家・マンションを売って後悔する理由と防ぎ方｜控除の選び方と売った後の対処法

家を売るか迷っていて「売らなければよかった」と思うのだけは避けたい人や、すでに売って「安く売りすぎたのでは」と気になっている人に向けた記事です。

先に答えを書くと、家を売った後悔は価格・お金の残り方・暮らし・気持ちの4つに分かれ、どれも売る前に確かめれば小さくでき、住み替えなら3,000万円控除と新居の住宅ローン控除のどちらを使うかで、手元に残るお金が数十万円以上変わることもあります。

後悔する理由、売る前の5つの確かめ方、売った後に確定申告で使える特例と気持ちの区切り方まで、順に見ていきます。

家を売って後悔する理由

家を売った人の後悔は、大きく4つに分かれます。価格、お金の残り方、売った後の暮らし、気持ちです。

それぞれ、どんな形で後悔が生まれるのかを見ていきます。

相場より安く売ってしまった

よく聞かれるのが、「もっと高く売れたのでは」という後悔です。

原因として多いのは、売り急ぎです。住み替え先が決まっていて期限があった、ローンの支払いが苦しかった。こうした事情があると、最初に来た買主の値下げ交渉に応じやすくなります。

査定を1社だけに頼んだことも原因になります。その会社の査定額が相場より低くても、比べる材料がなければ、低いことに気づくのは難しくなります。

もう一つが「囲い込み」です。不動産会社が、他の会社から紹介された買主を断ってしまうと、買い手が限られて価格が下がりやすくなります。専任媒介・専属専任媒介で売り出している間は、レインズ(不動産流通機構の物件情報網)の登録証明書の二次元コードから入る売主専用の画面で、自分の物件が「公開中」になっているかを確かめられます。2025年1月から、この取引状況の登録は不動産会社の義務になりました。

マンション売却の囲い込みの見抜き方｜レインズの取引状況と4つのサイン

出典: 東日本不動産流通機構 売却依頼主物件確認案内書 出典: 国土交通省 報道発表資料「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」(令和6年12月24日)

売った後に相場が上がった

売った後に、同じマンションの別の部屋が自分より高く売れているのを見て、後悔する人もいます。

東日本レインズの年報によると、首都圏の中古マンションの成約価格は2025年まで13年連続で上がり、2025年の平均は5,200万円で前年より6.3%高くなりました。平均の5,200万円で見ると、1年の違いで約300万円の差です。

一方、2026年8月の成約価格は平均5,129万円で、前年の同じ月を4か月続けて下回っています。相場は上がり続けるとは限らず、月によって動きます。

この後悔は結果論になりやすいものです。売る時点でその後の相場を当てるのは、プロでも難しいものです。待っていた場合には、その間の管理費や修繕積立金、ローンの利息もかかっていました。上がった分と、待った場合にかかった費用を並べてみると、差は思ったより小さいことがあります。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2025年) 出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート(2026年8月度)

手元に残るお金が思ったより少なかった

売却価格からは、仲介手数料、印紙代、登記の費用、ローンの完済分、そして税金が引かれます。

仲介手数料の上限は、3,200万円で売れた場合で112.2万円(税込)です。400万円を超える売買では「売買価格×3%＋6万円」に消費税を足す速算で求められ、3,200万円×3%＋6万円＝102万円、これに消費税10%を足した額になります。ローンの残債が多ければ、手元に残るのはわずかです。

税金でも後悔が起きます。家を売って利益が出たときは、「3,000万円特別控除」で税金を0円にできることが多くあります。ところが、この控除を使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなります。

住み替えでは、どちらを使うかで、手元に残るお金が数十万円以上変わることがあります。選び方は次の章で詳しく見ます。

マンション売却の手取りはいくら？引かれる費用と戻ってくる精算金・計算例

出典: 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(告示) 出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

売った後の住まいや暮らしが合わなかった

売った後の住まいで後悔する人もいます。

家を売って賃貸に移った人は、毎月の家賃が思ったより重く感じることがあります。持ち家ならローンを払い終えれば住居費が下がりますが、賃貸は住み続けるかぎり家賃がかかります。年齢や収入によっては、賃貸の入居審査で保証人や収入を細かく確かめられることもあります。

新しい家を買った人には、周りの環境や管理の状態が想像と違った、という後悔があります。今の家のよさは、住んでいる間は当たり前すぎて気づきにくいものです。駅までの道、日当たり、静かさ。手放してから、その価値に気づく人も多くいます。

マンションを売って賃貸に引っ越す進め方と費用・審査

思い出のある家を手放して寂しくなった

お金とは別に、気持ちの後悔もあります。

子どもを育てた家、家族の思い出が詰まった家を手放すと、売った後に寂しさがこみ上げてくることがあります。近所の人との付き合いや、通い慣れた店から離れることも、引っ越してから気づく喪失感です。

家族の中で反対があったのに押し切って売った場合は、後悔が家族の関係にまで残ることもあります。

気持ちの後悔には、数字とは別の準備が要ります。売る前に家族で「何を失うのか」を話し合っておくと、売った後に受け止めやすくなります。

家を売る前に後悔を防ぐ確かめ方

後悔の多くは、売る前に確かめておけば防げます。

確かめるのは5つです。売値の幅、手取りと税金、売った後の住居費、引渡し後の責任、そして売る以外の選択肢です。

成約価格と査定の根拠で売値の幅を知る

まず、自分の家がいくらで売れそうかの幅を知ります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、レインズの成約データをもとにした「成約価格情報」と、取引した人へのアンケートをもとにした「取引価格情報」を、誰でも無料で調べられます。同じマンションや、近い築年数・広さの取引を見れば、相場の幅がつかめます。どちらも、価格は上から3桁目を四捨五入した2桁の表示で、場所は町名まで、広さは5㎡刻みです。1件ずつの正確な値ではなく、相場の幅をつかむ目安として使います。

売り出し価格と、実際に売れた価格には差があります。東京カンテイの調べでは、首都圏の中古マンションは2025年上期で平均6.14%、下期で平均6.22%、最初の売り出し価格より下がった価格で成約しています。売り出しから3か月以内に売れた場合の下げ幅は平均3.57%で、期間が長くなるほど大きくなり、8か月以上かかった場合はいずれも10%を超えています。

査定を受けるときは、その価格の根拠を聞きます。売却を頼む不動産会社には、売り出す価格について意見を述べるときに、その根拠を明らかにする義務があります。根拠は、価格査定マニュアルや似た物件の取引事例などで示されます。根拠の説明は法律上の義務なので、そのための査定の費用は依頼者に請求できないものとされています。複数の会社の根拠を比べ、自分でも納得できる価格で売り出すことが、安売りの後悔を防ぎます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ 出典: 東京カンテイ 中古マンションの価格乖離率＆売却期間(首都圏・2026年7月30日) 出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法(第34条の2第2項) 出典: 国土交通省 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(第34条の2関係 8(1))

手取りと税金を売る前に計算する

次に、売った後に手元にいくら残るかを計算します。手取りは、売却価格から費用、ローンの残債、税金を引いた金額です。

税金がかかるのは、売却の利益(譲渡所得)が出たときです。利益は「売った価格−(買った価格から建物の減価償却分を引いた取得費＋仲介手数料などの売るための費用)」で求めます。

住み替えで特に大事なのが、税金の特例の選び方です。新居に入居した年とその前2年・後3年の計6年間に、今の家の売却で3,000万円特別控除や、所有10年超の軽減税率の特例などを使うと、新居の住宅ローン控除は受けられなくなります。2020年3月31日までの売却では入居した年の前後2年の計5年間でしたが、今は入居後3年目までに広がっています。新居に先に住み、翌年以降に今の家を売る人も、この6年間に入ります。

この例では、Bのほうが約79万円(140万円−61万円)多く手元に残ります。Bでは軽減税率の特例も使えないので、税率は通常の20.315%で計算しています。

ただし、住宅ローン控除の額は「年末残高×0.7%」で、その他の住宅の中古は年14万円が上限です。残高が2,000万円を下回れば、控除は年14万円より少なくなります。所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から引けますが、住民税で引けるのは前年分の所得税の課税総所得金額等の5%(上限9.75万円)までです。年金が中心で所得税が少ない人は、140万円に届かないこともあります。

自分の数字で比べるときは、次の2つを並べます。

・Bで払う売却の税金＝売却の利益×20.315%(所有5年超・利益が3,000万円以下の場合) ・Bで戻る住宅ローン控除＝10年分の合計(各年「年末残高×0.7%」「14万円」「その年に引ける所得税と住民税の枠」のいちばん小さい額)

住宅ローン控除のほうが大きければB、売却の税金のほうが大きければAです。所有5年超で利益がおよそ690万円を超えると、売却の税金が住宅ローン控除の最大140万円を上回ります(140万円÷20.315%≒689万円)。

売る前に両方の金額を出して比べておくと、「控除を選び間違えた」という後悔を防げます。

住み替え(買い替え)で住宅ローン控除は使える？2回目の条件と2026年改正を自己判定

出典: 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除) 出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 出典: 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 出典: 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 出典: 総務省 個人住民税の住宅ローン控除

売った後の住居費を今と比べる

売った後の住まいにかかるお金を、今の住居費と月額で並べます。

◇には自分の金額を入れます。賃貸に移るなら、家賃に加えて更新料や引っ越しの費用もかかります。新居を買うなら、新しいローンの返済と管理費、修繕積立金がかかります。

今より住居費が上がるなら、その差を何年払い続けられるかを考えます。「売れば楽になる」と思っていたのに毎月の負担が重くなった、という後悔を防げます。

引渡し後の責任の範囲を契約書で決める

家を売った後に、雨漏りや設備の故障が見つかり、買主から修理を求められることがあります。これを「契約不適合責任」といいます。民法では、引き渡した家が契約の内容に合わないとき、買主は修理などを求められ、それに応じてもらえなければ代金の減額を求められます。損害賠償や契約の解除を求められることもあります。

個人が家を売るときは、この責任を負う期間を契約書で区切ったり、責任を負わない特約をつけたりできます。期間は売主と買主の合意で決まり、「引渡しから3か月」はその一例です。不動産会社が自ら売主になる場合は、宅地建物取引業法で「引渡しから2年以上」とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効とされていますが、個人の売主はこの決まりの対象外です。

ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、責任を負わない特約をつけても責任が残ります。知っている不具合は、物件状況報告書(告知書)に書き、設備の有無や故障は設備表に書いて、買主に伝えておきます。

売る前に正直に伝えておくことが、売った後に責任を問われる後悔を防ぐいちばんの方法です。

出典: e-Gov法令検索 民法(第562条〜第564条・第572条) 出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法(第40条)

売る以外の選択肢と比べる

最後に、売る以外の選択肢と比べます。

今の家を賃貸に出して家賃収入を得る、住み続けてリフォームする、という道もあります。賃貸に出せば家を手放さずに済みますが、住宅ローンが残っている場合は注意が要ります。住宅ローンは自分や家族が住むための借入です。たとえば【フラット35】は、本人や親族が住むための住宅が対象で、第三者に貸すなどの利用が分かると、借入の全額を一括で返す決まりです。民間の住宅ローンでも扱いは契約で決まるので、貸す前に金融機関に相談します。

住み続けるなら、今の不満をリフォームで減らせるかを見ます。間取りや設備の不満ならリフォームで変えられる範囲がありますが、立地や広さそのものは変えられる範囲の外です。

売る、貸す、住み続ける。それぞれの5年後の姿を並べてみて、それでも売るほうがよいと思えたなら、売った後に「売らなければよかった」と感じにくくなります。

マンションを今売るべきか｜3つの線で自分の答えを出す

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

家を売った後に後悔したときの対処法

すでに売ってしまった後でも、できることがあります。

税金は申告で減らしたり取り戻したりでき、価格は確かめて区切りをつけられます。売った後の責任は、契約書で線を引けます。

確定申告で特例を使い税金を取り戻す

家を売った年の翌年には、確定申告をします。ここで特例を使うと、税金を減らしたり取り戻したりできます。

利益が出た場合は、3,000万円特別控除を使えば税金を0円にできることが多くあります。この控除は、税金が0円になる場合でも、確定申告をしてはじめて受けられます。住まなくなってから3年目の年末までに売った家も対象ですが、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。所有期間が売った年の1月1日で10年を超えていれば、税率が下がる軽減税率の特例も重ねて使えます。

損が出た場合は、令和9年12月31日までの売却で、売った年の1月1日で所有5年超、新居を「売った年の前年1月1日から翌年12月31日まで」に買って(床面積50㎡以上)、その年末に返済期間10年以上の住宅ローンがあれば、その損を給与などの所得と相殺できます。払った所得税が戻り、引き切れない損は翌年以後3年間繰り越せます。合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年だけ繰越控除の対象外になります。

この繰越しは、損が出た年の分を期限内に申告し、その後も毎年続けて申告することが条件です。売った年の翌年の確定申告期間に申告します。新居を買わない場合でも、住宅ローンの残高より安く売って損が出たときに使える別の特例があります。

住み替え(買い替え)の税金の全体像｜売る・買う・持つで自分に関係する税がわかる

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 出典: 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 出典: 国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき 出典: 国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

売却価格が相場の範囲だったか確かめる

「安く売りすぎたのでは」と感じたら、売った価格が相場の範囲だったかを確かめます。

不動産情報ライブラリで、同じ時期に近い条件の部屋がいくらで取引されたかを見ます。取引の時期は3か月単位で、公表も3か月ごとなので、売った時期のデータが出るまで数か月待つことがあります。自分の価格がその幅の中にあれば、相場どおりに売れたと言えます。

最初の売り出し価格から何%下げて売れたかも出してみます。前の章で見た首都圏の平均(2025年で約6%、3か月以内に売れた場合は3.57%)と比べると、自分の値下げが大きかったのかが分かります。

査定価格の根拠を示してもらえなかった、他の会社からの紹介を断られていた形跡がある、といった疑問があるなら、不動産会社に免許を出している都道府県の宅地建物取引業の担当課に相談できます。国土交通大臣の免許を持つ会社なら、本店のある地域の地方整備局が窓口です。

確かめた結果、相場の範囲だったと分かれば、それだけで気持ちに区切りがつくことがあります。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ 出典: 東京カンテイ 中古マンションの価格乖離率＆売却期間(首都圏・2026年7月30日) 出典: 国土交通省 都道府県に関する窓口(宅地建物取引業免許の窓口一覧) 出典: 国土交通省 地方整備局に関する窓口

引渡し後の不具合の連絡に契約書で対応する

売った後に、買主から「不具合が見つかった」と連絡が来ることがあります。慌てずに、まず契約書を確かめます。

見るのは、契約不適合責任の期間と特約、そして物件状況報告書と設備表に何を書いたかです。契約書で決めた期間が過ぎていれば、原則として責任を負わない約束になっています。報告書に書いて伝えていた不具合なら、買主はそれを承知で買ったことになります。ただし、売主が知りながら告げなかった不具合は、特約があっても責任が残ります。

契約書に期間の定めがなければ、民法の決まりによります。家の種類や品質の不具合は、買主が不具合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、修理や代金の減額などを求められます。売主が引渡しの時にその不具合を知っていたか、重大な過失で知らなかった場合は、この1年の区切りもなくなります。

判断に迷うときは、仲介した不動産会社に相談します。

出典: e-Gov法令検索 民法(第562条・第563条・第566条・第572条)

売った理由を書き出して次の住まいに生かす

最後は、気持ちの整理です。売った家を買い戻すのは、買主が売ってくれるかどうか次第なので、現実には難しいものです。

それよりも、何を失って後悔しているのかを書き出します。広さなのか、立地なのか、近所の人なのか、思い出なのか。

書き出したものは、次の住まいを選ぶときの条件になります。前の家で大切だったものを、次の家で取り戻すことはできます。

売った理由も一緒に書いておくと、「あのときはこういう事情があった」と、自分の判断を受け止めやすくなります。

まとめ：家を売る後悔は売る前の確かめで小さくでき、税金は申告で取り戻せる

家を売る後悔のうち、いちばん金額が大きくなりやすいのは税金の特例の選び方です。住み替えで今の家を売るなら、3,000万円特別控除を使うか、使わずに新居の住宅ローン控除を受けるかを、売る前に両方の金額を出して決めます。

次の一歩は、売却の見込み利益を出し、特例を使わない場合の売却の税金と、新居の住宅ローン控除の10年分の見込みを並べることです。ここを飛ばして3,000万円控除で申告すると、新居の住宅ローン控除が受けられなくなり、利益が小さい住み替えでは数十万円単位で手元のお金が減ることがあります。

数字がそろったら、税務署や不動産会社に自分の場合の扱いを確かめましょう。住み替えのトビラでは、家を売るときの税金の特例や売却価格の確かめ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。