ハザードマップの不安で住み替えるか判断する方法

災害の報道やハザードマップをきっかけに、自宅の危険を調べ始める方もいます。

同じ立地でも住戸の階や建物の造り、管理組合の備えなどで被害の受け方は変わるので、地図の色だけで結論を出さずに読むと、判断を誤りません。

ハザードマップで自宅の危険を確かめる方法と、住み替えるか備えるかの判断、そして次の住まいの選び方まで説明します。

ハザードマップで自宅の災害リスクを確かめる方法

自宅のリスクは、災害の種類ごとのハザードマップで確かめられ、色がついているだけで即座に危険とは限りません。

まず押さえたいのは、災害には洪水・土砂・津波・地震などいくつもの種類があり、それぞれ見るべき地図が別だという点です。そして地図は国が運営する公的サイトで無料で確認できます。ここでは自宅の今の状態を把握することに絞り、住み替えるかどうかの判断は次の章で扱います。

災害の種類ごとに見るべき地図が違う

一枚の地図ですべての災害リスクが分かるわけではなく、種類ごとに別々のハザード情報を確認する必要があります。

住まいのリスクを考えるとき、確かめておきたい災害はおもに次の種類に分かれます。

• 洪水（河川の氾濫による浸水）
• 内水（下水や側溝が排水しきれず起きる浸水）
• 津波・高潮（沿岸部での海水の浸入）
• 土砂災害（がけ崩れ・土石流の警戒区域）
• 地震の揺れやすさ・液状化のしやすさ

同じ「水にまつわる被害」でも、川があふれる洪水と、下水があふれる内水では想定される地図が異なります。海に近ければ津波や高潮も確かめる対象になります。土砂災害は、がけや斜面が近いかどうかで関わりが変わってきます。

大切なのは、これらすべてを暗記することではありません。自宅の立地に関係する種類を絞って見ることです。内陸で川からも斜面からも離れているなら、津波や土砂よりも内水や地震の揺れやすさを優先して確かめる、といった具合に、自分の家に関わる災害から見ていくと負担が軽くなります。

出典: 国土交通省 ハザードマップポータルサイト

重ねる・わがまちハザードマップで自宅を調べる手順

自宅の危険度は、国土交通省が運営するポータルサイトの2つの仕組みを使い、住所から確認できます。

このポータルサイトには「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」の2つがあり、役割が違います。重ねるハザードマップは、洪水や土砂災害などのリスク情報を全国共通の地図に重ねて表示できるもので、住所や現在地から検索して、複数の災害を一度に見られます。一方でわがまちハザードマップは、市区町村が作った地図へのリンク集です。地域ごとの避難所や、その自治体独自の情報まで確かめたいときに役立ちます。

使い分けの目安としては、まず重ねるハザードマップで自宅の位置に複数の災害情報を重ねて全体像をつかみ、次にわがまちハザードマップから自治体の詳しい地図や避難情報を見にいく、という順序が分かりやすいでしょう。

紙のハザードマップが自治体から各戸に配られている地域も多く、市区町村の窓口でも入手できます。ネットの操作に不慣れな場合は、紙の地図と自治体窓口での相談を併せて使うのも一つの方法です。

出典: 国土交通省 ハザードマップポータルサイト

色がついている＝即危険ではない（深さ・区域の読み分け）

同じ想定区域の中でも、浸水の深さや区域の種類によって意味は大きく変わり、色がついている＝住めない、ではありません。

たとえば洪水の地図では、浸水の深さが色分けされています。想定される浸水がどこまで達するかによって、取るべき対応は変わります。同じ「浸水想定区域内」でも、深さによって意味が変わることを、まず押さえてください。分譲マンションの場合は、ここに階という視点が加わります。同じ区域内でも、低層階と上層階では浸水の直接の当たり方が大きく違うためです。

土砂災害でも区域の種類で危険度が分かれます。警戒区域（通称イエロー）は土砂災害のおそれがある区域、特別警戒区域（通称レッド）は建物が壊れ、人命に危険が及ぶおそれが高い区域です。レッドでは建築物の構造に規制がかかります。同じ土砂災害のリスクでも、イエローとレッドでは深刻さが大きく変わります。

もう一つ知っておきたいのは、ハザードマップの多くが「想定しうる最大規模」の災害を描いている点です。ごくまれにしか起きない規模の大雨を前提にした地図もあり、色がついているからといって、毎年その被害が起きるわけではありません。過度に安心するのも、過度に悲観するのも避け、深さと区域の種類まで読み取ったうえで、自宅のリスクを冷静に見きわめることが第一歩になります。

住み替えか、住み続けて備えるか（災害不安の判断軸）

すべてのリスクが住み替えを必要とするわけではなく、避けるべき危険と対策で下げられる危険を切り分けて判断します。

不安なまま「とにかく引っ越そう」と決める前に、いったん立ち止まりたいところです。判断は感情ではなく、危険そのものの性質と、実行できる対策があるかどうかで決めていきます。ここでは留まる合理性と住み替える合理性の両面から、判断の軸を整理します。

「避けるべき危険」と「対策で下げられる危険」を切り分ける

危険は一律ではなく、立地そのものが原因で避けにくいものと、住まい側の備えで下げられるものに分かれます。

避けにくいのは、立地に根ざした危険です。土砂災害の特別警戒区域（レッド）にあるマンションや、想定浸水深が深く、いざというときに逃げ場が確保しにくい立地は、建物に手を入れてもリスクの根を断ちにくい部類に入ります。こうした立地は、住み替えを前向きに考える理由になりえます。

ここで、分譲マンション特有の見方が必要になります。戸建てであれば「2階まで浸水するか」で在宅避難の可否を考えますが、マンションでは自分の階が浸かるかどうかだけでは判断しきれません。上層階は浸水を直接受けにくい一方で、建物の設備が生きているかどうかに生活が左右されるためです。

その核になるのが、電気室・受変電設備や給水ポンプの位置です。これらが地下や1階にあると、浸水したときに建物全体が停電し、給水ポンプが止まって断水し、エレベーターも動かなくなることがあります。実際に、令和元年東日本台風では、地下にあった高圧受変電設備が冠水して停電し、生活インフラが一定期間止まる被害が起きました。これを契機に、国土交通省と経済産業省は建築物における電気設備の浸水対策のガイドラインを策定しています。

この場合、浸水を直接受けない上層階の住戸でも、水も電気もエレベーターも使えず、在宅避難のつもりが孤立してしまうことがあります。マンションの水害は「自分の階が浸かるか」だけでなく「建物の設備が生きるか」で見る、という視点を持っておくと、地図の色だけでは分からない危険まで確かめられます。

出典: 国土交通省 建築物における電気設備の浸水対策（報道発表）

住み続けて備える選択肢（マンションでできること・できないこと）

住み替えを決める前に、今のマンションに住み続けながら備える道もあります。ただし、その備えは「自分でできること」と「管理組合を動かさないとできないこと」に分かれます。

ここが戸建てと大きく違う点です。戸建てなら、かさ上げ・止水板・電気設備の高所化・耐震補強といった工事を、自分の判断で発注できます。しかし分譲マンションでは、こうした工事の多くが建物の共用部にかかわります。共用部は区分所有者個人の判断だけでは施工できず、管理組合の合意や大規模修繕、長期修繕計画の中で進むのが原則です。

個人（専有部）でできるのは、家財や家具の配置を工夫する、在宅避難のための水や食料・電源を備蓄する、火災保険の水災補償を見直す、といった範囲です。一方で、止水板の設置や運用、電気室・受変電設備の浸水対策、旧耐震のマンションであれば耐震診断や耐震改修は、管理組合を動かして進める備えになります。自分でできる備えと、管理組合を動かす備えを分けて考えると、今できることが整理しやすくなります。

旧耐震かどうかは、1981年6月1日より前に建築確認を受けたかどうかで決まります。判定に使うのは竣工日ではなく建築確認を受けた日なので、築年数からは見分けられません。確認済証か、管理組合が保管している建築確認の記録で確かめてください。特別な話ではなく、2024年末時点の分譲マンションのストック約713.1万戸のうち、旧耐震基準のものが約103万戸（全体の約14.4%）あります。

表のとおり、管理組合を動かす備えは効果が大きい反面、合意形成や費用、修繕計画への反映に時間がかかります。総会での決議や理事会での検討を経て進むため、思い立ってすぐ実現するものではありません。今のマンションの管理組合が防災にどれだけ動けそうかも、住み続ける判断の材料になります。

そして、どの備えを重ねても下げきれない危険もあります。深い浸水、逃げ場のなさ、地盤の弱さといった立地に根ざした危険は、専有部の工夫でも管理組合の対策でも根を断ちにくい部分です。ここが住み替えとの分かれ目になります。止水板の設置や電気室の浸水対策、耐震改修の工事費を1戸あたりで集計した公的統計・業界団体統計は確認できていないため、費用の目安は示せません。ただし比べる相手側（住み替え）の費用は見積もれます。売却価格3,000万円なら、法定・実費で額が決まる売却諸費用が108.55万円（売却価格の3.62%）です。買う側にも費用がかかります。売買価格から額が決まる分（媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記と抵当権設定登記の司法書士報酬）を積み上げると、売買価格3,000万円で116.54万円（売買価格の3.88%）です。この2つの率を足して「住み替えの総額は7%」とは読まないでください。売る側と買う側では数えている費目が違います。買う側にはこれに加えて登録免許税と不動産取得税が固定資産税評価額をもとにかかり、上の116.54万円には含めていません。評価額は売買価格からは決まらないので、課税明細書か固定資産評価証明書で確認してください。ここに引越費用も加わりますが、引越運送料を集計した公的統計・業界団体統計は確認できていないため、目安は示せません。管理組合を動かす工事は総会の決議と修繕積立金の取り崩しが要るため、費用だけでなく、合意が得られる見込みも天秤に乗せてください。リフォームで住み続けるか、住み替えるかの詳しい比べ方は、次の記事で扱っています。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約

リフォーム・建て替え・売却、どれが良い？あと何年・誰が住むかで決める3択

家族構成・年齢・避難のしやすさで変わる判断

同じ立地・同じ建物でも、住む人の状況によって、許容できるリスクは変わります。

判断の材料になるのは、地図の色だけではありません。いざ災害が起きたとき、無理なく避難できるかどうかも大きな要素です。高齢の方や小さなお子さん、介護が必要な家族がいる世帯では、避難そのもののハードルが上がります。同じ浸水想定でも、素早い避難が難しい世帯ほど、住み替えの優先度は上がりやすくなります。

マンションでは、ここに階の問題が重なります。停電でエレベーターが止まると、上層階ほど階段での上り下りが負担になり、在宅避難でも外に出づらくなって孤立しやすくなります。50代・60代で今は元気でも、10年後・20年後の体力の変化まで見越して考えておくと、後悔が少なくなります。今は難なく上れる階段も、年齢を重ねると負担になることがあるためです。

あわせて確かめておきたいのが、避難経路と、管理組合の防災の備えです。自宅から避難所までの道が浸水や土砂で塞がれにくいか、備蓄や安否確認の仕組みが整っているかは、同じ立地の評価を左右します。地図上のリスクと、自分たちの避難のしやすさ、建物と管理の備えを重ねて見ることで、住み替えるべきか備えるべきかの判断が、より実情に合ったものになります。

災害リスクのある家は売れるのか（住み替えと不動産価値）

浸水想定区域などに入っていても売れなくなるわけではありませんが、価格の交渉や実際の被害歴によっては影響が出る場合もあります。浸水想定区域の内と外で中古マンションの価格がどれだけ違うかを集計した公的統計・業界団体統計は確認できていないため、「区域内だから何割下がる」という数字は、下がる側にも下がらない側にも示せません。

住み替えを考えるとき、多くの方が気にかけるのが「今の家は売れるのか」という出口の不安です。ここでは買い手としてではなく、自分が売る側になったときの視点で、価格への影響と、売る前に知っておきたい説明のルールを整理します。

想定区域に入っていることと、実際の被害歴は別物

「ハザードマップの区域内である」ことと「過去に実際に浸水した」ことは、価格への影響度が異なります。

まず、想定区域に入っているだけで家が売れなくなるわけではありません。浸水想定区域や土砂災害の警戒区域は全国に広く分布しており、そこに多くの住宅や街が成り立っています。区域内であることは土地の評価にある程度織り込まれていると考えられ、区域内イコール即大幅な値下がり、とは限りません。とくにマンションは、駅からの距離や周辺の利便性といった立地が価値の中心にあり、買い手も対策や住み方でリスクと付き合える範囲だと判断すれば、購入に進むことは十分あります。

一方で、実際に浸水した経歴がある家は、事情が変わってきます。過去に建物が浸水した、土砂で被害を受けたといった事実は、買い手にとって具体的な不安材料になりやすいためです。同じ区域内でも、被害の実績があるかどうかで、買い手の受け止め方や価格の交渉のされ方は違ってきます。

なお、価格がどの程度動くかは、立地・築年数・被害の程度・その時々の市況によって大きく変わり、一律の数字で示せるものではありません。他社の記事で割合を見かけたときは、その数字の出どころを確かめてください。売れるかどうか、いくらで売れそうかは、ケースによる幅がある前提で考えておきましょう。

自分の物件で確かめられるのは、区域の内外ではなく実際の成約価格です。同じマンションの別の住戸や近隣の似た物件が実際にいくらで売れたかを、不動産取引情報提供サイト（通称レインズ・マーケット・インフォメーション）や国土交通省の不動産情報ライブラリで無料で調べられます。区域内にある物件が実際にどう評価されているかは、この成約事例のほうが確かな手がかりになります。あわせて、地域の相場に詳しい不動産会社に自分の家の条件で見てもらうと確かです。

売る側になったら（水害リスクの重要事項説明）

2020年の制度改正により、売買のときに水害ハザードマップ上での物件の所在地を買主へ説明することが義務づけられています。

これは水防法にもとづく水害ハザードマップを対象とした制度で、宅地建物取引業法の施行規則が改正され、2020年（令和2年）8月28日に施行されました。売買や賃貸の契約前に、宅地建物取引士が重要事項説明の中で、市区町村の水害ハザードマップ上で物件がどこに位置するかを説明します。売る側にとっては、事前にこのルールを知っておくと、いざ売却するときに慌てずに済みます。

ここで混同しないよう押さえておきたい点があります。この説明義務の対象は、水害（洪水・雨水出水である内水・高潮）のハザードマップに限られます。土砂災害・地震・津波は、この水害を対象とした義務の直接の対象ではありません。ハザードマップ全般が一律に同じ説明義務にかかる、というわけではない点に注意してください。

また、制度では「浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと買主が誤解しないよう配慮する」ことも求められています。区域外であっても水害リスクがゼロになるわけではない、という趣旨です。何をどこまで説明・告知すべきかは個別の事情で判断が分かれるため、売却を具体的に進める段階では、宅地建物取引士に相談しながら進めると安心です。

出典: 国土交通省 水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明義務化（報道発表）

住み替え先を安全性で選ぶときの物差し

次の家は、ハザードの観点を最初のふるいに使いつつ、利便性など他の条件と折り合いをつけて選びます。

前の章までは「自分が売る側」の話でしたが、ここからは「次に買う側」の目線に切り替わります。安全性を優先すること自体は大切ですが、それを突き詰めすぎて一軒も選べなくなっては本末転倒です。リスクを見る物差しと、他の条件とのバランスの取り方を整理します。

内見前にハザードマップで候補地を絞る

気になる物件は、内見や申し込みの前にハザードマップで立地のリスクを確認しておくと、後悔が減ります。

物件そのものは、内装や設備をあとから直せます。しかし立地は動かせません。中古でも新築でも、その土地がどんな災害リスクを抱えているかは、買ったあとに変えられない条件です。だからこそ、間取りや価格に気持ちが傾く前の早い段階で、候補地のリスクをふるいにかけておく価値があります。見るときのコツは、複数の災害を重ねて確認することです。洪水は問題なくても土砂災害の区域に入っている、といったことは珍しくないためです。

マンションを選ぶときは、立地のハザードに加えて、建物そのものの条件も見ておくと差が分かります。検討している階、電気室・受変電設備や非常用電源の位置が地下や1階か上階か、新耐震（1981年6月1日以降の建築確認）か旧耐震か、そして管理組合の防災の備えです。同じ立地でも、これらによって建物ごとの強さは変わります。旧耐震かどうかは建築確認の日付で決まり、竣工年だけでは判断できないため、確かめるときは注意してください。

もう一つ意識したいのが、同じエリアでも一区画・数メートルの差でリスクが変わる点です。同じ町名でも、川沿いの低い土地と一段高い土地では浸水のしやすさが違います。「このあたりは大丈夫」と面でとらえず、検討している物件のピンポイントの位置で確かめることが、候補地選びでの後悔を防ぎます。

安全性と利便性のトレードオフをどう置くか

災害リスクの低さと、駅からの近さや生活の便利さは両立しにくいことが多く、どちらを優先するかを決める必要があります。

たとえば「災害に強い高台は、駅から遠く坂も多い」というように、安全性と利便性はしばしば引っ張り合います。水害リスクの低い土地を求めれば、通勤や買い物の便が犠牲になることがあり、逆に駅近の平地を選べば、水害の想定と向き合うことになります。マンションは駅近や平地に多く、利便性が価値の中心にある分、この折り合いが判断の要になりやすいところです。

ここでも、ゼロリスクを求めて動けなくなる罠には注意が要ります。前の章で見たように、備えで下げられるリスクもあります。その土地と建物のリスクが、備えや住み方で許容できる範囲なのかを見きわめれば、利便性の高い立地も候補に残せます。安全性を最初のふるいにしつつ、備えで補える部分は織り込んで、総合的に順位をつけていくと、選択肢を狭めすぎずに済みます。

駅からの近さと遠さそれぞれの損得を、暮らしやすさや資産性の面から詳しく比べたい場合は、次の記事も参考にしてください。

住み替えは駅近・駅遠どっちが正解？5つの軸で自分に合う答えを出す

住み替えに動くと決めたら（全体の流れとお金）

住み替えに踏み出すなら、売却と購入の段取りや資金の流れを先に押さえておくと、不安が減ります。

きっかけが災害への不安であっても、住み替えの進め方そのものは、他の理由での住み替えと変わりません。今の家を売る、次の家を買う、この2つをどの順序で進めるか、そのあいだの資金をどうつなぐかが、共通の骨組みになります。売り先行か買い先行か、費用はどれくらいかかり、いつ何にお金が必要になるか。ここを早めに把握しておくと、安全性で選んだ候補を、実際の予算のなかで現実的に検討できます。

資金計画は、住宅ローンの残債や退職の時期、老後の生活費とも関わってきます。判断に迷う部分は、資金計画についてはファイナンシャルプランナーに、売買の進め方については不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら進めると、見通しが立てやすくなります。

住み替えの流れを11ステップで解説｜売却と購入を同時に進める完全ロードマップ

まとめ：ハザードマップに建物と管理を重ねるなら、住み替えのトビラ

マンションの災害の危険は、ハザードマップの色だけでは測れません。同じ場所に建っていても、建物と管理の備え次第で受ける被害は変わります。

自分の建物を見るには、引っ越さないと避けられないものと、備えで下げられるものを分けます。ひとまとめに怖がると、住み続けられる家まで手放すことになります。

引っ越しを考える前に、自分の住戸で何を備えられるかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、災害の不安と住まいの選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。