住み替えのトビラ 
住み替えを考え始めて今の家がいくらか調べようとすると、「匿名査定」と「一括査定」という言葉が並んで出てきます。
どちらも無料で使えるようだと分かっても、氏名や電話番号の入力欄が出てきたところで、そのまま画面を閉じてしまうこともあります。
二つの言葉が何を指しているのかが分かると、今の自分がどこまで情報を渡す段階なのかを決められます。連絡先を渡す時期も、不安の大きさではなく、住み替えのどの場面にいるかで決められるようになります。
匿名査定と一括査定は、そもそも別のことを指す言葉
一括査定は依頼先を何社にするかについての言葉で、匿名査定は不動産会社へ氏名や電話番号を開示するかについての言葉です。指しているものが違うので、二つはどちらかを選ぶ関係になりません。
一括査定がまとめているのは、依頼先の数です。1件の入力で、複数の会社へ査定の依頼が届きます。一括査定では、依頼を受けた各社と直接やり取りしながら査定を進めるため、申し込みのときに氏名と電話番号を登録します。
匿名査定が決めているのは、不動産会社に自分が誰かを知らせるかどうかです。マンション名や広さといった物件の情報は出しますが、氏名や電話番号は出しません。依頼先が1社か複数社かは、また別の話です。
実際、匿名査定にも、条件に合う複数の不動産会社へ物件情報が送られ、各社の概算価格が届くものがあります。一つのサービスが「匿名」と「複数社への依頼」の両方の性質を持つことがある、ということです。
ここで読み違えやすいのが、サイトの名前とメニューの名前です。「一括査定サイト」というサイトの呼び名と、そのサイトが持つ「一括査定」というメニューは別のものです。同じサイトに両方のメニューが並んでいる場合、一括査定を選べば、登録した連絡先へ各社から直接連絡が来ます。匿名査定を選べば、まず届いた概算価格を見て、話を聞きたい会社を選んでから連絡先を渡します。結果をサイト内の画面で見るのか、メールで受け取るのかは、サービスによって違います。一括査定というメニュー自体は、氏名と電話番号の登録が前提です。
複数の会社へ物件情報が届く点は、どちらのメニューでも変わりません。違うのは、会社へ連絡先を渡すかどうかと、渡すとしたらどの時点かです。
だから、考えるべき問いは「匿名査定と一括査定のどちらを選ぶか」ではありません。今の自分は、どこまで情報を渡す段階なのか。決めるのはそちらです。
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「匿名査定」と呼ばれているものは、誰が金額を出しているかで中身が変わります。
「匿名査定」は誰が金額を出すかで2つに分かれる
「匿名査定」は一つのサービスの名前ではなく、金額を出すのが機械か不動産会社かで、届く数字の性質が変わります。
どちらのタイプかは、申し込み画面の入力項目を見ても分かりません。機械が出すサービスにもメールアドレスの登録を求めるものがあり、不動産会社が出すサービスにも、メールアドレスだけで申し込めるものがあるからです。誰が金額を出すのかは、サービスの説明のほうに書かれています。
「匿名」と呼ぶ範囲も、サービスごとに違います。連絡先を何も入れずに使えるもの、メールアドレスだけ必要なもの、サイトを運営する会社への会員登録が必要なもの。同じ「匿名査定」という呼び方でも、どこまで名乗らずに済むかはこれだけ違います。申し込み画面で確かめるのは、自分が何を登録することになるか、という別のことです。
機械が過去の取引データから出すタイプ
機械が出すタイプは、過去の取引データの集計やAIによる自動算出で金額を決めます。不動産会社の判断は入らないので、届くのは過去の事例の集計値であって、「今この物件をいくらで売り出せるか」という見方ではありません。
このタイプの中にも幅があります。
エリアを選ぶだけのものは、都道府県・市区町村・町域と物件の種別を選ぶだけで、連絡先の入力も会員登録も必要ありません。価格を出すのは担当者ではなくシステムで、何のデータをどの範囲・どの期間から使うかはサービスごとに違い、公開されていないこともあります。同じ場所を調べても出てくる金額はそろいませんし、入力したのがエリアと種別だけである以上、階数や向き、室内の状態は結果に反映されていません。届くのは「その辺りの相場」であって、自分の部屋の値段ではありません。
マンション名まで指定できるものもあります。建物を特定して入力するので、そのマンションの取引データなどをもとに、こちらもシステムが自動で推定価格を出します。物件が絞られる分だけ自分の物件に近い数字にはなりますが、出てくるのは建物単位の目安で、どの部屋かまでは見ていません。また、結果をどこまで見られるかや、その先に会員登録などの条件が付くかはサービスによって違います。「無料」と「匿名」は別のことです。どこまで匿名のままで、どの情報を、誰に、何のために渡すことになるのかは、先に進む前に画面や利用規約で確かめてください。
マンションは似た取引事例が多いぶん、戸建てに比べると相場のおおよそを知りやすい傾向があります。ただし、同じ建物でも階数や向き、室内の状態で価格には差が出ます。その差は、この金額には入っていません。
自動で出た金額には、建物の管理の状況や周辺の状況、土地の条件など、データに入っていない事情も反映されていません。自分の部屋の査定ではなく事例の集計だと分かっていれば、その辺りでいくらぐらい売れているかを見る用途に絞って使えます。
不動産会社が匿名のまま出すタイプ
不動産会社が出すタイプでは、送った物件情報をもとに各社が机上で査定し、その物件についての概算価格が返ってきます。氏名や電話番号は伝えませんが、結果を受け取るために何を登録するかはサービスによって違い、メールアドレスだけのものも、サイトを運営する会社への会員登録が必要なものもあります。結果をサイト内の画面で見るのか、メールで受け取るのかも同じように違います。相談する会社は、結果を見てから自分で選びます。
届く金額は、1社分とは限りません。
機械ではなく人が出した金額なので、事例の当てはめに加えて「今この物件をいくらで売り出せるか」という会社の判断が入ります。だから、会社によって金額が割れます。割れること自体は誤りではなく、判断が入っている印です。
ただし、匿名のままなので、会社が見ているのは渡された物件情報の範囲だけです。
申し込み画面の入力項目は、機械が出すタイプと重なることがあります。だからこそ、誰が金額を出すのかは、サービスの説明を読んで確かめます。
なお、連絡先を渡していない間は、不動産会社の側からあなたへ直接連絡する手段がありません。ただし、サービスを運営する会社に登録した情報があれば、その運営会社から結果の案内や確認の連絡が届くことはあります。連絡してくるのが不動産会社なのか運営会社なのかは、分けて考えてください。連絡や情報の扱いはサービスごとに違うため、使う前に各サービスの説明や規約で確かめてください。
機械が出すタイプと不動産会社が出すタイプは、次の3点で違います。
| 金額を出すのは誰か | 申し込みで渡すもの | 出てくる数字が指すもの |
|---|---|---|
| 機械（自動算出） | 登録が必要ないものと、メールアドレスの登録や会員登録を求めるものがある | 過去の事例の集計値。エリアの相場か、建物単位の推定価格 |
| 不動産会社（机上査定） | 氏名・電話番号は伝えない。何を登録するかはサービスによって違う | その物件についての、会社の概算価格 |
匿名のままでは、機械が出しても不動産会社が出しても、受け取った金額についてできることが限られます。
差が大きいのは正確さより、その金額について何ができるか
匿名のまま受け取った金額と、連絡先を渡して受け取った査定額とで差が大きいのは、金額の正確さよりも、その金額について何ができるかのほうです。ここで比べるのは、匿名のまま受け取った金額（機械が出したものも、不動産会社が出したものも含みます）と、連絡先を渡して受け取った査定額（一括査定で受け取るものを含みます）です。
渡した情報が多いほど、金額は自分の部屋の条件に近づきます。ただし、それはサービスの優劣ではなく、渡した情報の量で決まるものです。それよりも大きいのは、受け取った金額について、根拠を尋ねる、情報を足して見直しを頼む、割れた理由を確かめる、という3つができるかどうかの差です。
金額の根拠を尋ねられるか
連絡先を渡していれば、その金額をどう出したのかを不動産会社へ直接尋ねられます。匿名のまま受け取った金額では、画面に表示された説明を読むところまでです。
匿名で受け取る結果にも、会社が書いていれば、その価格を算出した根拠の説明が添えられていることがあります。金額だけが数字で届いて終わり、とは限りません。ただし、説明が付くかどうかや詳しさはサービスと会社によって違いますし、「その事例をなぜ選んだのか」と聞き返したり、条件を足して見直しを頼んだりするには、会社と連絡が取れる状態へ切り替える必要があります。
機械が出した金額には、そもそも意見を述べた相手がいません。事例の集計なので、尋ねる先が存在しないからです。
不動産会社が売却の仲介を正式に頼む契約（媒介契約）で、売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと宅地建物取引業法に定められています（第34条の2第2項）。これは媒介契約の場面についての定めであり、査定サイトに表示されるすべての金額へ一律に掛かる義務ではありません。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、この根拠として、価格査定マニュアルに基づく方法や、同種の取引事例を考慮する方法など、合理的な説明がつくものが挙げられています。また、全日本不動産協会の解説によれば、根拠の示し方は書面でも口頭でもよいとされています。自分から尋ねないと出てこないことがあるので、査定額を受け取ったら「この金額は何を根拠に出したのですか」と聞いてみてください。
この違いが分かると、会社を選ぶ基準が変わります。金額の高さではなく、根拠の説明で選べるからです。
出典: 公益社団法人全日本不動産協会「売買物件の価額の意見表示」
情報を足して金額を締められるか
匿名のまま受け取った金額は、最初に渡した物件情報の範囲で止まります。室内の状態や売り出したい時期を足して数字を締めていけるのは、連絡先を渡してやり取りができる場合です。
匿名のまま受け取った金額に入っていないのは、室内の状態、階数と向き、管理の状況、そしていつ売り出すか、です。エリアを選ぶだけのものは物件を特定していないので、建物ごとの違いも入りません。
不動産会社が匿名のまま出した金額でも、部屋の中を見ていない以上、室内の状態は入りません。匿名かどうかの前に、何を渡したかで、金額に入る条件が決まります。
連絡先を渡すと、こちらから条件を足して数字を締めていけます。よく言われる「正確さが上がる」の中身はこれであって、サービスの質の差ではありません。数字のズレを渡した情報の量の差として見られるようになると、次に何を渡せば数字が締まるかも見えてきます。
情報を足さないまま、受け取った概算をそのまま売出価格にすると、部屋の条件に合わない価格で売り出すことになります。高すぎれば内覧の申し込みが入らないまま時間が過ぎますし、低すぎれば、部屋の条件を確かめないうちに売れてしまいます。
金額が割れた理由を確かめられるか
複数の会社から届いた金額が割れたとき、匿名のままでは、数字が並んだところで止まります。連絡先を渡していれば、なぜ割れたのかを各社に確かめられます。
割れ幅の大きさよりも、各社が何を見て高く、あるいは低く見ているのかが分かることに意味があります。それが分かれば、割れ方そのものが会社を選ぶ材料になります。
匿名のまま複数の金額を受け取った場合、表示された説明を読むことはできても、そこから先を確かめられないので、平均を取るくらいで終わります。また、高い金額が出てくる背景にはいくつかの事情があるため、金額の大きさだけで会社を選ばないでください。
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住み替えの判断でどこまで細かい数字が必要かは、置かれた場面によって変わります。
必要な数字の細かさは、住み替えのどの場面かで変わる
住み替えでは、おおよその金額で足りる場面と、不動産会社の査定でないと足りない場面があります。
見るのは売却額そのものではなく、売却の見込み額からローンの残債（まだ返し終えていない借入額）と売却にかかる費用を引いた「次の家に回せる額」です。分かれ目は、この引き算の結果の見え方が、金額の幅によって変わるかどうかです。
匿名の概算で足りるとき
売却の見込みがローンの残債を大きく上回っていて、まだ売ると決めていない段階なら、匿名の概算で足ります。
概算に幅があっても、「次の家に回せる額があるかないか」という結論が変わらないなら、その幅は判断を変えません。マンションは似た取引事例が多いので、この段階なら機械が出す数字でも見当が付きます。
この段階ですることは、住み替え先の条件を広く見ることと、売却にかかる費用を見積もっておくことです。どちらも概算で進みます。
「調べる」と「申し込む」は別のことです。連絡先を渡すのは、概算のままでは判断が変わる場面に来てからで足ります。
不動産会社の査定でないと足りないとき
次の3つのどれかに入ったら、匿名の概算のままでは判断を誤りかねません。
- 売却の見込み額とローンの残債が近い
- 売り先行か買い先行かを決める
- 購入の申し込みや住宅ローンの事前審査へ進む
見込み額が残債に近いときは、概算の幅しだいで、手出しのお金が必要かどうかが逆になります。売却額でローンを返しきれない状態なら、売却そのものの進め方が変わります。
売り先行か買い先行かは、売却額の見込みを前提に、資金と段取りを組み立てる判断です。前提が概算のままだと、決めた後で見込みがずれ、段取りを組み直すことになります。組み直しには日数がかかり、その間に気に入っていた住み替え先の候補が売れてしまうこともあります。
購入の申し込みや住宅ローンの事前審査へ進むときは、売却の見込み額を具体的な数字として示す場面が出てきます。具体的に購入へ進むほど、資金計画の誤差は小さくしておく必要があります。金融機関へ提出する資料は借入先や案件によって違うので、事前に借入先へ確認してください。
いずれも、根拠を尋ねられ、情報を足して締められる金額でないと足りない場面です。連絡先を渡す時期は、不安の大きさではなく、この3つの場面に入ったかどうかで決められます。
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まだ概算で足りる段階なら、査定を申し込まなくても調べられます。
査定を申し込まずに相場を知る方法
相場のおおよそを知りたいだけなら、査定を申し込まなくてもかまいません。国と不動産流通機構が、実際の取引価格を無料で公開しています。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や地価公示などの価格情報を検索できます。「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、指定流通機構が保有する、実際に売買が成立した物件の価格（成約価格）などの取引情報を検索できます。どちらも、消費者が相場を知り、安心して取引できる環境を整えるために公開されているものです。
ここで分かるのは、近いエリア・広さ・築年数の物件が、実際にいくらで売れたかです。自分の部屋を今売り出したらいくらかは、ここでは分かりません。
機械が出すタイプの匿名査定も、過去の取引事例をもとに算出している点は共通します。近いエリアでいくらで売れているかを見るだけなら、査定を申し込む前に、ここで足りることがあります。匿名査定の数字を見たときにも、それが妥当かどうかを照らし合わせる材料になります。
ただし、残債に近い、売り先行か買い先行かを決める、購入へ具体的に進む、という3つの場面に入ったら、公的データではなく不動産会社の査定が必要です。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ
出典: 公益財団法人不動産流通推進センター 不動産ジャパン「相場を知る」
あとは、公的データ、匿名査定、連絡先を渡す査定を、どの順で使うかです。
どの順番で進め、いつ連絡先を渡すか
進め方は、公的データ、匿名査定、連絡先を渡す査定の順に、段階を上げていきます。
1. 公的データで近いエリアの取引価格を見る 2. 自分の物件に寄せた数字がほしければ、匿名査定を使う 3. 残債に近い、売り先行か買い先行かを決める、購入へ具体的に進む、のどれかに入ったら、連絡先を渡す査定へ切り替える
2の段階で匿名査定を使うときは、サービスの説明を読んで、機械が出すタイプか不動産会社が出すタイプかを確かめてから使ってください。あわせて、申し込む前に次の4か所を見ておくと、連絡がどうなるかを自分で判断できます。
- 入力欄に、電話番号などの連絡先の項目があるか
- 利用規約とプライバシーポリシーに、入力した情報を不動産会社など第三者へ提供すると書かれているか
- 連絡方法の希望を選ぶ欄があるか
- 査定結果をどこで受け取るか（メールか、サイト内の画面か）
切り替えるときに、一つだけ織り込んでおくことがあります。連絡先を渡す査定へ切り替えるということは、依頼した不動産会社から連絡が来る前提に移るということです。一括査定であれば、依頼を取り次いだ複数の会社から連絡が来ます。これは仕組み上そうなるもので、何かの手違いではありません。だからこそ、切り替えるのは3つの場面に入ってからで十分です。
連絡が負担でも、そのために依頼先を1社へ減らす必要はありません。匿名の概算で相談したい会社を絞ってから連絡先を渡す、連絡方法の希望を選べる場合はメールを指定する、という順で進められます。1社だけに頼んで終わりにすると、その金額が何を見て出されたものかを、他社の説明と比べる相手がいなくなります。
連絡が来ないうちは、自分の検討の速さで進められます。なお、匿名査定を先に使ったからといって、後で不動産会社へ査定を依頼するときの手続きが省かれるわけではありません。入力した内容が引き継がれるかどうかはサービスによって違い、改めて物件情報を伝えるところから始まることもあります。
連絡先を渡す段になったら、複数の会社へまとめて依頼するか、1社ずつ依頼するかという、次の判断が出てきます。
相談先は分けて考えてください。残債や返済の条件は借入先の金融機関、売却にかかる費用や売り方は依頼した不動産会社、税金は税理士へ確認しながら進めます。
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まとめ：どちらを選ぶかではなく、いつ連絡先を渡すか
匿名査定と一括査定は、不動産会社へ氏名や電話番号を開示するかと、依頼先を何社にするかという、別のことを指す言葉です。どちらを選ぶかという問いは成り立たず、決めるべきは、今の自分がどこまで情報を渡す段階かです。そして、匿名のまま受け取った金額は、画面に表示された説明を読むところまでで、そこから先を聞き返すことも、情報を足して締めることもできません。
次の一歩は、公的データか匿名査定で、相場のおおよそを知ることです。ここを飛ばして数字を持たないまま検討を続けると、売却の見込みと残債の関係が分からないまま住み替え先を見ることになります。気に入った物件が出てきたときに、売り先行か買い先行かも、手元にいくら残るかも答えられず、返事を待ってもらっている間にその物件が売れてしまうこともあります。
まずは今日、不動産情報ライブラリで近くの取引価格を見てみてください。住み替えのトビラでは、匿名査定と一括査定の違いも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。
