結婚で住み替え(買い替え)｜独身のときに買ったマンションは売る・貸す・住み続ける？

結婚が決まり、新居探しと一緒に、独身のときに買ったマンションをどうするかで迷う人は多いでしょう。

売るか、貸すか、住み続けるかは、二人で暮らせる広さと、また住む予定や借り手の見込みがあるかで、おおよそ決まります。

読み終えるころには、今のマンションをどうするかを、二人で同じ数字を見ながら決められるようになります。

今のマンションは、売る・貸す・住み続けるのどれにするか

今のマンションをどうするかは、次の2つでおおよそ決まります。

• 二人で暮らせる広さがあり、二人とも通勤しやすいか
• 数年後にまたこの部屋に住む予定があるか、借り手がつきやすい部屋か

まず「売れる額」「ローン残高」「毎月の費用」を二人で確かめる

どれを選ぶにしても、まずは次の3つの数字を二人で確かめておきましょう。

• 今売ると、いくらになるか
• ローンが、いくら残っているか
• 毎月、いくらかかっているか

持ち主でない側は、これらの数字を知らないことがよくあります。相手にも見せて、同じ数字をもとに話し合うと、判断が食い違いにくくなります。

売れる額がローン残高より多ければ、ローンを返した後に残るお金を、新居の頭金に回せます。

反対に、ローン残高のほうが多い状態を「オーバーローン」といいます。この場合は足りない分を貯金から出してローンを返すことになり、用意できなければ売ること自体が難しくなります。

売れる額は、不動産会社に査定を頼むと分かります。ただ、査定額は会社によって差が出るため、1社だけだと新居の予算を見誤りがちです。

何社かに頼んで、相場をつかんでおきましょう。貸すことも考えるなら、いくらで貸せそうかも一緒に聞いておくと比べやすくなります。

ローン残高は、金融機関から届く返済予定表で確かめられます。

毎月の費用のうち、マンションならではのものが管理費と修繕積立金です。国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」では、1戸あたりの月額の平均は次のとおりでした。

駐車場の使用料などから回している分を除いた金額です。自分のマンションの金額は、口座からの引き落とし額や、管理組合から届く資料で確かめられます。

築年数の浅いマンションでは、修繕積立金を数年ごとに上げていく計画がよくあります。

管理組合が作る「長期修繕計画」を見れば、この先いくらになるかが分かります。住み続けるか貸すかを決める前に、一度目を通してみてください。

どれにするか決めないまま部屋を空けておくと、毎月これだけのお金が出ていきます。

• 毎月の出費 ＝ ローン返済額 ＋ 管理費・修繕積立金 ＋ 固定資産税の年額÷12

たとえば、ローン返済が月8万円、固定資産税が年10万円だとします。管理費・修繕積立金に上の平均24,557円を入れると、月に約11.3万円、1年で約135万円になります。

つまり、決めないまま1年たつと、100万円を超えるお金が出ていく計算です。

返済額と税額は仮の数字です。自分の返済予定表と、固定資産税の納税通知書の金額で計算し直してみてください。

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

二人で暮らせる広さなら、住み続ける

今のマンションが二人で暮らせる広さで、二人とも通勤に無理がなければ、住み続けるのがもっとも出費を抑えやすい選び方です。

新しい家を買う費用も、売るときの手数料なども、かからずにすむからです。

ただし、独身のときに選んだワンルームや1LDKだと、二人では収納や個室が足りなくなりがちです。

数年のうちに子どもを持つつもりなら、生まれた後も今の広さで暮らせるか考えておきましょう。狭ければ、そのときにもう一度住み替えることになります。

管理費と修繕積立金は、二人で住んでも一人のときと同じ金額です。家計を一つにするなら、この費用をどちらがどう払うかも決めておくと、後でもめずにすみます。

名義（登記上の持ち主）は、今の持ち主一人のままでも二人で住めます。持ち主でない側がローンの返済を手伝っても、持分（その家を何割持っているか）は今の持ち主のままです。

相手にも持分を分けたいときは、贈与税がかかることがあります。登記を変える前に、税理士に相談しておきましょう。

子供の誕生で住み替え(買い替え)｜時期・賃貸か購入か・お金の判断

また住む予定か借り手の見込みがあれば、貸す

数年後にまたこの部屋に住む予定があるときや、単身向けで借り手がつきやすい部屋なら、貸せば手放さずに持ち続けられます。

ただし、家を出て住まなくなると、税金の面で次の2つが起きます。

• 売るときの特例（3,000万円特別控除）に期限がつく
• 今のマンションの住宅ローン控除が止まる

貸す前に、次の点を確かめておきましょう。

管理規約と、金融機関の承諾を確かめる

マンションによっては、管理規約などのルールで、部屋を貸すときの届け出や条件が決まっています。

住宅ローンは、本人が住むことを条件に、金利が低く設定されています。そのため、部屋を人に貸すには、ローンを借りている金融機関の承諾が必要です。

賃貸向けのローンへの借り換えを求められることもあります。承諾を得ずに貸すと契約違反になり、残りのローンの一括返済を迫られるおそれがあります。

家賃から、出ていくお金を引いて考える

貸している間も、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税は持ち主が払い続けます。入居者探しや家賃の集金を不動産会社に任せるなら、その手数料（家賃の5%前後が目安）もかかります。

入居者がいない月は、家賃収入がゼロになります。こうした出費を引いて手元にいくら残るかで、貸すか売るかを比べましょう。

また住む予定があるなら、定期借家で貸す

ふつうの賃貸契約（普通借家）では、貸す側の都合で入居者に出てもらうには、正当な理由が必要です（借地借家法28条）。

つまり、「また住みたいから」という理由だけで出てもらうのは難しいと考えられます。

また住む予定や売る予定があるなら、期間が来たら更新せずに終わる「定期借家契約」（同法38条）で貸しておきましょう。決めた時期に部屋を返してもらえます。

貸した後に売るなら、期限は「住まなくなってから3年後の年末」

住んでいた家を売って利益が出たときは、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（3,000万円特別控除）。

この特例を使えるのは、住まなくなった日から3年たつ日を含む年の、12月31日までに売った場合です（租税特別措置法35条）。たとえば2026年10月に家を出たら、期限は2029年12月31日になります。

その間に貸していても、期限内に売れば特例を使えます。

住宅ローン控除は、家を出ると止まる

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、その年の税金から差し引ける制度です。今のマンションでこの控除を受けていても、家を出て住まなくなると対象外になります（租税特別措置法41条）。

「戻ってきたら、また使えるのでは？」と考える人もいるでしょう。国税庁によると、戻って住んだときに控除を再開できるのは、会社の転勤命令など、やむを得ない理由で家を出た場合に限られます。

結婚で家を出たときは、戻っても再開されない前提で計画しておきましょう。

入居者がいるまま売ると、安くなりがち

入居者がいるまま売る場合、買い手はそこに住みたい人ではなく、家賃収入が目当ての投資家になります。投資家は家賃でどれだけもうかるかから値段を決めるため、空き部屋として売るより安くなりがちです。

定期借家で貸しておけば、契約が終わって部屋が空いてから売ることもできます。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典: 国税庁「No.1234 転勤などで住まなくなった場合の住宅借入金等特別控除」

広さが足りず貸す見込みもなければ、売って新居の資金にする

二人で住むには狭く、また住む予定も借り手の見込みもないなら、売って新居の資金にするのがおすすめです。

売ったお金でローンを返し、残りを新居の頭金に回せば、新居で借りる額を減らせます。管理費や修繕積立金の支払いも、そこで終わります。

買ったときより高く売れて利益が出たら、3,000万円特別控除で税金を軽くできる場合があります。

3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除を受けられないことがある

新居に入居した年と、その前の2年・後の3年（合わせて6年）のうちに、今のマンションで3,000万円特別控除を使うと、新居の住宅ローン控除は対象外になります（租税特別措置法41条）。

要するに、この2つの特例はどちらか一方を選ぶことになります。

売って出た利益が大きければ3,000万円特別控除、小さければ住宅ローン控除のほうが得になりやすいでしょう。それぞれでいくら税金が減るかを出し、税理士に確かめておくと安心です。

住宅ローン控除と買換え特例は併用できない｜両取りの罠と選び方

単身向けの狭い部屋は、買い手が限られる

登記簿の床面積が40㎡未満の部屋は、買った人が住宅ローン控除の対象外になります。そのぶん買い手が減り、値段も下がりやすくなります。

注意したいのは、この面積を広告ではなく、登記簿の面積で判定することです。登記簿の面積は壁の内側で測るため、壁の中心で測る広告の面積より数㎡小さくなります。

若い夫婦や子育て世帯向けの控除の上乗せは、50㎡以上が条件です。40㎡台の部屋は、この上乗せの対象外です。

売る前に登記簿の面積を確かめ、貸す場合と比べてから決めましょう。

売るのと買うのは、どちらを先にするか

結婚の場合は、二人で暮らし始めたい時期から逆算して、今のマンションを引き渡す日と新居に入る日を決めておくと、仮住まいの期間を短くできます。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

出典: 国税庁「No.1213 住宅を新築または新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

出典: 国土交通省「住宅ローン減税」

二人ともマンションを持っているとき

二人ともマンションを持っているなら、暮らしやすいほうに二人で住み、もう一方は貸すか売るかを決めましょう。

両方を持ち続けると、費用が2部屋分かかるからです。どちらに住むかは、次の4つで比べると決めやすくなります。

• 広さ
• 二人の通勤
• 修繕積立金がこの先どれだけ上がるか
• ローン残高

迷ったら、広いほうに住み、狭いほうを貸すか売るのがおすすめです。二人で窮屈な思いをせずにすみ、単身向けの狭い部屋は借り手も見つけやすいからです。

住まないほうの部屋の決め方は、ここまでの「貸す」「売る」と同じです。

空けたまま持っていると、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税が2部屋分かかり、住まなくなった部屋の住宅ローン控除も止まります。2部屋分の毎月の出費を計算したうえで、早めに決めておきましょう。

入籍の前後で決めること・やること

入籍の時期によって、新居のローンの申し込み方や、登記などの手続きが変わります。

新居を買うなら、引き渡しまでに入籍を済ませる

新居を二人のローンで買うなら、引き渡し（代金を払って鍵を受け取る日）までに入籍を済ませておきましょう。

そうすれば、二人がそれぞれローンを組む「ペアローン」や、二人の収入を合わせて一つのローンを組む「収入合算」を使いやすくなります。

婚約中の二人の申し込みを受け付ける金融機関もあります。その場合は、婚約を証明する書類を出し、引き渡しまでに入籍して新居で一緒に住むことが条件になるのが一般的です。

事実婚や同性パートナーとの申し込みを受け付けるところもあります。条件は金融機関ごとに違うので、申し込む前に確かめてみてください。

姓が変わる人は、ローンの申し込み・売買契約・登記で、書類の姓がそろわなくなることがあります。入籍の予定日を金融機関と司法書士（登記の手続きを代わりに行う専門家）に早めに伝えておくと、手続きがスムーズに進みます。

入籍の前後は、運転免許証や銀行口座の名義変更、勤務先への届け出も重なります。引っ越しの準備と同じ時期に詰め込まないよう、日程に余裕を持たせておきましょう。

住み替え(買い替え)のタイミングはいつ？年齢・築年数・税金で見極める

姓や住所が変わったら、マンションの登記も変える

結婚で持ち主の姓や住所が変わったら、マンションの登記に載っている氏名と住所も、2年以内に変える必要があります。

この義務は2026年4月1日に始まりました。正当な理由なく手続きをしないと、5万円以下の過料（行政上のペナルティとして払うお金）の対象になります（不動産登記法76条の5）。

2026年4月1日より前に変わっていた場合も対象で、期限は2028年3月31日です。

「手続きが面倒そう」と感じるなら、「スマート変更登記」という仕組みも使えます。生年月日などを法務局に一度届けておくと、その後の氏名や住所の変更を、法務局が無料で登記してくれます。

売るときは、登記の氏名・住所を印鑑証明書とそろえておく必要があります。食い違ったままだと、売却の手続きが止まってしまうため、売る予定がある人ほど早めに済ませておくと安心です。

登記とあわせて、ローンを借りている金融機関、管理組合、火災保険の会社にも、姓と住所の変更を届け出ておきましょう。

出典: 法務省「住所等変更登記の申請義務化特設ページ」

新居の名義と持分は、出したお金の割合で決める

新居を二人で持つなら、名義の割合を、二人がそれぞれ出すお金の割合に合わせておきましょう。

そうしておけば、贈与税の心配をせずにすみます。

名義には、一人で持つ単独名義と、二人で持つ共有名義があります。共有名義では、それぞれが家を何割持つか（持分）が登記されます。

名義（家が誰のものか）と、ローンを誰が返すかは、別々に決まります。だからこそ、持分は実際に出すお金に合わせておく必要があります。

出すお金には、頭金とローンの返済の両方が入ります。今のマンションを売ったお金を新居の頭金に入れるなら、そのお金はマンションを持っていた人が出したものとして扱われます。

売却の精算書や通帳など、誰がいくら出したか分かる記録を残しておくと、後で説明を求められたときにすぐ示せます。

出したお金の割合と持分がずれると、その差は相手への贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります（相続税法9条）。たとえば、返済のほとんどを一人が負担しているのに、持分を半分ずつにした場合です。

登記の前に、司法書士や税理士に確かめておきましょう。

新居は賃貸か購入か、二人のローンをどう組むか

今のマンションをどうするか決まると、新居に回せる頭金と、借りられる額が見えてきます。

住む場所や広さが決まるまでは賃貸、決まったら購入

転勤の可能性や、子どもをいつ持つかがまだ見えないなら賃貸、住む場所と必要な広さがはっきりしているなら購入がおすすめです。

賃貸で始めて今のマンションを貸す場合も、家を出た時点で3,000万円特別控除の期限が動き出します。数年後に新居を買うつもりなら、今のマンションを手放す時期も、その期限に間に合わせて考えておきましょう。

反対に、数年で住み替えるかもしれないのに購入すると、売るときの手数料や値下がりの分だけ、賃貸より損をすることがあります。

何年住むつもりかを先に二人で話し合っておくと、賃貸か購入かを決めやすくなります。

二人でローンを組むなら、組み方と今のローンを確かめる

二人でローンを組むと借りられる額は増えますが、組み方によって、返す責任と、住宅ローン控除を誰が受けられるかが変わります。

下の表の「団信」は団体信用生命保険のことで、ローンを返している人が亡くなったときに、残りのローンを保険で返す仕組みです。

借りる額が増える組み方ほど、どちらかが出産や転職で収入が減ったときに、返済が苦しくなります。

今のマンションのローンが残っていると、金融機関はその返済も含めて審査するため、新居で借りられる額が思ったより少なくなることがあります。

今のマンションを売ってローンを返し終えれば、その分、借りられる額が増えます。

ペアローンの注意点は？団信・離婚・売却で後悔しない判断

住宅ローン控除は、夫婦のどちらかが40歳未満なら上乗せがある

夫婦のどちらかが40歳未満なら、住宅ローン控除の計算に使えるローン残高の上限（借入限度額）が上がります。

住宅ローン控除は、2026年度（令和8年度）の税制改正で、2030年（令和12年）12月31日までの入居が対象になりました。合計所得金額（会社員なら、年収から給与所得控除を引いた額）が2,000万円以下の人が使えます。

上限が上がるのは、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯と、19歳未満の子がいる世帯で、まとめて「子育て世帯等」と呼ばれます。結婚を機に買う二人の多くは、これに当てはまるでしょう。

ペアローンや連帯債務なら、二人ともそれぞれの負担分について控除を受けられます。

住宅の区分は、家の省エネ性能などで決まります。長期優良住宅・低炭素住宅は、国などの認定を受けた家です。

2026〜2030年に入居する場合の借入限度額と控除期間は、次のとおりです。

どの区分に当たるかは、売主や不動産会社に証明書があるかを聞くと分かります。表の「新築」には、不動産会社が買い取って改修してから売る中古住宅も含まれます。

新築の省エネ基準適合住宅に2028年以降に入居する場合は、国土交通省のページで確かめておきましょう。

床面積は、登記簿で50㎡以上が原則です。合計所得金額が1,000万円以下の人なら、新築・中古とも40㎡以上で対象になります。

ただし、子育て世帯等の上乗せは50㎡以上の家に限られるため、40㎡台の家では一般の上限が使われます。物件を決める前に、登記簿の面積をチェックしてみてください。

今のマンションを売って3,000万円特別控除を使うと、新居でこの控除を受けられなくなる場合があります（「売って新居の資金にする」の節）。売る前にどちらを使うか決めておくと、控除の受け損ねを防げます。

住み替え(買い替え)で住宅ローン控除は使える？2回目の条件と2026年改正を自己判定

出典: 国土交通省「住宅ローン減税」

まとめ：今のマンションの数字を二人で確かめてから新居を探す

結婚を機に住み替えるなら、まずは今のマンションを売る・貸す・住み続けるのどれにするかを決めておきましょう。

目安になるのは、二人で暮らせる広さがあるか、また住む予定や借り手の見込みがあるかの2つです。

最初の一歩は、今売るといくらか、ローンがいくら残っているか、毎月いくらかかっているかを、二人で確かめることです。

ここを飛ばして新居を探すと、予算が決まらないまま、空いた部屋の費用はかさみ、税の特例の期限は近づいていきます。

姓や住所が変わった人は、マンションの登記の変更も2年以内に済ませておくと安心です。住み替えのトビラでは、住み替えで悩むあなたに、信頼できる情報を提供しています。