マンション相場はレインズの成約価格で見る｜一般人が使える窓口と絞り込み方

不動産会社から「レインズで調べた相場です」と言われて、自分でも同じ数字を見られないかと探した方は多いと思います。

先に答えを言います。レインズ本体は不動産会社専用ですが、そこに集まった「実際に売れた価格」は、一般の人が見られる形で公開されています。ポータルサイトに並ぶ売り出し価格とは別の数字で、住み替え(買い替え)の予算を検討する参考になりますが、自宅の売却額を保証する数字ではありません。さらに、公開サイトでは地域・築年・面積などで似た条件の事例を探せます。ただし、匿名化されており同じマンションとは特定できません。

この記事では、レインズの相場が売り出し価格と違う理由、一般の人が成約価格を見る選択肢、自分のマンションの相場を絞り込むコツ、データの限界点、不動産会社を通じてレインズの情報を引き出す方法を順に説明します。

一般の人が使えるレインズの価格情報

レインズ本体は不動産会社向けの情報交換システムです。一般の人が同じ画面で物件を検索することはできませんが、成約情報を加工した公開サイトや統計は利用できます。

RMIは売買情報が対象で、通信費を除いて追加の利用料はかかりません。所在地などは個別の取引が特定されない形に加工されています。

出典：東日本レインズ「よくあるご質問」／RMI「よくあるご質問」

RMIでマンションの成約事例を調べる手順

1．マンション・都道府県・地域を選ぶ

RMIを開き、マンションを選んで都道府県と地域を指定します。検索結果のグラフと一覧を表示してから、追加条件で絞り込みます。

建物名を検索するサービスではありません。最初は「自宅周辺の似た条件の部屋が、いくらで売れたか」を知る目的で使います。

2．立地・築年・面積などを近づける

沿線や駅からの距離、築年数、専有面積など、画面で指定できる条件を使います。一度にすべてを変えず、何を絞ったかを確認しながら進めると、価格差の理由を追いやすくなります。

この表は、公式の検索案内をもとに編集部が比較時の注意を整理したものです。条件が近くても、同じマンションだとは断定できません。

3．表示された「選択条件」を確認する

RMIは一定の件数基準を満たす情報を提供しており、指定した条件と実際に表示された条件が異なる場合があります。検索後は、結果の件数だけでなく選択条件も確認してください。

事例が見つからない場合は、地域や築年・面積などの条件を一つずつ広げます。広げる順番を固定せず、自宅との違いを説明できる事例を優先します。表示が少ないことは、そのマンションが売れない証拠ではありません。

出典：RMI「ヘルプ」／RMI「よくあるご質問」

成約価格を読むときに知っておく3つのこと

価格・面積・成約時期は丸められている

RMIの公式案内では、価格は百万円単位、面積は5㎡の幅、成約時期は3か月の範囲で表示されます。画面の数字から元の正確な面積や価格を復元することはできません。

面積帯の真ん中を仮に使って単価を計算しても、それは仮定の計算です。実際の単価として他の部屋と細かく順位をつけないようにします。

出典：RMI「初めてご利用するかたへ」

中央値は、自宅の売却価格ではない

中央値は、数字を小さい順に並べた中央の値です。極端な高値・安値の影響を受けにくい一方、古い取引や条件の違う部屋を混ぜれば、自宅の参考にならないことがあります。

公開事例では階・向き・眺望などを十分に確認できません。集めた価格は「この条件の事例を査定でどう評価したか」と聞く材料にします。

売り出し価格・成約価格・査定額を分ける

• 売り出し価格：売主が市場に提示する価格。
• 成約価格：実際に売買契約が成立した価格。
• 査定額：不動産会社が条件や市場を調べて見込む売却価格。

同じ「レインズの相場」でも、統計には新規登録や在庫の数字もあります。成約欄かどうかを確認します。

上の表は東日本レインズの2026年7月度・首都圏中古マンションの集計です。成約と在庫では、対象物件の築年数や面積も違います。この差を、同じ物件の値引き率や自宅の売却下限として使うことはできません。

出典：東日本レインズ「2026年7月度サマリーレポート」

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

RMIだけで分からないときの調べ方

地域全体の水準を知るなら、各レインズの統計資料を確認します。地域や築年別の単価は、自宅の査定額と差がある理由を探す入口になります。詳しい地域・築年の表は、坪単価相場の記事にまとめています。

事例をCSVで並べたい場合は、不動産情報ライブラリが使えます。2種類の価格情報には重複があるため、区分を分けて比較します。地図を使う場合も、表示点を個別マンションの位置と決めつけてはいけません。

公開データには収録条件と公表までの時差があります。直近の取引や同じ建物の詳しい条件は、不動産会社への確認が近道です。

査定で聞くのは「同じ事例から、なぜこの価格か」

調べた事例は、査定依頼時にそのまま相談材料にできます。伝える内容は次の3点で十分です。

• この事例は、自宅の比較対象として適切か。
• 同じマンションの成約事例があれば、開示可能な範囲で確認したい。
• 自宅の強みをどう評価し、どの期間でその価格を目指すのか。

査定額が公開事例より高くても、すぐに間違いとは判断できません。部屋の条件や現在の需要をどう反映したのか、複数社の説明を比べます。

売却を依頼した後のレインズ登録の確認は、自分の売却活動を確認する別の作業です。登録証明書の案内に沿って登録内容・取引状況を確認し、違いがあれば担当者に聞きます。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

過去に売れた価格を知ったら、次は自分の部屋の現在価格です。査定を比べて、評価の違いを確かめましょう。

まとめ：レインズの相場は成約価格で見て、事例は自分で絞り込む

レインズの相場でいちばん大事なのは、見ている数字が「実際に売れた価格」かどうかです。首都圏の2026年7月度の統計では、成約㎡単価84.17万円に対して売り出し中の在庫の㎡単価は118.30万円でした。構成の違いを含んだ差ではありますが、売り出し価格の平均をそのまま自宅の成約見込み額にはできません。

次の一歩は、レインズマーケットインフォメーションで沿線・駅距離・築年・面積を重ね、自分の部屋に近い成約事例を集めることです。集めた事例は、丸め処理や条件差を踏まえて査定の説明と比べます。中央値に自分の面積を掛けても、売れる価格の幅は確定しません。予算は複数の売却額で試算します。

そのうえで、査定を受けるときは根拠にした成約事例を一覧で出してもらい、売却を任せた後は登録証明書のIDで登録内容と取引状況を確かめます。住み替えのトビラでは、レインズの成約価格の見方や査定額との突き合わせ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。