住み替えの用語集｜場面別にわかる基本用語まとめ

住み替えを始めると、査定、媒介契約、譲渡所得、つなぎ融資といった言葉が、担当者との会話や書類の中で次々に出てきます。ひとつずつ調べても、全体のどこで使う言葉なのか見えにくいものです。 この記事では、住み替えのトビラが、住み替えで出会う基本用語を、つまずきやすい場面ごとにわかりやすく解説します。売る、お金、ローン、契約、シニア特有の住まいまで、出会う順にたどれます。 言葉の意味を先に押さえておくと、担当者の説明にも落ち着いてついていけます。

住み替えの全体像でまず押さえる基本用語

住み替えでは「今の家を売る」と「新しい家を買う」が同時に進むため、まずその順番と全体像を表す言葉から押さえると迷いにくくなります。

ここでは、住み替えの進め方そのものを指す言葉と、資金の大枠を表す言葉を取り上げます。個々の手続きに入る前に、自分がどの型で進めるのかをイメージできるようにするのが狙いです。

住み替えの進め方を表す用語（売り先行・買い先行・住み替え）

まず押さえたいのは、住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2つの基本パターンがあることです。

• 住み替え：今の住まいを離れ、別の住まいへ移ること。多くの場合、自宅の売却と新居の購入を同時に進めます。
• 売り先行：先に自宅を売ってから、新居を買う進め方。売却額が決まってから予算を組めるため資金計画が読みやすい一方、引き渡しから入居までのあいだ仮住まいが必要になることがあります。
• 買い先行：先に新居を買ってから、自宅を売る進め方。今の家に住みながらじっくり新居を探せますが、売却が終わるまで新旧2つのローンを抱えたり、つなぎ融資が必要になったりするリスクがあります。

どちらを選ぶかで、資金の流れも仮住まいの要否も変わります。自分の残債やスケジュールに合う型を、早めに見極めておくと安心です。

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住み替えの流れ・資金の全体像を表す用語

住み替えの土台になるのは、売却額・自己資金・ローンをどう組み合わせて新居の予算を作るか、という資金の全体像です。

• 資金計画：売却で得られるお金、手元の自己資金、住宅ローンを組み合わせて、新居に使える予算を組み立てること。
• 頭金・自己資金：購入時に手元から出すお金。ローンで借りる分以外の部分を指します。
• 仮住まい：売却と購入の時期がずれたとき、そのあいだ一時的に借りて住む住まい。

これらは住み替えの入口で全体像をつかむための言葉です。細かい費用や税金は、あとの場面でひとつずつ見ていきます。

売却・査定の場面で出てくる用語

自宅を売る側になると、査定・媒介契約・販売活動という、売主ならではの言葉が出てきます。ここを押さえておくと、不動産会社との会話で置いていかれません。

読者の関心は「いくらで売れそうか（値付け）」「どの会社にどう頼むか」「売り出してからの動き」に分かれます。その分かれ目に沿って用語を並べます。

査定・価格に関する用語

査定額は「その値段で必ず売れる保証」ではなく、売れそうな価格の目安である点を、最初に押さえておいてください。

• 査定／査定額：不動産会社が、おおむね3か月程度で売れそうと見込む価格。保証された金額ではありません。
• 一括査定：複数の会社にまとめて査定を依頼できる仕組み。会社ごとに額が違うのは前提として見ておきます。
• 机上査定・訪問査定：書面上の情報だけで出す査定が机上査定、現地を実際に見て出す査定が訪問査定です。
• 高値査定（査定額のからくり）：依頼を取りたいために、あえて高めの額を出す会社があります。高い査定額が、そのまま売れる金額とは限りません。

査定額を鵜呑みにすると、売り出してから値下げが続き、かえって時間がかかることもあります。複数社の額を比べ、根拠を聞いたうえで判断すると安心です。

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不動産会社への依頼・契約に関する用語

売却を会社に頼むときに結ぶのが媒介契約で、大きく3つの種類があります。

• 媒介契約：売却を依頼する不動産会社と結ぶ契約。頼み方によって3種類に分かれます。
• 一般媒介：複数の会社に同時に依頼できる契約。
• 専任媒介：依頼できるのは1社のみ。ただし自分で買主を見つけて直接売ることは認められます。
• 専属専任媒介：依頼は1社のみで、自分で買主を見つけた場合も、その会社を通す必要があります。
• 両手仲介：1つの会社が、売主と買主の双方から手数料を受け取る形の取引。
• 囲い込み：依頼を受けた会社が、両手仲介をねらって物件情報を他社に回さず、売却の機会を狭めてしまう行為。

どの媒介契約を選ぶかで、売り出しの広がり方や、会社との付き合い方が変わります。それぞれの向き不向きは、契約前に確かめておくとよいでしょう。

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販売活動・売れるまでの動きに関する用語

媒介契約を結ぶと、物件情報の登録や内覧といった、売れるまでの販売活動が始まります。

• 内覧：購入を検討している人に、実際に室内を見てもらうこと。
• レインズ（指定流通機構）：不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み。ここに登録されると、他社が抱える買主にも情報が届きます。
• 買付・購入申込：購入希望者が売主に対し、買いたいという意思を示す書面や申し出。この段階で値引きの交渉が入ることもあります。

買付が入っても、そのまま契約に進むとは限りません。金額や引き渡しの条件をすり合わせたうえで、次の契約の場面へ進みます。

お金・税金の場面で出てくる用語

売却で利益が出ると税金がかかり、一定の条件を満たすと控除で軽くなります。名前だけ聞くと難しく感じますが、まず言葉の意味を押さえておくと、相談のときに判断しやすくなります。

ここでは「売却でかかる税金」「税金を軽くする制度」「売却や購入で出ていく費用」の3方向で用語を整理します。税率や控除額といった具体的な数字は個別の条件で変わるため、ここでは意味の説明にとどめます。

売却でかかる税金に関する用語

売却でかかる税金は、売れた金額そのものではなく、そこから経費を引いた「利益」に対してかかります。

• 譲渡所得：売却額から、取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益。
• 譲渡所得税（所得税・住民税）：その譲渡所得にかかる税金。所得税と住民税がまとめてかかります。
• 取得費・譲渡費用：取得費は、その家を買ったときにかかった費用。譲渡費用は、売るためにかかった仲介手数料などの費用。
• 所有期間（短期・長期）：家を持っていた年数の区分。保有していた期間の長さによって、かかる税率が変わります。

税率や年数の区切りは条件で変わるため、実際の税額を試算するときは、最新の要件を確認するか税理士に相談すると確かです。

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税金を軽くする特例・控除に関する用語

一定の条件を満たすと、売却でかかる税金を軽くしたり、先送りにしたりできる制度があります。

• 3000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）：自宅を売ったときの利益から、一定額を差し引ける制度。一定の要件を満たす場合に使えます。
• 居住用財産の買換え特例：一定の条件のもとで、今回かかるはずの税金を将来へ繰り延べる制度。税金がなくなるのではなく、あくまで先送りになる点に注意が必要です。
• 住宅ローン控除：新居のローン残高に応じて、税が軽くなる制度。

3000万円特別控除と買換え特例は名前も内容も似ていますが、税金への働き方が違います。読者が混同しやすいため、方向の違いを整理します。

原則として両方を同時には使えないため、どちらが自分に合うかは個別の判断になります。適用できるかどうかは条件次第なので、税理士に相談すると安心です。

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売却・購入でかかる費用に関する用語

税金とは別に、売却や購入の手続きそのものにもお金がかかります。

• 仲介手数料：売買が成立したとき、不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限が決められています。
• 印紙税・登記費用（登録免許税）：売買契約書に貼る印紙にかかる税や、登記の手続きにかかる税・費用。
• 抵当権抹消費用：住宅ローンを完済したあと、家に付いている抵当権を消すための手続きにかかる費用。

仲介手数料には上限があるものの、実際の金額は売買価格によって変わります。なお、抵当権そのものが何を指すかは、住宅ローンの場面であらためて取り上げます。

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住宅ローン・資金の場面で出てくる用語

住み替えでは、今の家のローン残債と新居のローンが重なりやすく、住み替えならではの資金用語が出てきます。この記事の中でも、もっとも「住み替え特有」の場面です。

読者の関心は「残債や担保が今どうなっているか」と「時期のずれを埋める住み替え特有のローン」に分かれます。その2方向で用語を整理します。

ローン残債・担保に関する用語

売却を考えるとき、まず押さえたいのは、今の家にどれだけローンが残っていて、家がどんな担保になっているかです。

• 住宅ローン残債：まだ返し終えていない、住宅ローンの残高。
• 抵当権：返済が滞ったとき、金融機関がその家を担保として押さえられる権利。住宅ローンを借りると家に設定され、完済して売るときには消す手続きが必要になります。
• アンダーローン：売却額がローン残債を上回る状態。売ったお金で残債を返しきれます。
• オーバーローン：売却額がローン残債を下回る状態。足りない分は自己資金で補うか、住み替えローンを検討することになります。

自宅がアンダーローンかオーバーローンかで、住み替えの進め方は大きく変わります。まずは残債の額と、売れそうな価格の両方をつかむところから始めると安心です。

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住み替え特有のローン・つなぎ資金に関する用語

売却と購入の時期がずれると、そのあいだの資金を埋めるための、住み替え特有の借り方があります。

• 住み替えローン（買い替えローン）：旧居の残債を新居のローンに上乗せして借りる仕組み。オーバーローンでも住み替えやすくなる一方、借入額が増えるため審査は厳しめになります。
• ダブルローン：旧居と新居のローンを、一時的に二重で抱える状態。
• つなぎ融資：売却代金が入る前に、購入資金を一時的に借りる融資。売却でお金が入ったら返します。

金利や借りられる限度額は、金融機関や個人の状況によって変わります。買い先行で触れた「二重ローン」は、この場面ではダブルローンとして扱われる状態を指しています。無理のない返済になるか、資金計画と合わせて確かめておくと安心です。

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契約・手続きの場面で出てくる用語

売買契約から引き渡しまでの場面では、契約書や登記に関わる法律用語が集中します。意味を知らないまま署名しないよう、最低限の言葉を押さえておきましょう。

関心は「契約から引き渡しまでの流れ」と「解除やトラブルを避けるための言葉」に分かれます。その2方向で用語を整理します。

売買契約・引き渡しに関する用語

売買契約が成立してから引き渡しまでは、書類の取り交わしと代金の授受が、決められた順序で進みます。

• 売買契約書：売買の条件を定めた、正式な書類。
• 重要事項説明：契約の前に、宅地建物取引士が物件の重要な事項を買主に説明する手続き。
• 手付金：契約のときに、買主が売主へ渡すお金。買主・売主が契約を解除するときの基準にもなります（解約手付）。金額は物件価格の一定割合とするのが一般的です。
• 引き渡し・決済：代金の授受と、鍵や所有権の受け渡しを、同じ日にまとめて行う場面。
• 所有権移転登記：家の所有者を、売主から買主へと登記のうえで移す手続き。

引き渡しの日は、残代金の入金・登記・鍵の受け渡しが一度に進みます。当日に慌てないよう、必要な書類や段取りは事前に確認しておくと安心です。

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契約解除・トラブルに関する用語

契約後に問題が起きたときや、返済が行き詰まったときのために、解除やトラブルに関わる言葉も押さえておきましょう。

• 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）：引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に、売主が負う責任。かつては瑕疵担保責任と呼ばれていました。
• 手付解除：手付金を使って契約を解除すること。
• 任意売却：住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関の同意を得て、家を市場で売る方法。

任意売却と混同されやすいのが競売です。任意売却が、金融機関の同意のもとで自ら市場で売るのに対し、競売は裁判所を通じて強制的に売られる手続きで、進み方も売却額の水準も異なります。返済が苦しくなった段階で早めに金融機関へ相談すると、選べる手段が広がります。

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シニアの住み替えで出てくる用語

50〜60代以降の住み替えでは、老後の住まいや資金に固有の言葉が出てきます。住み替え一般の用語とは分けて、この場面ならではの言葉を押さえておきましょう。

関心は「どんな住まいへ移るか」と「持ち家を老後資金にどう活かすか」に分かれます。その2方向で用語を整理します。

老後の住まい・住み替え先に関する用語

シニアの住み替え先には、暮らしやすさや見守りに配慮した、いくつかの選択肢があります。

• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）：安否確認や生活相談などの見守りが付いた、高齢者向けの賃貸住宅。
• シニア向け分譲マンション：高齢期の暮らしに配慮した設備やサービスを備えた分譲マンション。
• 終の棲家（ついのすみか）：最期まで暮らすことを想定した住まい。
• 平屋・バリアフリー：階段や段差の少ない住まいの考え方。加齢に伴う移動のしやすさを重視します。

どの住まいが合うかは、体の状態や暮らし方、予算によって変わります。賃貸か購入か、見守りがどこまで必要かを軸に、早めに情報を集めておくと選びやすくなります。

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シニアの資金・持ち家活用に関する用語

持ち家を手放さずに、あるいは売ったうえで住み続けながら、老後資金を確保する仕組みもあります。

• リースバック：自宅を売却したうえで、その家を賃貸として借り、住み続ける仕組み。まとまったお金を手にしながら、住まいはそのまま使えます。
• リバースモーゲージ：自宅を担保にお金を借り、本人が亡くなったときなどに自宅を売って返す仕組み。

どちらも持ち家を老後資金に変える手段ですが、家賃や金利、年齢の条件は金融機関によって異なります。仕組みの向き不向きや将来の負担も含め、契約の前にファイナンシャルプランナーなどへ相談すると安心です。

まとめ:住み替えの用語を押さえるなら、住み替えのトビラ

住み替えの用語は、一度にすべてを覚えるものではなく、売る、お金、ローン、契約、そして老後の住まいという場面ごとに、必要なときに出会う道具です。

言葉の意味を先に押さえておくと、担当者の説明や書類の内容が頭に入りやすくなり、勧められるまま進めるのではなく、自分の状況に照らして判断しやすくなります。特に税金やローン、老後資金にまつわる言葉は、条件によって扱いが変わります。

気になった言葉があれば、その場面のところに戻って意味を確かめてみてください。用語を味方につければ、あなたは住み替えを対等に進める最初の一歩を踏み出せます。

住み替えのトビラは、これからも住み替えの判断に役立つ情報を届けていきます。