職場が遠くて通勤がつらい｜マンションは住み替え(買い替え)か、借りて試すか

職場が遠くて毎朝の通勤がつらくても、分譲マンションは賃貸のように気軽に引っ越せず、迷っている方も多いでしょう。

住み替え(買い替え)で後悔しやすいのは、通勤がこの先どう変わるか分からないうちに、家を売り買いしてしまうときです。

この記事を読めば、すぐ買い替えるか、まず職場の近くに部屋を借りて試すかを、自分の通勤に合わせて決められます。

通勤がつらいときの対策は、疲れ方と通勤の見通しで選ぶ

疲れが取れるか、通勤が何年続くか、出社の予定が見通せるかで、おすすめの対策は次の4つに分かれます。

その通勤のつらさは、住み替えで解決すべきか

まず通勤時間を平均と比べ、次に疲れの取れ方と通勤が続く年数を確かめると、住み替えを考える段階かを判断できます。

自分の通勤は長いほうか、平均と比べる

片道で全国平均の約40分、首都圏なら50分前後を超えていれば、通勤は長いほうといえます。

総務省の2021年の調査では、平日に通勤・通学した人の往復の時間は、全国平均で1時間19分でした。首都圏の1都3県では、都県ごとに1時間34分〜1時間40分です。

この調査はテレワークが広がった時期のもので、学生の通学も含みます。ふだんの年とは少し違う可能性はあるものの、自分の通勤が長いほうかを知る目安になります。

片道1時間なら往復で1日2時間、週5日出社すると1年で500時間近くを移動に使う計算です。その分、睡眠や家族との時間、体を休める時間が削られています。

通勤が心に与える負担を調べた調査もあります。ニッセイ基礎研究所が会社などに雇われて働く5,784人に聞いた調査では、通勤時間が長い人ほどストレスが強く、片道90分以上の人で特に強く出ていました。

ただし、この結果が示すのは「通勤が長い人ほどストレスも強い」という傾向で、通勤がストレスの原因だという証明とは別です。

それでも片道90分を超えているなら、住まいも含めて通勤を見直し始める目安にしてよいでしょう。

出典: 総務省統計局「生活トリビアランキング（令和3年社会生活基本調査）」

出典: ニッセイ基礎研究所「通勤時間とメンタルヘルス－通勤時間が長い層ほどストレスが大きい傾向－」

住み替えを考えるべき通勤の見分け方

週末に休んでも疲れが取れず、その通勤がこの先も何年も続くなら、住み替えを考える段階です。

次の3つに当てはまるか、確かめてみてください。

• 通勤のために、睡眠や家族との時間を毎日削っている
• 週末に休んでも疲れが取れず、体調や気分に出ている
• この通勤が、異動や退職まで何年も続きそう

3つとも当てはまるなら、通勤のせいで睡眠や体調が崩れ始めています。引っ越しも含めて、早めに考えておきましょう。

週末に休めば疲れが取れるなら、まだ余裕があります。引っ越す前に、通勤の負担を減らす方法から試せます。

数年のうちに異動や転職で通勤が変わりそうなら、その時期を待ってから決めると、無駄な売り買いを避けられます。

通勤の負担を減らす3つの方法と、試す順番

通勤の負担を減らす方法は3つあり、お金と手間がかからない順に試すと、家を売り買いせずに楽になることもあります。

1. 引っ越さずに、働き方や電車の乗り方を変える
2. 座れる駅や乗り換えの少ない駅の近くへ引っ越す
3. 職場の近くへ引っ越す

引っ越さずに通勤の負担を減らす

在宅勤務や時差通勤、座れる有料列車は、家を売り買いする費用をかけずに今月からでも試せます。

• 在宅勤務の日を増やす
• 時差通勤やフレックスで、混む時間を避ける
• 座席指定の有料列車に乗る、または自分の駅が始発の電車を待って座る
• 自宅に近い支社や事業所への異動を相談する

週5日の出社のうち2日を在宅勤務にできれば、通勤にかかる時間は4割減ります。会社に制度があるのに使えていないなら、まず上司や人事に相談してみましょう。

時差通勤や有料列車では、通勤時間は変わりませんが、満員電車での疲れを減らせます。有料列車は路線によって1回数百円ほどかかるものの、毎日座れれば、朝のうちに体力を使い切ることがなくなります。

異動は、希望が通るまで時間がかかり、通る保証もない方法です。ただ、通れば引っ越さずに通勤時間そのものを短くできます。

まず在宅勤務や時差通勤を試し、それでも通勤がつらいなら異動を相談するとよいでしょう。

注意したいのは、在宅勤務が続く前提で郊外の広い家へ引っ越すことです。会社が出社中心に戻すと、通勤の負担が一気に増えます。

国土交通省の令和6年度の調査では、テレワークをしている人は働く人の2〜2.5割ほどでした。また、直近1週間に3日以上出社した人が6割近くいました。

出社が増えても通える場所を選んでおくと、会社の方針が変わっても慌てずに済みます。

出典: 国土交通省「令和6年度 テレワーク人口実態調査」

座れる駅や乗り換えの少ない駅の近くへ引っ越す

つらいのが主に満員電車や乗り換えなら、通勤時間が今とあまり変わらなくても、駅の選び方で毎日の疲れを減らせます。

住み替え先を比べるときは、地図アプリの所要時間に加えて、次の4点も見ておきましょう。

• 乗り換えの回数
• 座って通えるか（始発駅か、有料の座席指定列車が止まるか）
• 駅から家まで歩く時間
• 電車の遅れの多さと、止まったときに使える別の路線

同じ路線のまま、数駅だけ職場に近い駅のそばへ引っ越すのも1つの方法です。なじみの街や店を使い続けながら、乗り換えや満員電車に乗る時間を減らせます。

この4点は、今のマンションを売るときに買い手が比べる点でもあります。駅から遠い、乗り換えが多いといった条件は、売れる値段に影響します。

査定を受ける前に、自分のマンションもこの4点で見ておくと、査定額に納得しやすくなります。

駅からの距離が、住み替えの予算や将来の売りやすさにどう影響するかは、駅近と駅から遠い物件を比べた記事で説明しています。

住み替え(買い替え)は駅近・駅遠どっちが正解？5つの軸で自分に合う答えを出す

職場の近くへ引っ越すときに考えること

職場の近くへ引っ越すと通勤時間は最も短くなる一方、同じ予算では、部屋の広さか建物の新しさをあきらめることになりがちです。

そのため、通勤で取り戻せる時間が大きい、ほぼ毎日出社する人におすすめの方法です。

都心や職場に近い場所ほど、1㎡あたりの価格は高くなります。今と同じ予算なら、一部屋少ない間取りや、築年数の古い物件が候補の中心になるでしょう。

通勤で取り戻せる時間と、家の中で失う広さを家族で比べて話し合っておくと、引っ越した後の後悔を防げます。

共働きなら、片方の職場の近くへ引っ越すと、もう片方の通勤が長くなることがあります。2人の路線が交わる駅や、両方の職場へ乗り換えなしで行ける駅を探すと、2人の通勤時間の合計を減らせます。

子どもがいる場合は、住み替え先で学区が変わるかを、物件を探す前に確かめておきましょう。

引っ越すなら、借りて試すか、買い替えるか

通勤がこの先どうなるか分からないうちは、職場の近くに部屋を借りて試すと、あとで引き返しても損を小さくできます。

出社の日数も勤務地も、家族が暮らす場所も決まっているなら、買い替えを考える段階です。

職場の近くに部屋を借りて試す2つの方法

借りて試すときは、今のマンションを残したまま借りるか、先に売ってから借りるかの2通りがあります。

どちらを選ぶかで、毎月の出費と、使える税金の特例が変わります。

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税などが減る制度です。受けられるのは、その年の12月31日に自分が住んでいる場合に限られます（租税特別措置法41条）。

そのため今のマンションを残して借りると、住まなくなった年の分から、この控除を受けられなくなります。

転勤の命令で住めなくなった場合は、出ていく前に税務署へ届け出ておけば、戻ってから控除を受け直せます。ただし、通勤を楽にするために自分で決めた引っ越しでは、この扱いを受けられない前提で考えておきましょう。

もう1つ気をつけたいのが、3,000万円特別控除の期限です。この控除は、自分が住んでいた家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

住まなくなってから売る場合、この控除を使える期限は、住まなくなった年の3年後の12月31日です。たとえば2026年に住まなくなったなら、2029年12月31日までに売る必要があります（租税特別措置法35条）。

空いたマンションを人に貸している間も、期限は同じ日のままです。借りた部屋から通っているうちに期限を過ぎ、売却益に税金がかかる例もあるので、期限の日を先に書き出しておくと安心です。

空いたマンションを人に貸し、受け取る家賃をローンの返済にあてる方法もあります。

ただし住宅ローンは、自分が住む家のための借金です。人に貸すには先に銀行などの承諾が必要で、黙って貸すと、残りのローンを一度に全部返すよう求められることがあります。

管理組合への届け出や、空室の期間・管理費まで含めて貸して得になるかは、在宅勤務をきっかけにした住み替えの記事で整理しています。

在宅ワークで住み替え(買い替え)すべき？住み続けるか判断する軸と注意点

先に売ってから借りる場合は、売ったお金でローンを返し終えれば、毎月の出費は家賃だけになります。買う場所に実際に住んで、確かめてから新居を選べるのも利点です。

その代わり、引っ越しは2回になり、新居を買うまでの家賃もかかります。

売却益が出て3,000万円特別控除を使う場合は、新居を買う時期に注意しましょう。

新居に住み始めた年の2年前から3年後までに、前の家の売却でこの控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられなくなります。たとえば2027年に住み始めたなら、2025〜2030年の売却が当てはまります（租税特別措置法41条）。

つまり、売る年と新居に住み始める年が近いと、2つの控除のどちらかを選ぶことになります。

勤務先に家賃補助や住宅手当があれば、借りている間の負担を軽くできます。持ち家がある人を対象外にしている会社もあるので、借りる前に会社のルールを確かめておきましょう。

どちらの方法でも、売る年を決める前に、どの控除をいつ使えるかを税理士や税務署に確認しておくと、期限切れや控除の使い損ねを防げます。

住宅ローン控除と買換え特例は併用できない｜両取りの罠と選び方

買い替えがおすすめの人と、通勤時間を減らす費用の目安

出社の日数も勤務地もこの先変わらず、家族も職場の近くで暮らし続けると決めているなら、借りて試さずに買い替えるのがおすすめです。

家賃とローンの二重払いや、引っ越しの繰り返しを避けられます。

買い替えでは、売るときと買うときの両方で、不動産会社への仲介手数料がかかります。上限は「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

たとえば5,000万円で売り、5,500万円で買うなら、上限いっぱいで合計約360万円です。

この360万円で、通勤時間は何時間減らせるのでしょうか。片道が30分短くなり、10年住むと仮定して計算すると、次のとおりです。

自分の数字では、仲介手数料などの費用を「片道で減る時間×2×1年の出社日数×住む年数」で割ると、1時間あたりの費用を出せます。

登記（家の持ち主を国の記録に登録する手続き）の費用や、ローンの手数料、引っ越し代を加えると、1時間あたりの費用はさらに上がります。

出社の日数が少ないほど、同じ費用で減らせる通勤時間は少なくなります。買い替えて得をするかは、週に何日出社するかで大きく変わるといえます。

分譲マンションは、同じ建物や近くの似た部屋が実際にいくらで売れたかを調べやすく、売れる値段の見当をつけやすい住まいです。

まず今のマンションがいくらで売れそうかを調べ、売るのと買うのをどちらから先に進めるかを決めておきましょう。先に売れば使えるお金が決まり、先に買えば新居をじっくり選べます。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

職場がまた遠くなったときへの備え

職場の近くへ引っ越すなら、勤め先が変わっても通いやすい駅を選んでおくと、また職場が遠くなったときにも困りにくくなります。

異動や転職、会社の出社方針の変更で、職場がまた遠くなることは十分に起こりえます。

複数の路線が使える駅や、大きなターミナル駅へ乗り換えなしで行ける駅なら、勤め先が変わっても通いやすさを保てます。こうした駅の物件は探す人が多いので、もう一度引っ越すときも売ったり貸したりしやすくなります。

職場が遠くなる理由が転勤なら、住宅ローン控除の扱いも確かめておきましょう。

買い替えた後に転勤で住めなくなっても、家族が住み続ければ住宅ローン控除は続きます。家族ごと引っ越す場合も、出ていく前に税務署へ届け出ておけば、戻ってから残りの期間の控除を受け直せます。

転勤で住宅ローン控除はどうなる？続く・止まる・再開をケース別に解説

まとめ：先が読めないなら、買い替える前に職場の近くで借りて試す

住み替えで解決すべきなのは、週末に休んでも疲れが取れず、この先も何年も続く通勤です。

引っ越すと決めたら、今のマンションを売ってローンなどを払った後、手元にいくら残るかを先に確かめておきましょう。この額を知らないまま探すと、予算を超える部屋まで見て回り、借りて試すか買い替えるかも決めにくくなります。

借りて試すなら、3,000万円特別控除を使える期限の日も、住まなくなる年から数えてみてください。住み替えのトビラでは、通勤のつらさの見分け方や、職場の近くに借りて試すときの税金の注意点も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。