築41年以上のマンション売却相場｜築45年・50年超の価格の調べ方

かなり古いマンションを売ろうとすると、これほど年数の経った部屋を買う人がいるのかという不安が先に来ます。

築45年・50年超の相場を調べる際、統計は「築41年以上」にまとめられていることがあります。対象の範囲を確認して、自宅に近い価格を調べる方法を説明します。

築45年・50年超の相場は、まず統計の対象を確認する

年次資料の区分は「築41年以上」です。45年、50年、さらに古い建物を含むため、この平均を「築50年ちょうどの価格」としては使いません。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ・図表6。2025年1〜12月、首都圏の中古マンション成約物件。

2025年の首都圏の築41年以上は、平均価格2,558万円、面積56.88㎡、㎡単価47.50万円でした。市場で取引があることは分かりますが、自宅が売れる価格の保証ではありません。

古いほど一律に安い、とは並んでいない

築41年以上の平均価格は築36〜40年帯より低い一方、㎡単価は高くなっています。築年数だけを価格に置き換えると、このような違いを説明できません。

立地や住戸の広さ、売れた物件の組合せが違います。築50年だから平均より必ず低い、とも断定できません。自宅に近い事例が必要です。

直近の地域差は、築30年超の資料で確認する

対象：築30年超、2026年4〜6月。

出典：東日本不動産流通機構「地域別・築年帯別成約状況（2026年4〜6月）」1ページ。当サイトで必要な列を抜粋。平均価格は実際の成約の集計で、自宅の査定額ではありません。

この広い築年帯では、東京都73.7万円/㎡、千葉県22.6万円/㎡で約3.26倍の差があります。当サイトで公表値から計算しました。地域が違う数字を、そのまま自宅の目安にする難しさが分かります。

ただし、どちらも築41年以上だけではありません。この比率を年次の平均に掛けて、築50年の地域別相場を作ることはしません。

自分で調べるなら、同じ建物か近い建築時期を優先する

1. 不動産情報ライブラリで、価格情報の検索を開きます。 2. 自宅の都道府県・市区町村と中古マンション等の物件種別を選び、近い取引時期から探します。 3. 建築年と取引時期を照らし、築41年以上に近い事例を確認します。画面で絞れない条件は検索結果から見比べます。 4. 面積・駅距離などを確認し、自宅と違う条件をメモします。成約価格情報と取引価格情報は、区分を残して扱います。

価格情報は個別物件を特定できないよう加工されているため、棟名・部屋番号まで分かるとは限りません。同じ棟の詳しい成約は、不動産会社に確認してもらいます。

出典：国土交通省・価格情報の検索方法、価格情報の制度と用語

50年超の自宅なら、築41年の事例が必ず最適とは限りません。地域を近づけたうえで、建築時期、広さ、駅距離を確認します。比較できる事例が少ないときは、その少なさも不動産会社へ伝えます。

再生の話や借地権は、価格データの外でも確認する

建て替え等の検討状況、敷地の権利、修繕履歴などは、価格の一覧だけでは分からないことがあります。分からない事例を、自宅と同じ条件として平均しないでください。

自宅の資料を渡して「この条件だと、どの事例が比較に使えるか」を査定担当者に聞くと、数字を集めるだけの調査から一歩進めます。

広い平均の次は、自分の部屋の査定を取る

築50年を超えたからと、平均より低い値段で決める必要はありません。 今の状態と権利・管理の情報をもとに、具体的な査定を取りましょう。高い評価にも低い評価にも、根拠を聞くことが大切です。

売り方や建物の再生を待つ判断は築50年超の売却記事、耐震資料の確認は築45年前後の売却記事で整理しています。

査定サービスを比較して、今の家の価格を確かめる

まとめ：築45年・50年超は、広い統計から自宅の価格へ近づける

築41年以上の平均は、さらに古い住戸も含む市場の目安です。自宅がその平均で売れるとは限りません。地域と建築時期を近づけ、管理や権利の情報も渡して査定を受けましょう。

年数だけを理由に値を下げる前に、今の条件でいくらを目指せるかを確認できます。