金利上昇と人口減少でマンション価格は下がる？答えがまだ出ていない2つの説

2026年5月から、首都圏で売れた中古マンションの価格が、前の年を下回る月が続いています。

「金利が上がれば下がる」「人口が減れば下がる」と言われてきた説は、いよいよ当たり始めたのでしょうか。

過去の金利上昇の説や空き家率の予測を実績と照らし合わせ、2026年に出始めた変化の読み方と、住み替えでの考え方まで解説します。

2026年、首都圏で売れた中古マンションの価格は5か月続けて前年を下回った

2026年5月から、首都圏で売れた中古マンションの価格が、前の年の同じ月を下回る状態が続いています。

ここでは、売れた価格の動きに加えて、売り出し価格と地域ごとの違いも見ていきます。

価格が前年を下回るなか、売れ残る物件は増え続けている

首都圏の中古マンションの市場では、売れた価格が前年を下回るなかで、売れ残っている物件の数も増え続けています。

成約㎡単価（実際に売れた中古マンションの1㎡あたりの価格）は、2026年5月から9月まで、5か月続けて前の年の同じ月を下回りました。東日本不動産流通機構（レインズ）によると、5月に前年を下回ったのは、2020年4月以来73か月ぶりでした。

次の表に、5月からの成約㎡単価と在庫件数（売れ残っている物件の数）をまとめました。

在庫件数は、9月まで7か月続けて前の年を上回りました。

コロナ禍の2020年4月にも、成約㎡単価は前年を下回りました。ただ、そのときに下がったのは1か月だけで、在庫件数は減っていました。今回は、成約㎡単価が前年を下回る月と、在庫件数が前年を上回る月が、5か月重なっています。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート」2026年5月度・6月度・7月度・8月度・9月度

「五輪が終われば暴落する」はどうなった？マンション暴落説を実績で振り返る

9月の売り出し価格は前年より16%高く、売れた価格は5%低い

2026年9月の首都圏の中古マンションでは、売り手が付ける価格と、買い手が実際に払った価格が、逆の向きに動きました。

1㎡あたりの売り出し価格（新規登録㎡単価）は118.01万円で、前の年の同じ月より16.4%高くなっています。同じ月の成約㎡単価は81.07万円で、前の年より4.8%低くなりました。

買い手は、売り手が付けた高い価格では買わなくなってきていると考えられます。売りに出される物件も増えていて、9月に新しく売りに出された物件の数は、前の年より15.4%多くなりました。

新築でも、価格が上がり続ける一方で、売れ行きは好調の目安を下回っています。不動産経済研究所によると、首都圏で2026年4〜9月に売り出された新築マンションの平均価格は1億1,494万円でした。年度の上半期として、初めて1億円を超えています。

ただ、売り出した月のうちに契約が決まった割合（初月契約率）は62.8%でした。好調の目安とされる70%を下回るのは、これで3年続けてです。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年9月度」、不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年度上半期」

23区で売れる物件が減ると、首都圏の平均の価格は下がる

首都圏全体の成約㎡単価が下がった理由の一つは、㎡単価の高い東京23区で売れる物件が減ったことです。

次の表に、2026年8月の地域ごとの成約㎡単価をまとめました。

4つの地域のうち、8月に前年を下回ったのは23区だけで、その下がり幅も0.3%でした。それでも首都圏全体の成約㎡単価は3.8%下がっています。

この月に23区で売れた物件は1,265件で、前の年より20.6%少なくなりました。売れた物件に占める23区の割合が下がると、地域ごとの価格が変わらなくても、首都圏全体の平均は下がります。

9月には、23区の成約㎡単価も0.9%下がりました。一方で、23区で売れた物件の数は、前の年より30.6%少なくなっています。9月の首都圏全体の下落には、この2つがどちらも表れていると考えられます。

国土交通省の不動産価格指数は、物件の広さや築年数の違いを取り除いて計算した統計です。この指数は、2026年1月分からの公表が延期されています（2026年10月25日時点）。その間は、レインズの地域ごとの数字を見ると、平均の成約㎡単価が下がった理由がわかります。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート」2026年8月度・9月度、国土交通省「不動産価格指数」

利上げのあとも上がったマンションの価格が、2026年に前年を下回り始めた

2026年に入ると、政策金利がさらに上がるなかで、首都圏の中古マンションの価格は前年を下回り始めました。

金利の動きをめぐっては、マンションの価格の先行きに慎重な見方が、10年ほど前から何度も出ていました。

日本銀行が2024年に利上げを始めたあとも、価格は2025年まで上がり続けていました。

価格の先行きに慎重な見方が出たあとも、2025年まで価格は上がった

マンションの価格は、先行きに慎重な見方が何度も出たあとも、2025年まで上がり続けました。

次の表に、これまでに出ていた主な見方をまとめました。

国土交通省の不動産価格指数で東京都のマンションを見ると、2016年12月の131.3から、2025年12月には234.8に上がっています。首都圏の中古マンションの成約㎡単価も、2024年に前の年より6.9%、2025年に7.9%上がりました。

表のうち2016年の見方は、価格が下がるとしたものとは違い、金利の低下で価格が上がる力が弱まると指摘していました。その後も低い金利は続き、新築の少なさや建築費の上昇とあわせて、価格を押し上げたと考えられます。

出典: ニッセイ基礎研究所「東京のマンション、実はそこまで高くない！？～修正年収倍率による東京マンション市場の分析～」（2016年5月26日）、国土交通省「不動産価格指数（2025年12月分）」、同「不動産価格指数（2016年12月分）」、東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表1-①」

マンション価格はなぜ上がり続けた？予想より3万戸少なかった新築から読む

マイナス金利の解除のとき、研究機関は中古への影響を限定的とみていた

2024年3月に日本銀行がマイナス金利の解除を決めたとき、ニッセイ基礎研究所は、中古マンションの価格への影響は限定的だとみていました。

同研究所はレポートで、金利が上がれば借りられる金額が減り、理屈のうえでは不動産の価格に下がる力がかかると説明しています。影響が出るとすれば、自分で住むために買う人が多い4,000万〜8,000万円程度の中古マンションだとしていました。

それでも影響は限定的だとしたのは、日本銀行がこれまで市場に配慮して政策を進めてきたからです。同研究所は、日本銀行が今回も、住宅市場に大きな影響が出ないように進めるだろうと考えていました。

実際に、首都圏の中古マンションの価格は2024〜2025年も上がり続けました。ただ、同じレポートでは、売れ残る物件が増え、条件のよい物件だけが売れる傾向が強まっていることも指摘されています。

売れ残る物件の増加は、2026年に入って一段と進んでいます。

出典: ニッセイ基礎研究所「首都圏中古マンション市場の動向（2024年2月）～マイナス金利解除は中古マンション価格に影響する？」（2024年3月22日）

日本銀行の政策金利は、2年半で1.25%まで上がった

日本銀行の政策金利は、2024年3月のマイナス金利の解除から2年半で、1.25%まで上がりました。

次の表に、2024年3月からの政策金利の変更をまとめました。

政策金利の上昇の影響をより強く受けるのは、変動金利で住宅ローンを借りる人です。変動金利型の住宅ローンでは、政策金利など短い期間の金利の動きに合わせて、金利が見直されるためです。国土交通省の調べでは、2024年度に新しく貸し出された住宅ローンの83.5%が変動金利型でした。

金利が上がると、同じ月々の返済額で借りられる金額は小さくなります。買い手の予算が小さくなれば、高い価格の物件は売れにくくなります。

2026年に売り出し価格と売れた価格の差が広がっているのは、この影響が表れ始めたためとも考えられます。

出典: 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）・（2026年6月16日）・（2025年12月19日）・（2025年1月24日）、同「金融市場調節方針の変更および長期国債買入れの減額計画の決定について」（2024年7月31日）、同「金融政策の枠組みの見直しについて」（2024年3月19日）、国土交通省「個人向け住宅ローンの新規貸出額が増加～民間住宅ローンの令和６年度の実績を公表します～」（2026年3月27日）

人口が減り空き家が増えても、分譲マンションの価格とは分けて考える

空き家は実際に増えていますが、その多くは賃貸用の部屋と、使い道の決まっていない戸建てです。

「人口が減り、空き家が増えれば、住宅は余って価格が下がる」という説もあります。

ここでは、空き家率の予測と実績、空き家の中身を順に見ていきます。

2023年の空き家率の予測は、取り壊しの前提で17.4%と14.1%に分かれた

2023年の空き家率の実績は13.8%で、野村総合研究所が出していた2つの予測のうち、低いほうの14.1%とほぼ同じでした。

同研究所は、古い住宅の取り壊しについて前提を2通りに置き、2023年の空き家率を予測していました。次の表に、2つの予測と実績を並べました。

取り壊しが以前の水準に戻るとした予測（17.4%）と比べると、実績は大きく下回っています。どちらの前提の予測と比べるかで、実績との差の大きさは変わります。

2023年の空き家の数は900万2千戸で、過去最多でした。空き家が増え続けていることは、2つの予測が示していた向きと同じです。

空き家率の予測は、前提ごとの値を並べて実績と比べると、どの前提が実際に近かったのかがわかります。

出典: 野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題」（第357回NRIメディアフォーラム・2023年6月22日）、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月25日）

世帯数が増えたため、空き家率は予測を下回った

野村総合研究所によると、2023年の空き家率が予測を下回ったのは、世帯数が増えて、人の住む住宅が増えたためです。

同研究所は、空き家の取り壊しが進んだことよりも、世帯数の増加の影響のほうが大きかったと説明しています。人口が減っても、1人暮らしが増えれば世帯の数は増えます。

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、全国の世帯数は2030年の5,773万世帯まで増え、その後は減っていきます。2020年は5,570万世帯で、2050年には5,261万世帯になる見込みです。

人口の動きは、地域によっても違います。東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）では2025年も、転入した人が転出した人を12万3,534人上回りました。日本人だけで見ると、転入が転出を上回るのは30年続けてです。

出典: 野村総合研究所「2040年度の新設住宅着工戸数は58万戸に減少、2043年の空き家率は約25%まで上昇する見通し」（2024年6月13日）、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）令和6（2024）年推計」、総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年結果」

空き家の多くは、賃貸用の部屋と使い道の決まっていない戸建て

2023年の空き家を建て方ごとに見ると、共同住宅では賃貸用の空き家、一戸建てでは使い道の決まっていない空き家が、それぞれ約8割を占めます。

次の表に、総務省の調べによる2023年の空き家の内訳をまとめました。

共同住宅の賃貸用の空き家には、賃貸に出された分譲マンションの部屋も含まれます。それでも、空き家の数が過去最多になったといっても、その中心は、借り手を待つ賃貸の部屋と戸建ての空きです。持ち主が住む分譲マンションの価格は、この数字とは分けて考える必要があります。

ただし、人口が減る地域では、マンションでも買い手が少なくなります。自宅の価格を考えるときは、全国の空き家の数より、自宅のある地域の人口や世帯数の増減を見ておくとよいでしょう。

出典: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月25日）

予想は前提と対象を、平均は売れた物件の場所を見てから読む

予想の数字は前提と対象を、統計の平均は売れた物件の場所を見てから読むと、自宅に当てはめて判断できます。

金利の説も空き家の予測も、数字だけを見ると「当たった」「外れた」と受け取りがちです。

ここでは、予想と統計の数字を読むときに確かめたい点を2つ紹介します。

予想は、前提・対象・地域の3つを見てから読む

予想の数字は、前提・対象・地域のどれかが違えば、同じ「下がる」でも意味が変わります。

例えば、人口の高齢化が地価を年に2%以上押し下げるという学術研究があります。この研究は地価全体の行方の予測とは違い、人口の要因だけを取り出して、地価を押し下げる幅を推計しています。

実際の地価は、金利や景気、土地の使われ方など、ほかの要因とあわせて決まります。東京の地価の実績は、こうした要因をすべて含んだ値なので、人口の要因だけを取り出したこの推計とは、比べる対象が違います。

予想の前提と対象がわかれば、実績との差がどの前提の変化から生まれたのかを考えられます。

出典: 東京大学金融教育研究センター「Aging and Real Estate Prices: Evidence from Japanese and US Regional Data」（CARF-F-334・2013年12月）

平均の成約㎡単価は、売れた物件の場所や築年数でも動く

平均の成約㎡単価は、物件ごとの価格が変わらなくても、その月に売れた物件の場所や築年数が変わると動きます。

例えば2026年8月には、首都圏全体の成約㎡単価が前の年より3.8%下がった一方、東京23区の成約㎡単価はほぼ横ばいでした。首都圏全体が下がった理由の一つは、㎡単価の高い23区で売れた物件が減ったことです。

首都圏全体の数字に加えて、次の2つの数字も見ておくと、平均が動いた理由がわかります。

自宅と同じ地域や、同じくらいの築年数の成約㎡単価も下がっていれば、首都圏全体のニュースは自宅にも当てはまると考えられます。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年8月度」、同「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表15 中古マンションの築年帯別状況」

値下がりを待つかは、売る家と買う家の組み合わせで考える

住み替えでは売る家と買う家の両方の価格が動くため、値下がりを待つ判断も、その組み合わせで変わります。

価格が前年を下回り始めた今、「もっと下がるまで待とうか」と迷う人もいるでしょう。

ここでは、待つときに見ておきたいことと、売り出す価格の決め方を紹介します。

値下がりを待つ間に、買う家の価格も動く

値下がりを待つ間に、買う家の価格は、売る家と同じ向きに動くこともあれば、逆の向きに動くこともあります。

次の表に、主な3つの組み合わせと、2026年の動き、待つときに考えることをまとめました。

自宅を売って新築を買う人は、中古が下がり新築が上がる今の動きの影響を、いちばん強く受けます。自宅を売る前に、不動産経済研究所の資料で、新築の平均価格や初月契約率の動きを見ておくとよいでしょう。

同じ地域で中古から中古へ住み替える場合、手元に残る額を左右するのは、価格の上下より、売る時期と買う時期のずれです。売りと買いのどちらを先にするかは、「売り先行・買い先行」の記事で解説しています。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年8月度」、不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年度上半期」

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

売り出す価格は、近くで売れた価格と査定をもとに決める

売り出し価格と売れた価格の差が広がっている今は、売り出す価格の決め方で、売れるまでの期間が変わります。

2026年9月には、新しく売りに出された物件の㎡単価が前の年より16.4%高い一方、売れた物件の㎡単価は4.8%低くなりました。近くの物件の売り出し価格に合わせて高い価格を付けると、売れ残るおそれがあります。

まずは、レインズの「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近くで実際に売れたマンションの価格を調べましょう。売り出し価格は売り手が付けた希望の価格なので、相場の目安には、実際に売れた価格のほうが役立ちます。

そのうえで不動産会社に査定を頼むと、自宅がいくらで売れそうかがわかります。査定額は会社によって差が出るので、複数の会社に頼み、金額とその根拠を比べるとよいでしょう。一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数の会社にまとめて査定を頼めます。

出典: 東日本不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」、国土交通省「不動産情報ライブラリ」

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

まとめ：答えが出ていない今は、売る家と買う家の両方の価格で考える

金利上昇と人口減少の説は、まだ答えが出ていません。2026年5月から首都圏の中古の成約㎡単価は前年を下回り、売れ残りも増えていますが、その平均の下落には23区で売れた物件の減少も表れています。

値下がりを待つか決める前に、近くで売れたマンションの価格と査定で、自宅の今の価格を確かめましょう。ここを飛ばすと、周りの売り出し価格の高さに合わせて高く売り出し、売れ残るおそれがあります。

あわせて、住み替え先の新築や中古の価格がどう動いているかも、確かめておきたい点です。住み替えのトビラでは、金利上昇と人口減少でマンション価格が下がるのかという検証も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。