郊外マンションへの住み替え｜都心の駅近とどっちを選ぶかと注意点

テレワークで家にいる時間が増え、都心のマンションでは仕事部屋も子ども部屋も足りなくなってきた。郊外の広いマンションに移りたいけれど、出社が増えたときの通勤や、将来売るときの値段が気になる人も多いはずです。

先に答えを書きます。都心から郊外への住み替えは、価格差が手元に残り、同じ予算で広く住める住み替えですが、出社が増えたときの通勤と、都心に戻りにくくなる点は先に覚悟しておく必要があります。駅近と郊外で迷ったら、家族の移動の回数、必要な広さ、将来売る時期の3つで決め、それでも決めきれないなら郊外の駅近を選びます。

この記事では、東日本不動産流通機構（レインズ）の地域別の成約価格や国土交通省のテレワーク調査をもとに、郊外へ移るメリット、注意点、駅近と郊外のどっちを選ぶかの基準、郊外のマンションの選び方を順に見ていきます。

都心から郊外のマンションへ住み替えるメリット

都心から郊外のマンションへの住み替えは、多くの住み替えと違い、手元にお金が残りやすい住み替えです。都心と郊外で、マンションの1㎡あたりの価格に2倍から3倍あまりの差があるためです。

ここでは、郊外へ移るメリットを3つ紹介します。

同じ予算で広い住まいに移れる

郊外へ移る一番のメリットは、同じ予算でも広い住まいに移れることです。

レインズがまとめた2025年の首都圏の中古マンションの成約状況では、東京都区部の1㎡あたりの成約価格は130.75万円でした。多摩の約2.4倍、横浜市・川崎市の約2.0倍、埼玉県・千葉県・神奈川県のその他の地域の約3.0〜3.3倍にあたります。

※2025年1〜12月に成約した中古マンションの平均。80㎡の価格の目安は「1㎡あたりの成約価格×80㎡」で出した仮の計算です。

23区で80㎡の住まいを買うと1億円を超える計算ですが、多摩なら約4,400万円、千葉県なら約3,200万円が目安になります。ただ、平均には駅からの距離や築年数の違う物件が混ざっていて、平均の築年数も東京都区部の25.06年に対し千葉県は29.56年と、郊外ほど古めの物件が多く含まれます。

住みたい街で目安を出すときは、その街の成約事例の1㎡あたりの価格を、次の式に入れます。

街ごとの成約事例は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、レインズの「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べられます。子どもが増えて部屋が足りない、テレワークの仕事部屋が欲しい、という人にとって、郊外への住み替えは広さを手に入れる有力な方法です。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年） 出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ 出典: 東日本不動産流通機構 レインズ・マーケット・インフォメーション

価格差で住宅ローンを減らせる

都心のマンションを売って郊外のマンションを買うと、その価格差を今のローンの返済や、次の借入を減らすことに回せます。

仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっていて、売買の代金のうち200万円以下の部分は5.5％、200万円を超え400万円以下の部分は4.4％、400万円を超える部分は3.3％（いずれも消費税込み）を合計した額です。代金が400万円を超える物件なら、「代金×3.3％＋6.6万円」で同じ額になります。

都心どうしの住み替えでは、高く売れても次の家も高いので、手元にお金が残りにくいものです。郊外への住み替えは、その差を手元に残せる数少ない住み替えです。

都心のマンションが買ったときより値上がりしている場合は、売却益に税金がかかります。自分が住んでいた家を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

気をつけたいのは、この特例を使うと、郊外で買う中古マンションで住宅ローン控除が使えなくなる点です。住宅ローン控除には、住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、この特例を受けていないという要件があります。売却益にかかる税金と、郊外で組むローンで受けられる控除の額を比べて、どちらを使うかを先に決めます。

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

出典: 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（告示） 出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 出典: 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

子育てや自然に恵まれた環境で暮らせる

郊外には、都心とは違う暮らしの環境があります。

近くに大きな公園や川があり、子どもが外で思いきり遊べる。休日に車で少し走れば、山や海に行ける。街の人の流れがゆるやかで、静かに暮らせる。こうした環境を求めて郊外に移る人も多くいます。

子育ての面では、保育園の入りやすさ、学校の規模、自治体の子育て支援の内容も地域で違います。こども家庭庁のまとめでは、2026年4月1日時点の待機児童は全国で2,435人、待機児童がいる市区町村は189でした。同じ資料には市区町村ごとの保育所等の定員と申込者の数も載っているので、住みたい市区町村の数字と、自治体の入園の案内をあわせて確かめます。

環境の良さは、人によって感じ方が違います。休日に何度か街を訪れて、公園やスーパー、駅の周りを歩いてみると、暮らしの様子がつかめます。

出典: こども家庭庁 保育所等関連状況取りまとめ（令和8年4月1日）

都心から郊外へ住み替えるときの注意点

郊外への住み替えには、後から気づくと取り返しにくい注意点もあります。

とくに、働き方の変化と、資産価値の動き方は、住み替えの前に考えておきたい点です。ここでは、4つの注意点を見ていきます。

出社が増えると通勤の負担が重くなる

テレワークの増加をきっかけに郊外へ移る人は多くいます。ただ、テレワークがこの先も続くかは、会社の方針しだいです。

国土交通省のテレワーク人口実態調査では、会社員などのうち直近1年間にテレワークをした人の割合は、首都圏で2021年度の35.8％から2024年度の26.5％まで下がりました。2025年度は28.1％と少し増え、全国でも2021年度の21.4％から2024年度の15.6％まで下がったあと、2025年度は16.8％になっています。

2024年度の調査では、テレワークをする人の1週間あたりの平均日数は、2020年度・2021年度の週2.4日がいちばん多く、その後は減りながらも週2日以上を保っています。国土交通省は、出社とテレワークを組み合わせる働き方が定着しつつあるとまとめています。

会社が出社を増やす方針に変えると、通勤の時間が一気に増えます。

たとえば、往復3時間で週2日の出社なら、3時間×2日×4週で月に24時間です。週5日に増えると、3時間×5日×4週で月に60時間になります。

郊外へ移る前に、出社が週何日に増えても続けられるかを考えておきます。在宅ワークを理由に住み替えるかどうかの考え方は、別の記事で詳しく扱っています。

在宅ワークで住み替え(買い替え)すべき？住み続けるか判断する軸と注意点

出典: 国土交通省 令和7年度テレワーク人口実態調査 調査結果 出典: 国土交通省 令和6年度テレワーク人口実態調査 調査結果

郊外は都心より値下がりしやすい地域がある

マンションの資産価値の動き方は、都心と郊外で違います。

レインズの年ごとの資料で、2020年と2025年の中古マンションの1㎡あたりの成約価格を比べると、東京都区部は81.67万円から130.75万円へ約60％上がりました。郊外は、多摩が約30％、横浜市・川崎市と神奈川県他が約32％、埼玉県が約31％、千葉県が約37％の上昇で、上がり方は都区部の半分ほどです。

2025年だけを見ると、前年より下がった地域もあります。埼玉県と千葉県は1.3％、神奈川県他は3.9％の下落でした。

一方、月ごとの速報では、2026年8月の東京都区部は前年の同じ月より0.3％下がり、2020年4月以来76か月ぶりの下落になりました。同じ月に多摩は9.1％、神奈川県他は9.0％上がっていて、相場の動きは時期によって入れ替わります。1か月の数字は振れが大きいので、年単位の推移とあわせて見ます。

将来また住み替える可能性があるなら、郊外のマンションが売るときにいくらになるかは大事な点です。駅から遠い、都心まで時間がかかる、人口が減っている地域のマンションは、買い手が少なくなりやすく、売るときの値段も下がりやすくなります。

郊外で選ぶときは、値下がりしにくい条件を満たすかを確かめます。

• 駅に近い
• 都心に乗り換えなしで出られる
• 人口が保たれている

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年） 出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2020年） 出典: 東日本不動産流通機構 月例マーケットウォッチ（2026年8月度）

一度郊外に出ると都心に戻りにくくなる

郊外への住み替えで見落としやすいのが、都心に戻りにくくなる点です。

都心のマンションを売って郊外に移った後、都心の相場がさらに上がると、同じような物件を買い戻すには、売ったときより多くのお金が要ります。レインズの資料では、東京都区部と多摩の1㎡あたりの成約価格の差は、2020年の約39万円から2025年の約75万円に広がりました。60㎡に置き換えると、差は約2,347万円から約4,514万円になります（1㎡あたりの差×60㎡で出した仮の計算）。

2026年8月のように都区部の価格が前年を下回る月もあり、この差がこの先どう動くかは相場しだいです。それでも、ここ5年で開いた差を考えると、郊外への住み替えは「片道切符」になりやすい住み替えです。

子どもが独立したら都心に戻りたい、親の介護で都心に住む必要がある、など、戻る可能性があるなら、その前提で考えておきます。都心のマンションを売らずに貸して郊外に移る方法もありますが、次の2つに気をつけます。

• 住宅ローンは住むための借入：たとえばフラット35は、本人や親族が住む住宅のための融資で、第三者に貸すなどの目的外の利用がわかると全額を一括で返済する決まりです。ほかの住宅ローンも借入先ごとに扱いが違うので、貸す前に相談します。
• 3,000万円の特例の期限：売却益から3,000万円を差し引く特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限られます。2026年に郊外へ移ったなら、2029年12月31日が期限です。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年） 出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2020年） 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

車を持つと暮らしの費用が増える

郊外には、車があると暮らしやすい地域も多くあります。

都心では電車とバスで暮らせても、郊外では、買い物や子どもの送り迎え、病院に行くのに車が要ることがあります。車を持つと、次の費用がかかります。

自動車税（種別割）は排気量で決まり、2019年10月1日以後に初めて登録された自家用の乗用車なら、1,000cc超1,500cc以下で年30,500円、1,500cc超2,000cc以下で年36,000円です。それより前に登録された車には、引き下げ前の税率（同じ区分で34,500円・39,500円）がかかります。軽自動車には市町村の軽自動車税（種別割）がかかり、2019年10月の改正のときも税率は据え置かれました。

駐車場は、敷地内にあるか、月額はいくらか、空きがあるかを物件ごとに確かめます。住宅ローンが減っても、車の費用で家計の余裕が消えては本末転倒です。車が要る地域かどうかと、上の表の合計を含めて家計を考えます。

出典: 総務省 2019年10月1日、自動車の税が大きく変わります

駅近と郊外のどっちを選ぶかの判断基準

住み替え先を考えるとき、多くの人が迷うのが、都心の駅近か、郊外の広い住まいかです。どちらが合うかは、家族の暮らし方で変わります。

ここでは、どちらを選ぶかを決める基準を4つ紹介します。

出社と通学の回数で決める

1つ目の基準は、家族が毎日どれくらい移動するかです。

出社が週に1〜2日なら、郊外でも通勤の負担は小さく済みます。週に4〜5日出社するなら、毎日の通勤時間が暮らしに大きく響きます。週5日の出社では、往復の時間が1時間違うだけで、1時間×5日×4週で月に20時間の差になります。

子どもの通学も考えます。小学校は近くの学校に通うことが多いですが、中学や高校で電車通学になると、子どもにも通学の時間がかかります。

家族それぞれの移動を、次の表のように書き出してみます。

移動の回数が多い家族ほど、駅近の価値が大きくなります。今の通勤がすでにつらい人の住み替えの考え方は、別の記事で扱っています。

通勤が遠くてつらい人の住み替え(買い替え)判断ガイド

必要な広さと仕事部屋で決める

2つ目の基準は、どれくらいの広さが必要かです。

テレワークで仕事部屋が要る、子どもにそれぞれの部屋を用意したい、という場合、都心の駅近で広い住まいを買うのは、価格の面で難しくなります。レインズの2025年の資料では、成約した中古マンションの平均の専有面積は、東京都区部が56.61㎡、郊外の5つの地域が65.27〜71.92㎡でした。都区部で買われている住まいは、郊外より平均で約9〜15㎡狭い計算です。

今の住まいで足りない部屋と、必要な広さを書き出してみます。

• 今の部屋数と広さ
• 必要な部屋数（仕事部屋・子ども部屋など）
• 必要な広さの目安

必要な広さが、都心で買える広さを大きく超えるなら、郊外を選ぶ理由になります。少しの工夫で今の広さでも暮らせるなら、都心の駅近にとどまる道もあります。

出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2025年）

将来売る時期で決める

3つ目の基準は、将来、その家を売る予定があるかです。

10年以内に、子どもの独立や転勤などで、また住み替える可能性があるなら、売りやすさを優先します。都心の駅近は買い手が多く、売りやすい物件です。

20年、30年と長く住むつもりなら、売りやすさより、住み心地や広さを優先してよいと考えられます。

ただ、人生の予定は変わることがあります。長く住むつもりでも、売る可能性は残ります。郊外を選ぶ場合でも、売りやすさの条件をできるだけ満たす物件を選んでおくと安心です。

迷ったら郊外の駅近を選ぶ

3つの基準で決めきれないときの基準が、郊外の駅近という選択肢です。

郊外の駅近は、都心より価格を抑えて広さを確保しながら、駅に近いので通勤や通学の負担を小さくでき、将来売るときも買い手がつきやすい物件です。都心の駅近と郊外の広い住まいの、両方の良いところを取る形になります。

その分、郊外の駅から離れた物件に比べると、価格は高く、広さは狭くなります。

駅からの距離で価格や売りやすさがどう変わるかは、別の記事で詳しく扱っています。

住み替え(買い替え)は駅近・駅遠どっちが正解？5つの軸で自分に合う答えを出す

郊外のマンションを選ぶときのポイント

郊外と一口に言っても、地域によって暮らしやすさや資産価値は大きく違います。

ここでは、郊外のマンションを選ぶときに確かめたいポイントを4つ紹介します。

都心まで乗り換えなしで行ける路線か

郊外のマンションを選ぶとき、まず確かめたいのが、都心への行きやすさです。

同じ通勤時間でも、乗り換えがあるかどうかで負担は大きく違います。乗り換えなしで都心の駅に行ける路線なら、移動の疲れが少なく、時間も読みやすくなります。

確かめたいのは次の4つです。

• 職場の最寄り駅まで、乗り換えなしで行けるか
• 快速や急行が止まる駅か
• 始発駅で、座って通勤できるか
• 終電の時刻

不動産の広告に書かれる電車の所要時間は、特急や急行などの種別を示し、朝の通勤ラッシュ時の時間で表示する決まりです。乗り換えがあるときは、その旨を示し、乗り換えにかかるおおむねの時間も含めます。広告の時間が、ふだん乗る電車と同じ種別の時間かを確かめておきます。

とくに始発駅は、朝に座って通勤できるので、通勤時間を休息や仕事に使えます。こうした条件は、将来売るときにも、買い手が確かめる点です。

出典: 不動産公正取引協議会連合会 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則

駅からの距離と坂やバス便

郊外のマンションでは、駅からの距離も大事な点です。

不動産の広告の徒歩の時間は、道路距離80mにつき1分として計算し、1分未満の端数は1分として表示する決まりです。計算に使うのは道のりの長さなので、信号待ちや坂道の分だけ、実際には表示より時間がかかることがあります。マンションの場合は建物の出入口が計算の起点なので、住戸から出入口までの時間も足して考えます。

確かめたいのは次の3つです。

• 駅から実際に歩いて何分かかるか
• 途中に坂道や階段があるか
• バスを使う場合、朝夕の本数は十分か

バスを使う物件は、価格が安い一方で、将来売るときに買い手がつきにくいことがあります。

見学のときは、平日の朝に実際に駅まで歩いてみると、通勤の様子が分かります。

出典: 不動産公正取引協議会連合会 不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則

街の人口の見通しと開発の予定

郊外のマンションの資産価値は、街の将来にも左右されます。

人口が減っていく街では、マンションの買い手も減り、将来売りにくくなります。お店や病院が撤退して、暮らしが不便になることもあります。

街の将来は、次の資料で調べられます。

• 国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」：2020年の国勢調査をもとに、2050年までの5年ごとの人口を市区町村別に推計した資料。2020年を100とした指数の表もあり、住みたい市区町村どうしを比べられます
• 自治体の「立地適正化計画」：都市再生特別措置法にもとづき、市町村が住宅や病院・店舗などの立地をどこに集めるかを定めた計画。2026年3月31日時点で685都市が作成・公表しています
• 駅前の再開発などの計画：自治体や鉄道会社の公表資料

立地適正化計画では、居住を誘導すべき区域（居住誘導区域）と、医療施設・福祉施設・商業施設などの立地を誘導すべき区域（都市機能誘導区域）が決められています。物件が居住誘導区域の中にあるかどうかは、自治体が人の住む場所をどこに集めていくかを示すので、街の将来を見る手がかりになります。

出典: 国立社会保障・人口問題研究所 日本の地域別将来推計人口（令和5年推計） 出典: e-Gov法令検索 都市再生特別措置法 出典: 国土交通省 立地適正化計画とコンパクト・プラス・ネットワーク 出典: 国土交通省 立地適正化計画の作成状況（令和8年3月31日時点）

浸水や土砂災害の恐れ

郊外の住宅地の中には、川の近くの低い土地や、山を切り開いた土地もあります。

こうした土地では、大雨のときに浸水したり、土砂災害が起きたりする恐れがあります。マンションでも、低い階の住戸や、電気設備が地下にある建物は、浸水の被害を受けやすくなります。

災害の恐れは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で調べられます。住所を入れると、洪水や土砂災害、高潮、津波の恐れがある場所を地図に重ねて確かめられます。

マンションを買うときは、売買の契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。2020年8月28日からは、水防法にもとづく水害ハザードマップでの物件の位置もこの説明に加わり、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域の中にある場合はその旨も説明されます。国土交通省は、物件が浸水想定区域の外にあることで水害の恐れが無いと買い手が受け取らないよう配慮することも、説明のしかたとして示しています。

購入を決める前に自分でも調べて、災害の恐れが小さい場所を選びます。

出典: 国土交通省 ハザードマップポータルサイト 出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則 出典: 国土交通省 不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化

まとめ：郊外への住み替えは出社が増えても通えるかで決める

都心から郊外への住み替えは、23区と郊外で1㎡あたり2倍から3倍あまりの価格差があるので、広さを手に入れながら手元にお金を残せる住み替えです。いちばん大切なのは、出社が週3日から5日に増えても通える場所かどうかで選ぶことで、ここ5年で都区部と郊外の価格の差が開いた分、一度出ると都心には戻りにくくなります。

次の一歩は、住みたい郊外の駅から職場まで、平日の朝の通勤の時間帯に実際に移動してみることです。ここを飛ばして決めると、出社が増えたときに月の通勤時間が数十時間の単位で増え、都心へ戻るにも売ったとき以上のお金が要ります。

まずは、家族の移動の表と、80㎡の価格の目安を自分の数字で埋めてみましょう。住み替えのトビラでは、都心から郊外のマンションへの住み替えのメリットと注意点や、駅近と郊外の選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。