ハザードマップの不安で住み替えるか判断する方法

「自宅が浸水想定区域に入っていた」「近所の川があふれる映像を見て、うちは大丈夫かと不安になった」。災害報道やハザードマップをきっかけに、住み替えを考え始める方は少なくありません。 ただ、リスクを知った直後の不安のまま動くと、判断を誤ることもあります。 この記事では、住み替えのトビラが、ハザードマップの不安から住み替えるかどうかを判断する方法を、順を追って解説します。

ハザードマップで自宅の災害リスクを確かめる方法

自宅のリスクは、災害の種類ごとのハザードマップで確かめられ、色がついているだけで即座に危険とは限りません。

まず押さえたいのは、災害には洪水・土砂・津波・地震などいくつもの種類があり、それぞれ見るべき地図が別だという点です。そして地図は国が運営する公的サイトで無料で確認できます。ここでは自宅の今の状態を把握することに絞り、住み替えるかどうかの判断は次の章で扱います。

災害の種類ごとに見るべき地図が違う

一枚の地図ですべての災害リスクが分かるわけではなく、種類ごとに別々のハザード情報を確認する必要があります。

住まいのリスクを考えるとき、確かめておきたい災害はおもに次の種類に分かれます。

• 洪水（河川の氾濫による浸水）
• 内水（下水や側溝が排水しきれず起きる浸水）
• 津波・高潮（沿岸部での海水の浸入）
• 土砂災害（がけ崩れ・土石流の警戒区域）
• 地震の揺れやすさ・液状化のしやすさ

同じ「水にまつわる被害」でも、川があふれる洪水と、下水があふれる内水では想定される地図が異なります。海に近ければ津波や高潮も確かめる対象になります。土砂災害は、がけや斜面が近いかどうかで関わりが変わってきます。

大切なのは、これらすべてを暗記することではありません。自宅の立地に関係する種類を絞って見ることです。内陸で川からも斜面からも離れているなら、津波や土砂よりも内水や地震の揺れやすさを優先して確かめる、といった具合に、自分の家に関わる災害から見ていくと負担が軽くなります。

出典: 国土交通省 ハザードマップポータルサイト

重ねる・わがまちハザードマップで自宅を調べる手順

自宅の危険度は、国土交通省が運営するポータルサイトの2つの仕組みを使い、住所から確認できます。

このポータルサイトには「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」の2つがあり、役割が違います。重ねるハザードマップは、洪水や土砂災害などのリスク情報を全国共通の地図に重ねて表示できるもので、住所や現在地から検索して、複数の災害を一度に見られます。一方でわがまちハザードマップは、市区町村が作った地図へのリンク集です。地域ごとの避難所や、その自治体独自の情報まで確かめたいときに役立ちます。

使い分けの目安としては、まず重ねるハザードマップで自宅の位置に複数の災害情報を重ねて全体像をつかみ、次にわがまちハザードマップから自治体の詳しい地図や避難情報を見にいく、という順序が分かりやすいでしょう。

紙のハザードマップが自治体から各戸に配られている地域も多く、市区町村の窓口でも入手できます。ネットの操作に不慣れな場合は、紙の地図と自治体窓口での相談を併せて使うのも一つの方法です。

出典: 国土交通省 ハザードマップポータルサイト

色がついている＝即危険ではない（深さ・区域の読み分け）

同じ想定区域の中でも、浸水の深さや区域の種類によって意味は大きく変わり、色がついている＝住めない、ではありません。

たとえば洪水の地図では、浸水の深さが色分けされています。床下までの浸水と、2階まで水に浸かる浸水では、取るべき対応がまったく違います。床下や床上の浅い浸水なら家具の配置や避難のタイミングで被害を抑えられる余地がありますが、2階以上まで浸かる想定なら、その場にとどまる危険は大きくなります。同じ「浸水想定区域内」でも、深さによって意味が変わることを、まず押さえてください。

土砂災害でも区域の種類で危険度が分かれます。警戒区域（通称イエロー）は土砂災害のおそれがある区域、特別警戒区域（通称レッド）は建物が壊れ、人命に危険が及ぶおそれが高い区域です。同じ土砂災害のリスクでも、イエローとレッドでは深刻さが大きく変わります。

もう一つ知っておきたいのは、ハザードマップの多くが「想定しうる最大規模」の災害を描いている点です。数百年に一度といった大雨を前提にした地図もあり、色がついているからといって、毎年その被害が起きるわけではありません。過度に安心するのも、過度に悲観するのも避け、深さと区域の種類まで読み取ったうえで、自宅のリスクを冷静に見きわめることが第一歩になります。

住み替えか、住み続けて備えるか（災害不安の判断軸）

すべてのリスクが住み替えを必要とするわけではなく、避けるべき危険と対策で下げられる危険を切り分けて判断します。

不安なまま「とにかく引っ越そう」と決める前に、いったん立ち止まりたいところです。判断は感情ではなく、危険そのものの性質と、自分たちに実行できる対策があるかどうかで決めていきます。ここでは留まる合理性と住み替える合理性の両面から、判断の軸を整理します。

「避けるべき危険」と「対策で下げられる危険」を切り分ける

危険は一律ではなく、立地そのものが原因で避けにくいものと、住まい側の備えで下げられるものに分かれます。

避けにくいのは、立地に根ざした危険です。土砂災害の特別警戒区域（レッド）にある家や、想定浸水深が深く、いざというときに逃げ場が確保しにくい立地は、住まいに手を入れてもリスクの根を断ちにくい部類に入ります。こうした立地は、住み替えを前向きに考える理由になりえます。

一方で、備えで下げられる危険もあります。たとえば内水を中心とした浅い浸水想定なら、玄関前の止水板や、家財・電気設備の配置の工夫である程度そなえられます。同じ「浸水想定区域内」でも、深さが浅く対策の余地が大きいケースまで、住み替えでしか対処できないと思い込む必要はありません。

ここで気をつけたいのが、「気にしすぎて選べなくなる」という落とし穴です。日本にゼロリスクの土地はほぼありません。どこかの災害リスクを完全に消そうとすると、住める場所がなくなってしまいます。だからこそ、リスクを絶対値ではなく相対的に見て、避けるべき立地なのか、備えで許容できる範囲なのかを切り分ける視点が役立ちます。

住み続けて備える選択肢（耐震・水害対策リフォームとの比較）

住み替えを決める前に、今の家に手を入れて住み続ける選択肢と、そのコスト・効果を比べる価値があります。

住まいの備えには、災害の種類に応じたリフォームがあります。地震には耐震補強、水害にはかさ上げや止水板の設置、電気設備を高い位置へ移す工事などです。これらで下げられるリスクと、下げられないリスクを分けて考えると、判断がしやすくなります。

建物側の工夫で下げられるのは、あくまで建物や設備にまつわる被害です。立地そのものに根ざした危険、たとえば深い浸水や逃げ場のなさ、地盤の弱さは、リフォームでは下げきれません。ここが住み替えとの分かれ目になります。

費用は工事の内容や住まいの状態によって幅が大きく、一概にいくらとは言えません。耐震補強も水害対策も、部分的な工事から大がかりなものまで開きがあります。おおよその目安をつかんだうえで、住み替えにかかる費用（売却・購入・引っ越し・諸費用）と天秤にかけ、どちらが自分たちにとって納得できるかを比べてみてください。リフォームで住み続けるか、建て替えるか、売却するかの詳しい比べ方は、次の記事で扱っています。

リフォーム・建て替え・売却、どれが良い？あと何年・誰が住むかで決める3択

家族構成・年齢・避難のしやすさで変わる判断

同じ立地でも、住む人の状況によって、許容できるリスクは変わります。

判断の材料になるのは、地図の色だけではありません。いざ災害が起きたとき、自分たちが無理なく避難できるかどうかも大きな要素です。高齢の方や小さなお子さん、介護が必要な家族がいる世帯では、避難そのもののハードルが上がります。同じ浸水想定でも、素早い避難が難しい世帯ほど、住み替えの優先度は上がりやすくなります。

逆に、自力で速やかに避難できる世帯なら、備えながら住み続ける余地は広がります。50代・60代で今は元気でも、10年後・20年後の体力の変化まで見越して考えておくと、後悔が少なくなります。今は歩いて逃げられる坂道も、年齢を重ねると負担になることがあるためです。

あわせて確かめておきたいのが、自宅から避難所までの経路と距離です。近くに安全な避難場所があり、そこまでの道が浸水や土砂で塞がれにくいかどうかは、同じ立地の評価を左右します。地図上のリスクと、自分たちの避難のしやすさを重ねて見ることで、住み替えるべきか備えるべきかの判断が、より自分たちの実情に合ったものになります。

災害リスクのある家は売れるのか（住み替えと不動産価値）

浸水想定区域などに入っていても売れなくなるわけではありませんが、価格の交渉や実際の被害歴によっては影響が出る場合もあります。

住み替えを考えるとき、多くの方が気にかけるのが「今の家は売れるのか」という出口の不安です。ここでは買い手としてではなく、自分が売る側になったときの視点で、価格への影響と、売る前に知っておきたい説明のルールを整理します。

想定区域に入っていることと、実際の被害歴は別物

「ハザードマップの区域内である」ことと「過去に実際に浸水した」ことは、価格への影響度が異なります。

まず、想定区域に入っているだけで家が売れなくなるわけではありません。浸水想定区域や土砂災害の警戒区域は全国に広く分布しており、そこに多くの住宅や街が成り立っています。区域内であることは土地の評価にある程度織り込まれていると考えられ、区域内イコール即大幅な値下がり、とは限りません。買い手も、対策や住み方でリスクと付き合える範囲だと判断すれば、購入に進むことは十分あります。

一方で、実際に浸水した経歴がある家は、事情が変わってきます。過去に床上まで水が入った、土砂で被害を受けたといった事実は、買い手にとって具体的な不安材料になりやすいためです。同じ区域内でも、被害の実績があるかどうかで、買い手の受け止め方や価格の交渉のされ方は違ってきます。

なお、価格がどの程度動くかは、立地・築年数・被害の程度・その時々の市況によって大きく変わり、一律の数字で示せるものではありません。「区域内だから何割下がる」といった目安を鵜呑みにせず、地域の相場に詳しい不動産会社に、自分の家の条件で見てもらうのが確かです。売れるかどうか、いくらで売れそうかは、ケースによる幅がある前提で考えておきましょう。

売る側になったら（水害リスクの重要事項説明）

2020年の制度改正により、売買のときに水害ハザードマップ上での物件の所在地を買主へ説明することが義務づけられています。

これは水防法にもとづく水害ハザードマップを対象とした制度で、宅地建物取引業法の施行規則が改正され、2020年（令和2年）8月28日に施行されました。売買や賃貸の契約前に、宅地建物取引士が重要事項説明の中で、市区町村の水害ハザードマップ上で物件がどこに位置するかを説明します。売る側にとっては、事前にこのルールを知っておくと、いざ売却するときに慌てずに済みます。

ここで混同しないよう押さえておきたい点があります。この説明義務の対象は、水害（洪水・雨水出水である内水・高潮）のハザードマップに限られます。土砂災害・地震・津波は、この水害を対象とした義務の直接の対象ではありません。ハザードマップ全般が一律に同じ説明義務にかかる、というわけではない点に注意してください。

また、制度では「浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと買主が誤解しないよう配慮する」ことも求められています。区域外であっても水害リスクがゼロになるわけではない、という趣旨です。何をどこまで説明・告知すべきかは個別の事情で判断が分かれるため、売却を具体的に進める段階では、宅地建物取引士に相談しながら進めると安心です。

出典: 国土交通省 水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明義務化（報道発表）

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住み替え先を安全性で選ぶときの物差し

次の家は、ハザードの観点を最初のふるいに使いつつ、利便性など他の条件と折り合いをつけて選びます。

前の章までは「自分が売る側」の話でしたが、ここからは「次に買う（借りる）側」の目線に切り替わります。安全性を優先すること自体は大切ですが、それを突き詰めすぎて一軒も選べなくなっては本末転倒です。リスクを見る物差しと、他の条件とのバランスの取り方を整理します。

内見前にハザードマップで候補地を絞る

気になる物件は、内見や申し込みの前にハザードマップで立地のリスクを確認しておくと、後悔が減ります。

物件そのものは、内装や設備をあとから直せます。しかし立地は動かせません。中古でも新築でも、その土地がどんな災害リスクを抱えているかは、買ったあとに変えられない条件です。だからこそ、間取りや価格に気持ちが傾く前の早い段階で、候補地のリスクをふるいにかけておく価値があります。

見るときのコツは、複数の災害を重ねて確認することです。洪水は問題なくても土砂災害の区域に入っている、といったことは珍しくありません。気になる種類を一つずつ別々に見るのではなく、その土地に関係する災害をまとめて確認し、許容できるかどうかを早めに判断します。

もう一つ意識したいのが、同じエリアでも一区画・数メートルの差でリスクが変わる点です。同じ町名でも、川沿いの低い土地と一段高い土地では浸水のしやすさが違います。「このあたりは大丈夫」と面でとらえず、検討している物件のピンポイントの位置で確かめることが、候補地選びでの後悔を防ぎます。

安全性と利便性のトレードオフをどう置くか

災害リスクの低さと、駅からの近さや生活の便利さは両立しにくいことが多く、どちらを優先するかを決める必要があります。

たとえば「災害に強い高台は、駅から遠く坂も多い」というように、安全性と利便性はしばしば引っ張り合います。水害リスクの低い土地を求めれば、通勤や買い物の便が犠牲になることがあり、逆に駅近の平地を選べば、水害の想定と向き合うことになります。どちらも完璧に満たす物件は、そう多くありません。

ここでも、ゼロリスクを求めて動けなくなる罠には注意が要ります。前の章で見たように、浅い浸水など備えで下げられるリスクもあります。その土地のリスクが、対策や住み方で許容できる範囲なのかを見きわめれば、利便性の高い土地も候補に残せます。安全性を最初のふるいにしつつ、備えで補える部分は織り込んで、総合的に順位をつけていくと、選択肢を狭めすぎずに済みます。

駅からの近さと遠さそれぞれの損得を、暮らしやすさや資産性の面から詳しく比べたい場合は、次の記事も参考にしてください。

住み替えは駅近・駅遠どっちが正解？5つの軸で自分に合う答えを出す

住み替えに動くと決めたら（全体の流れとお金）

住み替えに踏み出すなら、売却と購入の段取りや資金の流れを先に押さえておくと、不安が減ります。

きっかけが災害への不安であっても、住み替えの進め方そのものは、他の理由での住み替えと変わりません。今の家を売る、次の家を買う、この2つをどの順序で進めるか、そのあいだの資金をどうつなぐかが、共通の骨組みになります。売り先行か買い先行か、費用はどれくらいかかり、いつ何にお金が必要になるか。ここを早めに把握しておくと、安全性で選んだ候補を、実際の予算のなかで現実的に検討できます。

資金計画は、住宅ローンの残債や退職の時期、老後の生活費とも関わってきます。判断に迷う部分は、資金計画についてはファイナンシャルプランナーに、売買の進め方については不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら進めると、見通しが立てやすくなります。

住み替えの流れを11ステップで解説｜売却と購入を同時に進める完全ロードマップ

まとめ:ハザードマップの不安で迷ったら、住み替えのトビラ

災害やハザードマップへの不安から住み替えを考えるときは、まず自宅のリスクを正しく確かめることから始まります。国土交通省のポータルサイトで、種類ごとの地図を住所から確認し、浸水の深さや区域の種類まで読み取れば、色がついている＝即危険という思い込みから距離を置けます。

次に、避けるべき立地の危険と、備えで下げられる危険を切り分けます。耐震や水害対策のリフォームで住み続ける道と、住み替える道を、費用と家族の状況の両面から比べれば、あなたは落ち着いて判断できます。売る側になったときは、水害ハザードマップの説明義務など、知っておくと安心なルールもあります。

次の家は、ハザードの観点を最初のふるいにしつつ、利便性との折り合いをつけて選びます。売買の進め方は宅地建物取引士へ、資金計画はファイナンシャルプランナーへと、必要に応じて専門家の力も借りながら、不安を一つずつ整理していきましょう。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。