マンションの間取りに不満｜変えられる不満と住み替えるべき不満の線引き

廊下が長い、リビングが暗い、キッチンが閉じている。買ったときは気にならなかった間取りが、住んで数年たつと毎日の不満に変わります。

そして迷うのが、リフォームで直る不満なのか、住み替えたほうが早い不満なのか、という分かれ道です。

先に答えを書きます。間取りの不満は、コンクリートの躯体の内側にある「変えられる不満」と、窓・天井高・柱梁・玄関の位置という「変えられない不満」に分かれ、線引きは管理規約と建物の構造ですでに決まっています。この記事では、不満の5つの種類、変えられるかどうかの線引き、リノベと住み替えの判断基準、住み替え先の間取り図で見る4点まで、順に見ていきます。

マンションの間取りの不満の種類

間取りは、マンションを買うときに最も重視され、同時に妥協もされる項目です。

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査（注文住宅以外は三大都市圏での調査）では、分譲マンションを買った世帯の81.9%が「間取り・部屋数が適当だから」を設備等に関する選択理由に挙げ、9項目の中で最も高い割合でした。中古マンションを買った世帯でも72.3%が同じ理由を挙げています。その一方で、分譲マンションを買った世帯の19.8%が「間取り、部屋数」を住宅選択にあたり妥協したものとして挙げています。最も重視して選び、それでも5世帯に1つは妥協が残る項目、というのが間取りの立ち位置です。

住み始めたあとの不満率も見ておきます。国土交通省の令和5年住生活総合調査では、住宅の個別要素に対する不満率のうち「広さや間取り」は21.4%で、18項目の中でいちばん低い値でした。間取りに不満を抱える世帯は5つに1つほどで、住宅の要素の中では少数派にあたります。周りに同じ悩みを語る相手が少ないぶん、判断は自分で組み立てることになります。

住んでから出てくる間取りの不満は、大きく5つに分かれます。

出典: 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」 出典: 国土交通省「令和5年 住生活総合調査（確報集計）結果」

玄関からリビングまでの動線が長く水回りが分散している

1つ目は動線の不満です。マンションで多い「田の字型」の間取りは、玄関から奥のリビングまで廊下が一直線に伸び、廊下の両側に居室と水回りが並びます。廊下が長い分だけ居室に回る面積が減り、玄関からリビングに着くまでに扉を2つ3つ通ります。

洗面所とトイレと浴室が廊下の途中に分かれていると、朝の支度で家族が廊下を行き来します。買い物から帰って玄関からキッチンまで荷物を運ぶ距離も、田の字型では長くなります。

動線の不満は、住んでみてから気づくものが多く、買うときの内覧では見落とされがちです。毎日の数十歩が積み重なって、暮らしにくさとして出てきます。この種類の不満は、間仕切りの変更で一部を和らげられるものの、玄関と水回りの位置が固定されているため、根本から変わりにくい不満です。

窓の向きと数で居室が暗い

2つ目は採光の不満です。マンションの居室は、バルコニー側に面した部屋と、共用廊下側に面した部屋に分かれます。共用廊下側の部屋は窓が廊下に面しているのでカーテンを開けにくく、昼でも暗くなります。北向きの居室、窓が1面だけのリビング、隣の棟が近くて光が入りにくい部屋も同じです。

採光は、住んでいる時間帯と季節で印象が変わります。内覧が休日の昼で明るく見えても、平日の朝と夕方は暗い、ということが起きます。

この不満は、間取り変更で解けない代表です。窓の位置と大きさは建物の外壁で決まり、専有部分の工事の外にあります。照明を足す、壁の色を明るくする、間仕切りをガラスにして光を通す、といった工夫はできますが、窓そのものはそのまま残ります。採光の不満が主なら、住み替えのほうが早い種類です。

リビングの形と柱型で家具が置きにくい

3つ目は、リビングの形の不満です。縦長のリビングは、ダイニングテーブルとソファを一列に並べることになり、テレビの位置が決まってしまいます。横長でも、柱や梁が室内に出ている「柱型」があると、壁際に家具を寄せられず、使える面積が減ります。

キッチンが壁に向いた「壁付け」で、リビングに背を向けて料理する形も、この種類の不満に入ります。子どもの様子が見えにくい、会話が届きにくい、という声が出やすい形です。

このうち、キッチンの向きと間仕切りは変えられます。壁付けを対面に変える、隣の洋室との間仕切りを外してリビングを広げる、という工事は、構造と配管の条件が合えば成り立ちます。一方、柱型と梁は建物の構造なので、そのまま残ります。リビングの不満は、家具の配置で解ける部分、工事で解ける部分、動かない部分の3つが混ざっています。

水回りの位置が生活の順番と合わない

4つ目は、水回りの位置です。キッチンが玄関から遠い、洗濯機置き場とバルコニーが離れていて洗濯物を運ぶ距離が長い、トイレが寝室の隣で音が気になる、洗面所が1か所で朝に渋滞する。生活の順番と水回りの並びがずれている不満です。

水回りの位置は、パイプスペース（給排水管が通る縦の空間）の位置で決まっています。キッチンや浴室の排水は、このパイプスペースまで勾配を付けて流すため、動かせる範囲はその近くに限られます。

この不満は、変えられるかどうかが物件ごとに分かれます。二重床で床下に空間があり、パイプスペースが近ければ、キッチンの位置を動かせる余地が残ります。直床で床下に余裕がない場合は、床を上げる工事が前提になります。自分のマンションがどちらかは、竣工図と床の構造で分かります。

部屋数と収納が足りない

5つ目は、部屋数と収納の不足です。子どもが増えて個室が足りない、収納が少なくて物が居室に出る、という不満で、間取りの不満の中では最も多く語られる種類です。

部屋数の不足は、同時に個室が要る人数の数え方、納戸の使い方、間仕切りの工事、4LDKの供給の少なさまで含めて、子ども部屋の記事で書いています。収納の不足は、原因の4分類、増やす5つの手、住み替えの判断まで、収納の記事で書いています。

この記事では、部屋数と収納を「間取りの不満の一種」として置くにとどめ、動線・採光・リビングの形・水回りの位置という、それ以外の4つに紙幅を使います。部屋数か収納が主な不満なら、それぞれの記事のほうが詳しく書いています。

間取り変更で変えられる不満と変えられない不満

間取りの不満を解く道は、間取り変更の工事と住み替えの2つです。どちらを選ぶかを決める前に、その不満が工事で変えられる種類かどうかを分けます。

線引きは、管理規約と構造ですでに決まっています。

変えられる線は専有部分の内側までと管理規約で決まっている

自分の判断で変えられるのは、専有部分の内側だけです。そして専有部分がどこまでかは、規約に書かれています。

国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）は、第7条第2項で専有部分の範囲を定めていて、天井、床及び壁は「躯体部分を除く部分」を専有部分とし、窓枠及び窓ガラスは「専有部分に含まれないもの」としています。玄関扉も、錠と内部塗装部分だけが専有部分です。つまり、コンクリートの箱の内側が自分の領域で、箱そのものと窓は外側にあります。

その内側で工事をするときも、手続きが要ります。第17条は、専有部分の修繕、模様替え、建物に定着する物件の取付けや取替えのうち「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」を行うときは、あらかじめ理事長に申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなければならないと定めています。

窓まわりについては、第14条がバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスを専用使用権の対象として挙げています。専用に使う権利があるだけで、共用部分という扱いです。改良工事は第22条で、防犯・防音・断熱などの性能向上に資するものは管理組合が計画修繕として実施するのが原則で、区分所有者が自分で実施できるのは「管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合」に理事長の承認を受けたときに限られます。

この線を先に知っておくと、リノベ会社に相談する前に、自分の不満が工事の範囲に入るかどうかを判別できます。なお、標準管理規約はあくまで国が示すひな形です。自分のマンションの規約と細則で、実際の条番号と条件を確かめます。

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」（令和7年改正）

間仕切りとキッチンの形と収納の配置は変えられる

躯体の内側で変えられる代表が、間仕切り壁、キッチンの形、収納の配置です。

間仕切り壁は、柱と梁で建物を支えるラーメン構造なら、撤去も新設もできます。隣の洋室との壁を外してリビングを広げる、逆に広い洋室を2つに分ける、といった工事です。ただし、壁で建物を支える壁式構造では、住戸内の壁が構造壁になっている場合があります。国土交通省のマンション耐震化マニュアルは、壁式構造を「平面的な壁面と床板で構造を支え、柱がない」構造とし、RC造の5階建て以下の中低層に多いと説明しています。この点は手狭の記事で詳しく書いています。

キッチンは、壁付けから対面へ向きを変える工事が人気です。位置を大きく動かさずに向きだけ変えるなら、配管の延長が短く済み、成立しやすい工事です。収納は、造り付けの棚やウォークインクローゼットの新設が専有部分で完結します。床材は、管理規約で遮音等級が指定されている場合が多く、その範囲で選びます。これらの工事は、いずれも管理組合への申請と承認を経て進めます。

出典: 国土交通省「マンション耐震化マニュアル」

窓の向きと天井高と柱梁と玄関の位置は変えられない

一方、どれだけ費用をかけても動かないものがあります。窓の向きと大きさ、天井の高さ、柱と梁、玄関扉とバルコニーの位置です。

窓は建物の外壁にあり、前のh3で見たとおり、窓枠と窓ガラスは専有部分の外です。北向きの居室を南向きにする手も、窓を増やす手も、工事の範囲の外にあります。天井高は上下階のスラブ（コンクリートの床）で決まり、柱と梁は建物の骨組みそのものです。玄関扉とバルコニーの位置も、建物の設計で固定されています。

採光の不満、天井の低さ、柱型で家具が置けない不満、玄関の位置による動線の不満は、この「変えられない」側に入ります。この種類が主な不満なら、間取り変更の工事に費用をかけても残るので、住み替えのほうが早い、というのがこの章の答えです。工事の見積もりを取る前に、自分の不満がどちら側かを表で確かめておきます。

水回りの移動は排水勾配とパイプスペースの距離で決まる

変えられる側と変えられない側の間にあるのが、水回りの移動です。キッチン、浴室、洗面所、トイレの排水は、住戸内の横引きの排水管を通って、パイプスペースの縦管に流れます。この横引きの管には勾配が要り、距離が長くなるほど、床下に高さが要ります。

勾配の目安は、国の仕様書で数字が示されています。国土交通省大臣官房官庁営繕部の公共建築工事標準仕様書（機械設備工事編）は、屋内横走り排水管の勾配を、原則として呼び径65以下は最小1/50、呼び径75と100は最小1/100と定めています。これは公共建築の工事に適用される仕様書で、分譲マンションの専有部分の工事は適用の対象外です。それでも、桁の目安にはなります。1/100は「1m進むごとに1cm下げる」という意味なので、パイプスペースから3m離れた位置にキッチンを置くなら、管の先は3cm下がる計算です。

床の構造が二重床（コンクリートの床の上に空間を設けて床を張る構造）なら、この下がり分を床下で吸収する余地があります。直床（コンクリートの床に直接床材を張る構造）では床下に余地がなく、床を上げる工事が前提になるか、移動そのものが難しくなります。「何m動かせるか」は物件ごとに違うので、勾配と床下の高さから現地で逆算してもらう項目です。

出典: 国土交通省「公共建築工事標準仕様書（機械設備工事編）令和7年版」

間取りの不満をリノベで解くか住み替えで解くかの判断基準

不満の種類が分かったら、次は判断です。

順番は「種類→住む年数→費用」で、費用の比較は最後にします。先に費用を比べると、安いほうを選んで不満が残る、という結果になりがちです。

• 変えられない種類の不満なら住み替えが早い
• あと何年住むかで工事の規模と住み替えを分ける
• リノベの費用と住み替えの諸費用を同じ表に並べる
• 間取りの不満は買い手にも同じに見える

変えられない種類の不満なら住み替えが早い

判断の最初は、前章の表です。自分の主な不満が「変えられない」側（窓・天井高・柱梁・玄関の位置）なら、間取り変更の工事で消える見込みは薄いといえます。この場合、住み替えが早い解決です。

逆に「変えられる」側（間仕切り・キッチンの形・収納の配置）なら、工事で解ける可能性があります。ただし、ここに落とし穴があります。変えられる側の不満の中には、間取りではなく、家具の配置や物の量が原因のものが混ざっています。その場合、住み替えても同じ不満を新居に持ち込みます。

見分けるには、不満を1つの文にします。「リビングが狭い」ではなく「リビングにダイニングテーブルとソファを置くと通り道が消える」まで書くと、原因が間取りか家具かが見えてきます。原因が家具なら、住み替えの前に配置を変えてみる価値があります。

あと何年住むかで工事の規模と住み替えを分ける

2つ目は、今のマンションにあと何年住むかです。年数で、工事の規模と住み替えの合理性が変わります。次の3つは、判断の順序を示すための目安として置いた区切りで、事実値と読み替えずに使います。

• あと5年程度: 大きな工事は割に合いにくい。建具の交換や家具の配置で和らげる範囲
• あと10年程度: 間仕切りの変更やキッチンの向きの変更が選択肢に入る
• あと20年程度: 大規模な工事か住み替えかの二択。総額が近づく

年数は、子どもの独立、定年、親の介護といった予定から逆算します。10年後に家族が減るなら、今の不満のために大きな工事をしても、その頃には別の不満（広すぎる）が出ます。年数を先に置くと、工事の規模に上限が決まり、住み替えとの比較がしやすくなります。

リノベの費用と住み替えの諸費用を同じ表に並べる

3つ目が費用です。工事と住み替えは費用の項目が違うので、同じ表に並べてはじめて比べられます。

工事費は、工事の範囲で大きく動きます。間仕切り1枚の撤去と、躯体まで解体してからの間取り変更では、総額の桁が変わります。金額は複数社の見積もりで確かめる項目で、目安の相場を先に当てはめると判断がずれます。仮住まいが要る規模なら、家賃と引っ越し2回分が加わります。

住み替えの諸費用と毎月の増分、売却益が出たときの税制の選択は、手狭の記事と住み替えの流れの記事で書いています。表に自分の数字を入れて工事と住み替えの総額を並べたうえで、前の2つ（種類・年数）の判断と合わせます。

住み替え(買い替え)の流れを11ステップで解説｜売却と購入を同時に進める完全ロードマップ

間取りの不満は買い手にも同じに見える

最後に、売る側の視点です。自分が感じている間取りの不満は、内覧に来た買い手にも同じように見えます。廊下が長い、リビングが暗い、キッチンが閉じている。買い手は数十分の内覧でそれを見て、価格を判断します。

間取りが買い手の判断材料になっていることは、国の調査にも出ています。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、中古マンションを買った世帯の17.3%が「間取りや、台所、浴室等の設備、広さが気に入ったから」を、中古を選んだ理由として挙げています。中古住宅を選ばなかった理由のほうで同じ項目を挙げた分譲マンション取得世帯は5.3%にとどまるので、間取りは「避ける理由」より「決め手」の側で働いている項目だと読めます。裏を返すと、間取りに難のある住戸は決め手を1つ欠いた状態で内覧に臨むことになります。

間取りの不満で住み替えるなら、この点を織り込んで売却価格を見ます。今の家の不満を住み替えるかどうかの軸で整理する考え方は、別の記事でも書いています。

出典: 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」

今の家に不満で住み替え(買い替え)を迷うときの整理法

住み替え先で間取りの不満を繰り返さない見方

住み替えると決めたら、次の部屋で同じ不満を持たない見方が要ります。

間取り図で分かることと、内覧でしか分からないことを分けて、順に見ます。

間取り図で廊下の長さと窓の面と柱型とパイプスペースを見る

間取り図から読めるのは4つです。廊下の長さ、窓の面、柱型の位置、パイプスペースの位置です。

• 廊下の長さ: 玄関からリビングの扉まで。田の字型は廊下が長く、居室が細切れになりやすい
• 窓の面: バルコニーに面した部屋の数。間口が広く居室が横に並ぶ「ワイドスパン」は明るい部屋が多い
• 柱型: 居室の角の四角い出っ張り。柱を外側に出した「アウトフレーム」なら室内が四角いまま使える
• パイプスペース: 「PS」と書かれた小さな四角。水回りから離れているほど将来の移動が難しくなる

この4つを内覧前に見ておくと、候補が絞れます。図面は不動産会社の資料や販売時のパンフレットで手に入り、記号の見方はこの4つを覚えるだけで足ります。廊下の長さは、図面の縮尺と柱の間隔からおおよそ測れます。

今の不満の反対を必須条件にして候補を絞る

次に、今の不満を条件に変えます。手順は3つです。今の不満を1つに絞る。その反対を条件として1つ決める。その条件を満たす物件だけを見る。

たとえば、今の不満が「リビングが暗い」なら、条件は「リビングが南か東向きで、窓が2面以上」です。「キッチンが閉じている」なら「対面キッチン」です。「廊下が長い」なら「玄関からリビングの扉まで3m以内」のように、図面で測れる形にします。この3mは例で、今の住戸の廊下を測って、それより短い値を自分で決めます。

条件を1つに絞る理由は、間取りにトレードオフがあるからです。ワイドスパンは明るい代わりに廊下側の部屋が少なく、アウトフレームは室内が四角い代わりにバルコニーが狭い場合があります。すべてを満たす物件は少ないので、今の不満の反対だけを必須にして、残りは妥協する側に置きます。分譲マンションを買った世帯の19.8%が間取りを妥協しているという調査の数字は、この選び方の結果です。妥協する項目を先に決めておくと、内覧のたびに条件が揺れる状態を避けられます。

出典: 国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査 報告書」

構造と床の作りで将来の変更余地を確かめる

住み替え先で、将来また間取りを変えたくなったときのために、構造と床の作りを確かめておきます。

構造は、ラーメン構造か壁式構造かです。ラーメン構造なら間仕切りの変更に余地があり、壁式構造では住戸内の壁が構造壁になっている場合があります。床は、二重床か直床かです。二重床なら配管の移動に余地があり、直床では水回りの移動が難しくなります。

確かめる先は、竣工図、管理規約、専有部分の修繕に関する細則、購入前の重要事項説明です。竣工図は管理組合か管理会社が保管しています。管理規約には、床材の遮音等級や工事の申請の手順が書かれています。今は間取りを変える予定がなくても、家族構成が変わったときに変えられる余地がある物件を選んでおくと、次の住み替えを1回減らせます。

時間帯を変えて内覧し動線を歩く

最後に、内覧です。間取り図から読み取りにくいのが、時間帯による明るさと、実際に歩いたときの動線です。

内覧は、可能なら2回、時間帯を変えて行きます。休日の昼に加えて、平日の朝か夕方です。共用廊下側の居室がどれくらい暗いか、西日がどこまで入るか、隣の棟の影がかかるかは、時間帯で変わります。

動線は、実際に歩きます。玄関からキッチンまで買い物袋を持って歩く、洗濯機置き場からバルコニーまで洗濯かごを持って歩く、寝室からトイレまで夜の想定で歩く。今の不満が動線にあるなら、その動線を新居で歩いてみると、図面では見えなかった長さが分かります。メジャーで、今の家具を置いたときの通り道の幅も測っておきます。

まとめ：間取りの不満は躯体の内側かどうかで住み替えの要否が決まる

間取りの不満で最初に分けるべき線は、費用でも工期でもなく、その不満が躯体の内側にあるかどうかです。標準管理規約は、天井・床・壁のうち躯体部分を除く部分を専有部分とし、窓枠と窓ガラスを専有部分の外に置いています。窓・天井高・柱梁・玄関の位置に紐づく不満は、この線の外側にあるので、費用をかけたぶんは工事の範囲の外に残ります。

次の一歩は、自分の不満を1つの文に書き出して、表のどちら側かを判定することです。この判定を飛ばしてリノベ会社に相談すると、成立しない案の打ち合わせに時間を使い、見積もりが出てから「そもそも変えられない不満だった」と分かる順番になります。水回りが絡む場合は、パイプスペースの位置と床が二重床か直床かも、先に確かめておきます。

判定の結果が「変えられない」側なら、住み替え先の間取り図で、廊下の長さ・窓の面・柱型・パイプスペースの4点を見るところから始めます。住み替えのトビラでは、マンションの間取りの不満の種類と変えられるかどうかの線引きも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。