同じマンションで売り出しが多いのはなぜ？理由の調べ方と売却時の判断基準

自分のマンションで何戸も売りに出ているのを見ると、「何か問題があるのでは？」「自分の部屋も売れにくくなる？」と不安になりますよね。特に、これから売却や住み替えを考えている人にとっては気になる状況です。

ただし、売り出しが多いからといって、マンションに問題があるとは限りません。住人の事情が重なっている場合もあれば、修繕積立金の値上げや管理上の問題が関係している場合もあります。大切なのは、実際の売り出し戸数や管理状況を確認し、原因を見極めることです。

この記事では、売り出しが増える理由とその調べ方をわかりやすく説明します。さらに、同じマンションの競合住戸との比較方法や、売り出し価格の決め方も紹介します。今売るべきか、時期をずらすべきか、自分の状況に合った判断ができるように整理していきましょう。

同じマンションで売り出しが多くても、問題があるとは限らない

同じマンションで何戸も売りに出ていると、「何か問題があるのかな？」「自分の部屋も売れなくなるのでは？」と不安になりますよね。

でも、売り出しが多いからといって、問題のあるマンションとは限りません。

例えば、500戸ある大規模マンションなら、転勤や住み替え、相続などが重なって、何戸か同時に売りに出ることは十分考えられます。

一方で、修繕積立金の大幅な値上げや、マンションの管理上の問題が原因になっている可能性もあります。

そこで大切なのは、次の3つです。

1. 本当に売り出しが多いのか？ 総戸数に対する割合や、実際に売り出されている住戸数を確かめる。

2. なぜ売り出しが増えているのか？ 住人それぞれの事情なのか、マンション全体の問題なのかを調べる。

3. 自分の部屋は競合と比べてどうなのか？ 階数や広さ、価格などを比べて、売り方を考える。

この3つが分かれば、今売るべきか、少し待つべきか、いくらで売り出すべきかを判断しやすくなります。

順番に説明します。

① まず、本当に売り出しが多いのか確かめる

ポータルサイトで同じマンションの物件が5件、10件と並んでいても、その数字だけでは判断できません。

まずは、次の3点を確認してみてください。

1. 総戸数に対して何戸売り出されているか

例えば、同じ5戸でも、マンションの規模によって意味が違います。

30戸のマンションで5戸なら、約6戸に1戸が売り出されていることになります。

一方、500戸のマンションなら100戸に1戸です。

大規模マンションでは、住人の数が多いぶん、売却する人も多くなりやすいものです。

なお、「総戸数の何％以上なら売り出しが多すぎる」という公的な基準はありません。

大切なのは、単純な件数だけで判断しないことです。

2. 同じ部屋が重複して掲載されていないか

意外と見落としやすいのが、物件情報の重複です。

例えば、同じ住戸を複数の不動産会社が掲載していることがあります。

その場合、ポータルサイトには7件表示されていても、実際に売り出されているのは3戸だけ、ということもあります。

次の情報を見比べてみてください。

• 階数
• 専有面積
• 間取り
• 売り出し価格
• 掲載されている室内写真

これらが一致していれば、同じ住戸の可能性があります。

3. いつから売り出されているか

ここも重要です。

例えば、5戸売り出されていたとします。

ケースA：5戸とも最近売り出された

住人の売却時期がたまたま重なっただけかもしれません。

ただし、最近になって修繕積立金の値上げが決まったなど、共通のきっかけがある可能性も考えられます。

ケースB：5戸とも数か月前から売れ残っている

こちらは少し注意が必要です。

価格が高すぎる、買いたい人が少ない、住戸の条件が良くないなどの理由が考えられます。

特に、何度も値下げされている住戸が複数あるなら、価格設定と実際の需要が合っていない可能性があります。

ただし、売り出し期間が長いだけでは、マンション自体に問題があるとは判断できません。

また、不動産会社が中古住戸を買い取り、リノベーションして再販売している場合もあります。

こうした物件は、通常の居住者による売却とは事情が異なります。

ここまで確認すれば、最初に感じた「売り出しが多い」という印象が、実際にはどのような状況なのか見えてきます。

② 売り出しが増える理由を調べる

では、なぜ同じマンションで売却が重なるのでしょうか。

主な理由は、次の5つです。

注意度は、売却への影響を考えるための目安です。どの理由が実際に当てはまるかは、資料などで確認する必要があります。

それぞれ説明します。

理由1：住人の生活が変わる時期が重なっている

例えば、新築時に30〜40代の子育て世帯が多く入居したマンションがあるとします。

20年ほどたつと、同じ時期に次のような変化が起こることがあります。

• 子どもが独立して、広い家が必要なくなった
• 定年が近づき、もっとコンパクトな家に住み替えたい
• 親の介護のために実家の近くへ引っ越したい

つまり、マンションに問題がなくても、住人の年齢や生活の変化によって売却が重なることがあるのです。

売り出されている住戸の広さや間取りが似ている場合は、こうした背景も考えられます。

ただし、間取りが似ているだけで売却理由を特定できるわけではありません。

理由2：マンションの価格が上がっている

例えば、10年前に3,500万円で購入したマンションが、今は5,000万円前後で売れるとします。

そうなると、

「これだけ高く売れるなら、今のうちに住み替えよう」

と考える人が増える可能性があります。

この場合、売り出しが多いことは、必ずしも悪い兆候ではありません。

確認したいのは、近隣のマンションでも売り出しが増えているかです。

周辺でも同じように増えているなら、そのマンション固有の問題ではなく、地域全体の不動産市場の動きかもしれません。

実際、2026年7月の首都圏の中古マンションは、在庫件数が47,151件（前年同月比5.5％増）だった一方、成約件数は3,638件（同8.6％減）でした。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」

なお、売却で利益が出る場合は、所有期間によって税率が変わります。

※所得税には別途、復興特別所得税がかかります。税率をかけるのは売却価格そのものではなく、取得費や売却費用などを差し引いて計算した課税対象の利益です。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1440「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

このため、税率が低くなる時期を待って売却する人もいると考えられます。

ただし、自宅の売却では、一定の条件を満たすと利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例によって課税対象の利益がなくなる場合、上の税率の違いは実際の税負担に影響しません。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」

理由3：大規模修繕の時期が近い

マンションでは、定期的に外壁や屋上、防水設備などの大規模修繕を行います。

この工事の前後に売却を考える人もいます。

例えば、

• 工事が始まる前に売ってしまいたい
• 工事中は足場やシートがあるので、内覧への影響を避けたい
• 修繕が終わって外観がきれいになってから売りたい

といった事情です。

大規模修繕があること自体は、悪いことではありません。

むしろ、必要な修繕が計画どおり実施されているかが大切です。

ただし、工事費用が足りず、所有者に追加負担が発生するなら話は変わってきます。

理由4：修繕積立金が大きく値上がりする

これは、特に確認しておきたい理由です。

マンションの修繕積立金は、建物を修繕するために毎月積み立てるお金です。

ところが、計画どおりに積み立てられていないマンションもあります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の積立額が計画に対して不足しているマンションは36.6%でした。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」

そのため、次のようなことが起こる可能性があります。

• 毎月の修繕積立金が大幅に値上がりする
• 修繕費用を補うために一時金を徴収する
• 工事内容や時期の見直しが必要になる

例えば、修繕積立金が月1万5,000円から3万円になるとします。

年間の負担は18万円増えます。

買主にとっても毎月の支払いが増えるため、購入予算や価格交渉に影響する可能性があります。

ただし、値上げ自体が悪いわけではありません。

将来の修繕に必要なお金を確保するための、適切な値上げである場合もあります。

大切なのは、なぜ値上げするのか、今後さらに増額する予定があるのかを確認することです。

理由5：管理や周辺環境に問題がある

こちらは、より慎重に調べたいケースです。

例えば、次のような問題です。

マンションの管理上の問題

• 管理費や修繕積立金の滞納が増えている
• 漏水などの事故が繰り返し起きている
• 騒音トラブルが長期間解決していない
• 修繕について住人の意見がまとまらない

周辺環境の問題

• 隣の土地に高層マンションが建設される
• 日当たりや眺望が悪くなる
• 近隣の商業施設が閉鎖される
• 近くに新築マンションができ、住み替える人が増える

例えば、南側に高い建物が建つ予定なら、南向きの住戸ばかりが売り出されていないか確認してみるとよいでしょう。

ただし、売り出されている住戸が偏っているだけでは、原因は分かりません。

建設計画などの事実と照らし合わせる必要があります。

③ マンションに問題があるか、どうやって調べる？

ここまでの理由は、あくまで可能性です。

実際に問題があるかどうかは、マンションの資料などで確認できます。

あなたは所有者なので、管理組合や管理会社を通じて調べられる情報があります。

特に確認したいのは、次の4つです。

まずは総会の議事録を見る

総会の議事録とは、マンションの所有者たちが集まって、何を話し合い、何を決めたかを記録した書類です。

例えば、次のような内容が分かります。

• 来年から修繕積立金を値上げする
• 3年後に大規模修繕を予定している
• 管理費の滞納が増えている
• 漏水などの問題への対応を協議している

手元になければ、管理会社や管理組合に確認してください。

次に長期修繕計画を見る

長期修繕計画は、マンションの将来の修繕予定と費用をまとめたものです。

ここでは、特に次の3点を見ます。

1. 次の大規模修繕はいつなのか
2. 修繕積立金を値上げする予定はあるか
3. 工事に必要なお金は足りているか

専門知識がなくて分からなければ、管理会社に質問して構いません。

例えば、

「今後10年間で、修繕積立金が大幅に上がる予定はありますか？」

「次の大規模修繕に必要なお金は足りていますか？」

と聞くと、確認したいことが伝わりやすいでしょう。

重要事項調査報告書も確認する

これは、マンションの管理状況をまとめた書類です。

売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社が管理会社から取り寄せることが一般的です。

マンション全体の修繕積立金や滞納状況などを確認できます。

また、管理計画認定制度など、外部から管理状況の評価を受けているマンションなら、その情報も参考になります。

ここで重要なのは、売却に不利な情報が見つかっても、隠さず正しく把握することです。

修繕積立金の値上げ予定などは、買主の購入判断に関わります。

先に確認しておけば、価格設定や買主への説明を準備できます。

④ 同じマンションの競合が多いと、自分の部屋は売れにくくなる？

ここが、売却を考えている人にとって一番気になるところだと思います。

結論からいうと、競合が多いほど比較されやすくなりますが、必ず売れにくくなるわけではありません。

例えば、同じマンションで3戸売り出されていたとします。

この3戸を見て、どれが一番お得だと思いますか？

Aは高層階で南向きです。

BはAより5㎡広いのに、売り出し価格は同じです。

Cは総額が安いものの、㎡単価ではBより高く、売り出してから5か月たっています。

このように、同じマンションでも条件が異なるので、単純に価格だけで比較できません。

㎡単価で比較してみる

㎡単価とは、マンションの価格を専有面積で割ったものです。

例えば、

5,480万円 ÷ 70㎡ ＝ 約78.3万円/㎡

となります。

㎡単価を使えば、広さが違う住戸でも価格を比べやすくなります。

ただし、㎡単価が安いほどお得とは限りません。

階数、日当たり、眺望、間取り、室内の状態なども考慮する必要があります。

先ほどのBは㎡単価が低いですが、Aより低層階で、向きも違います。

その条件の違いが価格に反映されている可能性があります。

一方、Cは5か月間売れていません。

価格が高いのか、室内の状態や間取りに問題があるのか、単に買主との条件が合わないのかは、さらに確認する必要があります。

こうして競合と比較することで、自分の部屋をいくらで売り出すのが妥当か、考えやすくなります。

買主はどんなところを比べる？

同じマンションの場合、立地や築年数、共用部分などは基本的に同じです。

そのため、住戸ごとの違いが目立ちます。

つまり、階数や方角で競合に負けていても、ほかの部分で差をつけられる可能性があります。

例えば、

• 室内をきれいに片付ける
• 掲載写真を撮り直す
• 買主が希望する日時に内覧できるようにする
• エアコンや照明などを残す条件を検討する

といった工夫です。

こうしたことは、大きく値下げする前に試せます。

また、競合が多いことには良い面もあります。

同じマンションを探している買主が、複数の住戸をまとめて内覧することがあるからです。

ほかの住戸を見に来た人が、自分の部屋にも興味を持つ可能性があります。

もちろん、競合が多いだけで買主が増えるわけではありません。

比較されたときに、自分の部屋が選ばれる理由をつくることが大切です。

⑤ 競合が多いとき、売り出し価格はいくらにすればいい？

まず覚えておいてほしいのは、競合の売り出し価格を、そのまま相場だと思わないことです。

例えば、同じマンションで5,500万円の住戸が3戸売り出されているとします。

だからといって、自分の部屋も5,500万円で売れるとは限りません。

なぜなら、5,500万円は売主が希望している価格だからです。

実際には5,200万円で売れるかもしれませんし、長期間買主が見つからないかもしれません。

そこで重要になるのが「成約価格」です。

売り出し価格と成約価格は違う

• 売り出し価格：売主が「この金額で売りたい」と設定している価格
• 成約価格：買主と売主が合意して、実際に売買が成立した価格

実際、東日本レインズの2026年7月度のデータでは、首都圏の中古マンションの成約㎡単価が84.17万円だったのに対し、在庫物件（売り出し中）の㎡単価は118.30万円でした。ただし、成約した物件と売り出し中の物件は別の物件なので、この差をそのまま値引き幅として考えることはできません。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」

自分の部屋の価格を決めるときは、最近の成約価格を基準にするのが基本です。

不動産会社に査定を依頼するときは、

「同じマンションで最近売れた部屋の成約価格を教えてください」

と聞いてみてください。

不動産会社は、レインズという業者向けの不動産情報システムなどで成約事例を調べられます。

同じマンションの事例が少ない場合は、近隣の似たマンションの成約事例も参考にします。

競合と比べた条件で価格を考える

例えば、次のように考えます。

ただし、競合より良い部屋だからといって、必ず高く売れるわけではありません。

買主がその条件にどれくらい価値を感じるかによっても変わります。

安くすれば必ず売れる？

安くすることは、買主に選ばれる理由の一つになります。

ただし、むやみに値下げするのはおすすめできません。

例えば、競合が5,500万円だから、自分は5,450万円にするとします。

50万円安くても、買主が階数や眺望の良い競合を選ぶ可能性はあります。

逆に、自分の部屋の条件が十分に良ければ、同じ価格でも選ばれるかもしれません。

重要なのは、価格差と住戸の条件差が釣り合っているかどうかです。

また、同じマンション内で安い成約が続くと、その価格が次の査定の参考事例になることがあります。

そのため、売主同士が次々に値下げする状況は、できれば避けたいところです。

マンションを高く売る方法｜相場・会社選び・売り出し価格・時期・内覧のコツ

⑥ 売り出す前に3つの価格を決めておく

競合が多いマンションでは、売り出してから状況が変わりやすくなります。

そこで、最初に次の3つの価格を考えておくと、判断しやすくなります。

特に住み替えでは、3つ目が大切です。

例えば、マンションを売ったお金で、

• 今の住宅ローンを完済する
• 仲介手数料などの売却費用を払う
• 新居の頭金を用意する

必要があるかもしれません。

いくらで売れば住み替えの資金計画が成り立つのか、先に計算しておきましょう。

最低売却価格は、単に「これ以下では売りたくない」という希望だけでなく、資金計画から考えることが重要です。

売り出した後は何を確認する？

売却を始めたら、次の2つを定期的に確認します。

1. 自分の部屋への反響

• 物件ページはどれくらい見られているか
• 問い合わせは何件あるか
• 内覧には何組来たか
• 内覧後にどんな感想があったか

例えば、物件ページはよく見られているのに、問い合わせがほとんどない場合。

価格や写真、掲載情報などに改善の余地があるかもしれません。

一方、内覧には来てもらえるのに購入に至らない場合は、室内の状態や競合との条件差が理由になっている可能性があります。

2. 競合の動き

• 競合が値下げした
• 競合が売れた
• 新しく安い住戸が売り出された

こうした変化があれば、自分の部屋の立ち位置も変わります。

例えば、競合の住戸が売れたなら、比較対象が一つ減ります。

逆に、同じ広さで自分より条件の良い住戸が安く出てきたら、価格の見直しが必要になるかもしれません。

値下げの判断は、あらかじめ決めておく

売り出してから反響が少ないと、不安になって値下げしたくなるものです。

ただ、理由を確認せずに値下げすると、必要以上に安く売ってしまう可能性があります。

例えば、

「4週間たっても内覧がなければ、不動産会社と価格を見直す」

「競合が成約したら、その価格を確認して判断する」

といったルールを決めておく方法があります。

※4週間は説明用の例で、どの物件にも当てはまる基準ではありません。価格帯や地域の需要によって適切な期間は異なります。

大切なのは、何が起きたら価格を見直すのかを、売り出す前に決めておくことです。

⑦ 今売るべき？ それとも競合が減るまで待つべき？

ここまで調べた結果、実際に売り出しが多いと分かったとします。

その場合、どうすればよいのでしょうか。

大きく分けると、4つの選択肢があります。

今すぐ売る場合

競合が多くても、自分の部屋に十分な強みがあるなら、すぐに売り出す選択はあります。

例えば、

• 競合より高層階で眺望が良い
• 角部屋で日当たりが良い
• 室内の状態が良い
• 成約相場に合った価格で売り出せる

といった場合です。

住み替え先の購入時期が決まっているなら、待つことによるリスクも考えなければなりません。

売り出しを待つ場合

例えば、同じ間取りで、自分より階数が高く、室内もきれいな住戸が売り出されているとします。

しかも、価格は自分が希望する金額とほとんど同じです。

この状況では、競合が売れてから自分の部屋を売り出す方法も考えられます。

待つことには、次のメリットがあります。

• 比較される住戸が減る可能性がある
• 競合が実際にいくらで売れたか分かる
• その成約価格を参考に、自分の価格を決められる

ただし、待てば必ず有利になるわけではありません。

その間に新しい競合が出たり、不動産相場が下がったりする可能性もあります。

また、修繕積立金の値上げが決まっているなら、待っている間に毎月の負担が増えることもあります。

春の引っ越しシーズンなど、買主が動きやすい時期を考慮することはできます。

ただ、数か月程度ずらすかどうかは、季節だけでなく、自分と条件が似た競合がどれくらい残っているかを重視して考えるとよいでしょう。

賃貸に出す場合

「今は売りにくそうだから、いったん貸しておこう」

と考える人もいると思います。

ただし、賃貸は少し慎重に考えてください。

特に注意したいのは、次の3つです。

1. 住宅ローンの問題

住宅ローンは、基本的に本人や家族が住む住宅を購入するためのものです。

そのため、住宅ローンが残っているマンションを、自由に賃貸へ切り替えられるとは限りません。

例えば、フラット35では、転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めなくなり、将来戻ることを前提に貸す場合は、所定の手続きによって認められることがあります。

一方、目的外利用では、一括返済を求められる場合があります。

出典：住宅金融支援機構「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」

住み替えのために貸す場合も、必ず金融機関へ事前に確認してください。

2. 売却時の税金の特例

自宅を売却して利益が出た場合、一定の条件を満たすと、利益から最高3,000万円を控除できる制度があります。

ただし、以前住んでいた自宅の場合、原則として、

住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日まで

に売却する必要があります。

その間に賃貸へ出していても、ほかの要件を満たせば特例を使えます。

しかし、期限を過ぎると適用できなくなります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」

そのため、将来売却するつもりなら、特例の期限も考えておく必要があります。

3. 入居者がいると売りにくくなる場合がある

入居者が住んでいる状態で売ることはできます。

ただし、買主が自分で住めないため、投資用物件として購入する人が主な対象になります。

また、通常の賃貸借契約では、貸主の都合だけで退去してもらうことは簡単ではありません。

将来売却する予定があるなら、期間満了で契約が終了する「定期借家契約」を検討する方法もあります。

ただし、定期借家契約には、契約前の説明や期間満了時の通知など、守るべき手続きがあります。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第38条

つまり、賃貸は単に売却を先延ばしする方法ではありません。

貸し続けることになっても資金面で問題がないか、よく考えてから判断しましょう。

不動産会社に買い取ってもらう場合

仲介で売る以外に、不動産会社へ直接買い取ってもらう方法もあります。

この方法なら、一般の買主を探す必要がありません。

そのため、競合が多い場合でも、比較的短い期間で売却を進めやすくなります。

ただし、一般的には仲介で売る場合より価格が低くなります。

例えば、仲介で5,000万円程度の成約が見込めるマンションでも、買取価格はそれより大幅に低くなる場合があります。

実際の買取価格は、物件や不動産会社によって異なります。

住み替え先の購入がすでに決まっていて、一定の期限までに売却する必要がある場合などに検討する方法です。

また、

「まず仲介で売り出し、期限までに売れなければ買取へ切り替える」

という方法もあります。

買取保証を利用できる場合もありますが、保証価格や対象条件を事前に確認することが大切です。

値上がりしたマンションの買い替え｜手取りと予算で決める今売るか待つか

⑧ 不動産会社に査定を依頼するときは、何を聞けばいい？

ここまでの調査を、すべて自分一人で行う必要はありません。

不動産会社へ査定を依頼すれば、同じマンションの成約価格や競合の状況などを確認してもらえます。

ただし、査定額だけを見るのは避けましょう。

例えば、

• A社：5,500万円
• B社：5,200万円
• C社：5,000万円

という査定結果だったとします。

一番高いA社が、必ず5,500万円で売ってくれるわけではありません。

大切なのは、その金額になった理由です。

査定を依頼するときは、次の質問をしてみてください。

複数の会社に同じ質問をして、回答を比べてみるとよいでしょう。

特に、同じマンションの成約事例を示しながら、競合との差を具体的に説明できる担当者は、判断の参考になります。

反対に、根拠を示さず「高く売れますよ」と言うだけの担当者には、もう少し詳しく説明してもらいましょう。

不動産売却の相見積もり｜査定額の根拠で選ぶ比べ方と取り方・断り方

まとめ：売り出しが多い理由と競合との条件差を確認して判断する

同じマンションで売り出しが多いと、どうしても不安になると思います。

でも、大切なのは、売り出し件数そのものではありません。

次のように考えてみてください。

そして、もう一つ覚えておいてほしいことがあります。

同じマンションに売り出しが多いことは、不利な面ばかりではありません。

競合が多ければ、それだけ価格や条件を比較する材料が増えます。

さらに、競合が成約すれば、実際にいくらで売れたかという参考情報も増えます。

その情報をうまく使えば、自分のマンションの価格を根拠をもって考えられます。

まずは、

1. 重複を除いて、実際に何戸売り出されているか確認する
2. 管理組合の資料で、値上げや修繕などの問題がないか調べる
3. 不動産会社に同じマンションの成約事例を見せてもらう

この3つから始めてみてください。

売り出しが多いという事実だけで、急いで値下げしたり、売却を諦めたりする必要はありません。

自分の部屋が競合と比べてどのような条件にあるのかを把握することが、売却価格とタイミングを決めるうえで大切です。