マンションの一括査定ランキングは信用できない？順位が違う理由と会社の選び方

不動産一括査定サイトのランキングを見ると、記事によって1位が違い、「結局どれを信用すればいいの？」と迷うことがあります。広告収入が順位に影響しているのではないかと、不安に感じる人もいるでしょう。

実は、ランキングの順位が違うのは、媒体ごとに評価基準が異なるためです。ただし、ランキング1位のサイトを使えば、マンションが高く売れるわけではありません。大切なのは、自分のマンションに対応できる不動産会社を見つけ、査定額の根拠や販売方針を比較することです。

この記事では、ランキングの信頼性を見極めるポイントから、自分に合う一括査定サイトの選び方、売却を任せる不動産会社の比較方法まで、具体的にわかりやすく説明します。

一括査定ランキングを見るときに押さえたい3つのポイント

まず結論からいうと、不動産一括査定サイトのランキングは参考になりますが、1位だからといって、あなたのマンションを高く売れるわけではありません。

そもそも、ランキングによって1位のサイトが違うのは、媒体ごとに評価基準が違うからです。

大切なのは、次の3つを理解しておくことです。

1. ランキングは、何を基準に評価したかで順位が変わる。 順位だけで良し悪しを判断することはできない。
2. 一括査定サイトは、不動産会社を探すための窓口。 自分のマンションに対応できる会社が見つかるかどうかが重要。
3. 実際に売却を任せる不動産会社は、査定額の高さだけで選ばない。 金額の根拠や担当者の説明を比較する。

それぞれ、具体例を交えながら説明します。

そもそも、なぜランキングによって1位が違うの？

理由は単純で、何を評価するかが違うからです。

例えば、学校のランキングでも、テストの点数で比べるのか、部活動の成績で比べるのかによって順位が変わりますよね。

一括査定サイトも同じです。

ただし、それぞれの順位からわかることには限界があります。

例えば、利用者満足度が高くても、そのサイトから依頼した人がマンションを高く売れたとは限りません。

また、提携会社が多くても、自分の地域で依頼できる会社が少ない場合もあります。

実際の例を見てみましょう。

2026年11月に確認した「マイベスト」の不動産一括査定ランキングでは、14サービスを2通りの方法で比較しています。

出典：マイベスト「不動産一括査定サイトのおすすめ人気ランキング」

同じ媒体なのに、イエウールは1位にも14位にもなっています。

これは、人気順と検証スコア順で評価している内容が違うためです。

マイベストの検証スコアは、提携する不動産会社の多さや、複数社への査定依頼のしやすさなどを評価したものです。

この順位はマイベスト独自の比較結果であり、実際の売却価格の高さや、マンションの成約実績を順位づけしたものではありません。

つまり、「ランキング1位」という言葉だけでは、何が優れているのかわからないのです。

例えば、「利用者が多いサイト」と「大手不動産会社に依頼しやすいサイト」は、必ずしも同じではありません。

だから、自分が重視する条件で評価されているかを確認する必要があります。

ランキングは広告収入で操作されているの？

ここは気になるところだと思います。

実際、不動産一括査定サイトのランキング記事には、広告収入を得る仕組みが使われているものがあります。

まず、お金の流れを簡単に説明します。

この仕組みは、アフィリエイト広告と呼ばれます。

そのため、ランキング記事の運営者には、読者が紹介先から申し込むことで収入を得られる場合があります。

では、広告収入があるランキングは信用できないのでしょうか。

必ずしもそうではありません。

例えば、広告収入を得ていても、実際にサービスを調査し、明確な基準で順位を決めている媒体もあります。

逆に、広告収入がない記事でも、評価基準が曖昧なら順位はあまり参考になりません。

ここで区別したいのが、次の2つです。

• 確認できること： 広告を掲載しているか、ランキングの評価基準を公開しているか。
• 確認しにくいこと： 広告報酬の金額が、実際の順位に影響しているか。

つまり、広告があるだけで不正とは判断できませんし、広告表記があるだけで公平とも判断できません。

なお、2023年10月からは、事業者が広告であることを隠して宣伝するステルスマーケティングが、景品表示法による規制の対象になっています。

出典：消費者庁「令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります」

「PR」「広告」「プロモーションを含みます」といった表示があること自体は、怪しい証拠ではありません。

大事なのは、広告であることを開示しているか、順位を決めた根拠があるかです。

「満足度No.1」も、そのまま信じていいの？

これも、少し注意が必要です。

例えば、あるサイトに「顧客満足度No.1」と書かれていたとします。

普通は、実際にそのサービスを使った人が評価した結果だと思いますよね。

ところが、過去にはサービスを利用していない人に、ウェブサイトを見た印象だけを聞いて「顧客満足度No.1」と表示していた事例もあります。

消費者庁は2024年9月、こうしたNo.1表示について調査報告書を公表しました。

顧客満足度のような評価を根拠とするNo.1表示には、少なくとも次の条件が必要だとしています。

• 比較するサービスが適切に選ばれている
• 調査する相手が適切に選ばれている
• 公平な方法で調査している
• 調査結果とNo.1という表示がきちんと対応している

出典：消費者庁「No.1表示に関する実態調査報告書（概要）」

そこで、No.1の表示を見かけたら、小さく書かれている調査概要を確認してみてください。

特に見るのは、次の4点です。

1. 誰に聞いたのか
2. いつ調査したのか
3. 何社を比較したのか
4. 何についてNo.1だったのか

例えば、実際の利用者500人を対象に調査した結果と、サービスを使ったことがない100人に印象を聞いた結果では、意味がまったく違います。

※500人・100人という人数は、違いを説明するための仮の例です。

「No.1」という結果より、「何のNo.1なのか」を見ることが大切です。

ランキング記事を信用していいかは、5つのポイントで判断できる

ランキングを見るときは、次の5つを確認すると、その記事がどこまで参考になるか判断しやすくなります。

このなかで、特に重要なのが①の「順位の決め方」です。

例えば、ランキング1位の理由が「提携している不動産会社が多いから」と説明されていれば、提携先の多さを重視する人には参考になります。

でも、何を理由に1位にしたのかわからない場合は、その順位を信用する根拠がありません。

そういう記事は、無理に信じる必要はありません。

ただし、記事そのものが無意味というわけでもありません。

紹介されているサービス名や特徴を知るためには役立ちます。

つまり、ランキングは次のように使い分ければよいわけです。

• 評価基準が明確： 自分が重視する条件と合っていれば参考にする。
• 評価基準が不明： 順位は参考にせず、サービスの特徴だけを確認する。
• 複数の記事で順位が違う： 順位を比べるより、候補となるサービスを洗い出す。

なお、「提携不動産会社数」などは、記事によって数字が違うこともあります。

古い情報の可能性もあるため、重要な数字は公式サイトで確認してください。

実は、ランキングより重要なことがある

ここからが、マンションを売却する人にとって特に大切な話です。

そもそも、一括査定サイトと不動産会社は、役割が違います。

一括査定サイトは、不動産会社を探すための窓口です。

実際にマンションの価格を査定したり、売却活動を行ったりするのは、その先にいる不動産会社です。

例えば、Aという一括査定サイトがランキング1位だったとします。

でも、Aから申し込んだからといって、マンションが高く売れるわけではありません。

なぜなら、査定額を出すのも、買い手を探すのも、実際に依頼を受けた不動産会社だからです。

この違いを整理すると、次のようになります。

ここで覚えておきたいのは、時間をかけて比較すべきなのは、不動産会社のほうだということです。

一括査定サイトは、あくまで不動産会社を見つけるための手段です。

では、具体的にどう選べばよいのでしょうか。

一括査定サイトは、何を基準に選べばいい？

判断するときは、次の2つを確認すれば大丈夫です。

• 自分のマンションに対応できる不動産会社が見つかるか
• 今の売却検討段階に合った査定を依頼できるか

それぞれ説明します。

① 自分のマンションに対応できる会社が見つかるか

一括査定サイトには、それぞれ提携している不動産会社があります。

そして、サイトによって提携先が違います。

例えば、Aサイトから依頼できる会社が、Bサイトには登録されていないこともあります。

さらに、全国で提携している会社が多くても、あなたのマンションがある地域に対応できる会社が多いとは限りません。

だから重要なのは、全国の提携社数よりも、自分のマンションの住所で、どの不動産会社が候補に出てくるかです。

例えば、次のように考えます。

都市部のマンションで、大手不動産会社にも査定してほしいなら、「すまいValue」などが候補になります。

すまいValueは、次の大手6社が共同運営するサービスです。

• 三井のリハウス
• 住友不動産ステップ
• 東急リバブル
• 野村の仲介＋
• 三菱地所の住まいリレー
• 小田急不動産

ただし、運営しているのが6社だからといって、必ず6社すべてに査定を依頼できるわけではありません。

マンションの所在地や物件種別によって、実際に査定を依頼できる会社数は変わります。

出典：すまいValue公式サイト

そのため、申し込む前に、自分のマンションに対応できる会社が何社あるかを確認してください。

また、すまいValueの依頼先は、この6社のうち対応可能な会社に限られます。

地域密着型の会社とも比較したい場合は、別の一括査定サイトを併用する方法があります。

一方、郊外や地方の場合は、対応できる会社が少ないこともあります。

1つのサイトで1〜2社しか候補が出なければ、別のサイトでも確認するとよいでしょう。

また、「マンション専門」を特徴とする査定サイトもあります。

ただし、マンション専門だからといって、必ず査定額が正確になるわけではありません。

ここでも、実際にどの不動産会社に依頼できるかが重要です。

もうひとつ、申込み前に確認してほしいことがあります。

それは、依頼する不動産会社を自分で選べるかどうかです。

サイトによっては、候補の会社から自分で選べます。

一方、条件に合った複数の会社に、自動で査定依頼が送られるサイトもあります。

営業電話をできるだけ減らしたいなら、依頼先を選べるサイトのほうが、自分で連絡先を管理しやすいでしょう。

② 今の状況に合った査定を利用できるか

マンションの査定には、大きく分けて2つの方法があります。

• 机上査定： 実際に部屋を見ず、過去の取引事例や物件情報などから価格を計算する。
• 訪問査定： 不動産会社の担当者が現地を訪問し、室内の状態なども確認して価格を計算する。

どちらがよいかは、今どのくらい売却を考えているかで変わります。

※期間は法律上の基準ではなく、検討段階を整理するための目安です。

例えば、「今のマンションがいくらくらいなのか知りたい」というだけなら、最初から3社も4社も訪問査定を頼む必要はありません。

まずはAI査定や取引相場を確認するだけでも、価格の目安はつかめます。

反対に、3か月後に売りたいと考えているなら、AI査定や机上査定だけで判断するのは不十分です。

室内の状態も含めて査定してもらい、売却を任せる会社を比較したほうがよいでしょう。

また、住み替え先の購入が決まっていて、一定の期限までに売る必要がある場合は、仲介だけでなく買取も選択肢になります。

買取とは、不動産会社が直接マンションを買い取る方法です。

一般的に仲介より売却価格が低くなりやすい反面、買い手を探す時間を短縮できる可能性があります。

ただし、すべての一括査定サイトが買取査定に対応しているわけではありません。

③ 複数の査定サイトを使ってもいい？

もちろん構いません。

むしろ、1つのサイトで希望する会社が見つからなければ、別のサイトを使う意味があります。

ただし、注意したいことが2つあります。

• 同じ不動産会社に、複数のサイトから重複して査定を依頼しない。
• 最初から大量に申し込まず、まずは合計3社前後を目安に比較する。

依頼する会社が増えるほど、電話やメールへの対応も増えるからです。

3社で十分な比較ができなければ、追加で依頼すれば大丈夫です。

一括査定の複数サイト併用｜マンション住み替えでの組み合わせ方と電話対策

不動産会社は、どこを見て選べばいい？

ここは、査定サイト選びよりも重要です。

結論からいうと、査定額が高い会社ではなく、その金額になった理由を具体的に説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

例えば、同じマンションを3社に査定してもらい、次の結果が出たとします。

この場合、いちばん高いC社に頼みたくなりますよね。

でも、ここで注意してほしいことがあります。

査定額は、その金額で売れるという約束ではありません。

あくまで、不動産会社が「このくらいで売れるだろう」と予想した価格です。

不動産流通推進センターの手引きでも、おおむね3か月程度で買い手がつくことを想定して査定する考え方が示されています。

出典：公益財団法人 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」

そして、不動産会社にとっては、できるだけ自社に売却を任せてもらいたいという事情があります。

そのため、実際に売れそうな価格よりも高めの査定額を示す動機が働く可能性はあります。

もちろん、高い査定額がすべて不当なわけではありません。

例えば、C社がそのマンションを探している購入希望者を抱えていたり、ほかの会社が見落としている価値を評価していたりする可能性もあります。

大事なのは、なぜC社の査定額がB社より450万円、A社より600万円高いのかを確認することです。

査定額の根拠を聞くのは、当然のこと

実は、不動産会社には価格について意見を述べる際、その根拠を明らかにする法律上の義務があります。

宅地建物取引業法第34条の2第2項で定められています。

また、国土交通省は、価格査定マニュアルや同種の取引事例などを使い、合理的に説明できる根拠を示すという考え方を示しています。

出典：国土交通省「価格査定マニュアルの改訂経緯（一部抜粋）」

そのため、「どうしてこの金額なのですか？」と聞くことは、遠慮する必要のない質問です。

具体的には、次の5つを確認してみてください。

例えば、先ほどのC社が4,800万円と査定した理由について、次のように説明してくれたとします。

この4,500万円という成約価格も、説明のために作った仮の数字です。

こうした説明なら、少なくとも金額の考え方がわかります。

ただし、本当に眺望の違いに300万円の価値があるかは、周辺の取引事例などで確認する必要があります。

一方で、

「この地域は人気なので、4,800万円でもいけます」

としか説明してもらえない場合は、判断材料が足りません。

査定額そのものだけでなく、その金額に至った理由と、実際に売るための計画を比べるようにしてください。

査定額が妥当か、自分でも調べられる？

ある程度は調べられます。

おすすめは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

このサービスでは、過去の不動産取引価格などを調べられます。

例えば、近隣で次のようなマンションが取引されていたとします。

※これらも説明用の架空の取引事例です。実際の成約データではありません。

このような情報があれば、自分のマンションの査定額が周辺相場から大きく離れていないか、ある程度判断できます。

ただし、同じ広さでも、階数や方角、室内の状態などによって価格は変わります。

また、公表されている取引情報は物件が特定されないように加工されているため、個別の部屋の価格を正確に知ることはできません。

あくまで、査定額を判断するための参考情報として使ってください。

不動産売却の相見積もり｜査定額の根拠で選ぶ比べ方と取り方・断り方

最後に確認したいのが、媒介契約の種類

不動産会社に売却を任せるときは、「媒介契約」という契約を結びます。

これは、簡単にいうと「マンションを売るための仲介をお願いします」という契約です。

媒介契約には3種類あります。

※レインズは、不動産会社同士で売却物件の情報を共有する仕組みです。

※登録期限は契約締結日の翌日から数え、不動産会社の休業日は含みません。

※一般媒介契約には法律上の有効期間の上限がありませんが、実際の契約では当事者間で期間を定めることがあります。また、一般媒介でもレインズへの任意登録や活動報告は可能です。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法関係・標準媒介契約約款」

大きな違いは、複数の会社に売却を任せられるかどうかです。

一般媒介なら複数社に依頼できますが、専任媒介と専属専任媒介は1社だけです。

そのため、専任媒介や専属専任媒介を結ぶ場合は、会社選びが特に重要になります。

もっとも、1社に絞る契約にもメリットがあります。

不動産会社が継続的に売却活動を進めやすくなり、定期的な活動報告も受けられるからです。

反対に、担当者の能力や販売方針が合わない場合は、ほかの会社に並行して依頼できません。

どの契約がよいかは状況によって変わるため、「なぜその契約を勧めるのか」も担当者に聞いておきましょう。

まとめ：ランキングの順位より、自分に合う不動産会社を見つけることが大切

最後に、実際にどう進めればよいかを整理します。

結局、一括査定サイトのランキングで1位を探し続けても、必ずしもマンションを高く売ることにはつながりません。

ランキングは、査定を依頼する窓口を探すための参考情報にすぎないからです。

本当に時間をかけたいのは、どの不動産会社が自分のマンションを適切に評価し、納得できる売却活動をしてくれるかを見極めることです。

ランキングの順位にこだわるよりも、査定額の根拠や担当者の説明を比べることに時間を使うほうが、売却先を選ぶうえで意味があります。