住み替えのトビラ 
LIFULL HOME’Sの匿名査定は、氏名も電話番号も入力せずに、不動産会社から概算価格を受け取れる仕組みです。ただ、届いた概算は会社ごとに違い、同じマンションで1,000万円以上開いた例も報告されています。
先に答えを書きます。この概算を出すのはAIではなく不動産会社の担当者なので、住み替え(買い替え)の予算は最低額で組み、最高額は根拠を聞く質問に変え、会社は額ではなく根拠と実績で選びます。
この記事では、HOME’S匿名査定で確認できる範囲、概算がばらつく理由、結果を住み替えの予算に使うコツ、実名査定に進む前の注意点、概算では足りないマンションと代わりの選択肢を順に説明します。
HOME’S匿名査定で確認できる範囲
HOME’S匿名査定は、株式会社LIFULLが運営する不動産売却査定サービスの一部です。全国47都道府県が対象で、参加する不動産会社は5,152社、利用は無料です。
同じLIFULLには、実名で依頼する一括査定と、AIがマンションの参考価格を出すプライスマップもあります。3つの違いを先に表で整理します。
| 手段 | 誰が価格を出すか | 入力する情報 | 会社に渡る情報 | 結果の届き方 | 会社からの連絡 |
|---|---|---|---|---|---|
| 匿名査定 | 不動産会社の担当者 | 物件情報とメールアドレス | 物件情報のみ | 専用ページ | 自分から連絡先を送るまでなし |
| プライスマップ | AI | 階数・広さ | なし | 画面に表示 | なし |
| 実名の一括査定 | 不動産会社の担当者 | 物件情報と氏名・連絡先 | 物件情報と連絡先 | 電話・メール | 即日〜3日以内 |
不動産会社が出す概算価格が専用ページに届く仕組み
匿名査定で入力するのは、物件の種別と所在地です。公式サイトは「物件の種別と所在地を選んで匿名で査定依頼」と説明していて、所在地は町名まで選びます。あわせて面積や築年数などの物件情報と、結果を受け取るメールアドレスを入力します。氏名と電話番号の入力欄はありません。公式サイトはこう書いています。
入力いただいた電話番号・メールアドレスは不動産会社に送信されませんので、しつこい営業電話による勧誘などの心配はありません
大事なのは、概算を出すのがAIではなく、不動産会社の担当者だという点です。公式サイトは「お客さまが送信した依頼は、条件に該当する全ての不動産会社に送られます」としていて、各社の担当者がそれぞれ概算を出します。結果はメールに書かれたURLから専用ページにログインして見る形です。届く社数は「最大13社、平均4社から届いています」、速さは「48時間以内に約65%の人に概算価格が届いています」「人気の物件の場合、30分〜1時間以内に複数社から届くことも」と公式サイトにあります。
個人情報は渡りませんが、物件情報は多くの会社に渡ります。町名と面積と築年数が分かれば、どのマンションかは会社側で見当がつきます。匿名とは「連絡先が渡らない」という意味だと理解して使います。
出典: LIFULL HOME’S「ホームズ『不動産匿名査定』の口コミ・評判は？利用するメリットも解説」
実名で依頼する一括査定との違いは、別の記事で詳しく整理しています。
匿名査定と一括査定の違い｜いつ連絡先を渡すかで決める進め方
専用ページで見られる各社の売却実績と購入希望者の有無
概算価格が届く専用ページには、額と一緒に各社の情報が並びます。公式サイトが挙げているのは、社員画像、概算価格、売却実績・購入希望者情報、会社のPRポイント、所在地や免許番号などの基本情報です。概算については「その価格を算出した根拠の説明がある場合は一緒に表示されます」と書かれています。
この中で、住み替えの判断に直接役立つのは次の3つです。
| 見る欄 | 分かること | 住み替えでの意味 |
|---|---|---|
| 根拠の説明 | どの事例をもとに概算を出したか | 額の意味を確かめられる |
| 売却実績 | 近隣でその会社が売った件数と内容 | その地域の値付けと成約の感覚を持っているか |
| 購入希望者情報 | 買い手をすでに抱えているか | 売り出しから成約までが早くなる可能性 |
概算の額は、会社を並べ替えるときに最後に見ます。専用ページを開いたら、まず根拠の説明と売却実績と購入希望者情報を読み、そのうえで額を見ます。
登録なしで使えるプライスマップとの違い
同じLIFULLが提供するプライスマップは、AIがマンションの参考価格を出すサービスです。会員登録について公式は「必要ありません。どなたでも無料でご利用いただけます。」と書いていて、「620万戸ものマンション参考価格」を持っています。階数と広さを入れると参考価格が出て、貸した場合の賃料もシミュレーションできます。
ただし、算出方法について公式はこう注記しています。
そのため住戸に関する個別の特徴などは考慮しておりません。不動産取引や検討の参考情報にご利用ください。
同じ階・同じ広さなら、リフォームの有無に関係なく同じ参考価格になります。
匿名査定は人が出す複数の概算、プライスマップはAIが出す1つの参考価格です。この2つを並べると、人の概算のばらつきをAIの物差しで見られます。
出典: LIFULL HOME’S「マンション売却プライスマップ」
氏名を伏せたまま相場を調べる手段は、ほかにもあります。全体は別の記事でまとめています。
HOME’S匿名査定の概算価格がばらつく理由
専用ページに届いた概算は、会社ごとに違います。これは不具合ではなく、人が概算を出す仕組みから生まれる差です。原因は大きく4つあります。
- 会社ごとに根拠にする事例が違う
- 連絡先をもらう前の概算に、営業の動機が入る
- 室内の状態と部屋の条件が、会社に届かない
- 事例の少ない地域と築古では、概算の幅が広がる
会社ごとに根拠にする事例が違う仕組み
不動産会社の担当者が概算を出すとき、根拠にするのは過去の取引事例です。自社で成約した事例、不動産会社どうしが物件情報をやり取りする仕組み（レインズ）の成約事例、近隣で売り出し中の物件の価格があり、どれを選んでどう補正するかは担当者の判断になります。
同じ町名の同じ広さでも、半年前の成約価格を使うか、現在の売り出し価格を使うかで、数百万円の差が生まれます。相場が動いている時期ほど、この差は大きくなります。
だから、概算の額だけを見ても、どの会社が正しいかは判断できません。根拠にした事例を聞いて初めて、額の意味が分かります。公式サイトも根拠の説明は「ある場合は一緒に表示されます」としているので、書かれていない会社には自分から聞くことになります。
連絡先をもらう前の概算に営業の動機が入る構造
匿名査定は、不動産会社にとって連絡先をもらう前の名刺です。公式サイトの流れでは、依頼した人が専用ページで会社を選び、専用フォームから氏名と連絡先を送って初めて、会社は直接の営業を始められます。
そのため、概算には相場の読みと一緒に、連絡先を送ってもらいたいという動機も入ります。高めの額を出せば選ばれる可能性が上がるからです。これは悪意の話ではなく、匿名査定という仕組みの中で会社が置かれている立場から生まれる動機です。
ここで決めておくことは1つです。最高額は、根拠を聞くまで採用しません。高めに出した会社が売り出し後に値下げを勧めてくることもあるので、根拠を確かめる手間はこの段階で払っておきます。
室内の状態と部屋の条件が会社に届かない入力
匿名査定で入力するのは、所在地・面積・築年数などの基本的な情報です。公式メディアは、匿名査定について「以下のような条件は考慮されません。室内の状態、リフォーム履歴、日照・騒音 など」と書いています。階、向き、角部屋かどうかも同じで、入力欄がありません。
つまり各社は、その町名にある、その広さと築年数の平均的な部屋として概算を出しています。フルリフォーム済みの角部屋でも、そのままの中住戸でも、届く概算は同じです。
裏を返せば、部屋の強みは概算の外にあります。連絡先を送るときに自分で伝える余地が、ここに残っています。
出典: LIFULL HOME’S「ホームズ『不動産匿名査定』の口コミ・評判は？利用するメリットも解説」
マンション名と基本情報だけで価格が出る査定の限界は、別の記事でも扱っています。
事例の少ない地域と築年数の古いマンションで幅が広がる原因
取引事例が少ない地域では、各社が根拠にできる事例も少なく、概算の幅が広がります。届く社数も減ります。公式サイトの「最大13社、平均4社」「48時間以内に約65%」は、裏を返せば、地域や物件によっては2社しか届かない、48時間を過ぎても届かない場合がある、という意味です。
築年数の古いマンションも同じです。公式メディアは、築20年以上のマンションについて、個別の特性が価格に影響しやすいため匿名査定や机上査定だけでは限界がある、と説明しています。管理状態や修繕の履歴で価格が変わる築古のマンションでは、町名・面積・築年数だけの概算は当てになりにくくなります。自分のマンションがこれに当てはまるなら、概算の幅は広いものと考えて、公的な成約事例での裏取りを厚めに行います。
出典: LIFULL HOME’S「ホームズ『不動産匿名査定』の口コミ・評判は？利用するメリットも解説」
HOME’S匿名査定の結果を住み替えの予算に使うコツ
住み替えでは、売却額が次の家の購入予算、住宅ローンの残債の返済、諸費用の原資になります。専用ページに届いた複数の概算を、この判断に使う手順は4つです。
- 最低額で予算を組み、最高額は質問に変える
- プライスマップの参考価格を横に置いて、外れ値を見る
- 根拠と近隣実績と購入希望者情報で、会社を並べ替える
- 公的な成約事例で、最低額を裏取りする
最低額で予算を組み最高額は質問に変える
届いた概算を、低い順に並べます。
4社から概算が届いた場合（金額はすべて仮の値です）
3,900万円・4,200万円・4,300万円・4,900万円。住宅ローンの残債は3,000万円。
住み替えの予算は、最低額の3,900万円で組みます。売却額から残債を引いた手元の見込みは、最低額なら3,900万円－3,000万円＝900万円、最高額なら4,900万円－3,000万円＝1,900万円で、同じ部屋で1,000万円の差があります。どちらも仲介手数料などの費用を引く前の金額です。
一番避けたいのは、最高額で予算を組んだのに実際の売却額が最低額に近く、次の家の頭金が足りなくなることです。
中央値（この例では4,200万円と4,300万円の間の4,250万円）は、売り出し価格を考えるときの起点にします。最高額の4,900万円は、そのまま採用せず「どの事例を根拠にしたか」を聞く質問に変えます。根拠が具体的なら売り出し価格の候補になり、根拠があいまいなら外れ値として扱います。
自分の数字に置き換えるときは、届いた概算の最低額から住宅ローンの残債を引いた金額を、次の家に回せる自己資金の上限として置きます。残債の実額は、金融機関から届く残高証明書または返済予定表で確かめます。
プライスマップの参考価格を横に置いて外れ値を見る
人の概算には営業の動機が入りますが、AIの参考価格には入りません。プライスマップで自分の部屋の階数と広さを入れて参考価格を出し、各社の概算の横に置きます。
参考価格が4,200万円で、概算が3,900万〜4,300万円に集まり、1社だけ4,900万円なら、その4,900万円は外れ値の可能性が高いと判断できます。逆に、参考価格より全社が低いなら、地域の相場が下がっている可能性を見ます。ここで挙げた金額もすべて仮の値です。
ただし、プライスマップは住戸ごとの個別の特徴を考慮していません。AIの参考価格は平均的な部屋の物差しとして使い、自分の部屋の強みは別に足して考えます。
出典: LIFULL HOME’S「マンション売却プライスマップ」
AI査定の数字がどこまで当たるのかという考え方は、別の記事で整理しています。
根拠と近隣実績と購入希望者の有無で会社を並べ替える
専用ページの情報で、会社を並べ替えます。順番は次のとおりです。
- 概算に、根拠となる事例やコメントが書かれているか
- 近隣での売却実績があるか
- 購入希望者を抱えているか
- 概算の額
額を最後にするのは、額だけでは会社の力量が分からないからです。根拠を書き、近隣の実績を持ち、買い手を抱えている会社は、売り出し後の値付けと値下げの判断も、根拠つきで進めてくれます。
この並べ替えで上位に来た1〜2社にだけ、連絡先を送ります。匿名の段階で会社を絞れるところが、実名の一括査定と違います。営業を受ける会社の数を、自分で減らせます。
公的な成約事例で最低額を裏取りする
最後に、最低額が本当に売れる水準かを、公的な成約事例で確かめます。
| 材料 | 提供元 | 分かること |
|---|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省 | 地域・築年・面積帯ごとの成約価格 |
| レインズ・マーケット・インフォメーション | 不動産流通機構 | 直近の成約価格の分布 |
どちらも無料で、登録なしで見られます。マンション名は伏せられていますが、自分の部屋に近い条件の成約価格を数件並べて、最低額がその水準に近いかを見ます。
最低額が成約水準より高ければ、届いた概算全体が高めに寄っている可能性があります。その場合は、予算を成約水準に合わせて組み直します。
出典: 不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」
HOME’S匿名査定から実名査定に進む前の注意点
会社を絞ったら、連絡先を送って実名の査定に進みます。ここから先は、会社との直接のやり取りになります。進む前に知っておきたい点は4つです。
- 連絡先を送る会社を、自分で選べる仕組み
- 送る前に用意しておく質問と、伝えておく状況
- 連絡先を送った後の、連絡の流れ
- 概算が届かないときの対処
連絡先を送る会社を自分で選べる仕組み
連絡先の渡り方について、公式サイトはこう書いています。
詳しく話を聞いてみたい不動産会社があれば、専用フォームからお客さまのお名前と連絡先を送信
連絡先が渡るのは、自分が選んで送った会社だけです。送っていない会社から連絡が来ることは、仕組みの上で起こりません。
これが、匿名査定と実名の一括査定のいちばん大きな違いです。一括査定では依頼した全社に連絡先が渡りますが、匿名査定では専用ページで各社を比べてから、渡す相手を決められます。並べ替えで上位に来た1〜2社に送れば、営業を受ける会社の数は最初から絞られます。
不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた
送る前に用意しておく質問と伝えておく状況
連絡先を送る前に、聞くことを決めておきます。次の4つを用意しておくと、概算の根拠まで確かめられます。
- 概算の根拠にした事例はどれか（同じマンション内か、近隣か、時期はいつか）
- 売り出し価格と成約価格の差は、このエリアでどのくらいを見込むか
- 売却の時期は、今と半年後でどちらが有利と見るか
- 訪問査定は必要か、必要なら何を見るか
あわせて、自分の状況を短い文章にまとめておきます。送信フォームに要望を書ける欄があればそこへ入れ、無ければ最初の返信でそのまま伝えます。
最初に伝える内容の文例
「住み替えを検討中で、時期は未定です。まずはメールで、概算の根拠となる事例を教えてください。訪問査定は会社を絞ってから依頼します」
こう伝えておけば、最初のやり取りがメールになり、根拠つきの説明が返ってくる可能性が高くなります。
連絡先を送った後の連絡の流れ
連絡先を送ると、その会社から連絡が来ます。実名の査定について、公式サイトは「即日〜3日以内に連絡がきます」と書いています。最初は机上査定で、公式サイトの説明では「物件のスペックや近隣相場などのデータをもとに、現地調査をせずに机上で査定価格を算出する方法」です。
その説明に納得できたら、訪問査定に進みます。訪問査定は「机上査定価格をもとに、不動産を実際に見て査定価格を算出する方法」なので、室内の状態やリフォーム、眺望が価格に反映されます。匿名査定の概算の外にあった部屋の強みは、ここで初めて価格に乗ります。
訪問査定は、絞った会社だけに頼みます。複数社に部屋を見せると、日程の調整と対応で時間を取られます。1〜2社で足ります。なお公式サイトは、掲載する不動産会社について「ホームズ独自の掲載基準を設け、厳正な審査を実施。合致する不動産会社のみを掲載」と説明しています。
概算が届かないときの対処
依頼から48時間たっても概算が届かない、または1社しか届かない場合があります。公式サイトが書いている「48時間以内に約65%」の外側にいる状態です。
対処の順番は3つです。
- 依頼の条件を見直す（所在地の町名、面積、築年数に入力の誤りがないか）
- もう少し待つ（条件に該当する会社が少ない地域では、担当者が概算を出すまでに時間がかかります）
- 届いた社数が少なくて比べられないなら、ほかのAI査定と公的な成約事例で価格の幅を作る
AI査定はサービスごとに、出る数字も公開している情報も違います。違いは別の記事で比べています。
HOME’S匿名査定が向かないマンションと代わりの選択肢
匿名査定は手軽ですが、町名・面積・築年数だけの概算では足りないマンションがあります。当てはまる場合は、概算を予算の起点にせず、別の手段で下限を固めます。ここでは次の3つを説明します。
- 築20年以上と個別条件の強い部屋で概算が当たりにくくなること
- 取引事例が少なく概算が届きにくい地域があること
- AI査定と公的な成約事例で下限を固める方法
築20年以上と個別条件の強い部屋
公式メディアは、匿名査定の限界についてこう書いています。
土地や戸建て、築20年以上のマンションは個別の特性が価格に影響しやすいため、匿名査定や机上査定だけでは限界があります。
築20年以上のマンションでは、管理状態、大規模修繕の履歴、修繕積立金の額によって、同じ築年数でも価格が変わるからです。
同じことは、リフォーム済み、角部屋、高層階、眺望が抜けている部屋にも当てはまります。こうした強みは概算に入らないので、届いた額は実際の価値より低めに見えることがあります。
この場合は、匿名査定は会社を選ぶために使い、価格は訪問査定で確かめる、と役割を分けます。
出典: LIFULL HOME’S「ホームズ『不動産匿名査定』の口コミ・評判は？利用するメリットも解説」
概算が届きにくい地域
取引事例が少ない地域では、条件に該当する会社が少なく、届く概算も少なくなります。プライスマップについても、公式はこう注記しています。
全ての建物を網羅していないため、地図上に表示されない物件もあります。
匿名査定でもプライスマップでも材料が少ないので、こうした地域では、この2つだけで価格の幅を作るのは難しくなります。AI査定と公的な成約事例で補います。
出典: LIFULL HOME’S「マンション売却プライスマップ」
AI査定と公的な成約事例で補う
代わりの手段は2つあります。
| 手段 | 使うもの | 使い方 |
|---|---|---|
| ほかのAI査定 | 査定額と成約価格の誤差率を公開しているサービス | HOME’Sの概算と並べて、価格の幅を狭める |
| 公的な成約事例と訪問査定 | 不動産情報ライブラリ、レインズ・マーケット・インフォメーション、絞った1〜2社 | 成約水準で下限を固め、部屋の強みを訪問査定で乗せる |
AI査定の中には、査定額と成約価格の誤差率を公開しているサービスもあります。誤差率が分かれば、1つの査定額からでも自分で価格の幅を作れます。
公的な成約事例で下限を固め、部屋の強みは絞った1〜2社の訪問査定で価格に乗せます。この二段構えなら、匿名査定の概算が少ない地域でも、住み替えの予算を数字で組めます。
出典: 不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」
誤差率を公開しているAI査定の読み方は、別の記事で扱っています。
まとめ：概算は最低額で予算を組み、最高額は根拠を聞く質問に変える
HOME’S匿名査定で届く概算は、AIが計算した1つの答えではなく、不動産会社の担当者がそれぞれ出した数字です。そこには相場の読みと、連絡先を送ってもらいたいという動機の両方が入ります。だから住み替えの予算は届いた最低額で組み、最高額は「どの事例を根拠にしたか」を聞く質問に変えます。
次の一歩は、専用ページを開いたときに額から見ないことです。根拠の説明、近隣の売却実績、購入希望者情報の順に読んでから額を見て、上位の1〜2社にだけ連絡先を送ります。額から選ぶと、高い数字を出した会社に連絡先が渡り、売り出し後に値下げを勧められてから根拠を聞くことになります。
届いた最低額が本当に売れる水準かは、国土交通省の不動産情報ライブラリと、不動産流通機構のレインズ・マーケット・インフォメーションで確かめられます。住み替えのトビラでは、匿名査定で届いた概算の読み方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
