投資用ワンルームの売却査定・買取を比較｜賃貸中の売り方と手残り計算

投資用に買ったワンルームを売ろうと考えたとき、最初に迷うのが「どこに査定を頼むか」です。

投資用の住戸は、賃貸中か空室か、サブリース契約があるか、ローンがいくら残っているかで、売れる条件も手元に残るお金も変わるため、「毎月赤字だから今すぐ売る」と決める前に、契約の中身と査定額をそろえて比べることが大切です。

この記事では、投資用ワンルームの売却を相談できる3つのサービスを比べ、入居者がいるまま売る方法と、買取と仲介で手元に残るお金の計算まで紹介します。

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投資用ワンルームの売却査定は窓口と売却方法の違いから選ぶ

投資用ワンルームの売却査定は、「誰に相談するか（窓口）」と「どう売るか（売却方法）」を分けて考えると、相談先を選びやすくなります。

一括査定は、売却を頼む会社を探すための方法です。

買取と仲介は、実際に売るときの方法です。買取では不動産会社が自ら買主になり、仲介では不動産会社が買主を探します。どの窓口から入っても、最後は買取か仲介のどちらかで売ることになります。

3つの窓口の違いは、各社とのやり取りを誰が受け持つかにあります。担当者にまとめて任せるか、自分で各社と話すかで、選ぶ窓口が変わります。

AI査定は、住戸の情報を入れると概算の価格が分かる機能です。窓口を選ぶ前に、相場の見当をつけるときに使えます。

「早く売りたいなら買取、高く売りたいなら仲介」とよくいわれます。

ただ、手元に多く残る売り方は、売れる価格・かかる費用・売れるまでの期間の3つで変わります。3つを同じ条件でそろえて計算すると、自分の住戸ではどちらが得かが分かります。

なお、自宅として住んでいるマンションを住み替え(買い替え)のために売る場合は、居住用の住戸を扱う査定サービスから相談先を探せます。

投資用ワンルームの売却査定・買取サービスを比較

3つのサービスは、売主とのやり取りの仕方と、扱う住戸の範囲が違います。

自社のグループで買取の金額を出すのは、3つのうちRENOSY売却です。イエヲタと楽待の売却査定は、買取や仲介をする不動産会社を探すための窓口にあたります。

表の「公式に記載なし」の項目は、相談の最初に聞いておくと、あとから対象外と分かる手戻りを防げます。

イエヲタ｜不動産会社とのやり取りを窓口にまとめたい人向け

イエヲタは、担当者が売主に代わって不動産会社とやり取りする、投資用マンションの売却窓口です。

公式サイトのよくある質問によると、担当者が不動産会社と連絡を取り、不動産会社へ渡すのは物件の情報だけです。複数の会社から本人へ直接電話が来る一括査定とは、ここが違います。

売買契約の相手や、買取と仲介のどちらで売るのかは、相談の最初に聞いておきたい点です。売却時の手数料も、同じときに確かめておくと安心です。

ローンが残っていても相談できると案内しています。売却代金でローンを返しきれるかは、別に確かめる必要があります。

お客様の声には、大阪・梅田の物件を売った例が載っています。

次のような人なら、窓口に任せる手軽さを生かせます。

• 複数の不動産会社と自分で話すのが負担な人
• 単身者向けの投資用マンションを売りたい人

自宅の住戸や一棟のアパート・マンションは、イエヲタの対象から外れます。

イエヲタのおすすめポイント

• 不動産会社と話すのは担当者。 売主に代わってコンシェルジュがやり取り
• 会社へ渡るのは物件の情報だけ。 各社から電話が来る一括査定とは別の仕組み
• 相談と査定は無料。 ローンが残る住戸も相談できると案内

出典: イエヲタ 公式サイト

>> イエヲタの詳細を見る

RENOSY売却｜買取と仲介の両方を見て売却方法を選びたい人向け

RENOSY売却は、買い取ってもらう価格と市場で売る価格の両方を見てから、売り方を決めたい人に合うサービスです。

公式ページによると、グループで買取の金額を出しながら、仲介として一般の買い手も同時に探します。2つの価格を並べてから、売り方を選べる仕組みです。

買い手探しでは、取引のある法人への紹介と、不動産会社どうしで物件情報を共有するレインズへの掲載を案内しています。売れる価格そのものは、住戸の条件や売る時期で変わります。

マイページに登録すると、AIによる査定額が毎月届きます。今売った場合に手元に残る金額も、税金の目安まで含めて試算できます。

仲介手数料0円は、買取で売る場合の案内です。ローンの一括返済や登記にかかる費用は、別に見積もっておく必要があります。

次のような人におすすめです。

• 買取と仲介の価格を並べてから売り方を決めたい人
• 手元に残る金額を試算しながら売却を考えたい人

RENOSY売却の公式ページ

RENOSY売却のおすすめポイント

• 買取と仲介の価格を並べて選べる。 買取査定と買い手探しを同時に進める仕組み
• 買取なら仲介手数料0円。 グループが自ら買取の金額を提示
• 売った後の手取りを試算できる。 税金の目安込み。AI査定額も毎月届く

楽待の売却査定｜収益物件を扱う複数社の提案を比べたい人向け

楽待の売却査定は、収益物件を扱う複数の不動産会社に査定を頼み、査定額と売り方の提案を自分で比べたい人に合うサービスです。

物件の種類で「区分マンション(1R〜1LDK)」を選べるので、投資用ワンルームでも申し込めます。依頼先は、楽待に登録している不動産会社の中から自分で選ぶ仕組みです。

公式のよくある質問によると、運営会社の楽待株式会社は、査定を頼む場を提供する会社です。査定額を出し、買取や仲介をするのは、依頼した各社です。

複数の会社と直接話すぶん、各社の説明を聞き比べられます。その代わり、各社とのやり取りは自分で受け持つことになります。連絡の時間帯や方法の希望は、各社から最初に連絡が来たときに伝えておくと安心です。

自分で動ける人ほど、比べる材料を増やせます。

• 複数社の査定額と提案を自分で比べたい人
• 依頼する会社を自分で選びたい人

楽待の売却査定ページ

楽待の売却査定のおすすめポイント

• 依頼先は100社以上から自分で選ぶ。 収益物件を扱う会社がそろう一括査定
• 1R〜1LDKの区分マンションに対応。 物件の種類で選んで申し込める
• 査定額と売り方の提案を比べられる。 査定の依頼は無料

賃貸状況と管理契約を伝えて、売却できる条件を確かめる

投資用ワンルームは、入居者がいるか、管理やサブリースの契約がどうなっているかで、買い手と売れる価格が変わります。査定を頼む前に、住戸の状態と契約を整理しておきましょう。

賃貸中か空室かを伝えて査定の前提を揃える

賃貸中か空室かを最初に伝え、状態に合った情報を渡すと、査定額の前提がずれにくくなります。

投資用の住戸は、家賃収入をもとに価格を出す方法で評価されることが多くあります。1年間の家賃収入から経費を引いた額を、買い手が期待する利回りで割る方法で、収益還元法といいます。

つまり、伝える家賃の条件しだいで、査定額は変わります。

入居者がいるまま売り、買主が大家の立場を引き継ぐ売り方を、オーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジの住戸は投資用として、空室の住戸は買主が自分で住むこともできる住戸として売られます。比べる相手になる物件が、そもそも違います。

空室のほうが高く売れるかは、住戸ごとに違います。入居者が住み続ける権利も法律で守られているため、賃貸中のまま査定を受けて比べるほうが進めやすいでしょう。

オーナーチェンジで住み替え前の家を売る｜利回り査定で下がる理由と対策

出典: e-Gov法令検索「民法」第605条の2

出典: e-Gov法令検索「借地借家法」第28条・第31条

サブリースと管理委託は契約書で区別する

サブリースか管理委託かは、契約書の中身で見分けられます。

査定では、入居者の家賃と借上げ賃料を分けて伝えましょう。

売却で気をつけたいのは、サブリース契約が売ったあとも続く場合があることです。国土交通省のFAQ集も、オーナーチェンジで所有者が変わっても同じ内容のまま契約が引き継がれる場合を想定しています。

所有者から契約を終える場合について、FAQ集の重要事項説明書の記載例には次の一文があります。

お客様から更新を拒絶される場合は、正当な事由が必要となります。

つまり、所有者から更新を断るには、法律が認める正当な理由が必要です。普通借家か定期借家かでも扱いが違うので、売却後の契約の行方は、契約書の次の項目で確かめられます。

• 借上げ賃料の額と、減額されることがある条件
• 契約期間と更新の時期
• 所有者が変わったときの扱い
• 所有者から解約するときの条件と違約金
• 管理にかかる費用の負担

サブリース付きの売却や解約の交渉を手伝うかは、窓口ごとに違います。もめた場合は、弁護士など法律の専門家へ相談すると安心です。

出典: 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「適正化のための措置（規制の内容・標準契約書等）」

出典: 国土交通省「賃貸住宅管理業法FAQ集（令和7年10月9日時点版）」

査定額より手残りと売却までの収支で比べる

売り方を比べるときは、提示された金額の大きさより、売ったあとに手元に残るお金、売れるまでの間に出入りするお金、ローン残高を払いきれるかの3つを見ると、どの売り方が得かが分かります。

買取提示と仲介の見込み価格から費用を差し引く

買取と仲介は、「差引額」で比べると、どちらが手元に多く残るかが分かります。差引額は、売れる価格から、売却にかかる費用とローンの返済額を引いた金額です。

このうち、仲介の査定額と売出価格は、買い手が決まって初めて受け取れる金額です。

比べるときは、同じ住戸・同じ賃貸の条件・同じ日付で、価格・費用・返済額をそろえるのが基本です。下の表は、計算の仕方を示す架空の例です。

費用の30万円と90万円も仮定の金額で、差引額は税金や売却までの収支、各種の精算を除いた数字です。

自分の住戸では、次の式で計算できます。

• 差引額＝売却価格−売却費用の合計−ローン返済額
• 売却価格には、買取の提示額か仲介の査定額を入れる
• 売却費用には、仲介手数料や登記の費用などの見積もりを入れる
• ローン返済額には、金融機関の残高証明書にある金額を入れる

この例では、仲介のほうが40万円多く残ります。

ただ、売れる価格が下がったり、売れるまでが長引いたりすると、結果は逆になることもあります。

仲介手数料は、国が決めた上限を目安にできます。

• 売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3.3%＋6.6万円」（消費税込みの速算式）
• 1,900万円で売れた場合の上限は69.3万円
• 告示で決まるのは上限の金額で、実際の請求額は媒介契約で決まる（上限いっぱいで請求されることが多い）
• 売買価格が800万円以下の物件は、媒介にかかる費用を考えて、上限を33万円（消費税込み）まで引き上げられる特例がある（令和6年7月から。それより前は400万円以下が対象）

マンションの買取と仲介どっち？住み替え(買い替え)の事情別に選ぶ

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号）

管理費・修繕積立金と売却までの保有収支を見る

売るまでの間に入るお金と出ていくお金を、1か月ごとに書き出してみましょう。売る時期を変えたときの差が分かります。

管理組合に払う管理費・修繕積立金と、管理会社に払う手数料は、払う相手が違います。管理組合の費用は総会で決まり、管理会社の手数料は契約の見直しで下げられる場合があります。

見落としやすいのが、ローンの返済です。返済額には、借りたお金そのもの（元本）を返す分が含まれ、その分だけローン残高は減っていきます。

毎月の返済額をまるごと損と数えると、売るのを先に延ばしたときの損を、大きく見積もりすぎてしまいます。

管理費や修繕積立金の値上げ予定、修繕のための一時金は、管理組合の総会の資料や長期修繕計画で確かめられます。

修繕積立金の値上げと売却｜値上げ前に売る意味と買主に伝わる仕組み

残債と売却費用を賄えるか先に確認する

売却を決める前に、売れる価格でローン残高と売却費用を払いきれるかを確かめておきましょう。

ローン残高は、金融機関が出す残高証明書や返済予定表で分かります。

売るときはローンを一括で返し、住戸の抵当権（ローンの担保として付けた登記）を外します。一括返済の手数料と手続きは、早めに金融機関へ聞いておくと安心です。

返済と費用が売れる価格を上回るときは、足りない分をどう用意するかを先に考える必要があります。査定を申し込んでも、不足分の問題はそのまま残ります。

もう一つ、手元に入るお金と、税金の対象になる利益（譲渡所得）は、計算の仕方が違います。税金の計算は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるか、5年以下かで分かれます。売る前に税理士へ聞いておくと、税金を引いたあとの手残りまで分かります。

不動産売却の税率は所有期間で3段階｜今売るか待つかの判断軸

オーバーローンのマンションを売るか待つか｜不足額・返済・税金で判断

出典: 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」

査定相談に必要な資料と売却までの流れ

投資用ワンルーム1戸の売却相談では、住戸・賃貸・管理・ローンの4つに関わる書類をそろえておくと、査定の前提が早く固まります。

手元にない書類は、取り寄せ方を相談先に聞けます。

入居者の名前や連絡先が書かれた書類は、最初の相談では必要な部分だけを渡しましょう。いつ・どの方法で送るかを確かめてから送ると安心です。

売却までの流れは、次の5段階です。

1. 住戸の状態、賃貸と管理の契約、ローン残高を整理する
2. 住戸と契約を扱える窓口へ相談する
3. 査定額と売却の条件を確かめる
4. 売却を依頼し、売買契約を結ぶ
5. 代金を受け取り、賃貸と管理の契約を買主へ引き継ぐ

賃貸中の住戸では、室内の確認や内覧に入居者の了解が必要です。

管理会社への連絡、大家が変わることの入居者への通知、家賃や敷金の精算を誰が行うかは、売買契約の前に決めておきたい点です。

投資用ワンルームの売却査定でよくある疑問

投資用ワンルームの売却相談では、購入した会社との関係と、AI査定の金額について、よく疑問が出ます。

購入した会社以外にも売却を相談できる？

購入した会社以外にも、売却を相談できます。

物件を買った会社は、住戸のことをよく知っています。ただ、住戸に詳しいことと、売却の条件が良いことは別の話です。購入した会社にも、ほかの会社と同じ情報を渡して査定を頼むと、条件を横に並べて比べられます。

注意したいのは、購入した会社に賃貸管理やサブリース、売却の仲介を任せている場合です。先にその契約の期間と解約の条件を確かめておきましょう。

売却の仲介で専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいると、その期間中に仲介を頼める会社は1社に限られます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

AI査定の金額でそのまま売れる？

AI査定の金額は、入力した情報と過去の取引データから計算した概算です。

契約や住戸の状態を確かめたあとの買取の提示額や、実際に売れた価格とは、違う金額になることがあります。

投資用の住戸のAI査定は、家賃や管理費を前提に計算されます。RENOSY売却も、AIが賃料や管理費などを推定し、収益還元法で査定額を出すと説明しています。

複数の査定で金額に差があるときは、どれが正しいかを比べるより、どの家賃・管理費・契約条件を前提にしたかを聞いてみましょう。差の理由が分かります。

マンションのAI査定は精度をどこまで信じていい？当たりやすい理由と限界・使い方

まとめ：契約条件と手残りを揃えて売却先を選ぶ

投資用ワンルームの売却先は、査定額の高さより、住戸と契約を扱える窓口か、売ったあとに手元にいくら残るかで選ぶと、あとから条件が変わる心配を減らせます。

最初の一歩は、賃貸中か空室か、管理委託かサブリースか、ローン残高がいくらかを書類で確かめることです。ここを飛ばして査定を受けると、前提の違う金額どうしを比べることになり、選んだあとで売れる条件や手残りが変わってしまいます。

相談先は、やり取りをまとめたいならイエヲタ、買取と仲介を比べたいならRENOSY売却、複数社の提案を自分で比べたいなら楽待の売却査定と、目的に合わせて比較表から選べます。査定を受けたら、金額の根拠と費用、売れるまでの期間の説明もあわせて聞いておくと安心です。住み替えのトビラでは、投資用ワンルームの売却査定と手残りの比べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。

候補を絞れたら、次のサービスから申し込めます。

>> イエヲタの詳細を見る