必要です。

この負担は、買主が決まるまで続きます。売り出しから成約まで数か月かかれば、その間の週末はずっと内覧を中心に予定を組むことになります。

生活感が値下げ交渉の口実にされやすい

部屋の汚れや散らかりが目立つと、買主に値下げを求める理由を与えやすくなります。

買主は内覧で、壁紙の汚れ、水回りのくすみ、部屋のにおいを見ています。物が多い部屋は実際より狭く見え、手入れが後回しになっている家という印象も与えます。

その印象から「クリーニング代がかかりそう」「リフォームが必要そう」と言って、価格を下げる交渉につなげる買主もいます。

では、家具まで全部どかしたほうがよいのでしょうか。

家具が置かれた部屋には、空っぽの部屋より暮らし方を思い描きやすいという面もあります。家具は残したままでも、汚れと散らかりを片付ければ、値下げの材料を減らせます。

引き渡し日までに新居へ移らなければならない

住みながら売る場合は、売買契約を結んだ時点で、今の家を空ける期限が決まります。

売買契約では、買主が代金を払い、売主が鍵を渡す「引き渡し日」を決めます。売主はその日までに引越しを済ませ、空の部屋を買主に渡すのが原則です。

新居が建築中の新築マンションで完成が先になる場合や、中古の新居をまだ探している場合は、新居の入居日が引き渡し日のあとに来てしまうことがあります。

買主が早く決まるほど、この期限も早く来ます。次の住まいが決まる前に買主が決まると、売れたあとに急いで仮住まいを探すことになります。

住みながらマンションを売る流れ：査定から引き渡し・新居への引越しまで

住みながら売るときは、今の家の売却と新居探しを同時に進めることになります。

売却は次の順に進み、どの段階でも新居に入れる日との兼ね合いを考えておく必要があります。

1. 訪問査定を受ける
2. 媒介契約を結ぶ
3. 売り出して内覧を受ける
4. 売買契約を結ぶ
5. 決済と引き渡しをする

売り出し前：訪問査定を受けて媒介契約を結ぶ

売却は、不動産会社の訪問査定を受け、売却を任せる会社と媒介契約を結ぶところから始まります。

媒介契約は3種類あり、会社からの報告の回数や、レインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有するシステム）への登録の期限が、法律で決まっています。

登録の期限は、会社の休業日を除いて数えます。専任媒介と専属専任媒介の契約期間は3か月以内で、更新には売主からの申し出が必要です。

住みながら売るなら、窓口を1社にまとめる専任媒介か専属専任媒介にすると、内覧の日程調整を1人の担当者とだけ進められます。

一般媒介で複数の会社に頼むと、買主を探す会社は増えますが、内覧の連絡も会社ごとに別々に届きます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」第15条の10

売り出し中：内覧を受けながら新居を探す

売り出しを始めたら、内覧を受けるのと同時に新居探しも始めましょう。

今の家が売れてから新居を探し始めると、売買契約で決めた引き渡し日に、新居探しが追いつかなくなることがあります。

首都圏の中古マンションは、レインズに登録されてから成約するまで平均82.5日（2025年）でした。この日数は、レインズに登録されて成約した物件の年間の平均です。

レインズへの登録から3か月ほどで買主が決まることも見込み、その頃には新居の候補を絞り込んでおくと安心です。

新居に移る時期を考えるときは、引越しの依頼が3〜4月に集中し、希望の日に予約を取りにくくなることも頭に入れておきましょう。

子どもがいる家庭では、転校を学期の区切りに合わせられる時期も、新居選びの条件になります。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」／国土交通省「引越時期の分散に向けたお願い」

売買契約：引き渡し日と引き渡し猶予を決める

住みながら売るなら、売買契約で決める引き渡し日は、新居に移れる日から逆算して提案しましょう。

契約から引き渡しまでの期間は、買主の住宅ローンの審査などによって物件ごとに変わります。自分の物件ではどのくらいかかりそうか、担当者に見込みを聞いておくと安心です。

新居に入れる日が引き渡し日より後になる場合は、「引き渡し猶予」の特約を付ける方法があります。決済のあとも、売主がしばらく住み続けられる取り決めです。

猶予の日数は、売主と買主の話し合いで決めます。一般には、数日〜2週間程度が目安です。

買主にとっては、代金を払ってから入居するまでに待つ期間になります。

引き渡し猶予を望むなら、売り出しの段階で担当者に伝え、買主探しの条件に入れてもらうと、交渉を進めやすくなります。

決済・引き渡し：住宅ローンを完済して新居へ移る

決済の日には、買主から受け取った代金で、今の住宅ローンを一括で返す流れになります。

ローンが残っている家でも、この流れで住みながら売れます。決済の日は、ふつう次の順で進みます。

1. 買主が、手付金を除いた売買代金の残りを支払う
2. 売主が、受け取った代金で住宅ローンを完済する
3. 司法書士が、抵当権（ローンの担保として銀行が家に付けている権利）を消す登記と、名義を買主に移す登記を申請する
4. 売主が、鍵を買主に渡す

ローンを一括で返すには、借りている銀行への事前の申し込みが必要です。申し込みの期限は銀行ごとに違うため、決済日が決まったらすぐに銀行へ連絡しておきましょう。

売却代金がローンの残りより少ない場合は、差額を手持ちのお金で用意する必要があります。ローンを返し終えて抵当権を消してはじめて、買主に家を引き渡せるためです。

決済の日に鍵を渡す契約なら、その前日までに引越しを終えておくと安心です。

新居が間に合わないとき：短期の仮住まいを使う

引き渡し猶予のあとも新居に入れる日まで間が空く場合は、短期の仮住まいを借りて、その間を暮らすことになります。

仮住まいは、費用も引越しの手間も増える最後の手段です。

まずは引き渡し猶予の日数や新居の入居日を延ばせるか、担当者に相談しましょう。そのうえで、それでも空く期間だけを仮住まいで埋めるとよいでしょう。

家具が多い家庭では、仮住まいからあふれた家具を預けるトランクルーム代もかかります。仮住まいを選ぶときは、家賃と預け代を合わせた額で比べると、どこが安いかがわかります。

出典: 独立行政法人都市再生機構「UR賃貸住宅とは メリット・特徴」

内覧前の片付けと掃除のコツ：住んだままでも部屋を広く清潔に見せる

内覧に来る買主は、部屋の広さ、清潔さ、収納の量を自分の目で確かめに来ます。

住みながらでもこの3つが伝わるように部屋を整え、内覧のたびにその状態へ戻せるようにしておきましょう。

不用品を処分するか預けて部屋を広く見せる

部屋を広く見せるには、床と壁際に出ている物を減らすのがいちばんの近道です。

まずは、1年以上しまったままの服や本、季節外れの家電を選び出しましょう。

新居で使う物はトランクルームや実家に預け、それ以外は処分すると、床の見える面積が広がります。売り出し前に荷物を減らしておけば、引越しの荷造りも軽くなります。

とくに玄関とリビングは、内覧で最初に目に入る場所です。玄関の靴はすべて靴箱にしまい、リビングの床に置いた物は棚や収納へ移しておくと安心です。

大きな家具が多い部屋は、1つ減らすだけでも床の見える面積が広がり、部屋が広く見えます。

水回りの汚れとにおいを重点的に落とす

キッチン、浴室、トイレ、洗面台の4か所は、買主がとくに厳しく見る場所です。

水回りは毎日使うため汚れがたまりやすく、住んでいる人ほど見慣れて気づきにくくなります。蛇口の水あか、排水口のぬめり、浴室のカビ、換気扇の油汚れを中心に落としましょう。

自分で落とすのが難しい汚れは、水回りだけを専門業者のハウスクリーニングに頼む方法があります。

家じゅうのリフォームや全面的なクリーニングは、かけた費用を売却価格に上乗せしにくい出費です。お金をかけるなら、水回りに絞ると無駄が出にくくなります。

においは、毎日その家にいる家族ほど鼻が慣れてしまいます。内覧の前に窓を開けて換気し、排水口や生ごみ、ペットのにおいを家族以外の人に確かめてもらうと安心です。

収納は扉を開けて見せられるように整える

買主は内覧で、クローゼットや押し入れの扉を開けて中を確かめます。

買主は、自分の荷物が入りきるかを見ています。中が物でいっぱいだと、収納そのものが小さく見えてしまいます。

奥の壁や床が見えるくらいまで中身を減らしておくと、実際の広さが伝わります。とくにウォークインクローゼット、玄関の収納、キッチンの吊り戸棚は、開けて見られることの多い収納です。

人に見せるのに気が引ける私物は、内覧の間だけ車や実家に移すか、1か所の収納にまとめておきましょう。

まとめた収納については、担当者から買主へ「私物が入っています」と先に伝えてもらうと、買主もその扉を開けるのを控えてくれます。

売り出し前の写真撮影までに片付けを終える

片付けの最初の締め切りは、内覧の日より先に来る、不動産会社が広告用の写真を撮る日です。

買主は、不動産ポータルサイト（物件をまとめて探せるサイト）に載った写真を見て、内覧に行く物件を選びます。散らかった部屋の写真が載ると、内覧の申し込みそのものが減ってしまいます。

一度載った写真は、撮り直しを頼むまで、売り出しの間ずっと使われます。

撮影の前は、広告の最初に載ることの多いリビングから、キッチン、浴室、各部屋の順に、写真に写る範囲の物を片付けておきましょう。

照明をすべて点け、カーテンを開けて、明るい時間に撮ってもらうと、部屋が広く明るく写ります。

内覧前にすぐ片付くよう日用品の置き場所を決めておく

内覧の前に短い時間で部屋を戻せるよう、日用品の置き場所を決めておくと、毎日きれいに保ち続ける負担が減ります。

次のような日用品は、ふだん出しっぱなしになりがちです。

• リモコン
• 郵便物
• 子どものおもちゃ
• 洗面台の化粧品

これらを入れる箱を1つ用意し、内覧の前は箱ごと決まった収納へしまうだけにしておけば、家族の誰でも短い時間で部屋を整えられます。

子ども部屋は、おもちゃを箱にまとめるだけでも印象が変わります。

ペットを飼っている場合は、トイレやケージの周りを内覧の直前に掃除し、換気まで済ませておきましょう。

住んだまま内覧を受けるコツ

住んだまま売ると、売主が内覧で買主と顔を合わせる場面が増えます。

日程の決め方、当日の迎え方、質問への答え方しだいで、買主が受ける印象と、売った後のトラブルの起きやすさが変わります。

内覧できる日を土日中心に先に伝えておく

内覧を受けられる日時は、売り出す前に担当者へ伝えておきましょう。

買主は同じ日に複数の物件を回ることが多く、日程が合う物件から先に見て、そのまま決めてしまうこともあります。

売り出した直後は、新しく載った物件として問い合わせが集まりやすく、とくに日程を合わせたい時期です。

「土日は10時〜17時」「平日は19時以降」のように受けられる時間帯を共有しておけば、急な内覧の希望が入っても、担当者がその場で買主に日時を返せます。

家族の予定で立ち会うのが難しい日は、鍵を担当者に預けて、売主が不在のまま案内してもらう方法もあります。

当日は照明と換気を整え、立ち会う家族を絞る

内覧の当日は、部屋を明るくし、空気を入れ替えてから買主を迎えましょう。

買主が来る前に、次の準備を済ませておくと安心です。

• すべての部屋の照明を点け、カーテンを開ける
• 窓を開けて換気し、季節に合わせて室温を整える
• 郵便物、家族写真、書類など、家族の情報がわかる物をしまう
• 子どもとペットは、家族の誰かが外へ連れ出す

立ち会う人は、売主1〜2人に絞るのがおすすめです。家族全員がそろっていると、買主は遠慮して、収納を開けたり、担当者に率直な感想を話したりしにくくなります。

部屋の案内は担当者に任せ、売主は少し離れた場所で、聞かれたことに答える役に回ると、買主が落ち着いて部屋を見られます。

住み心地や売却理由は住人として具体的に答える

買主の質問には、その家で暮らしてきた住人として、季節や時間、場所の名前を添えて答えましょう。

数字や場面を添えた答えは、住人ならではの情報として、買主の判断材料になります。売却理由も、住み替えが理由ならそのまま伝えると、買主は納得しやすくなります。

その場で値下げを求められたら、「担当者と相談します」と答えておくとよいでしょう。価格や引き渡し日の条件は担当者を通して話すと、言った・言わないの行き違いを防げます。

設備の不具合や騒音は隠さずに伝える

住んでいて気づいた不具合は、内覧の段階から買主に伝えておくと、売った後のトラブルを防げます。

民法は、引き渡した家が契約の内容と違っていた場合、買主が売主に修理や代金の減額などを求められると定めています。

これを「契約不適合責任」と呼び、2020年4月1日の改正民法の施行までは「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていました。

個人が売る家では、責任を負う期間を短くしたり、責任を免除したりする特約を付けることがあります。

ただし民法は、売主が知っていて黙っていた不具合には、特約があっても売主が責任を負うと定めています。

住んでいて気づいた点は、物件状況報告書（売主が家の状態を書いて買主に渡す書類）に書いておきましょう。

書面で伝えたうえで買ってもらえば、引き渡しのあとに話がこじれにくくなります。

出典: e-Gov法令検索「民法」第562条・第566条・第572条／法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」／法務省「民法の一部を改正する法律案新旧対照条文」

近所に知られたくないときは広告の出し方を担当者と決める

売却を近所に内緒にしたい場合は、どの広告を出すかを、売り出し前に担当者と決めておきましょう。

広告を絞るほど近所には知られにくくなる一方で、物件を目にする買主も減り、売れるまでの期間が延びることがあります。

ポータルサイトに載せる場合も、マンション名を伏せたり、外観の写真を外したりする配慮を頼める会社があります。どこまで伏せるかは、いつまでに売りたいかと照らし合わせて、担当者と決めるとよいでしょう。

住みながら売るなら訪問査定を受けるべき理由

不動産会社の査定には、資料をもとに価格を出す机上査定と、担当者が家に来て室内を見る訪問査定があります。

住みながら売るなら、価格に加えて、内覧の準備や引き渡しの時期まで一度に相談できる訪問査定から始めるのがおすすめです。

室内や眺望まで反映した査定額で新居の予算を立てられる

訪問査定では、担当者が部屋の中まで見て価格を出すため、机上査定より自分の家の状態に合った査定額がわかります。

同じマンションの同じ広さの部屋でも、眺望や日当たり、内装の傷み方で価格は変わります。新居の頭金に回せる額を見積もるなら、室内まで見た査定額を使うほうが、資金計画のずれを小さくできます。

それでも、実際の売却額は買主との交渉で決まります。新居の予算は、査定額より少し低めの売却額を想定して組んでおくと安心です。

内覧に向けた片付けと掃除の優先順位を教えてもらえる

訪問査定では、担当者が買主と同じ目線で部屋を見るため、内覧の前にどこから手を付ければよいかを具体的に聞けます。

散らかった部屋のまま査定に来てもらってよいのか、迷う人もいるでしょう。

査定の日は、ふだんの部屋のままで大丈夫です。片付けを済ませてから呼ぼうとすると、査定そのものが先延ばしになりがちです。

ふだんの部屋を見てもらえば、「リビングの家具を1つ減らすと広く見える」「浴室のカビはクリーニングに頼むほうがよい」のように、自分の家に合わせた助言をもらえます。

担当者は、買主が内覧でどこを見て、どこで購入をためらうかを知っています。

自己流で家じゅうを片付けるより、指摘された場所から順に取りかかるほうが、少ない手間で内覧の印象を上げられます。

引き渡し時期や引き渡し猶予を早めに相談できる

訪問査定の場で新居への移り方を話しておくと、売り出しから引き渡しまでの段取りを早めに組めます。

住みながら売る場合、引き渡し日や引き渡し猶予は、買主を探すときの条件にかかわります。

査定の段階で希望を伝えておけば、担当者はその条件を踏まえて、売り出しの時期や買主への伝え方を提案できます。

査定の場では、次の3つを聞いておくとよいでしょう。

• 新居に移れる時期から逆算すると、いつ売り出すのがよいか
• 引き渡し猶予を付けて売った例はあるか、そのときは何日だったか
• 内覧の日程調整や、売主が不在のときの案内に対応してもらえるか

答えの具体さを比べると、住みながらの売却に慣れている会社を見分けられます。

住み替えを任せられる担当者かを見極められる

訪問査定は、売却を任せる担当者と直接話せる最初の機会です。査定額の高さより、その額の根拠を説明できるかで担当者を見極めましょう。

宅地建物取引業法は、売却を任された不動産会社が売り出す価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにするよう定めています。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、根拠の説明を法律上の義務とし、そのための査定の費用を依頼者への請求の対象外としています。

高すぎる査定額で売り出すと、買主が現れるまで値下げを重ねることになります。

近くで実際に売れた事例を挙げて説明できるか、住みながら売る段取りまで提案してくれるかで比べましょう。

まずは2〜3社に訪問査定を頼み、同じ質問をして答えを見比べると、任せる担当者を選びやすくなります。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

まとめ：住みながら売るなら、引き渡し日を新居に移れる日から逆算する

住みながら売るなら、売買契約で決める引き渡し日を、新居に移れる日から逆算して決めておきましょう。2つの日がそろえば、仮住まいの家賃と2回目の引越し代を浮かせたまま、1回の引越しで移れます。

まずは訪問査定で、査定額と売り出しの時期を担当者に聞いておくと安心です。この相談を飛ばして売り出すと、引き渡し日が新居の入居日より先に来て、急いで仮住まいを探すことになります。

あわせて、引き渡し猶予を付けられるかも、売り出す前に担当者と確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、住みながらマンションを売る段取りも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。