分譲マンションの賃貸管理はどこに頼む？おすすめの依頼先と選び方

住み替えや転勤で自宅のマンションを離れるとき、「売らずに貸すなら、管理はどこに頼めばいいの？」と迷うことがあります。賃貸管理会社にも大手や地域密着型、転勤者向けの専門会社などがあり、何を基準に選べばよいのかわかりにくいものです。

基本的には、入居者の募集や家賃の集金、設備の故障への対応を任せられる「管理委託」がおすすめです。ただし、将来戻る予定があるか、売却する可能性があるかによって、適した契約や依頼先は変わります。また、管理手数料の安さだけでなく、入居者を見つける力も大切です。

ここでは、賃貸管理の任せ方や費用、具体的な管理会社のサービスをわかりやすく比較します。管理会社を選ぶときの確認ポイントに加え、貸した場合の収支や売却との比べ方も紹介するので、自分の状況に合った依頼先を考えてみましょう。

分譲マンションの賃貸管理は自分の状況に合う会社を選ぼう

分譲マンションを人に貸すなら、基本的には「賃貸管理会社」に管理を任せるのがおすすめです。

例えば、転勤や住み替えで自宅を離れることになり、「売るのはもったいないから、しばらく貸そうかな」と考えているとします。

その場合、自分で入居者を探したり、家賃を集めたり、設備の故障に対応したりするのは大変です。

そこで、こうした仕事を代わりに引き受けてくれるのが賃貸管理会社です。

ただし、どの会社に頼むのがよいかは、あなたの状況によって変わります。

まずは、大まかに次のように考えてください。

そして、管理会社を選ぶときに特に重要なのは、手数料の安さだけでなく、入居者を見つける力です。

例えば、家賃15万円のマンションで、管理手数料が月1,500円安くなったとします。

年間では18,000円の節約です。

しかし、入居者がなかなか決まらず、空室が1か月長引けば15万円の家賃収入がなくなります。

つまり、多少手数料が高くても、適切な家賃で早く入居者を見つけてくれる会社のほうが、結果的に得になる場合があります。

ここから、具体的な選び方を説明します。

まず「賃貸管理会社」と「マンション管理会社」は別もの

少し紛らわしいのですが、分譲マンションには2種類の管理会社があります。

今回探すのは、左側の「賃貸管理会社」です。

今のマンションを管理している会社に、賃貸管理まで任せられるとは限りません。

ただし、同じ企業グループに賃貸管理会社がある場合は、そこに相談することもできます。

また、もう一つ覚えておきたいことがあります。

部屋を貸しても、あなたがマンションの所有者であることは変わりません。

そのため、

• 管理費や修繕積立金は、引き続きあなたが支払う
• 管理組合の組合員であることも変わらない
• 管理組合からの重要な通知が届くように、転居先を届け出る

といった対応は必要です。

賃貸管理会社に任せる仕事と、所有者として自分が責任を持つことは分けて考えましょう。

管理会社を探す前に、3つだけ確認しておこう

実は、管理会社選びより先に確認したほうがよいことがあります。

次の3つです。

① 住宅ローンが残っていても貸せるか

住宅ローンが残っている場合は、先に借入先の金融機関へ相談してください。

住宅ローンは、原則として本人や家族が住むための住宅に使うものです。

金融機関に無断で人に貸すと契約違反となり、ローン残債の一括返済を求められるおそれがあります。

ただし、貸す理由によって扱いは変わります。

• 転勤で一時的に引っ越す場合：将来戻ることを前提に、住宅ローンを続けたまま貸せる場合がある
• 住み替えで戻らない場合：賃貸用ローンへの借り換えなどを求められる場合がある

例えば、フラット35では、転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めなくなったとき、将来その住宅に戻ることを前提に賃貸を認めています。

ただし、取扱金融機関の窓口で住所変更の手続きが必要です。

詳しくはフラット35公式FAQ「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか」で確認できます。

また、住宅ローン控除を受けている場合も注意してください。

家族全員で引っ越すと、原則として住まなくなった年以降は控除を受けられません。

ただし、転勤などのやむを得ない事情があり、条件を満たせば、戻った後に控除を再開できる場合があります。

そのためには、基本的に引っ越す前に税務署への届出などが必要です。

再開できるのは、もともとの控除期間の残りだけです。また、戻った年に賃貸していた期間がある場合は、原則として翌年からの再適用になります。

詳しくは国税庁「転勤と住宅借入金等特別控除等」を確認してください。

住宅ローンを完済しているなら、ローンに関する金融機関への相談は基本的に不要です。

② マンションの管理規約で、賃貸のルールを確認する

分譲マンションは、基本的に所有者の判断で人に貸せます。

ただし、マンションごとに決められた手続きがあります。

例えば、

• 貸し出す際に管理組合への届出が必要か
• 入居者に管理規約を守る誓約書を提出してもらうか
• ペットや楽器に制限があるか
• 駐車場や駐輪場を入居者が利用できるか

といったことです。

入居者が管理規約に違反した場合、所有者であるあなたに連絡が来ることもあります。

そのため、管理規約を賃貸管理会社に渡し、必要な届出や誓約書の手続きまで対応してもらえるか確認しましょう。

③ 将来、自分が戻る可能性はあるか

これが特に重要です。

なぜなら、部屋を貸すときの契約によって、将来自分の部屋に戻れるかどうかが変わるからです。

賃貸借契約には、大きく2種類あります。

例えば、3年間の転勤が決まっているとします。

この場合は、3年間の定期借家契約が有力な選択肢です。

適切な契約と手続きを行えば、3年の期間満了によって賃貸借契約が終了します。

ただし、契約が終了することと、実際に入居者が部屋を明け渡すことは別です。

入居者が予定どおりに退去せず、明渡しが遅れる可能性もあります。

一方、普通借家契約の場合は、貸主から更新を断るために正当事由が必要です。

正当事由は、自分で住む必要性、入居者が住み続ける必要性、これまでの経緯などを総合して判断します。

そのため、「自分が住みたい」「売りたい」という理由だけで必ず退去してもらえるわけではありません。反対に、貸主からの終了が一律に認められないということでもありません。

定期借家には、守らなければならない手続きがある

特に重要なのは、次の2つです。

事前説明を適切に行わなければ、更新がないという定めが無効になり、普通借家として扱われます。

また、終了通知が遅れた場合、その通知から6か月間は、貸主が契約終了を入居者に主張できません。

例えば、3月末に契約が終わる予定なのに、2月に終了通知をした場合、原則として通知から6か月間は引き続き使用される可能性があります。

こうした手続きに慣れているかどうかも、管理会社選びの重要なポイントです。

詳しくは国土交通省「定期建物賃貸借Q&A」と「大家さんのための定期建物賃貸借契約」（PDF）を確認してください。

住宅ローン中のマンションを貸す・売る｜承諾の取り方と転勤特例

部屋の管理を任せる方法は3つある

次に、管理をどのように任せるかを考えます。

方法は次の3つです。

初めてマンションを貸すなら、基本的には「管理委託」から考えるとよいでしょう。

それぞれ、もう少し具体的に説明します。

① 自主管理：自分で対応する方法

入居者の募集だけ不動産会社に頼み、その後の管理は自分で行います。

例えば、

• 家賃が振り込まれたか確認する
• 家賃を滞納されたら連絡する
• 給湯器が壊れたら修理を手配する
• 入居者からの苦情に対応する
• 退去時の立会いや費用精算を行う

といったことです。

管理手数料は節約できますが、手間がかかります。

特に、転勤や住み替えで遠くに引っ越す場合には、あまり向いていません。

② 管理委託：管理会社に仕事を任せる方法

自分が貸主のまま、日常的な管理を専門会社に任せます。

例えば、入居者から「お湯が出ない」と連絡があったとします。

その場合は、管理会社が状況を確認し、修理業者を手配してくれます。

もちろん、修理費用の負担や高額な工事については、所有者の判断が必要になることもあります。

ただし、細かな対応を自分でする必要はありません。

ほかにも、

• 入居者募集や契約手続き
• 家賃の集金と送金
• 家賃滞納への対応
• 設備故障や苦情への対応
• 契約更新や再契約
• 退去の立会いと原状回復の手配

などを任せられます。

ただし、どこまで管理手数料に含まれるかは会社によって違います。

そのため、契約前に確認が必要です。

③ サブリース：管理会社に部屋を貸す方法

サブリースは、管理会社があなたの部屋を借り、その会社が入居者に貸す仕組みです。

つまり、あなたと実際の入居者の間に管理会社が入ります。

メリットは、入居者との直接的なやり取りをさらに減らせることです。

また、契約によっては空室でも一定額の賃料が支払われます。

ただし、ここは誤解しないでください。

サブリースだからといって、必ず家賃が保証されるわけではありません。

また、家賃保証が付いていても、次のような注意点があります。

• 将来、受け取る賃料が引き下げられる場合がある
• 募集期間などに家賃が支払われない「免責期間」がある場合がある
• 契約条件によっては管理会社側から解約される場合がある
• 設備の修繕費や固定資産税は所有者が負担する場合がある
• 所有者からの解約は簡単にできない場合がある

特に、最後の点は重要です。

サブリース会社との契約にも借地借家法が適用されるため、普通借家の場合は、所有者が自由に契約を終了できるわけではありません。

将来戻る予定があるなら、契約期間や解約条件を十分に確認してください。

詳しくは消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」に注意点が整理されています。

賃貸管理の費用はどのくらい？

賃貸管理会社に払う費用は、毎月の管理手数料だけではありません。

主に、次のような費用があります。

ここで、仲介手数料と管理登録料の違いを押さえておきましょう。

• 仲介手数料：入居者を探して賃貸借契約を成立させる「仲介」の対価
• 管理登録料：管理業務の開始などについて、契約に基づいて設定される費用

この2つは、必ずしも同じものではありません。

ただし、実質的には仲介の対価なのに、名前を「管理登録料」に変えただけで仲介手数料の上限を回避できるわけではありません。

仲介手数料には、法律上の上限があります。

通常の居住用賃貸では、

• 貸主と借主の両方から受け取る合計は、原則として家賃1.1か月分（税込）まで
• どちらか一方から受け取る額は、原則として家賃0.55か月分（税込）まで
• ただし、仲介を依頼する際に承諾を得ている場合などは例外がある

という決まりです。

また、一定の「長期の空家等」については、事前の合意などを条件に、通常より高い仲介手数料を受け取れる特例もあります。

詳しくは国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」で確認できます。

家賃15万円なら、管理手数料はいくら？

例えば、家賃15万円のマンションで、管理手数料が税込5.5%だとします。

ただし、会社によって料金の仕組みが異なります。

例えば、次のような2つのプランがあったとします。

※このA・Bプランは、料金の比較方法を説明するために作った仮の設定です。特定の会社の実際の見積もりではありません。

家賃15万円で比べると、

• Aプラン：契約時165,000円＋毎月8,250円
• Bプラン：契約時247,500円＋毎月0円

となります。

最初の費用はBプランのほうが82,500円高いですが、毎月の負担はありません。

そのため、10か月を超えて貸すなら、手数料の合計はBプランのほうが安くなります。

実際に比べてみましょう。

例えば24か月貸すなら、Aプランは363,000円、Bプランは247,500円。差額は115,500円です。

このように、毎月の管理手数料だけを見ると、判断を間違えることがあります。

また、Bプランに必要な管理業務が含まれていなければ、安くても意味がありません。

「貸す予定の期間にかかる総額」と「どこまで任せられるか」の両方を比べることが大切です。

では、具体的にどこの会社がおすすめ？

大きく分けると、次の3タイプがあります。

① 大手不動産会社

三井のリハウスや東急リバブルなどです。

売買と賃貸の両方を扱っているため、「売ったほうがいいのか、貸したほうがいいのか」という段階から相談しやすいのが特徴です。

将来売却する可能性がある人にも向いています。

② リロケーション専門会社

転勤などで一時的に自宅を離れる人向けのサービスに強い会社です。

数年後に戻ることを前提とした賃貸管理に対応し、契約期間満了時の明渡しに関する保証を用意している会社もあります。

③ 地元の不動産会社

地域の賃貸需要に詳しい会社です。

例えば、同じマンションや近隣マンションの賃貸契約を何度も扱っている会社なら、家賃相場や入居者の傾向をよく理解している可能性があります。

ただし、対応できる業務や料金には会社ごとの差があります。

実際の会社と料金を比べてみる

参考として、公式サイトで料金を確認できる2つのサービスを紹介します。

東急リバブル

スマートプラン

月額管理費 0円

初期費用：（賃料＋管理費）×1.65か月分（税込）

24時間設備故障受付、賃料等の滞納保証、入出金報告が付いています。賃料査定と売却査定を一緒に依頼することもできます。

東急リバブル「スマートプランの料金・サービス内容」

リロの留守宅管理

リロケーション・賃貸管理

月額5.5%から

初期費用：賃料の1.1か月分から（税込）

転貸方式で入居者対応を任せられます。滞納保証や、期間内に明渡しが行われなかった場合の保証があります。ただし、明渡し保証は一部プランが対象外です。

リロの留守宅管理「収入例と保証」

※いずれも2026年11月時点で公式ページから確認できる料金例です。推奨順位を表すものではありません。物件の条件や対象エリアによって利用できるプランは変わります。

料金以外の特徴も、もう少し見ておきましょう。

東急リバブル：月額料金を抑えたい人に

スマートプランでは、毎月の管理費が0円です。

その代わり、契約時に初期費用がかかります。

さらに、任意で住宅設備機器保証を付けることもできます。

ただし、すべての故障が保証されるわけではありません。

対象設備の種類や台数に制限があり、消耗品の交換、破損、災害による故障などは対象外です。

そのため、保証を付ける場合は、自分の部屋の設備が対象になるか確認しましょう。

東急リバブル「スマートプラン・住宅設備機器保証」に詳しい条件が掲載されています。

リロの留守宅管理：転勤などで貸す人に

リロの留守宅管理には、目的に応じた契約プランがあります。

例えば、

• 一時使用を前提とするプラン
• 定期借家で期間を決めて貸すプラン
• 普通借家で長期間貸すプラン

などです。

つまり、期間限定の定期借家だけを扱っているわけではありません。

将来戻る予定がある人だけでなく、長く貸し続けたい人も相談できます。

特に、定期借家で貸す場合には、入居者が契約期間満了時に退去しなかったときの保証があるか確認したいところです。

ただし、保証の有無や内容はプランによって異なります。

リロの留守宅管理「賃貸管理サービス詳細」で契約形態の違いを確認できます。

このように、同じ賃貸管理会社でも、料金や保証、契約の仕組みが違います。

ここで大切なのは、どれが一番有名かではありません。

例えば、

• 売るか貸すか迷っているなら、売買と賃貸の両方を扱う会社
• 転勤後に戻るなら、期間限定の契約に慣れた会社
• 地域に詳しい会社を探すなら、地元の賃貸管理会社

というように、自分の目的から絞り込むことです。

管理会社を比較するときは、何を聞けばいい？

候補が決まったら、2〜3社に相談してみてください。

そのとき、確認したいのは次の5つです。

① 入居者を見つける力があるか

最も重視したいところです。

例えば、次のように質問します。

• このマンションで、過去に賃貸契約を成立させた実績はありますか？
• 近くの似たマンションでは、どのくらいの家賃で決まっていますか？
• 入居者が決まるまで、どのくらいかかりそうですか？
• SUUMOなどのポータルサイトにも掲載しますか？
• ほかの不動産会社にも物件情報を紹介してもらえますか？
• 法人向けの社宅紹介ルートはありますか？

特に、同じマンションの賃貸実績があれば参考になります。

会社の知名度だけでなく、あなたのマンションの入居者を見つける力があるか確認しましょう。

② 家賃の査定額に根拠があるか

家賃を高く査定してくれる会社が、必ずしもよい会社とは限りません。

例えば、A社が家賃18万円、B社が16万円と査定したとします。

18万円で貸せればもちろん有利ですが、相場より高すぎて半年も入居者が決まらなければ、結果的には損をします。

そのため、

「なぜ、その家賃で貸せると思うのですか？」

と聞いてみてください。

近隣の成約事例や需要をもとに、具体的に説明してくれる会社がよいでしょう。

定期借家で貸す場合は、その条件を反映した家賃も確認してください。

③ どこまで管理を任せられるか

例えば、

• 入居者からの連絡を24時間受け付けてくれるか
• 修理費がいくらまでなら、事前確認なしで対応するか
• 家賃滞納の保証があるか
• 毎月の収支報告はどのように届くか
• 管理組合への届出も対応してくれるか

などです。

特に遠方へ引っ越す人は、設備故障や緊急時の対応が重要になります。

④ 費用の合計はいくらか

初期費用や毎月の手数料だけでなく、更新や退去の費用も確認しましょう。

例えば、

「3年間貸した場合、管理会社に払う費用は合計いくらですか？」

と質問すると、比較しやすくなります。

⑤ 契約をやめるときの条件はどうなっているか

管理会社との契約を途中で解約できるかも確認してください。

• 何か月前までに伝える必要があるか
• 解約金が発生するか
• 管理会社を変更するときに、入居者や家賃の情報を引き継げるか

といった点です。

また、会社としての信頼性を確認する材料として、賃貸住宅管理業の登録制度があります。

管理戸数が200戸以上の会社は、国土交通大臣への登録が義務づけられています。

一方、200戸未満の会社は登録が任意です。

登録業者には、

• 契約前に管理業務の内容などを説明する
• 預かった家賃を自社の財産と分けて管理する
• 管理業務の状況を定期的に報告する

といった義務があります。

登録されていれば絶対に安心というわけではありませんが、一つの判断材料になります。

詳しくは国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータル・制度解説」で確認できます。

そもそも、マンションを貸すと利益は出るの？

管理会社を選ぶ前に、一度計算してみることをおすすめします。

なぜなら、家賃収入がそのまま利益になるわけではないからです。

例えば、家賃18万円で貸すマンションを考えてみます。

家賃18万円でも、手元に残るお金は月18,100円という計算です。

しかも、これは毎月入居者がいて、突発的な支出がない場合の数字です。

実際には、さらに次のような費用がかかります。

• 入居者が決まったときの手数料
• 退去時のクリーニングや補修
• エアコンや給湯器の故障・交換
• 入居者が決まらない空室期間
• 家賃収入に関する税金

例えば、最初の契約時の手数料が家賃1.1か月分なら、198,000円かかります。

そうすると、先ほどの年間手残り217,200円から差し引いて、初年度は19,200円しか残りません。

さらに1か月空室が発生したり、給湯器が壊れたりすれば、赤字になる可能性があります。

なお、ここで計算したのは、住宅ローンの返済も含めた現金の手残りです。

税金の計算で使う「不動産所得」とは異なります。

不動産所得は、基本的に次のように計算します。

例えば、賃貸に必要な固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などは、条件に応じて必要経費にできます。

一方、住宅ローン返済のうち元本部分は、必要経費にはなりません。

借入金の利息については、賃貸に対応する部分など、要件を満たすものが必要経費になります。

つまり、現金の手残りが少なくても、課税される所得が生じる場合があります。

反対に、ローン元本を返済している分は借入残高が減るため、現金の手残りだけで賃貸の損得がすべて決まるわけでもありません。

それでも、空室や修繕が発生したときに支払いを続けられるかは、必ず確認しておきましょう。

詳しくは次の国税庁の資料で確認できます。

• 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
• 国税庁「必要経費の知識」

売るか貸すか迷っているなら、ここも重要

もし、今のマンションに戻る予定がないなら、賃貸に出す前に売却も比較してみてください。

特に知っておきたいのは、次の3つです。

① 売却時に使える税金の特例には期限がある

マイホームを売って利益が出た場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

すでに引っ越した家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、対象になる場合があります。

例えば、2027年4月に引っ越したとします。

その場合、2030年12月31日までの売却が期限です。

この間にマンションを人に貸していても、ほかの条件を満たせば特例を利用できます。

ただし、期限だけ守れば必ず使えるわけではありません。売却先や過去の特例利用状況など、ほかにも条件があります。

また、適用を受けるには確定申告が必要です。

新居の住宅ローン控除と併用できない場合もあるため、税務署や税理士への確認が必要です。

詳しくは国税庁「マイホームを売ったときの特例」を確認してください。

② 人に貸すと、売りにくくなる場合がある

入居者がいるマンションを売ること自体は可能です。

ただし、一般的には賃料収入を目的とする投資家向けの売却になりやすくなります。

自分で住むためにマンションを探している人は、すぐに入居できない物件を選びにくいためです。

普通借家で貸している場合は、売却したいからといって入居者に退去してもらうのも簡単ではありません。

そのため、数年後の売却を考えているなら、定期借家で期間を区切る方法を検討するとよいでしょう。

ただし、定期借家でも実際の明渡しが遅れる可能性はあります。売却予定日まで余裕を持っておくことが大切です。

③ 売った場合と貸した場合の金額を比べる

例えば、

• 売った場合：売却価格からローン残債と諸費用を引いて、いくら残るか
• 貸した場合：毎年どのくらいのお金が残るか
• 貸し続けた場合：将来の修繕費や空室リスクに対応できるか

を比較します。

判断の目安は次のとおりです。

ただし、これはあくまで判断の目安です。

将来の物件価格やローン残高の減り方などによっても、どちらが有利かは変わります。

まだ迷っているなら、まずは売却査定と賃料査定の両方を取ってみるとよいでしょう。

マンションは売るか貸すかどっちが得？10年の収支シミュレーション

海外赴任で貸す場合は、税金にも注意

海外赴任などで日本の税法上の「非居住者」になる場合は、国内で部屋を貸す際の税金の扱いが変わります。

例えば、非居住者が日本国内の不動産を貸す場合、借主が法人などであれば、家賃から20.42%の所得税等が源泉徴収されることがあります。

一方、借主が個人で、自分や親族の住まいとして借りる場合には、この源泉徴収は不要です。

また、国内の不動産所得について、日本で確定申告が必要になる場合があります。

その場合には、納税管理人を定めて届け出るなど、必要な税務手続きがあります。

そのため、海外赴任が理由なら、海外赴任者の賃貸管理や税務手続きに慣れた会社を選ぶと安心です。

詳しくは、

• 国税庁「非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」
• 国税庁「海外勤務中に不動産所得などがある場合」

を確認してください。

結局、何から始めればいい？

ここまでの話を、実際にすることだけに整理します。

まとめ：将来の住まい方や売却の予定に合わせて管理会社を選ぼう

最後に、一つだけ覚えておいてください。

賃貸管理会社は、安い会社や大手を選べばよいというわけではありません。

例えば、数年後に戻るなら、定期借家の契約や退去手続きに慣れている会社が向いています。

一方、戻る予定がなく、長く貸したいなら、入居者を早く見つけられる会社のほうが重要になるでしょう。

そして、将来売却する可能性があるなら、売るときのことまで考えて契約を決める必要があります。

まずは「自分はいつまで貸したいのか」「将来戻るのか」「売る可能性はあるのか」を整理すること。

それが決まれば、どの管理会社を選べばよいかも、かなり判断しやすくなります。