築50年マンションの売却相場は？下がる理由と売り方

かなり古いマンションを売ろうとすると、これほど年数の経った部屋を買う人がいるのかという不安が先に来ます。

買い手がつくかどうかは年数そのものより、駅からの近さや管理の行き届き方で分かれるので、自分の建物がどちらに近いかを先に確かめます。

築年数の古いマンションがいくらで売れているのかを、建て替えの現実まで含めて説明します。

築50年マンションの売却相場はいくらか

築50年マンションの相場は、築41年以上の帯の実額で見るのが確かです。首都圏の中古マンションでは、2025年の成約価格が平均2,558万円、成約㎡単価が47.50万円/㎡でした（東日本レインズ・築41年〜の帯）。

ただし価格は築年数だけで決まるものではなく、立地や管理の状態によって大きく開きます。ここでは相場のおよその水準、立地による差の広がり方、そして実際にどれくらい取引されているのかという流動性の3つに分けて見ていきます。

築40年を過ぎたマンションの成約価格はどのくらいか

「新築時の何割」という言い方は、この記事では使いません。同じ物件を新築時から追いかけて残価率を出した統計が存在しないためです。公表されているのは築年帯ごとの成約実績で、これは別々の物件群を横に並べたものです。築0〜5年の成約物件と築41年〜の成約物件は、そもそも立地も面積も違います。

参考までに築年帯別の実額を並べると、次のようになります。

気づいてほしいのは、築31〜35年（2,638万円）より築36〜40年（2,761万円）のほうが高く、㎡単価も築41年〜（47.50万円/㎡）が築36〜40年（40.40万円/㎡）を上回っていることです。古いほど安いという一直線にはなっていません。また成約専有面積が帯ごとに違うため、価格と㎡単価を混ぜて論じることもできません。この表は同じ年に成約した別々の物件群を横に並べたもので、1つの物件の値下がりを追ったものではありません。

なお公的な統計の築年帯は「築41年以上」でひとくくりにされており、「築50年ちょうど」の平均額は示されていません。築50年前後の住戸はこの築41年以上に含まれ、旧耐震であることや管理状態しだいで、平均よりさらに下がることもあります。相場は一点の金額ではなく、幅で捉えておくのが現実的です。

出典: 東日本不動産流通機構 REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表6（公表2026年2月25日）

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築古ほど立地で相場が二極化する

同じ築50年のマンションでも、立地の良し悪しによって相場は大きく分かれます。そして築古になるほど、この立地による差はいっそう広がります。

都心や駅に近い好立地の物件は、築年数が古くても底堅く取引される傾向があります。建物そのものの価値がほとんど残っていなくても、その土地に住みたい人の需要が絶えないためです。再開発への期待や、住み替え・買い替えで探す人の層の厚さも、価格を下支えします。

一方で、郊外や駅から遠い立地、大規模な団地型のマンションでは、築古になるほど値下がりの幅が大きくなりがちです。周辺に新しい住戸の選択肢が多く、あえて築50年を選ぶ動機が生まれにくいためです。同じ「築50年」でくくっても、都心の一室と郊外の一室では相場観がまったく異なると考えておくとよいでしょう。

築50年帯はどれだけ取引されているか

築50年前後の住戸が実際に売買される件数は限られており、市場での流動性は高くありません。売れないわけではないものの、買い手が絞られるぶん、時間がかかりやすいと考えておく必要があります。

首都圏の中古マンションの成約を見ると、2025年の成約物件の平均築年数は26.58年で、築20年超が占める構成比は60.3%でした。新規登録物件の平均築年数は30.08年です。古いマンションの取引そのものは、けっして珍しくなくなっています。

出典: 公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

ただし、そのなかでも築50年前後まで古くなった住戸が占める割合は、ごく一部にとどまるのが実情です。

売れるまでの時間の目安として公表されているのは、レインズへの登録から成約までの日数です。首都圏の中古マンション全体では2025年で平均82.5日でした（2024年は85.3日、2023年は80.1日）。築年帯別の日数は公表されていないため、築50年帯だけの日数は分かりません。ただし売れやすさの指標である対新規登録成約率（成約件数÷新規登録件数）は築年帯別に公表されており、2025年は築11〜15年の40.9%が最も高く、築36〜40年が17.4%、築41年〜が20.9%です。築古ほど、登録しても成約に至る割合が低くなります。

なおこの82.5日はレインズへの登録日から数えた日数で、売り出しからでも査定からでもありません。他社の記事で「売り出しから◯か月」と書かれているときは、起点がどこかを確かめてください。年平均であり、分布は公表されていません。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」p.9 https://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2025.pdf ／ 同 REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5

築50年で相場が下がる理由

築50年の相場が新築時から大きく下がるのは、この築年数ならではの要因がいくつも重なるためです。

旧耐震という建物の性質、買い手が住宅ローンを組みにくいこと、住宅ローン控除が使いにくいこと、そして維持費と管理の状態。ここではこの4つを、価格を押し下げる仕組みごとに分けて見ていきます。

旧耐震基準による耐震性への不安

築50年のマンションはすべて旧耐震基準で建てられており、耐震性への不安が価格に影響します。

耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に大きく見直され、それ以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準にあたります。2026年の時点で築50年になる住戸は、当然この旧耐震にあたります。旧耐震の建物は、現在の新耐震基準に比べて大地震への備えが弱いとされ、買い手はどうしても地震のときの安全性を気にします。この不安が、そのまま価格の評価を下げる方向に働きます。

もっとも、耐震診断を受けて補強を行い、新耐震と同等の性能が認められれば、評価が変わる余地もあります。耐震性への手当てがあるかどうかは、次に述べる買い手の住宅ローンの組みやすさにも関わってきます。

買主が住宅ローンを組みにくい

買主が住宅ローンを組みにくいことも、築50年の価格を押し下げます。買える人が限られれば、そのぶん価格は下がりやすくなります。

金融機関は、住宅ローンを貸すときに建物を担保として評価します。築50年ともなると、建物の法定耐用年数（鉄筋コンクリート造で47年）を超えており、建物部分はほとんど価値がないものとして扱われがちです。担保としての評価が低ければ、希望どおりの融資が下りにくく、買いたい人がいてもローンでつまずくことが起こります。

その結果、買い手は現金で購入できる人やリフォーム・リノベーションを前提とする層に偏りやすく、需要の裾野が狭まります。こうした事情から、旧耐震でローンが付きにくい住戸は、買える人が絞られるぶん価格が下がりやすくなります。ただし、旧耐震かどうかで価格がどれだけ違うかを同条件で比べた公的統計・業界団体統計は見当たりません。「◯割下がる」という数字は出所を示せないため、この記事では置きません。なお、耐震基準適合証明書などで一定の要件を満たせば、買主がローンを組める余地は残ります。

住宅ローン控除が使いにくい

買主が住宅ローン控除を使いにくいことも、築古のマンションが敬遠される一因です。前に述べたローン審査が「借りられるかどうか」の問題であるのに対し、こちらは「税金がどれだけ戻るか」という別の話です。

住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に応じて所得税などが軽くなる仕組みですが、築年数の古い住宅では原則として対象になりにくく、買主にとっての節税メリットが薄くなります。メリットが小さいぶん、同じ価格なら築浅の物件が選ばれやすくなります。

ただし、耐震基準適合証明書などで一定の要件を満たせば、控除の対象になる場合もあります。控除の適用要件や上限は年度によって変わり、個別の判断が必要になるため、実際に検討する際は税理士など専門家に確認すると安心です。

修繕積立金の負担と管理状態

毎月かかる維持費の高さと、管理の状態の良し悪しも、築50年の売りやすさと価格を左右します。

買い手が気にするのは、引き継いだあとの毎月の負担と、建物の先行きです。

まず毎月の負担です。令和5年度のマンション総合調査では、月／戸当たりの管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円で、合わせて24,557円でした（使用料等からの充当額を除く系統）。ここで注意したいのは、築古ほど高いという単純な形にはなっていない点です。修繕積立金を完成年次別に見ると、昭和59年以前完成が11,685円で、平成7〜平成16年完成の14,317円より低くなっています。築50年帯のマンションが必ず高いわけではありません。

次に積立の状況です。長期修繕計画を定めて積み立てているマンション1,402組合のうち、現在の残高が計画に対して「不足している」が36.6%、「不足していない」が39.9%、「不明」が23.5%でした。買い手はこの点を必ず見ます。売り出す前に、自分のマンションの長期修繕計画と積立残高を確かめ、資料をそろえておいてください。

出典: 国土交通省「令和5年度 マンション総合調査結果」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

裏を返せば、修繕の履歴がしっかり残り、管理が行き届いた物件は、築古であってもきちんと評価されます。管理が行き届いているかどうかは、売れやすさそのものを分ける大きな要素にもなります。

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築50年で売れる物件・売れにくい物件の違い

築50年でも、買い手がつきやすい物件と、なかなか売れない物件ははっきり分かれます。

自分の物件がどちら寄りかは、立地、管理、広さ、耐震という4つの観点からおおよそ判断できます。ここでは、その分かれ目になる条件を整理します。

築50年でも売れやすい物件の特徴

駅に近く、管理が行き届き、一定の広さがあって、耐震面の手当てがある。こうした条件がそろった物件は、築50年でも買い手がつきやすくなります。

まず立地です。駅からの距離が近いほど、日々の暮らしやすさと資産としての底堅さの両面で評価され、築年数の古さを補います。次に管理です。管理組合がしっかり機能し、大規模修繕の履歴や今後の計画がはっきり示されている物件は、買ったあとの見通しが立てやすく、安心材料になります。

広さや間取りも見逃せません。リフォームやリノベーションを前提に探す人にとって、間取りを作り替えられる一定の広さは魅力になります。加えて、耐震補強や耐震基準適合証明があれば、買い手の不安と住宅ローンのハードルがともに下がり、検討できる人の裾野が広がります。これらの条件は、単独よりも重なって備わっているほど、売りやすさを押し上げます。

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売れにくい物件に共通する要因

売れにくい物件には、立地、管理、耐震、広さの面で共通する不利な要因があります。裏返せば、売れやすい条件が欠けている状態です。

駅から遠く、バスや車が前提の立地は、それだけで検討する人が減ります。管理組合が十分に機能せず、修繕積立金が不足している物件は、買い手に将来の負担への不安を抱かせます。旧耐震のまま耐震の手当てがされていない住戸は、安全性への懸念とローンの組みにくさが重なります。極端に狭い住戸は、リフォームで魅力を出しにくく、単身向けとしても中途半端になりがちです。

これらの不利な要因は、いくつも重なるほど売りにくさが増します。ただし、こうした条件は必ずしも固定されたものではなく、あとから補える部分もあります。まずは自分の物件がどの要因を抱えているのかを冷静に見きわめることが、次の一手を考える出発点になります。

築50年マンションと建て替え・解体の現実

建て替えで価値がよみがえるのを当てにするのは、多くの場合現実的ではありません。今ある価値をもとに売却を判断するほうが、堅実な選択になります。

ここでは、建て替えがどれほどまれか、合意と費用のハードル、そして敷地売却や解体という別の道を、公的なデータで整理します。

建て替えが実現する例はごくわずか

マンションの建て替えが実際に行われる例は、きわめて少ないのが現実です。「築50年だから、そろそろ建て替えで新しくなる」という期待は、数字で見るとほとんど当てはまりません。

国土交通省の統計によると、全国の分譲マンションのストックは2024年末時点で713.1万戸で、このうち旧耐震基準のものが約103万戸あります。一方で、建て替えが実際に済んだのは累計で323件・約26,000戸です（2025年3月31日時点）。マンション建替円滑化法にもとづく敷地売却等も累計17件・約1,300戸にとどまります。

件数と戸数のどちらで見ても、建て替えは例外的な出口です。713.1万戸というストックに対して、建て替えで生まれ変わった住戸は約26,000戸にすぎません。

出典: 国土交通省「分譲マンションストック数の推移（2024（令和6）年末現在）」／同「マンション建替え等の実施状況（2025（令和7）年3月31日現在）」

出典: 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

出典: 国土交通省 マンションに関する統計・データ等

築年数が50年に達したからといって、建て替えが自動的に進むわけではありません。むしろ、建て替えは例外的な出来事だと考えておくほうが、現実に近い受け止め方です。

建て替えの合意要件と費用負担

建て替えを実際に進めるには、住民の高い賛成率と、一人ひとりの多額の自己負担という2つの高い壁があります。

まず合意の壁です。マンションの建て替えを決めるには、区分所有法という法律で、区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が原則として必要とされてきました。2026年（令和8年）4月1日に施行された改正により、現在の耐震基準を満たさない場合や防火上の安全性が不足する場合など、一定の事由があるときは、この要件が4分の3以上に緩和されています。とはいえ、多くの住民の足並みをそろえる難しさが大きく変わるわけではありません。

出典: 法務省 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について

次に費用の壁です。建て替えでは区分所有者が費用を負担しますが、一人あたりの負担額を集計した公表資料は確認できていません。国土交通省「マンションに関する統計・データ等」からたどれる資料には、負担額の記載がありません。金額の目安を出せないため、この記事では額を書きません。負担が大きく振れる理由は、建て替えで戸数を増やして分譲できるかどうかにあります。増やせるだけの敷地の余裕がないマンションほど、一住戸あたりの負担は重くなります。

出典: 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

建て替えは、多額の追加負担を受け入れられて初めて成り立つ選択だといえます。

出典: 国土交通省 マンションに関する統計・データ等

敷地売却・解体という別の道

建て替え以外にも、建物と敷地をまとめて買い手に売る「敷地売却」や、解体して更地にするという出口があります。ただし、いずれも一人の判断では選べず、住民の多数決と現実的なハードルを伴います。

2026年施行の改正では、老朽化したマンションの再生手段として、敷地売却や建物を大きく改修する一棟リノベーションなどの選択肢も設けられました。老朽化が進んで危険な状態にある建物などについて、決められた賛成率のもとで敷地売却や取り壊しへ進める枠組みです。いずれも、区分所有者が単独で決められるものではなく、一定の合意が前提になります。

こうした制度を実際に自分の物件で検討する場合は、条件が細かく、権利関係も複雑になります。相続がからむ名義の整理は司法書士へ、売却の進め方は宅地建物取引士へと、早めに専門家へ相談しておくと判断を誤りにくくなります。

築50年マンションを売る方法

築50年でも、売り方の選び方と買い手の間口の広げ方しだいで、結果は変わってきます。

ここでは、仲介と買取という2つの売り方の違いと、買い手の不安を減らして間口を広げる工夫を見ていきます。

仲介で売る（届く買主と価格）

時間はかかるものの、仲介であれば築50年でも相場に近い価格で売れる可能性があります。仲介は、不動産会社に買い手を探してもらい、市場で売る方法です。

築50年のマンションで実際に買い手となるのは、次のような人たちです。

• 自分で住むためにリフォーム・リノベーションを前提に探す実需の層
• 賃貸に出すなどの活用を見込む投資家
• ローンを使わず現金で購入できる人

古い住戸ではローンが付きにくいぶん、買い手はこうした層が中心になります。だからこそ、こうした人たちに届く売り出し方が大切です。相場からかけ離れた強気の価格では買い手が現れにくく、逆に急いで安くしすぎれば損をします。近隣の成約事例をもとに、幅のある相場観のなかで無理のない価格を設定し、時間に余裕をもって探すことが、仲介で納得のいく結果につなげる近道です。

買取で早く売る（価格より時間を優先）

早く手放したいときには、買取という選択肢があります。買取は、不動産会社そのものに直接買い取ってもらう方法です。

買取の持ち味は、売却までの早さと見通しの立てやすさです。買い手を探す時間がいらず、条件が合えば短期間で現金化できます。築古や現状の傷みがある住戸を専門に扱う買取会社もあり、仲介では買い手がつきにくい物件でも引き受けてもらえることがあります。その代わり、会社は買い取ったあとにリフォームして再販するため、価格は仲介で売れる相場より下がります。

どれだけ下がるかについては、買取価格を業者横断で集計・公表している公的機関や業界団体がありません。国土交通省の不動産系統計にも、レインズの公表統計にも買取の区分がないためです。業界では仲介相場のおおむね6〜8割と言われますが、出典を示せる数字ではないため、実際の額は買取会社に見積もりを出してもらって確かめてください。買取に要する日数を集計した統計も同様にありません。

買取が向いているのは、住み替えや相続の期限が迫っている場合、建物や室内の状態が厳しく仲介では時間がかかりそうな場合、早く手放して気持ちを整理したい場合です。早さを取るか、価格を取るか。どちらが正解ということはなく、自分の事情に合わせて仲介と使い分けるものだと考えておくとよいでしょう。

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売れる間口を広げる工夫

買い手が抱きやすい不安をひとつずつ減らしていくことで、売れる間口は広げられます。

一つは、耐震基準適合証明書を取得しておくことです。耐震性が認められれば、買い手の地震への不安が和らぐうえ、住宅ローンや控除の要件を満たしやすくなり、検討できる人が増えます。もう一つは、管理規約や修繕の履歴、今後の修繕計画といった資料をそろえておくことです。建物の状態と将来の見通しが伝われば、買い手は安心して判断できます。リフォームやリノベーションでこう変えられる、という活用のイメージを示すことも、間口を広げる後押しになります。

一方で、売る前に自分で大がかりなリフォームをするのは慎重に考えたほうがよいでしょう。かけた費用がそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、回収しきれないことが多いためです。多くの買い手は自分の好みでリノベーションをしたいと考えるため、売り主が費用をかけて仕上げても、その価値が評価されないこともあります。手を入れるとしても、必要な補修や清掃にとどめておくのが無難です。

売れないとき・売らない場合の出口

どうしても売れないときにも打てる手はあります。逆に、条件しだいでは「今は売らない」も一つの選択肢です。

ここでは、売れないときの現実的な打ち手と、売らずに持ち続けたときにかかるコストやリスクを見ていきます。

どうしても売れないときの打ち手

なかなか売れないときは、価格、売り方、依頼先の3つを見直すことで、状況が動き出すことがあります。

まず見直したいのが売り出し価格です。反応がまったくないときは、相場と比べて高すぎないかを確かめ、思いきって調整することが必要になります。次に売り方です。仲介で時間がかかっているなら、早さを優先して買取に切り替えるのも一つの出口になります。室内の傷みが理由で敬遠されているなら、あえて手を入れず「現況のまま引き渡す」ことを条件にして、その前提で価格を考える方法もあります。

依頼先そのものを見直すのも有効です。長く任せて成果が出ないなら、別の不動産会社に相談したり、複数の会社を比べて築古の売却に力を入れているところを選び直したりすることで、動きが変わることがあります。一つの方法や一社にこだわらず、打てる手を順に試していくことが、行き詰まりを抜ける助けになります。

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売らずに持ち続けるコストとリスク

売らずに持ち続けるという選択にも、見落とせない負担があります。維持費が毎年かかり続けることと、時間が経つほど売りにくくなっていくことの2つです。

マンションを保有している限り、管理費や修繕積立金は毎月かかり、固定資産税も毎年かかります。住んでいなくても、これらの支払いは止まりません。さらに、築年数はこれから先も進み続けます。今より古くなれば、買い手の不安も融資の壁も大きくなり、売却の難しさは増していきます。使わないまま空き家として放置すれば、劣化が進み、相続の際に子や親族へ負担を引き継ぐことにもなりかねません。

もちろん、住み続けたい、当面は資産として持っておきたいといった事情があれば、急いで手放す必要はありません。大切なのは、保有し続けるコストと、早めに動いたときの身軽さを並べて比べ、自分にとってどちらの負担が重いかを見きわめることです。どちらを選んでも後悔しないよう、判断の材料をそろえておくことが役立ちます。

まとめ：築50年でも今ある価値で売るなら、住み替えのトビラ

築50年のマンションを売るときは、建て替えで値が戻るのを待たず、今ある価値のまま買い手を探します。建て替えは住人の合意も費用の負担も重く、実現する例はごくわずかです。

探すときは、自分の建物が買い手の目にどう映るのかを先に確かめます。年数だけを理由に値を下げると、本来なら通せた価格まで自分から手放すことになります。

売り出すと決めたら、駅からの近さと管理の行き届き方をまず調べてみてください。住み替えのトビラでは、年数の経ったマンションに買い手がつく条件も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。