住宅ローン中のマンションを貸す・売る｜承諾の取り方と転勤特例

転勤や家族の事情で、住宅ローンを返している途中のマンションを出ることになった。貸せば家賃でローンを払えそうだけれど、「ローン中に貸すと契約違反」とも聞く。売るにしても、ローンが残ったまま売れるのかが気になる。

先に答えを書きます。転勤のように一時的に住めなくなる事情なら、借りている金融機関に届け出たうえで貸せる場合があり、フラット35も戻ることを前提にした賃貸を認めています。黙って貸すと、ローンの残りを一度に返すよう求められることがあり、売る場合は引き渡しの日にローンを全額返せれば、ローンが残っていても売れます。

この記事では、貸すための条件、承諾が出ないときの選択肢、ローンが残ったまま売る段取り、転勤のときに使える税の特例を、住宅金融支援機構や国税庁、銀行の公表資料をもとに順に見ていきます。

住宅ローン返済中のマンションを貸すための条件

住宅ローンを返している途中でも、マンションを貸せる場合はあります。前提は、お金を借りている金融機関に事情を伝え、その手続を通すことです。

この章では、次の4つを順に見ていきます。

• なぜ住宅ローンでは貸すことが制限されるのか
• どんな事情なら認められやすいのか
• 承諾をどう取るのか
• 黙って貸すと何が起きるのか

住宅ローンで賃貸が制限される理由

住宅ローンは、「本人や家族が住む家を買うためのお金」として貸し出されています。

たとえば住宅金融支援機構のフラット35は、申し込んだ本人またはその親族が住む住宅のための融資で、第三者に貸す目的の物件などの投資用物件には使えないと定めています。政府の答弁書によると、フラット35の金銭消費貸借契約証書にも、借りたお金の使い道を本人や親族が住む住宅の取得などに限ると書かれています。

民間の銀行も同じ考え方です。ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン契約規定は、借りたお金を本人や親族が住む家のためにだけ使うと定め、担保の家の現状を変えたり第三者のために権利を設定したりするときは、前もって書面で承諾を得ることとしています。

つまり問題になるのは、法律で貸すことが禁じられている点ではなく、金融機関との約束の範囲を超える点です。

まずは手元の金銭消費貸借契約書（ネット銀行なら公式サイトに載っている契約規定）を開き、資金の使い道、担保の扱い、住所など届け出た事項が変わるときの条項を探してみると、自分のローンでの扱いが見えてきます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 衆議院 フラット35の不正利用に関する質問に対する答弁書（令和元年6月28日） 出典: ドコモSMTBネット銀行 住宅ローン契約規定

承諾を得やすい事情

貸すことを認めるかどうかは、金融機関ごとの判断です。そのうえで、公式に認める姿勢が示されているのは「本人の意思では動かせない事情で一時的に住めなくなり、いずれ戻る」場合です。

• 会社の命令による転勤
• 親の介護など、家族の事情による一時的な転居
• 戻って住む予定がある

三井住友銀行は、戻る見込みがない転居や第三者への賃貸では住宅ローンの全額返済を求める場合があるとしつつ、その対象から「転勤期間中の一時的な賃貸」を除いています。住宅金融支援機構の財形住宅融資でも、転勤・転職・介護などで家族全員が一時的に住めないときに、家を管理する人を決めて返済を続ける「留守管理」という手続が用意されています。

反対に、新しい家を買って移り、今の部屋を家賃収入のために貸し続ける住み替えは、投資用の利用に近くなります。ドコモSMTBネット銀行は、ずっと賃貸物件にする場合は住宅ローンを完済するよう求めています。

転勤で売るか貸すかを、戻るまでの年数や収支から決めたい人は、転勤に絞って比べた記事もあわせて読むと、判断の材料がそろいます。

転勤の持ち家、売却と賃貸どっち？5軸の比較と収支で判断

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」 出典: 三井住友銀行 住宅ローン その他変更手続 出典: ドコモSMTBネット銀行 よくあるご質問「住宅ローンで借りている物件を賃貸物件に切り替えます。住宅ローンはこのまま継続できますか。」 出典: 住宅金融支援機構（財形住宅融資のみ）転勤などで一時的に住めなくなったとき

承諾を得るまでの手順

承諾の相談は、引っ越しの前に始めます。

1. 借りている金融機関に、貸したい理由（転勤など）と戻る予定の時期を伝えて相談する
2. 案内された手続をする（住所変更の届出、求められれば辞令など転勤を示す書類）
3. 手続の結果と条件を、書面やメールなど記録に残る形で受け取る

手続の名前も、求められる書類も、金融機関によって違います。フラット35は住所変更の手続が窓口です。財形住宅融資の留守管理では、辞令または勤務先が出す証明書を添えて申請し、認められる期間は3年以内です。どの場合も、口頭のやり取りだけで済ませず記録に残しておくと、後の行き違いを防げます。

もう1つ覚えておきたいのは、金融機関の手続が済んでも住宅ローン控除は別の話だという点です。控除は「住んでいること」が条件なので、家族ごと引っ越して貸せば止まります。住宅金融支援機構も、家族全員が住めない間は控除の対象外になり、控除に使う融資額残高証明書は送付しないと案内しています。詳しくは後の章で説明します。

出典: 住宅金融支援機構 住所・氏名等の変更 出典: 住宅金融支援機構 よくある質問「転勤で引越しをするのですが、届出が必要ですか。」 出典: 住宅金融支援機構（財形住宅融資のみ）転勤などで一時的に住めなくなったとき

無断で貸した場合のリスク

承諾を得ずに貸し、それが分かると、残っているローンを一度に返すよう求められることがあります。分割で返してよいという権利（期限の利益）を失うためです。たとえばドコモSMTBネット銀行の契約規定は、規定に違反したときは銀行の請求によって期限の利益を失い、直ちに全額を返すと定めています。

住宅金融支援機構は、融資した住宅あてに転送不要の郵便で融資額残高証明書を送るなどして、本人や家族が実際に住んでいるかを定期的に確かめていると公表しています。2019年5月からは、不正利用が疑われる案件を抜き出して住んでいるかを調べる調査も行われていると、政府が答弁しています。

確認の結果、第三者に賃貸するなどの投資用住宅としての利用や店舗・事務所などの目的外の利用が判明した場合は、お借入れの全額を一括して返済していただきますのでご注意ください。

（住宅金融支援機構【フラット35】「ご利用条件」より）

数千万円の残りを急に一括で返すのは、多くの人にとって難しいはずです。返せなければ、家を売ってローンを返す流れになります。「黙っていれば分からない」は、ローンの残りが大きいほど危ない賭けになります。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 衆議院 フラット35の不正利用に関する質問に対する答弁書（令和元年6月28日） 出典: ドコモSMTBネット銀行 住宅ローン契約規定（第11条 期限の利益の喪失）

金融機関の承諾が得られないときの選択肢

承諾が得られなかったときも、売る以外の道が残っています。道は大きく3つあり、それぞれに代償があります。

投資用ローンへの借り換え

貸すことを前提にしたローン（アパートローン、投資用マンションローンなど）に借り換えれば、ローンが残ったままでも堂々と貸せます。

そのかわり、条件は住宅ローンとは別物です。たとえば三井住友銀行の直担アパートローンの商品説明書では、変動金利を短期プライムレートに連動する長期貸出金利をもとに決め、借りるときに取扱手数料11万円（消費税込）と抵当権設定の登録免許税などがかかり、借りている間は家賃収入の状況の資料を出すことになっています。金利は住宅ローンより上がることがあるので、借り換え先の条件を今のローンと並べて比べます。

気をつけたいのは、借り換えで借りられる額です。同じ商品は、借りられる額に「担保となる物件の評価により制限があります」としています。金融機関がその部屋の価値を低めに見ると、今の住宅ローンの残りを全部は借り換えられず、差額を手持ちのお金で返す必要が出てきます。同じ銀行で借りているローンの借り換えには使えない商品もあり、今の借入先とは別の金融機関を探すことになる場合もあります。

金利が上がる分と手数料・登記の費用を合わせて、貸して採算が合うかを計算し直してから決めると安心です。

出典: 三井住友銀行 直担アパートローン 商品説明書（2026年10月1日現在）

売却してローンを完済する

売ってローンを全部返せば、金融機関の承諾も、投資用ローンの金利も関係なくなります。住宅ローンの制約から一度に抜けられる方法です。

ローンが残っていても、売ることはできます。条件は、売るときにローンを全額返せることです。フラット35も、返済の途中で住宅を他人に譲り渡すときは融資金の全額を返すと案内しています。売却代金で返しきれない場合も、手持ちのお金などで足りない分を補えれば売れます。

承諾が出ずに空室のまま迷っている人ほど、売る時期は早めに考えておきたいところです。住まなくなった家を売るときに利益から3,000万円を差し引ける特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件だからです。

売るか貸すかを、家賃と将来の売却価格を入れた手取りで比べたい人は、マンションは売るか貸すかどっちが得？10年の収支シミュレーションで試算の手順をまとめています。売る流れは、次の章で詳しく説明します。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご返済中の方 出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

空室のまま持ち続ける

貸さずに空室のまま持つなら、第三者への賃貸とは別の扱いになります。数年以内に戻ることが決まっている人には、ひとつの選択肢です。ただし、引っ越して住所が変われば、金融機関への住所変更の届出は要ります。三井住友銀行は、戻る見込みがない転居でも住宅ローンの全額返済を求める場合があるとしています。

そのかわり、家賃は入らないまま、ローン返済、管理費・修繕積立金、固定資産税を払い続けます。家族ごと引っ越していれば、住宅ローン控除も止まります。

人が住まない部屋は傷みやすいので、ときどき換気や水を流しに行く手間もかかります。戻る時期が決まらないまま空室にすると出ていくお金だけが続くので、「何年まで」と期間を決めて選ぶのが安全です。

出典: 三井住友銀行 住宅ローン その他変更手続 出典: 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等

住宅ローン返済中のマンションを売る流れ

ローンが残っていても、マンションは売れます。条件は「引き渡しの日に、ローンを全額返せること」です。

この章では、売る前の確認、引き渡しの日の流れ、返しきれないときの埋め方の3つを見ていきます。

売却価格とローン残債の比べ方

まず、ローンがあといくら残っているかを確かめます。返済予定表や、金融機関から届く残高のお知らせで分かります。売る予定の時期の残高も、返済予定表から読み取れます。

次に、売れそうな価格から、売るための費用を引いた手取りを出します。

• 手取り＝売却価格−売るための費用（仲介手数料、抵当権を消す登記の費用、一括返済の手数料など）
• 手取り−ローン残債＝手元に残るお金（マイナスなら不足額）

プラスなら、売却代金だけでローンを返しきれます（アンダーローン）。マイナスなら、足りない分を別に用意します（オーバーローン）。

売却価格は、査定額より、同じマンションや近くの物件の成約価格に寄せて見積もると、見込み違いが小さくなります。

決済日に完済と抵当権の抹消を同時に行う流れ

ローンが残っている部屋には、金融機関の抵当権が付いています。買う人は抵当権が消えた状態で受け取りたいので、引き渡しの日（決済日）に、次の4つを同じ日に済ませます。

1. 買主から売却代金を受け取る
2. その代金で住宅ローンを全額返す
3. 司法書士が抵当権を消す登記を申請する
4. 鍵を渡す

一括で返すには、事前に金融機関への申込みが必要です。締め切りは金融機関ごとに違います。フラット35は返す日の1か月前までに返済中の金融機関へ申し出る決まりで、手数料は無料です。三井住友銀行は、売却などで返済の当日に抵当権を消す書類が要るなら、3週間前（大型連休をはさむときは4週間前）までに取引店へ申し込むとしています。

見落としやすいのは、インターネットで完済を申し込んだときの扱いです。三井住友銀行は、インターネットバンキングなどで手続すると抵当権を消す書類が後日の郵送になり、1か月ほどかかるとしています。フラット35も、インターネットでの完済申込みでは書類が届くまで完済後1か月程度かかるため、売却などで急ぐ場合は使えないと案内しています。決済日に合わせるなら、取引店に「決済日に抹消書類が要る」と伝えて申し込みます。

保証料を借りたときに一括で払っている人は、残りの期間に応じて一部が戻ってくることがあります。たとえば三井住友銀行は、借りたときに保証料を一括で払った人（外枠方式）には未経過分を手続後1か月をめどに口座へ戻し、全額を返すときは保証会社の手数料11,000円（消費税込）と振込手数料を差し引くとしています。保証料が金利に含まれている人（内枠方式）は、戻る保証料の対象外です。

抵当権を消す登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションは部屋（建物）と敷地（土地）を別々に数えるので、敷地の土地が1つなら2,000円、3つなら4,000円になります。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】繰上返済 出典: 三井住友銀行 住宅ローン 繰上返済（お手続方法） 出典: e-Gov法令検索 登録免許税法（別表第一 一（十五）） 出典: 法務省民事局 抵当権の登記の抹消の登記申請手続のご案内（令和6年4月版）

売却代金でローンを返しきれないときの埋め方

売却代金でローンを返しきれない場合は、足りない分を決済日までに用意します。方法は主に2つです。

1つ目は、手持ちの預貯金で補う方法です。いちばん単純で、借金も今より増えずに済みます。

2つ目は、住み替えローンを使う方法です。新しい家を買うときのローンに、今のローンの不足分を上乗せして借ります。今の家の売却と新しい家の購入を同時に進めるのが前提で、借りられる額にも上限があります。たとえばりそな銀行の住みかえローンは、上限を「担保の評価額の最高200%」か「担保の評価額＋最高1,000万円」の低いほうとし、今の住宅ローンを借りてから3年以上きちんと返していることを条件にしています。借りる額が新しい家の価値より大きくなるので、毎月の返済も増えます。

どちらも難しいときは、売る時期を遅らせて返済を進める、売り出し価格を見直すなど、不足額を小さくする方法から考えます。

住み替えローンの仕組みと注意点は、別の記事で詳しくまとめています。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

出典: りそな銀行 りそな住宅ローン（住みかえプラン）／りそな住みかえローン 出典: 三井住友銀行 ウェブ申込専用住み替えローン

転勤で家を離れるときに使える税の特例

「転勤特例」と呼ばれるものの中身は、主に住宅ローン控除の続け方とやり直し方です。売る場合は、3,000万円の特別控除の期限も関わります。

この章では、ローンが残っている人に関わる3つを整理します。

• 家族が住み続けるときの住宅ローン控除
• 戻って住むときの住宅ローン控除の再適用
• 売るときの3,000万円特別控除の期限

家族が住み続ける場合の住宅ローン控除

本人だけが単身赴任して、家族が今の家に住み続ける場合は、住宅ローン控除は続きます。

国税庁は、転勤などのやむを得ない事情で本人が家族と離れて暮らしても、配偶者や扶養親族など生計を一にする親族が引き続き住んでいて、事情がなくなったら本人も戻って一緒に住むと認められる場合は、本人が住んでいるものとして扱うとしています。平成28年4月1日以後に取得した家なら、転勤先が海外でも、家族が年末まで住んでいれば同じ扱いです（その年に給与など、日本で総合課税される所得がある場合に限られます）。

この場合は人に貸しているわけではないので、ローンはそのまま続けられます。本人の住所が変わるので、金融機関には住所変更の届出をします。住宅金融支援機構も、単身赴任のときは変更届を出すよう案内しています。

一方、家族ごと引っ越して誰も住まなくなる、または人に貸す場合は、その年から控除は受けられなくなります。

出典: 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等 出典: 住宅金融支援機構 よくある質問「転勤で引越しをするのですが、届出が必要ですか。」

戻って住む場合の住宅ローン控除の再適用

家族ごと転勤して控除が止まっても、戻って再び住めば、控除の期間が残っている分について、また受けられます。これを再適用といいます。

再適用の条件は次の3つです。

• 勤務先からの転任の命令など、やむを得ない事情で住まなくなったこと
• 住まなくなる日までに、「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を家のある地域の税務署に出しておくこと（年末調整用の控除証明書の使っていない分も一緒に出す）
• 戻った年に家を人に貸していた場合、再適用はその翌年から

届出書を出し忘れた場合も、出せなかったことにやむを得ない事情があると税務署長が認めれば、届出書を出すことで再適用を受けられることがあります。気づいた時点で、家のある地域の税務署に相談します。

再適用の最初の年は、年末調整ではなく確定申告で、控除額の計算明細書と金融機関の年末残高等証明書を添えて申告します。住み始めたその年のうちに家族ごと転勤した場合は、転居前の届出は要らず、戻った年以後に転勤を示す書類を添えて確定申告をすると、残りの期間の控除を受けられます。

控除の期間は延長されず、止まっている間もそのまま進みます。

控除の続き方やケースごとの扱いは、別の記事で詳しくまとめています。

転勤で住宅ローン控除はどうなる？続く・止まる・再開をケース別に解説

出典: 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等 出典: 国税庁 質疑応答事例 住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続①（転居前における手続） 出典: 国税庁 質疑応答事例 住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続②（再び居住の用に供したときの手続）

売る場合の3,000万円特別控除の期限

転勤先での暮らしが落ち着き、結局売ることにした場合は、3,000万円の特別控除の期限に気をつけます。

この特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば使えます。国税庁は、住まなくなった日以後はどのような用途に使ってもかまわないとしているので、その間に貸していても対象になります。たとえば2026年4月に転勤で家を出たなら、3年を経過する日は2029年4月で、売る期限は2029年12月31日です。

期限を過ぎて売ると、売却益から3,000万円を差し引けなくなり、利益が出ていれば税金がかかります。貸している間に期限が近づいたら、入居者との契約の終わり方も含めて、売る時期を早めに決めておくのが安全です。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

まとめ：転勤など一時的なら届け出て貸し、戻らないなら完済して売る

住宅ローンが残るマンションを貸せるかどうかは、戻る予定のある一時的な事情かどうかで分かれます。転勤などで一時的に住めないときは、フラット35や三井住友銀行のように、届け出たうえでの賃貸を認める金融機関があります。新居を買って戻る予定がなければ、完済を求められる前提で、決済日に完済して売る段取りを考えるほうが筋が通ります。

次の一歩は、引っ越す前に借りている金融機関に事情を伝え、必要な手続と条件を記録に残る形で受け取ることです。家族ごと転勤するなら、家のある地域の税務署への届出書も転居前に出しておきます。この順番を飛ばして貸し始めると、一括返済を求められたり、戻ったときに住宅ローン控除の再適用を受けられなくなったりすることがあります。

まずは金銭消費貸借契約書の資金の使い道と届出の条項、返済予定表の残高を確かめてみましょう。住み替えのトビラでは、住宅ローンが残るマンションの貸し方と売り方、転勤のときの税の特例も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。