マンション売却の査定は何ヶ月前？引き渡しの3ヶ月以上前と住み替え前の2回

住み替え(買い替え)を考え始めて、今のマンションの査定をいつ頼めばよいか迷っている人もいるでしょう。

査定は、早く受けすぎると価格が古くなり、遅すぎると新居の引き渡しの日が先に来てしまうおそれがあります。

住み替えでは、査定を2回に分けて考えると、何ヶ月前に何をすればよいかを、引き渡したい日から逆算できます。

マンション売却の査定は売り出しの何ヶ月前に受けるか

今のマンションを引き渡したい日から、3か月以上前には訪問査定を受けておきましょう。

住み替えでは、その前にもう1回、机上査定を受けておくと、新居の予算と進め方を決めやすくなります。

机上査定は、広さや所在地などのデータから価格を出す査定です。訪問査定は、担当者が部屋を見て、日当たりや室内の傷み具合まで価格に反映させる査定です。

査定価格は、3か月程度で買い手が付くことを目安に出されます。そのため、訪問査定は売り出しの直前に受けるのが基本です。

首都圏の中古マンションは、レインズ（不動産会社が物件の情報を共有する仕組み）に登録してから成約するまで、2025年の平均で82.5日でした。この平均は、レインズに登録された物件だけを集計した値です。

売却は、査定から引き渡しまで次の順に進みます。媒介契約は、売却を任せる不動産会社と結ぶ契約です。

82.5日は月にすると約2.75か月で、表の「売り出し」から「売買契約（成約）」までにあたります。その前に査定から媒介契約までの日数が、後ろに成約から引き渡しまでの日数が加わります。

つまり、3か月は最低限の目安で、もう少し前から動き始めると日程に余裕が出ます。

公的な統計で日数が出ているのは、82.5日の区間に限られます。前後の日数は物件や買主の事情で変わるので、自分の物件でどれくらいかかりそうかを、査定を頼む不動産会社に聞いておくと安心です。

Aさん夫婦の場合、3月末から3か月さかのぼった12月末が、訪問査定を受ける最後の目安です。その前の11月中に机上査定を受ければ、売り先行か買い先行かと新居の予算を、訪問査定までに決められます。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」 出典: 不動産流通推進センター「住まいを売る時の価格査定」

早すぎる査定と遅すぎる査定のデメリット

査定を受ける時期がずれたときの損は、早すぎる場合より遅すぎる場合のほうが大きくなります。

早すぎたときは、売り出す前に査定を受け直せば、価格を新しくできます。遅れた分の日数は、新居の日程をずらすか、仮住まいを借りるかして埋めることになります。

早すぎると古い査定価格で住み替えの予算を組んでしまう

何か月も前に受けた査定価格で新居の予算を決めると、売り出すときの価格とずれて、資金計画が崩れることがあります。

査定価格は、そのときの市況や周辺の取引をもとに出されています。時間がたてば比べる成約事例が入れ替わり、相場が動けば価格も変わります。

つまり、査定価格は、査定を受けた時点の価格です。

古い査定価格が高めに出ていた場合、その価格のまま売り出すと、相場より高くなって売れ残ることもあります。

早めに受けた査定は検討の材料として使い、新居の予算は売り出す直前の訪問査定で組み直しておきましょう。

早めに査定を頼むと、営業の連絡が続くのではと気になる人もいるでしょう。売る時期はこれから決めると伝えれば、断れます。

出典: 不動産流通推進センター「住まいを売る時の価格査定」

遅すぎると最初に話を聞いた不動産会社に決めてしまいやすい

売り出しの直前に査定を頼むと、複数の会社の査定結果を比べる前に、最初に話を聞いた会社と契約しがちです。

査定価格は、会社によって差が出ることがあります。比べるときは金額の高さよりも、その価格になった根拠に目を向けましょう。

宅地建物取引業法は、不動産会社が売却価格について意見を述べるときに、その根拠を示すよう定めています。比べた成約事例と、価格を上げた点・下げた点を聞くと、会社ごとの差がどこから来たのかがわかります。

専任媒介契約は、売却を1社に任せる契約で、有効期間は法律で最長3か月です。急いで決めた会社と結ぶと、その間、売却を任せられるのはその1社に限られます。

会社を選び直す時間も見込んで、売り出したい時期より前に複数の会社から訪問査定を受け、価格の根拠を聞き比べておくと安心です。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

遅すぎると片付けや書類の準備の途中で売り出すことになる

査定から売り出しまでの時間が短いと、部屋の片付けや書類の準備が途中のまま売り出すことになります。

訪問査定から売り出しまでには、次の準備があります。

• 部屋の片付け
• 直すと決めた箇所の修繕
• 広告用の写真撮影
• 重要事項調査報告書の取り寄せ

傷んだ箇所を直すかは、訪問査定のときに担当者の意見を聞いて決められます。

重要事項調査報告書は、管理費の滞納の有無や大規模修繕の予定などを記した書類で、不動産会社が管理会社から取り寄せます。発行までの日数は管理会社によって違うため、査定のときに担当者へ確かめておきましょう。

売り出した直後は、新しく出た物件として、購入を考える人の目に留まりやすい時期です。準備が途中のまま売り出すと、その時期を、散らかった部屋や写真の少ない広告で過ごすことになります。

片付けや写真撮影の日数も見込んで訪問査定を受けると、その時期に整った部屋を見せられます。

遅すぎると二重ローンや仮住まいの費用がかかる

今のマンションが売れる前に新居の引き渡し日が来ると、二重ローンや仮住まいの費用がかかります。

買い先行で新居の引き渡しを先に迎えると、今の家が売れるまで、今の家と新居の両方のローンを払い続けることになります。

売り先行で今の家の引き渡し日が先に来ると、新居に入るまでの仮住まいの家賃と、2回分の引越し費用がかかります。

期限が近づくほど、買主からの値下げの相談に応じる場面も増えます。

新居の契約日や引き渡し日を決める前に、今のマンションの査定を受けて売れるまでの見込みを聞いておくと、新居の日程に余裕を持たせられます。

住み替えで売り先行か買い先行かを決める前に査定を受ける理由

進め方を決める前に査定を受けておくと、今のマンションがいくらで、どれくらいの期間で売れそうかを材料にして決められます。

売却額で住宅ローンの残高を返し切れるかを確かめられる

査定価格と住宅ローンの残高を比べると、売ったお金でローンを完済できるかがわかります。

住宅ローンを借りたマンションには、抵当権（ローンの返済が止まったときに、銀行が家を売って回収できる権利）が付いています。

売るときは、売却代金でローンを返し切り、抵当権を外してから買主に引き渡すのが通常の流れです。

売却額よりローンの残高が多い状態を、オーバーローンといいます。この場合は、不足分を貯金で補うか、新居のローンに上乗せして借りられる住み替えローンを使うことになります。

住み替えローンの審査で、不動産会社の査定書類を出すよう案内している銀行もあります。

ローンの残高は、銀行から届く返済予定表や残高証明書で確かめられます。

出典: りそな銀行「りそな住みかえローン」

売却で手元に残るお金から購入予算を組める

新居にかけられる予算は、今のマンションを売って手元に残るお金から逆算して決まります。

手元に残るお金は、次の式で計算します。

手元に残るお金 ＝ 売却額 − ローン残高 − 売却にかかる費用

売却にかかる費用には、仲介手数料、抵当権を外す登記の費用、売買契約書に貼る印紙代などがあります。売却で利益が出たときの税金には特例があるため、利益が出そうなら税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売却額を知る前に新居を見に行くと、気に入った物件が見つかった勢いで、購入を申し込んでしまうことがあります。あとで査定価格が想定より低いと分かれば、頭金が不足します。

査定価格は会社によって差が出ることがあるので、手元に残るお金は低めの査定価格で計算しておくと、予算が崩れにくくなります。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

売れるまでにかかる期間を見込める

訪問査定で売れるまでの見込み期間を聞いておくと、売り先行と買い先行のどちらが自分に合うかを比べられます。

首都圏の中古マンションは、レインズに登録してから成約するまで2025年の平均で82.5日でしたが、立地や築年数、売り出し価格によって差が出ます。

売るのに時間がかかりそうなら、売り先行のほうが二重ローンを避けやすくなります。

今のローンが残ったままフラット35を申し込むときは、売却予定額で今のローンを完済できると書類で示せば、審査で見る年間返済額から今のローンを外せます。

書類の例には媒介契約書が挙がっているため、買い先行でも、査定と媒介契約は購入の申し込みより先に済ませておくことになります。

進め方を決める段階の査定は机上査定から始められ、媒介契約を結ぶかは、結果を見てから決められます。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」 出典: ドコモSMTBネット銀行「フラット35（買取型）正式申込時必要書類チェックシート」

まとめ：訪問査定は引き渡しの3か月以上前、机上査定はその前に受ける

今のマンションの訪問査定は、引き渡したい日の3か月以上前に受けるのが目安です。3か月は売れるまでの平均の日数から見た最低限の目安で、遅れた分は二重ローンや仮住まいの費用で埋めることになります。

まずは、売り先行か買い先行かを決める前に机上査定を受け、手元に残るお金を低めの査定価格で計算しておきましょう。この計算を飛ばして新居を決めると、売却額が想定より低かったときに頭金が不足します。

訪問査定を頼むときは、売れるまでの見込みも担当者に確かめておくと安心です。住み替えのトビラでは、売却の査定を受ける時期も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。