結婚を機の住み替え(買い替え)｜賃貸か購入か・持ち家の売る貸す住むを解説

結婚で住まいを一つにするとき、決めることが短い間に押し寄せます。

新居を借りるか買うかより先に、今持っているマンションを売るか貸すか二人で住むかを決めると、予算の上限が定まります。

動く順番と、賃貸か購入かの選び方、二人でローンを組むときの名義の考え方を説明します。

結婚を機の住み替え(買い替え)でまず決める3つの論点

結婚を機の住み替えは、新居をどうするかに加え、いま持っている住まいとお金をまとめて決める場面です。分譲マンションを持っている人は、その一戸をどう扱うかが判断の中心になります。

• 新居を賃貸で始めるか、最初から買うか
• 持っているマンションを、売る・貸す・二人で住むのどれにするか
• 二人のお金・名義・ローンをどう組むか

この3つは、いま持っているマンションの価値と住宅ローン残債の把握から順に決めていくと、全体の見通しが立ちやすくなります。マンションは管理費や修繕積立金が毎月かかり続けるため、売る・貸す・住むのどれを選ぶかで、その負担の行き先も変わります。それぞれの判断のポイントは、このあとの章で一つずつ見ていきます。

結婚のタイミングと住み替えの進め方

入籍・引っ越し・購入をどの順番で進めるかによって、手続きの手間や資金の負担は変わります。

入籍の前に動くか後に動くか、数年内の出産などを見据えるか、マンションを持っているなら売却と購入のどちらを先にするか。この章では、いつ・どの順番で動くかという時期の面を扱います。賃貸と購入のどちらが二人に合うかという損得の判断は、次の章で見ていきます。

入籍前・入籍後どちらで住み替えるか

住み替え自体は入籍の前でも後でも進められますが、契約の名義や住民票の異動、姓の変更にともなう書類の手間が変わってきます。

入籍前に一緒に住み始めるケースでは、賃貸の契約者はどちらか一方の名義になるのが通常です。姓もまだ変わっていないため、契約や各種手続きは今の姓のまま進みます。一方で入籍を機に動くケースでは、姓が変わる側に、免許証や銀行口座、勤務先への届け出など、名義変更の手続きがまとまって発生します。引っ越しと入籍の時期が近いほど、これらの手続きが重なりやすくなります。

住まいを買う予定があるなら、タイミングにもう一つ注意点があります。婚約中や入籍直後は、収入合算やペアローンを見込んだ資金計画を立てても、住宅ローンの審査では二人の関係を証明しにくく、希望どおりに組めない場合があります。ローンの組み方そのものは後の章で詳しく扱いますが、購入を急ぐ場合は、入籍のタイミングと審査の関係を早めに確認しておくと安心です。

出産・子育てを見据えるかどうかで変わる判断

数年内に出産や子育てを想定するかどうかで、新居に必要な広さや立地、買うか借りるかの判断が変わります。

子どもを持つ予定がある場合は、今の二人にちょうど良い広さよりも、少し余裕のある間取りや、通勤と保育・医療施設のバランスがとれた立地が候補になります。数年で住み替える前提なら、初期費用を抑えられる賃貸から始める考え方もあります。

子どもを持つかどうかがまだ決まっていない場合は、二人の暮らしやすさや通勤のしやすさを軸に選ぶことになります。先の暮らしが見えてから住まいを見直せるよう、契約期間や住み替えのしやすさも合わせて考えておくと、後の選択肢を狭めずにすみます。

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持ちマンションを売るなら売り先行・買い先行をどう選ぶか

いまのマンションを売って新居を買う場合は、売却を先に進めるか購入を先に進めるかで、資金繰りと仮住まいの要否が変わります。

売り先行は、今のマンションがいくらで売れるかが先に確定するため、その金額をあてに新居の予算を組めます。手元資金の見通しが立ちやすい進め方です。ただし、売却の完了が新居の入居より早いと、その間の仮住まいが必要になることがあります。

買い先行は、先に新居をじっくり選べる点が利点です。仮住まいを挟まずに引っ越せる可能性が高い一方で、売却が済むまでは今のマンションのローンと新居のローンが重なる、いわゆるダブルローンの負担を抱えるリスクがあります。マンションは、同じ建物の別住戸や近隣の同じ種類の住戸が比較の対象になるため、一戸ごとの個別性が戸建てより小さく、比べやすい住まいです。取引事例も多く、首都圏の中古マンションは2025年（暦年）に49,114件が成約しています。売れそうな価格の見当はつけやすいものの、実際の成約まで金額は確定しません。

仮住まいを挟む場合の家賃系の費用は、統計値から積み上げられます。三大都市圏で民間賃貸住宅に入居した世帯の月額家賃は平均83,381円、共益費は平均4,837円です。入居時の初期費用は、敷金1か月・礼金1か月・媒介報酬1.1か月・前家賃1か月を積むと家賃の4.1か月分になります。これで6か月分を計算すると、初期費用と家賃・共益費の合計は約87.1万円です。

ただし敷金があった世帯は51.9%、礼金があった世帯は43.1%にとどまり、どちらもない契約なら初期費用は1.55〜2.1か月分まで下がります。また、この87.1万円に引越費用は含んでいません。引越運送料を集計した公的統計・業界団体統計は確認できておらず、二重の引っ越しになる分の費用は自分で見積もりを取って上乗せしてください。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」6.4.2（三大都市圏）

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新居は賃貸で始めるか、購入するか

賃貸で暮らしを固めてから買う道と、最初から購入する道があり、二人の状況によって合うほうが変わります。

判断の手がかりになるのは、二人の暮らしがどれくらい固まっているか、資金にどれくらい余裕があるか、そしてどちらかにマンションなどの持ち家があるかどうかです。前の章が「いつ動くか」という時期の面だったのに対し、この章では賃貸と購入のどちらが二人に合うか、損得と暮らしの見通しの面から見ていきます。

賃貸で始めるメリットと向いているケース

二人の生活リズムや働き方が固まるまで、住まいを柔軟に変えられるのが賃貸の利点です。

結婚してすぐの時期は、転勤の可能性や出産の予定、親との距離の取り方など、暮らしの前提が固まりきっていないことも多いものです。こうした段階では、住み替えのしやすい賃貸のほうが、状況の変化に合わせて動きやすくなります。購入に比べて初期費用が軽く、まとまった頭金を用意せずに新生活を始められる点も、共働きで貯蓄を整えている二人には向いています。

新婚のはじめは賃貸で暮らしながら、二人の生活が落ち着いてから購入を考える進め方もあります。数年住んでみて、通勤のしやすさや周辺環境、二人に必要な広さがつかめてから、腰を据えて買う物件を選ぶという流れです。

購入で始めるメリットと向いているケース

先の暮らしがある程度描けているなら、早めに購入することで、毎月の住居費を家賃ではなく資産づくりに回せます。

賃貸の家賃は、支払っても手元に資産として残りません。購入した住まいは、ローンを返し終えれば自分たちのものになり、住宅ローン控除など購入する側に向けた制度も利用できます。控除の仕組みは後の章で扱いますが、条件が合えば毎月の負担を一定期間軽くできる場合があります。

住む場所や広さの見通しが立っている二人にも、購入は向いています。賃貸のように契約更新や住み替えを気にせず、内装や設備を自分たちの暮らしに合わせて選び、腰を据えて長く住めます。ここで大切なのは、購入がつねに得とは限らない点です。数年で住み替える可能性があるなら、売却時の値下がりや諸費用を含めて、賃貸と比べたうえで決めることになります。

賃貸か購入かを判断する軸

賃貸と購入は、損得に加えて、暮らしの見通し・資金・今の持ち家の有無を合わせて考えると判断しやすくなります。

二人の暮らしがまだ固まっていない段階では、身軽に動ける賃貸が合いやすく、住む場所や広さの見通しが立っているなら、購入も選択肢に入ります。あわせて、どちらかがマンションを持っている場合は、そのマンションをどうするかによって新居の予算や進め方が変わります。持ちマンションがある場合の判断は、次の章で見ていきます。

持っているマンションをどうするか（売る・貸す・二人で住む）

あなたか相手が分譲マンションを持っている場合は、そのマンションを「売る」「貸す」「二人で住む」のいずれかを、いまの価値とローンの状況から選びます。

どの選択を選ぶにしても、出発点になるのは、いま売るといくらか、いま貸すといくらか、そして住宅ローンの残債がいくら残っているかの把握です。マンションは、管理費・修繕積立金という毎月の保有コストがかかり続ける点も、判断に効いてきます。ここを押さえてから3つの選択肢を比べ、二人ともマンションを持っているケースでは、どちらに住みもう一方をどうするかを組み合わせて考えていきます。

まず今のマンションの価値・住宅ローン残債・保有コストを確認する

売る・貸す・住むのどれを選ぶ場合でも、「いま売るといくら」「いま貸すといくら」、住宅ローンの残債、そして毎月の管理費・修繕積立金の把握が出発点になります。

損か得かを分けるのは、評価額と残債の関係です。売却で見込める金額が残債を上回っていれば、売って残りを新居の資金に回せます。逆に、残債が売却額を上回るオーバーローンの状態だと、売却の際に不足分を手元資金で補う必要があり、売ること自体が難しくなる場合があります。

評価額は、一社だけの査定では相場から離れることがあります。複数社の査定を取ると、相場の当たりを付けやすくなります。貸すことを考えるなら、家賃の査定も合わせて取っておきます。残債は、金融機関から届く返済予定表や残高証明で確認できます。

あわせて確認したいのが、管理費と修繕積立金です。これらは所有している限りかかり続け、人に貸しても所有者の負担のまま残ります。

水準の見当としては、令和5年度マンション総合調査で1戸あたり月の管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円、合わせて24,557円です（いずれも駐車場などの使用料からの充当額を除いた系統の値。充当額を含む系統では管理費17,103円・修繕積立金13,378円で合計30,481円になります）。ただし自分の物件の実額は管理組合の通知で分かるため、必ずそちらで確かめてください。

修繕積立金は将来値上がりすることもあるため、長期修繕計画などで先の見通しを見ておくと、貸す・住むの判断がぶれにくくなります。なお同じ調査では、完成年次が新しいほど修繕積立金が高いという単純な形にはなっていません（平成7〜16年完成が14,317円で最も高く、平成27年以降が11,405円で最も低い）。新しい物件ほど段階増額積立方式を採っていることが背景にあり、今が安いことは将来も安いことを意味しません。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」

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売る場合の判断（残債・譲渡益・保有コストからの解放）

いまのマンションを売って新居の資金に充てると、二人のローンを一本にまとめやすく、管理費・修繕積立金の負担からも離れられます。

売却で残債を返し終えれば、そのマンションにひもづいたローンは消えます。売却で得たお金を新居の頭金に回せば、新たに借りる額を抑えられ、毎月の返済も軽くしやすくなります。所有をやめれば、管理費や修繕積立金の支払いも止まります。売って新居を買う場合は、前の章で見た売り先行・買い先行のどちらで進めるかも合わせて決めることになります。

売却では、買ったときより高く売れれば売却益が、安くなれば売却損が生じます。マイホームを売って一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から控除を受けられる特例や、買い替え時に税負担を繰り延べられる特例など、税負担を軽くしうる制度が用意されています。ただし、適用の要件や金額、手続きは制度ごとに細かく定められており、二人の状況によって使えるかどうかが変わります。売却益が出そうな場合は、税理士や国税庁の最新の情報で要件を確認しておくと安心です。

貸す場合の判断（管理規約・住宅ローン・保有コスト）

いまのマンションを貸せば家賃収入を得られますが、管理規約での賃貸の可否や住宅ローンとの関係、貸したあとも残る保有コストに注意が必要です。

まず確かめたいのが、マンションの管理規約です。分譲マンションは、第三者へ貸すこと（賃貸）に条件や制限を設けている場合があります。貸すことを考えるなら、管理規約や使用細則で賃貸が認められているかを先に確認しておきます。

次に、住宅ローンとの関係です。住宅ローンは、本人が住むことを前提とした低い金利で貸し出されています。そのため、住宅ローンが残るマンションをそのまま賃貸に回すことは原則できず、賃貸用のローンへの借り換えなどが必要になることがあります。取り扱いは金融機関によって異なるため、貸すことを考えるなら、まず借入先に相談して条件を確かめておくことになります。

家賃はまるごと手元に残るわけではありません。マンションでは、固定資産税に加えて、管理費・修繕積立金を所有者が払い続けます。入居者がいない期間の空室リスクや、募集・契約・入居後の対応を管理会社に任せる場合の管理料も差し引かれます。これらを引いた手残りが、貸すかどうかの判断材料になります。

二人で住み続ける場合の判断（広さ・保有コスト・名義）

どちらかのマンションに二人で住み続ければ、新たに家を用意せずに住居費を抑えられますが、広さや保有コスト、もう一方の住まいの処理が課題になります。

住み続けることを選ぶなら、そのマンションの広さや間取りが二人の暮らしに合うかをまず確かめます。単身のときに選んだワンルームや1LDKだと、二人には手狭だったり、収納が足りなかったりすることもあります。駅近を優先して選んだ住戸なら、通勤の便は良い一方で広さに余裕がないこともあります。

保有コストの面では、住み続ける限り管理費・修繕積立金がかかり続けます。二人で住めば一人あたりの負担感は下がりますが、金額そのものは変わりません。名義が一方のままで問題ないかも、あわせて考えておきたい点です。名義や持分の扱いは、このあとの章で詳しく見ていきます。

賃貸に住んでいた側は、その部屋を解約して引き払うことになります。片方だけがマンションを持っているなら、ここまでの売る・貸す・住むの判断はそのマンション一戸について考えれば足ります。二人ともマンションを持っている場合は、次の項で扱います。

二人ともマンションを持っている場合（片方に住み、一方を売る・貸す）

二人ともマンションを持っている場合は、どちらに住むかを決め、住まないほうを売るか貸すかを選ぶことになります。

まず、二つのマンションのうち、広さや立地、住宅ローンの残債の面で二人の暮らしに合うほうを住まいに選びます。もう一方は、ここまで見てきた売る・貸すの判断にそのまま当てはめて考えます。住み続けるほうも、二人の暮らしに合うかどうかは前の項の広さ・保有コストの視点で見直しておきます。

注意したいのが、両方を持ち続ける「ダブル所有」です。二戸を持ち続けると、管理費・修繕積立金と固定資産税が二戸分かかり続けます。住まないほうを空けたまま持ち続けると、家賃収入がないのに保有コストだけがかかるため、売るか貸すかを早めに決めておくと負担を抑えやすくなります。

二人で組む住宅ローンと名義・控除の基本

ローンの組み方と名義の決め方は、毎月の負担や住宅ローン控除の受け方に加え、将来の相続や、万一の離婚時の扱いにまで関わってきます。

ここでは、ローンをどう組むか、名義を単独にするか二人の共有にするか、控除をどう受けるか、そして結婚前からローンやマンションがある場合の注意点を見ていきます。金額や税に関わる個別の判断は、ファイナンシャルプランナーや税理士、司法書士など専門家に相談しながら進めると安心です。

ローンの組み方（単独・ペアローン・連帯債務・連帯保証）

住宅ローンには、どちらか一方で組む方法と、二人で組む方法があり、借りられる金額や控除の受け方が変わります。

二人で組む方法には、それぞれが別々にローンを契約するペアローン、一つのローンを二人で返す連帯債務、一方が主たる借り手でもう一方が保証人になる連帯保証があります。二人の収入を合わせて考えるほど借入可能額は増えやすい一方で、返済の責任の負い方や、団体信用生命保険（団信、返済中に亡くなった場合に残りの返済が保険で消える保障）が誰にかかるかが変わってきます。

どの組み方が向くかは、二人の収入のバランスや働き方の見通しによって変わります。借入額を増やせる組み方ほど、片方が仕事を離れたときの返済の重さも大きくなります。借入可能額や団信の細かな条件は金融機関ごとに違うため、複数の借入先で比べて決めることになります。

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新居の名義をどうするか（単独名義・共有名義と持分）

新居の名義は、出したお金の割合に応じて決めるのが基本で、二人の共有名義にする場合は、持分の決め方が後の税や売却時に関わってきます。

名義には、どちらか一方の単独名義と、二人で持つ共有名義があります。共有名義では、それぞれがどれだけの割合で持つかを「持分」として登記します。この持分は、頭金や毎月の返済でどちらがいくら負担したかに応じて決めるのが原則です。

ここで注意したいのが、負担した割合と持分がずれるケースです。たとえば、返済のほとんどを一方が負担しているのに持分を半分ずつにすると、その差額が贈与とみなされ、贈与税がかかる場合があります。持分の決め方は税に関わるため、登記を進める前に司法書士や税理士に確認しておくと安心です。

なお、家が誰のものかを表す名義・持分と、誰がローンを返すかという返済の義務は、別の問題です。ローンを二人で返していても名義が一方だけということも、その逆もあり得ます。両者を混同せず、それぞれをどう決めるかを分けて考えることが大切です。

住宅ローン控除の基本と結婚・子育て世帯での扱い

住宅ローン控除は、入居した年に応じた要件で、住宅ローンの年末残高に応じた額をその年の税から差し引ける制度です。二人でローンを組めば、それぞれが自分の負担分について控除を受けられます。

令和8年度の税制改正（令和8年法律第12号・令和8年3月31日公布・原則令和8年4月1日施行）で、入居期限は令和12年12月31日まで延長されました（改正前は令和7年12月31日）。この期間内に入居し、要件を満たす住まいであれば、控除の対象になります。控除額は年末残高に0.7%を掛けた額で、年末残高には住宅の区分ごとの借入限度額という上限がかかります。令和8年から令和12年に入居する場合の借入限度額と控除期間は、次のとおりです。

控除率0.7%は住宅の区分によらず共通です。所得の要件も区分によらず、合計所得金額2,000万円以下です。床面積は原則50㎡以上です。「新築は13年・中古は10年」という覚え方は当てはまりません。既存（中古）でも認定住宅等なら13年で、10年になるのは既存の「その他の住宅」です。

新築の「その他の住宅」は扱いが逆で、令和8年から令和12年入居のすべての年で支援の対象外です（借入限度額も控除期間もありません）。建築確認の時期による経過措置も付きません。新築で2,000万円・10年という組み合わせが出てくるのは「省エネ基準適合住宅」の令和10年以降入居のうち2027年末までに建築確認を受けたものなどで、「その他の住宅」の話ではありません。

要件は所得と床面積だけではありません。令和10年以降の入居分から新たに立地の要件が加わります。土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・浸水被害防止区域・災害危険区域といった災害レッドゾーンに新築された住宅（建替えを除く）は、適用の対象外になります。

出典: 財務省「令和8年度 税制改正の解説」／国土交通省「令和8年度税制改正概要」／国土交通省「住宅：住宅ローン減税」

結婚して住み替える世帯には、子育て世帯や若い夫婦の世帯を対象に、借入限度額を上乗せする措置が設けられています。対象となるのは、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。結婚を機に住み替える二人の多くは、後者に当てはまります。上乗せ後の借入限度額は上の表の「子育て世帯等」の列のとおりで、認定住宅等以外の「その他の住宅」には上乗せがありません。

ひとつ注意があります。床面積の要件は原則50㎡以上ですが、合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上へ緩和されます。この緩和と、いまの子育て世帯等への上乗せは選択適用で、併用できません。コンパクトな住戸を検討している二人は、どちらを取るかで有利不利が変わります。

なお、国税庁のタックスアンサーは2026年8月時点でいずれも「令和7年4月1日現在法令等」の表示で、令和8年度の改正が反映されていません。e-Govの措置法の条文も改正前の日付のままです。国税庁のページをそのまま読むと改正前の値になるため、上の数値は財務省「令和8年度 税制改正の解説」を根拠にしています。

結婚前に片方が組んだローン・買ったマンションがある場合の注意

結婚前に一方がローンを組んで買ったマンションがある場合は、そのマンションを売る・貸す・住むの判断に加え、新居を買うなら、既存のローンや名義の組み替えが関わってきます。

すでにローンを抱えた状態で新たにローンを借りようとすると、金融機関はその返済も含めて借入可能額を判断します。そのため、既存のローンの残高によっては、新居で借りられる金額が想定より抑えられることがあります。既存のマンションを売ってローンを完済すれば、その分の余力は戻ります。

単独名義のマンションから新居に買い替える場合は、名義とローンの組み方を、単独からペアローンや共有名義へ組み替えることも選べます。買い替えにともなう税の特例が使える場合もありますが、要件は細かく個別性が高いため、適用の可否は税理士や国税庁の最新の情報で確認しておくことになります。

控除の面でも注意が必要です。すでに住宅ローン控除を受けているマンションがある場合、新居でも重ねて受けられるかは状況によって変わります。名義や控除をどう扱うかは、金融機関や税理士に、二人の具体的な状況を伝えて確かめておくことになります。

結婚時の住み替えで後悔しないための注意点

決めることが多い場面だからこそ、順番と、将来の変化への備えを誤ると、後悔につながりやすくなります。

ここでは、二人でどう進めるかの勘所と、先の変化を見越して備えておきたいことを見ていきます。

決める順番と二人での資金の話し合い

今のマンションの価値と残債の把握、賃貸か購入か、ローンと名義、という順番で、二人が同じ情報を見ながら決めていくと、迷いが減ります。

住まいの話は、どちらか一方が進めてしまうと、後から認識のずれが表に出やすくなります。早い段階で、二人で次のような項目を話し合っておくと安心です。

• 二人の貯蓄と、頭金にいくら回せるか
• 毎月の返済にいくらまでなら無理なく充てられるか
• どちらのマンション（または賃貸）に住むか、持っているマンションをどうするか
• 名義やローンをどちらの負担でどう組むか

こうした項目は、お金の価値観に触れる部分でもあります。数字を出し合って現状をそろえておくと、その後の判断がスムーズに進みます。

将来の変化と専門家への相談

出産や転勤、親の介護など、先の暮らしの変化を見越して、迷う点は早めに専門家に相談すると安心です。

結婚してからの数年は、暮らしが大きく動きやすい時期です。今の二人にちょうど良い選択が、数年後にも合うとは限りません。住み替えのしやすさや返済の余裕を少し残しておくと、変化に合わせて動きやすくなります。

判断に迷う場面では、内容に応じて相談先を使い分けると解決が早まります。相談先の目安は次の通りです。

• 税や控除、確定申告のこと … 税理士
• ローンや資金計画、ライフプランのこと … ファイナンシャルプランナー
• 名義・持分や登記のこと … 司法書士
• マンションの売買や物件選びのこと … 宅地建物取引士

まとめ：結婚で住まいを一つにする住み替えなら、住み替えのトビラ

結婚を機に始める住み替えは、新しい住まいより先に、今持っているマンションをどうするかから決めます。先に決めないと、新居の予算も名義も定まりません。

二人で決めるには、そのマンションの値段と残りの返済額、毎月かかる費用を二人で並べます。片方だけが知っている状態では、話し合いが進みません。

新居の見学に出かける前に、持っている住まいの数字を二人でそろえておきましょう。住み替えのトビラでは、結婚のときに持ち家を売るか貸すかも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。