住み替えしたいのにできない？諦める前に確かめる3つの数字と解決策

住み替えたい気持ちはあるのに、ローンの残り、新しいローンの審査、家族の反応のどこかで話が止まり、「うちには無理かも」と感じ始めている人に向けた記事です。

先に答えを書くと、住み替えが止まる場所は「お金」「借入」「家族と物件」のどれかで、3つの数字を並べると「無理」の多くは「何年後ならできる」「この条件を変えればできる」に置き換わります。

止まっている原因の見分け方、本当に無理かを確かめる手順、資金が足りないときとお金以外で止まったときの解き方、今は待つと決めたときの準備まで、順に見ていきます。

住み替えしたいのにできない原因

住み替えが進まない理由は、人によってばらばらに見えます。でも整理すると、止まる場所はおおむね4つに分かれます。

どこで止まっているかで、確かめる方法も打ち手も変わります。まずは自分がどこにいるのかを見分けるところから始めます。

売れる価格よりローン残債が多い

いちばん多いのが、今の家を売っても住宅ローンを返し切れない状態です。オーバーローンと呼ばれます。

ここで比べるのは、査定額ではなく「手取り」です。手取りとは、売れた価格から仲介手数料や印紙税、抵当権を消す登記の費用などを引いた金額です。仮に3,200万円で売れた場合、手元に残るのはおよそ3,085万円です(内訳は次の章の表で示します)。

この手取りが残債より少ないと、差額を貯金などで用意して完済する必要があります。売買契約では、売主が抵当権を消したうえで買主に引き渡すと決めるのが一般的で、抵当権を消すにはローンを全額返すことになるからです。

大事なのは、差額がいくらかです。数十万円なのか数百万円なのかで、取れる手段は大きく変わります。「足りない」と感じたら、まず差額を出すことが出発点になります。

マンションがオーバーローンでも売れる｜不足額の計算・埋め方と税金

新しい住宅ローンの審査に通らない

2つ目は、新居のローンの審査です。審査では、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)が基準に収まるかを見られます。フラット35の場合、車のローンや教育ローン、カードのキャッシング、分割払いやリボ払いも合算されます。

ここで多い思い込みが、「今のローンが残っているから、2本分で審査されて落ちる」というものです。フラット35では、今の家を売って今のローンを完済できると確認できれば、今のローンの返済額を計算から除けます。売れる見込みの額が残債に届かない場合でも、差額を手持ちのお金や新しい借入で埋めることが資料で確認できれば、同じく除けます。くわしくは次の章で見ます。

一方で、審査に響くことがある事情もあります。過去の返済の遅れ、転職直後で勤続年数が短い、カードローンの残高が多い、といったものです。

自分がどちらに当たるのかを分けると、「通らない」の中身が見えてきます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

年齢で返済期間が足りない

3つ目は年齢です。フラット35は申し込むときの年齢が満70歳未満で、返済期間の上限は「80歳から申込時の年齢(1年未満は切り上げ)を引いた年数」と「35年」の短いほうです。民間の銀行も、完済するときの年齢の上限を金融機関ごとに設けています。

たとえば50歳でフラット35を申し込むと、返済期間は長くても30年です(80−50＝30)。期間が短くなるほど、同じ金額を借りても毎月の返済は増えます。そのぶん、借りられる額も小さくなります。

年齢の壁には、ほかの壁と違う特徴があります。残債は時間がたつほど減っていきますが、年齢の壁は時間がたつほど高くなります。

住み替えを先送りにしている人ほど、この壁を早めに数字で確かめておく意味があります。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

家族の反対や物件探しで止まっている

お金のめどが立っていても、住み替えが止まることはよくあります。

• 配偶者や子どもが反対している
• 希望に合う家に出会えずにいる
• 今の家が売れなかったらと思うと怖い
• ローンを2本払う時期が出るのが不安

家族の反対には、子どもの学校や配偶者の通勤など、具体的な理由があることがほとんどです。物件探しは、条件をすべて満たす家を待つうちに時間が過ぎていく形になりがちです。

「売れなかったら」「2本払いになったら」という不安は、お金の悩みに見えて、進め方の順番で小さくできます。この3つは、後の章でそれぞれ解き方を見ていきます。

本当に住み替えできないかを確かめる手順

「自分には無理」と感じていても、数字を並べてみると景色が変わることがあります。

必要なのは3つの数字です。今の家の手取りと残債、新居に借りられる額、そして手取りが残債を上回る年です。

今の家の手取りとローン残債を並べる

最初に、今の家を売ったときの手取りと、今のローン残債を並べます。

売れる価格の目安は、査定額より、実際に売れた価格で見るのが近道です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、レインズ(不動産流通機構)の成約データをもとにした「成約価格情報」と、取引した人へのアンケートをもとにした「取引価格情報」を、誰でも無料で調べられます。同じマンションや、近い築年数・広さの取引を探します。

どちらも、価格は上から3桁目を四捨五入した2桁の表示で、場所は町名まで、広さは5㎡刻みです。1件ずつの正確な値ではなく、相場の幅をつかむ目安として使います。

そこから費用を引いて、手取りを出します。下の表は、3,200万円で売れたと仮定した場合です。

計算の順序は次のとおりです。自分の数字に置き換えて使います。

• 仲介手数料の上限: 400万円を超える売買なら、売れる価格×3%＋6万円に消費税(税込みで3.3%＋6.6万円)。3,200万円なら102万円＋税で112.2万円
• 印紙税: 売買契約書の金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円(令和9年3月31日までに作る契約書の軽減税率)
• 抵当権抹消の費用: 登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションは建物と土地で2個以上になります。ここでは2個の2,000円に、司法書士への報酬を仮に1.8万円として足しています。報酬は依頼先で違うので、見積もりで確かめます
• 手取り＝売れる価格−仲介手数料−印紙税−抵当権抹消の費用−その他(引っ越し費用など)

残債は、金融機関の返済予定表や残高証明書に載っています。手取りが残債を上回っていれば、貯金を使わずに今の家を手放せます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ 出典: 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(告示) 出典: 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置 出典: e-Gov法令検索 登録免許税法(別表第一 一(十五) 登記の抹消)

新居に借りられる額を年収と年齢から出す

次に、新居のためにいくら借りられるかを出します。決め手は、返済負担率と返済期間の2つです。

フラット35では、年収400万円未満なら返済負担率30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。年収600万円の人なら、年間の返済額は210万円(月17.5万円)までになります。

年収600万円、ほかの借入なし、返済負担率35%、金利3.0%、元利均等返済と仮定して計算した数字です。返済期間が5年短くなるごとに、借りられる額は約400万〜460万円ずつ減っていきます。

自分の数字で出すときは、「年収×返済負担率÷12」を月の返済の上限とし、それを金利と返済期間で割り戻します。車のローンなどがあれば、その月の返済額を上限から先に引きます。実際の金利と借りられる額は、金融機関の事前審査で確かめます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

手取りが残債を上回る年を返済予定表で数える

1つ目の手順で手取りが足りないと分かったら、次は「いつなら足りるか」を数えます。使うのは返済予定表です。

ローンは返すほど残債が減るので、手取りとの差は少しずつ縮まります。返済予定表の残高を上から見ていき、手取りを下回る最初の月を探します。そこが「貯金を使わずに住み替えられる時期」です。

家の価格は築年数や市況で動くので、手取りは年に1回出し直します。価格が下がれば、その時期は後ろにずれます。そのうえで、年齢の上限から逆算した「借りられる最後の年」と並べると、動ける期間が見えてきます。

資金が足りないときの解決策

お金が足りないと分かっても、足りない中身によって打ち手があります。

ここでは、残債の不足、ローンを2本払う期間、売って出た損の3つに分けて見ていきます。

住み替えローンで残債の不足分を上乗せする

今の家の手取りで残債を返し切れない場合、住み替えローンという方法があります。新居の購入資金に、今のローンの返し切れない分を上乗せして借りるローンです。

たとえば手取りが残債より200万円少ないなら、その200万円も新居のローンに含めて借ります。貯金を崩さずに今の家を売れるのが利点です。

その代わり、借入額は新居の価格より大きくなります。そのぶん審査は厳しくなるとされ、毎月の返済も増えます。取り扱いの有無や条件は金融機関によって違います。

上乗せした分は、新居の価値を超えた借金を抱えて住み始めることになります。数年後にまた住み替える可能性があるなら、慎重に考えたい方法です。

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売り先行と買取保証で二重払いを避ける

「売れなかったらローンを2本払うことになる」という不安は、売るのと買うのの順番で小さくできます。

先に今の家を売る「売り先行」なら、売れた金額が決まってから新居を探せます。資金計画が立てやすく、ローンを払うのも今の家の1本で済みます。その代わり、新居が決まるまで仮住まいが必要になることがあります。

先に新居を買う「買い先行」を選ぶなら、買取保証つきの仲介という手があります。決めた期間内に売れなかったら、不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。

買取の価格は、仲介で売れる価格より低くなるとされます。それでも「いちばん悪くてもこの金額で売れる」が先に決まるので、新居の資金計画を組めます。

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売却損を所得と相殺して税金を取り戻す

家を買った価格より安く売ると、税金の上では「損」(譲渡損失)が出ます。マイホームを令和9年12月31日までに売って新居を買った場合、条件を満たせば、この損を給与などの所得と相殺できます。「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

主な条件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日時点で、売った家の所有期間が5年を超えている
• 売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居(床面積50㎡以上)を買い、買った年の翌年12月31日までに住む
• 新居を買った年の12月31日に、新居について返済期間10年以上の住宅ローンがある
• 期限内に確定申告をする

損を給与所得などと相殺すると、確定申告で所得税が戻ります。住民税は前年の所得で計算されるので、翌年度の住民税も軽くなります。1年で引き切れない損は、翌年以後3年内に繰り越せます。繰り越す各年の年末にも返済期間10年以上の住宅ローンがあることが条件で、合計所得金額が3,000万円を超える年は対象外です。

しかも国税庁は、この特例と新居の住宅ローン控除を併用できると案内しています。一方で、親子や夫婦など特別な関係の人に売った場合や、売った年の前年・前々年に3,000万円の特別控除などを使っている場合は対象外です。

新居を買わない場合でも、住宅ローンの残高を下回る価格で売ったときは、残高から売った価格を引いた額を上限に、損を相殺できる別の特例があります。どちらも適用期限があるので、売る年に国税庁の案内で条件を確かめます。

出典: 国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき 出典: 国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

お金以外で住み替えが進まないときの解決策

お金のめどが立っても、家族・物件・時期のどこかで止まることがあります。

この3つは、それぞれ解き方が違います。

家族には数字と期限を見せて話し合う

家族の反対は、「住み替えたい」という気持ちを伝えるだけでは、なかなか動きにくいものです。

おすすめは、前の章で出した3つの数字を紙1枚にまとめて見せる方法です。今の家の手取りと残債、新居に借りられる額、年齢から逆算した動ける期間。「いつまでに決めないと、借りられる額が減っていく」という期限が見えると、話は「するか、しないか」から「いつ、どうするか」に移ります。

反対の理由も、書き出してもらいます。子どもの転校、通勤時間、今より狭くなる不安。理由が具体的になれば、新居の条件に落とし込めます。

反対の理由を条件として取り込むと、家族にとっても自分ごとの住み替えになります。

希望条件に優先順位をつけて物件を探す

物件が見つからないときは、条件の数が多すぎることがほとんどです。

エリア、広さ、駅からの距離、築年数、価格、学区。すべてを満たす家は、見つかっても予算を超えていることが多くなります。そこで、条件を3つに分けます。

外せない条件が決まると、物件を見たときに迷う時間が短くなります。不動産会社にも伝えやすくなり、合う物件を紹介してもらいやすくなります。

「今すぐではないけれど、こういう家があれば動きたい」と伝えて相談するのも、立派な一歩です。

子どもの進学や売却期間から時期を逆算する

時期が決まらないと、住み替えはいつまでも「いつか」のままです。区切りを決めて、そこから逆算します。

子どもがいる家庭なら、入学や転校の区切りがいちばんの目安です。4月の入学に合わせるなら、その前の冬までに引っ越しを終えておきたいところです。

そこから、売却にかかる期間を引きます。東日本レインズの年報によると、2025年に首都圏で成約した中古マンションは、レインズへの登録から成約までに平均82.5日(約2.7か月)かかっています。さらに引き渡しまでの1〜2か月と、査定や不動産会社選びの期間を見ておくと、売り出しの準備は引っ越しの半年ほど前から始めるのが目安です。

こうして逆算すると、「何月までに査定を受ける」「何月に売り出す」と、次の一歩が決まります。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2025年)

今は住み替えないと決めたときの選択肢

数字を並べた結果、今は住み替えないと決めることもあります。それは諦めではなく、時期をずらすという判断です。

待つ間の準備で、次の機会を早めることができます。

繰上返済で住み替えできる年を早める

手取りが残債に届かない人は、繰上返済で残債を減らすと、住み替えできる時期を早められます。

さきほどのモデルケースなら、足りないのは約154万円でした。今100万円を繰上返済すれば差は約54万円まで縮み、残債が手取りを下回る時期は1年8か月後から7か月後へ、1年ほど早まります。返済期間を縮める型でも、毎月の返済額を減らす型でも、このモデルではほぼ同じ時期になります(金利1.0%・家の価格は今と同じと仮定)。

ただし、手元のお金を回しすぎると、住み替えのときの頭金や諸費用が足りなくなります。新居を買うときは、仲介手数料や登記費用、ローンの手数料などの諸費用がかかります。繰上返済に回すのは、諸費用と生活の予備費を残したうえでの余裕資金にします。

今の家で住宅ローン控除を受けている期間は、控除額が年末の残高をもとに計算されるので、繰上返済で残高が減ると控除額も減ります。返済期間を縮めて、最初の返済から完済までの期間が10年未満になると、その年分以後は控除を受けられなくなります。繰上返済の前に、控除の残り年数とあわせて確かめておくと安心です。

出典: 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除) 出典: 国税庁 No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等 Q&A「臨時弁済により償還期間が10年未満となった場合」

リフォームで今の家の不満を減らす

住み替えたい理由が、間取りや設備への不満なら、リフォームで解消できることもあります。

たとえば、使っていない和室を洋室にして隣の部屋とつなげる、古くなったキッチンや浴室を入れ替える、といった工事です。マンションでは、構造や配管の都合で動かせない壁もあります。国土交通省のマンション標準管理規約(管理規約のひな型)では、共用部分やほかの住戸に影響するおそれのある専有部分の工事は、設計図などを添えて理事長に申請し、承認を受ける決まりです。窓枠や窓ガラスは専有部分に含まれない扱いです。実際の規約はマンションごとに違うので、自分のマンションの管理規約と図面を確かめてから計画します。

一方で、通勤時間や周りの環境、広さそのものへの不満は、リフォームで変えられる範囲の外にあります。

不満の理由がどちらなのかを分けると、リフォームで足りるのか、やはり住み替えが必要なのかが見えてきます。

マンションはリフォームか住み替え(買い替え)か｜不満の場所と住む年数で決める

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(最終改正:令和7年10月17日)

売って賃貸に移る

手取りが残債を上回っている人には、今の家を売って、いったん賃貸に移る方法もあります。

新しいローンを組まずに済むので、年齢や審査の壁を避けられます。売ったお金でローンを完済し、残りを手元に置いたまま、次に住む家をじっくり探せます。家賃はかかりますが、管理費や修繕積立金、固定資産税の負担はなくなります。

気をつけたいのは年齢です。高齢になると、賃貸の入居審査が厳しくなることがあります。次に家を買うときにローンが組みにくくなる点も、あわせて考えておきます。

マンションを売って賃貸に引っ越す進め方と費用・審査

毎年同じ時期に手取りと残債を見直す

今は住み替えないと決めたら、見直す日を決めておきます。たとえば、毎年の年末調整や確定申告の時期です。

見直すのは次の3つです。

• 同じエリアの成約価格から出した手取り
• 返済予定表の残債
• 年齢から逆算した、借りられる最後の年

家の価格は市況や築年数で動き、残債は毎年減っていきます。この2つの差が縮まった年が、動く年の候補になります。

あわせて、マンションの管理状態や修繕積立金の計画も確かめておきます。大規模修繕の前か後か、積立金が足りているかは、売るときの価格に響きます。

まとめ：住み替えの「無理」は3つの数字で「いつならできる」に変わる

住み替えできないと感じたら、手取りと残債、新居に借りられる額、手取りが残債を上回る時期の3つを並べると、「無理」の多くは「何年後ならできる」「差額をこう埋めればできる」に置き換わります。とくにオーバーローンでも、差額の埋め方を資料で示せば、フラット35では今のローンを外し、新しいローン1本で返済負担率を計算してもらえます。

次の一歩は、不動産情報ライブラリで同じマンションや近い条件の成約価格を調べ、返済予定表と並べて手取りと残債の差を出すことです。ここを飛ばして査定額だけで判断すると、差額を見誤り、住み替えローン・繰上返済・待つのどれを選ぶかがずれてしまいます。

差額が分かったら、金融機関の事前審査で借りられる額と今のローンの扱いを確かめましょう。住み替えのトビラでは、オーバーローンでの売却や住み替えローン、売り先行と買い先行の選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。