修繕積立金の値上げと売却｜値上げ前に売る意味と買主に伝わる仕組み

総会の議案書に「修繕積立金の改定について」の一行を見つけて、「上がるなら、今のうちに売ったほうがいいのか」と考え始める。値上げをきっかけに売却を調べる人の多くが、この地点にいます。

先に答えを書きます。値上げは総会の議事として出席者の過半数で決まり、しかも総会に上程されることが決まった時点で、管理会社が発行する報告書の「変更予定有」の欄に入ります。「値上げ前に売って買主に知られずに済む」という構造は、様式の上で成り立ちにくいです。

この記事では、値上げが決まる仕組み、買主に伝わる経路、値上げ前に売る意味と限界、管理費の値上げとの違い、売るか残るかの判断基準まで、売主の立場で順に見ていきます。

修繕積立金の値上げが決まる理由と流れ

総会の議案書で初めて値上げを知る人は多いです。値上げには理由が3つの系統あり、決め方も法律と規約で型が決まっています。

ここを知ると、自分のマンションの値上げが「予定どおり」なのか「想定外」なのかが分かります。

値上げの理由は段階増額・工事費高騰・積立不足の3系統

修繕積立金が上がる理由は、大きく3つに分かれます。

1つ目は、分譲時の売りやすさのために当初の月額を低く設定し、後から上げる「段階増額積立方式」です。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、現在の積立方式は均等積立方式が40.5%、段階増額積立方式が47.1%で、完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式となっている割合が多い、とされています。

2つ目と3つ目は、計画の見直しで起きます。同じ調査では、現在の積立額が計画に比べて不足しているマンションが36.6%、不足がある割合が20%超のマンションが11.7%でした。これらの割合は、管理組合向け調査に配布4,270のうち有効回収1,589管理組合（回収率37.2%）が答えた結果です。

値上げの議案書を読むときは、この3つのどれに当たるかを最初に見ます。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

値上げは総会の普通決議で決まる

修繕積立金の額は、管理組合の総会で決まります。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）は、48条で総会の決議を経なければならない事項を並べ、その六号に「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」を挙げています。値上げは、この六号に当たります。

決め方の原則は、区分所有法にあります。

集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。

法律が出席者の過半数を原則とし、規約で別段の定めを置くこともできる、という構えです。標準管理規約も同じ線で、47条1項が議決権総数の過半数を有する組合員の出席を求め、2項で「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する」と定めています。これが普通決議です。

規約そのものを変えるときは別枠で、47条3項が「組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決する」としています。値上げは、この4分の3の枠に入らず、出席者の過半数で成立します。

つまり、総会の案内が届いた時点で、値上げはかなりの確率で決まると考えておくのが現実的です。反対が多ければ議案が修正されることはあっても、値上げ自体が消える例はまれです。売却を考えるなら、議案が出た段階から動き始めるほうが、時間の余裕を持てます。

出典: e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（第39条） 出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年10月17日改正）

国のガイドラインで値上げ幅の妥当性を測る

「上がるのは仕方ないとして、この値上げ幅は妥当なのか」を測る物差しが、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。2024年6月の改定で、段階増額積立方式の引上げについて、次の考え方が示されました。

段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。

ここでいう基準額は、㎡当たりの月額です。ガイドラインの計算方法では、計画期間全体で集める修繕積立金の総額（A）を、マンションの総専有床面積（B）と計画期間の月数（C）で割った額（D＝A÷B÷C）が基準額に当たり、計画期間中の最低額（E）と最高額（F）が、0.6×D≦E かつ 1.1×D≧F に収まることを求めています。

自分の棟で測るなら、長期修繕計画の巻末にある収支表からA・B・Cを拾ってDを出し、値上げ後の㎡単価がDの1.1倍以内かを見ます。値上げ後の額が1.1倍以内なら、国が示した引上げの考え方の範囲内です。

ガイドラインには、この考え方についての留意事項も付いています。

工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。

目安を超える値上げでも、理由が工事費の上昇なら、ガイドラインはそれを止める趣旨ではない、という書き方です。数字だけで妥当性を決めず、議案書に書かれた理由と合わせて読みます。

出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

長期修繕計画で今後の値上げ予定を読む

今回の値上げが打ち止めなのか、この先も続くのかは、長期修繕計画で読めます。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは「計画期間は、30 年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします」とし、5年程度ごとに調査・診断を行って見直すことを前提としています。計画には、計画期間にわたる年ごとの修繕積立金の額が表になっており、引上げの予定年と予定額が載ります。

総合調査では、長期修繕計画を作成している管理組合が88.4%、計画期間が30年以上のものが72.7%、見直し時期を「5年毎を目安に定期的に見直している」とした管理組合が63.2%でした。多くの棟で、読める計画が手元にあるということです。

見るのは次の3か所です。

• 修繕積立金の年度別の額の推移（何年目にいくらへ上がるか）
• 修繕積立金の残高の推移（工事の年にマイナスへ落ちないか）
• 一時金や借入の予定の有無

計画は管理組合が保管しており、区分所有者なら閲覧を求められます。総会で計画の見直しが議決されていれば、議案書にも添付されています。

売却の判断で重要なのは、今回の値上げ後の額が「計画の最終額」なのか「途中の額」なのかです。途中なら、買主にもその後の引上げが伝わります。この点は次の章で見ていきます。

出典: 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定） 出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

修繕積立金の値上げ予定が買主に伝わる経路

「値上げが決まる前に売れば、買主には分からないのでは」と考える人がいます。ところが、値上げの予定は決議の前後を問わず、いくつもの経路で買主に届きます。

ここでは、その経路と、売主が先に伝えたほうが有利になる理由を見ていきます。

重要事項調査報告書に変更予定の欄がある

マンションを売るとき、仲介会社は管理会社に「管理に係る重要事項調査報告書」の発行を依頼します。この報告書には、管理費や修繕積立金について「変更予定等」を書く欄があります。

様式の出どころは2本あります。1本は国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）の別添4「管理情報提供様式に記載のある項目例」で、規約のコメントは、これを「住戸の売却予定者（組合員）から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目」と説明しています。別添4の6（3）は、次のように書かれています。

管理費等の変更予定等（①～⑭について変更予定有（ 年 月から・変更予定額）、変更予定無、検討中の別を記載し、②については長期修繕計画（総会で決議されたもの）上の変更予定時期及び変更予定額を記載）

もう1本は、管理会社が実際に使うマンション管理業協会の様式3「管理に係る重要事項調査報告書」です。こちらには、管理費・修繕積立金・修繕一時金・駐車場使用料などの項目ごとに「1 変更予定有（ 年 月から）　2 変更予定無　3 検討中」の欄が並び、その下に次の注記が付いています。

管理費等の変更予定有とは、総会で承認されている場合又は総会に上程されることが決定している場合を指し、検討中とは、理事会で検討されている場合を指します。ただし、それを弊社が把握している場合に限ります。

ここが、売主にとっていちばん重い一行です。総会で可決される前でも、「総会に上程されることが決定している」時点で「変更予定有」に入ります。理事会で検討している段階なら「検討中」です。さらに修繕積立金については、総会で決議された長期修繕計画上の変更予定時期と変更予定額まで書かれます。「決議前なら書かれない」という理解は、半分が誤りです。

報告書には積立方式（均等積立方式か段階増額積立方式か）、管理費と修繕積立金の滞納額、借入金残高、長期修繕計画の有無も載ります。買主側の仲介会社は、この報告書を見て買主に説明します。

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年10月17日改正・別添4） 出典: マンション管理業協会「管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドライン」（令和7年12月一部改訂）

重要事項説明で積立金の額と積立済み額が伝わる

売買契約の前に行われる重要事項説明でも、修繕積立金は説明の対象です。宅地建物取引業法施行規則16条の2は、区分所有建物の重要事項として、次の項目を挙げています。

当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額

同じ条の七号は「当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額」を挙げており、管理費の額もここに入ります。

値上げの予定そのものは、この列挙の外にあります。ただし宅地建物取引業法47条1号は、契約の締結について勧誘をするに際し、重要事項説明の事項や、取引条件のうち相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を禁じています。報告書に「変更予定有」と書かれていれば、その内容も合わせて説明されるのが通常です。

売主として知っておくべきなのは、月額の現在の額に加えて、「既に積み立てられている額」も買主に伝わるという点です。積立金の残高が薄い棟は、値上げの有無にかかわらず、買主に「これから上がるだろう」と読まれます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第16条の2） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第47条）

総会議事録で値上げの経緯まで分かる

報告書と重要事項説明に加えて、買主側の仲介会社は総会の議事録の写しを求めることが一般に多いです。議事録には、値上げの議案がいつ出て、どんな質問や反対があり、どう決まったかが記録されています。

売主が「値上げのことは言わなくてよい」と思っていても、議事録を読めば、値上げが議論されている事実は買主に伝わります。「検討中」の段階でも同じです。

議事録は区分所有者なら閲覧できます。売却を考え始めたら、直近数年分の議事録を自分で読み、値上げに関する記述を拾っておきましょう。買主から聞かれたときに、経緯を自分の言葉で説明できるかどうかで、買主の受け止め方が変わります。

知っていて伝えないと契約後に揉める

値上げの予定を知っていながら買主に伝えず、引き渡し後に値上げが実施されると、「聞いていない」という争いになりやすいです。報告書や議事録に記録が残っているので、売主が知らなかったと主張するのは難しくなります。

売買契約の考え方として、売主が知っている事実のうち買主の判断に影響するものは、先に伝えておくほうが安全です。値上げの予定は、月々の支払いに直結するので、買主の判断に影響する事実に当たります。

逆に言えば、先に伝えるほうが有利です。値上げの理由（段階増額の予定どおり・工事費の高騰）と、値上げ後の額が国の示した考え方の範囲内であることを説明できれば、買主は「管理が機能している棟」と受け止めます。

伝えることで、価格交渉の主導権を持てます。

修繕積立金の値上げ前に売る意味と限界

「値上げ前に売ったほうが得」という話は、半分正しく、半分は誤解です。買主がどう予算を組むかを知ると、値上げ前に売る意味と、その限界の両方が見えてきます。

買主は値上げ後の月額で予算を組む

中古マンションの買主は、物件価格に加えて、月々の支払い総額で予算を組みます。住宅ローンの返済額に管理費と修繕積立金を足した額が、毎月の家計から出ていく額だからです。

報告書に値上げ予定が載っていれば、買主は値上げ後の額で計算します。上の例なら、買主は「月13.3万円払える物件か」で判断するので、値上げ前に売っても、買主の計算はすでに値上げ後になっています。

一方で、全国平均で見ると、駐車場使用料等からの充当額を除く月／戸当たりの修繕積立金の額の平均は13,054円です（令和5年度マンション総合調査・充当額を含む総額の平均は13,378円）。値上げ後の額がこの水準や、国のガイドラインの考え方に収まっていれば、買主にとって突出した負担にはなりにくいです。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

値上げ前に売る意味

値上げ前に売ることには、次の意味があります。

• 値上げ後の額を自分が払う期間が短くなる
• 「値上げが決まった棟」という言葉が広告や説明に出る前に売り出せる（上程の決定前の場合）
• 買主の月額計算が、値上げ前の額を起点に始まる

3つ目は、報告書に予定が載る以上、働き方が限られます。それでも、値上げの施行日前は「現在の額」が値上げ前の額なので、広告に載る月額は低いままです。買主が最初に見る数字が小さいことは、内覧の申し込みが増える面ではプラスに働きます。

また、値上げが理事会での検討にとどまる段階で売り出せば、報告書の記載は「検討中」にとどまり、額は未確定のままです。買主が「確定した負担増」として計算する前に売り出せる点は、売主にとって意味があります。

値上げ前に売っても差がつきにくい限界

限界も知っておく必要があります。

第一に、報告書と議事録で予定は伝わるので、「値上げを知らない買主」は生まれにくいです。第二に、売却には売り出しから引き渡しまで3か月から半年かかるのが一般的な目安で、総会で決まった値上げの施行日に間に合わない例も多くあります。第三に、値上げ後の額が国の考え方の範囲内なら、買主は「妥当な額」と受け止めるので、値上げの前後で価格差はつきにくいです。

つまり、値上げ前に急いで売ることで得られる差は、月額の差に数か月分を掛けた規模にとどまります。焦って売り出し価格を下げるほうが、損は大きくなります。

値上げが決まったことを理由に売るなら、「値上げ前に間に合わせる」より「値上げ後の額でも買主が納得する説明を用意する」ほうが、着地額は高くなりやすいです。

値上げは管理が機能している証拠にもなる

見落とされがちなのが、値上げは管理組合が機能している証拠にもなる、という点です。

修繕積立金が長年据え置きのままの棟は、一見すると買主にとって負担が軽く見えます。けれども、その裏で積立が不足し、大規模修繕のときに一時金や借入で対応する棟が一定数あります。総合調査で積立額が計画に比べて不足しているマンションが36.6%ある事実は、値上げをしていない棟にも潜んでいます。

売主は、値上げの事実を隠すより、「長期修繕計画に沿って計画的に引き上げている」「国の示した考え方の範囲内」と伝えるほうが、買主の安心につながります。値上げの議案書と長期修繕計画を手元に置き、説明できるようにしておきましょう。

修繕積立金の値上げで住み替え(買い替え)？生涯コストで考える

管理費の値上げが売却に与える影響

修繕積立金の値上げと同じ時期に、管理費も上がることが増えています。買主から見ると、管理費の値上げは修繕積立金の値上げとは意味が違います。

この違いを知っておくと、買主への説明の仕方が変わります。

管理費と修繕積立金は買主の見方が違う

修繕積立金は建物のために残るお金なので、値上げは「将来の工事に備えている」と受け止められます。一方、管理費は毎年使い切る費用なので、値上げは「運営コストが上がった」「削れる余地はあったのか」という見方をされます。

買主側の仲介会社は、管理費が同規模の棟より高い場合、「管理会社の委託費が高い」「仕様が過剰」と読むことがあります。

管理費の値上げは、修繕積立金の値上げより説明が要ります。値上げの内訳を把握しておくことが、説明の土台になります。

管理費が値上げされる要因

管理費が上がる要因は、一般に次のとおりです。

• 電気代の上昇（共用部の照明・エレベーター・給水ポンプ）
• 人件費の上昇（管理員・清掃員の賃金）
• 管理会社の委託費の改定
• 損害保険料の改定
• 設備の保守契約の改定

令和5年度マンション総合調査では、駐車場使用料等からの充当額を含む月／戸当たりの管理費の総額の平均は17,103円で、総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にあるとされています。小規模な棟ほど、値上げの影響が1戸当たりに大きく出ます。

値上げの議案書には、どの費目がいくら上がったかの内訳が載っています。売主は、この内訳を読んで「電気代と人件費の上昇分」なのか「委託費の改定」なのかを把握しておきましょう。前者は社会全体の動きなので買主も理解しやすく、後者は「見直しの余地」を問われやすいです。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

管理費と積立金の合計で買主は判断する

買主は、管理費と修繕積立金を分けて見るより、合計額で「この物件の維持費」を判断します。合計額が同じ広さ・同じ築年の棟と比べて高いと、月額計算で不利になります。

比べるときは、合計額を専有面積で割って㎡単価に直すと分かりやすいです。

売主にできるのは、合計額が高い理由（機械式駐車場・24時間管理・共用施設）を把握し、買主に「その分の価値がある」と説明できる材料を揃えることです。

逆に、共用施設が少ないのに合計額が高い棟は、管理の見直しの余地を買主に指摘されやすいです。

管理費の見直しの経緯を説明できるようにする

管理費の値上げが議案になったとき、管理組合が値上げ以外の選択肢を検討したかどうかは、買主の評価に影響します。管理会社の変更、清掃の仕様の見直し、保険の見直し、電力契約の変更などで支出を抑えた例のある棟は、「管理組合が機能している」と映ります。

議事録に「仕様の見直しを検討した」「相見積もりを取った」という記録があれば、売主はそれを買主に伝えられます。逆に、値上げだけが議案になり、代替案の検討が記録に残っていない棟は、買主から「今後も上がり続けるのでは」と見られます。

売主が個人でできるのは、直近数年の議事録を読み、管理費の議論の経緯を把握しておくことです。内覧で「管理費は上がりますか」と聞かれたとき、「電気代の上昇分で、委託費は据え置き」と答えられるかどうかで、買主の安心感が変わります。

値上げを受けて売るか残るかの判断基準

値上げが決まったからといって、売るのが正解になるとは限らず、残る選択も同じ重さで比べる必要があります。値上げだけで決めると、住み替え先で同じことが起きることもあります。

売るか残るかは、この4つの軸で比べます。

値上げ後の月額を家計で払えるか

最初に見るのは、値上げ後の月額を家計で払い続けられるかです。ローンの返済中なら、返済額と管理費・修繕積立金の合計が手取りに占める割合を計算します。年金生活なら、年金額に対する割合です。

払えるなら、値上げだけを理由に売る必要は薄いです。払うのが難しいなら、滞納に至る前に売却の準備に入ります。滞納が続くと、管理組合から請求され、最終的には競売に至ることもあるからです。滞納と売却時の精算は別の記事で扱います。

判断の目安として、値上げ後の額を「今後10年払うと総額いくらか」で見ると、売る場合の手取りと比べやすくなります。

今後の値上げや一時金の予定があるか

今回の値上げが計画の最終額なら、この先の負担は読めます。途中の額なら、長期修繕計画で次の引上げの年と額を確かめます。一時金の予定があれば、その額と時期も見ます。

段階増額積立方式では、引上げが数回に分けて予定されていることが多く、今回が2回目で、あと2回残っている、ということもあります。国のガイドラインは、築年数の経過に応じて必要な修繕積立金が増えることや、区分所有者の高齢化等により費用負担が困難化していくことを踏まえ、早期に引上げを完了させることが望ましいとしているので、管理組合が引上げを前倒しにする場合もあります。

次の引上げまでの年数と額が分かれば、「そのときに売るか、今売るか」を比べられます。次の引上げが大きく、しかも近いなら、今のうちに売り出す判断に傾きます。

出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

値上げの理由が予定どおりか不足の穴埋めか

値上げの理由が「段階増額の予定どおり」か「工事費高騰の見直し」なら、管理組合は計画に沿って動いています。残る判断もしやすく、売る場合も買主に説明しやすいです。

一方、「積立の不足を埋めるため」の値上げは注意が要ります。不足が起きた原因（長期修繕計画の未作成・見直しの遅れ・滞納の多さ）が解決していなければ、値上げ後も不足が続く可能性があります。議案書に「一時金」「借入」の語がある場合は、値上げだけでは足りないと管理組合が判断している合図です。

積立不足を見抜く方法は別の記事で詳しく扱います。売るか残るかの判断では、「不足の原因が解決したか」を議事録で確かめるのが第一歩です。

住み替え先の維持費と比べる

値上げを理由に売って住み替えるなら、住み替え先の維持費を先に確かめます。総合調査で完成年次の新しいマンションほど段階増額積立方式の割合が多いとされているとおり、新築マンションは当初の修繕積立金が低く設定されている棟が多くあります。今の棟より安く見えても、数年後に同じように上がります。

中古マンションに住み替える場合も、その棟の長期修繕計画と重要事項調査報告書で、値上げ予定と積立方式を確かめます。「今の棟の値上げから逃げたら、住み替え先で同じ値上げに会った」という例は、よく聞く話です。

戸建てに住み替える場合は、管理費と修繕積立金の支払いはなくなりますが、外壁や屋根の修繕を自分で積み立てる必要があります。比べるときは、10年から15年の維持費の総額という目安で見ると公平です。

修繕積立基金とは｜修繕積立金との違いと相場・資金計画への影響

まとめ：値上げは総会に上程が決まった時点で買主に見えるので、隠すより説明を用意する

いちばん重いのは、値上げの予定が買主に届く時点です。管理会社が発行する重要事項調査報告書の「変更予定有」は、総会で承認されている場合に加えて、総会に上程されることが決定している場合も含みます。理事会での検討段階なら「検討中」です。値上げ前に売り抜けても、買主は報告書と議事録で予定を知るので、「知られずに済む」構造は様式の上で成り立ちにくくなっています。

次の一歩は、値上げの議案書と長期修繕計画を手元に集め、今回の値上げが計画の最終額なのか途中の額なのかを確かめることです。ここを飛ばして売り出すと、買主側の仲介会社が報告書で予定を見つけた時点で、価格交渉が振り出しに戻ります。先に把握しておけば、「国の考え方の範囲内で、計画どおりに引き上げている」と自分の言葉で説明できます。

そのうえで、値上げ後の月額を家計で見て、住み替え先の維持費と比べます。新築は当初の額が低く設定されている棟が多いので、移った先で同じ値上げに会う流れも起こります。住み替えのトビラでは、修繕積立金の値上げと売却の判断も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。