「五輪が終われば暴落する」はどうなった？マンション暴落説を実績で振り返る

「五輪が終われば暴落する」「コロナで暴落する」と、大きな出来事のたびにマンションの暴落説が語られてきました。

ところが実際には、東京23区の中古マンションの価格は、五輪が開かれた2021年からの4年で4割以上上がっています。

3つの暴落説がその後どうなったのかを実績と照らし合わせ、次に暴落説を聞いたときに住み替えで確かめることまで解説します。

「五輪が終われば下がる」と言われたが、23区の中古の価格は4割以上上がった

東京五輪のあとも、東京23区の中古マンションの価格は上がり続けました。

2015年ごろから、「東京五輪が終われば、マンションの価格は下がる」という説が広く語られていました。

ここでは、説の中身と、その後の価格の動きを並べて見ていきます。

五輪のあとに価格が下がるとされた3つの理由

五輪後に価格が下がるという説を唱えた人たちは、五輪に向けて集まったお金が、五輪のあとに出ていくと考えていました。

説が挙げた理由は、主に次の3つです。

• 五輪に向けた開発や投資が止まり、土地の需要が減る
• 値上がりを見込んで買った人が、五輪の前後に一斉に売る
• 五輪前の一時的な値上がりが、五輪のあとに崩れる

雑誌やインターネットの記事には、下落の幅を数字で示した予想も出ていました。例えば2016年には、「2020年に湾岸のタワーマンションは1割以上、大規模なマンションは2割以上下がる」という予想が出ています。

2017年には、「湾岸の坪単価は約300万円から、数年のうちに100万円台まで下がってもおかしくない」という見方もありました。どちらの予想でも、価格が下がる時期は五輪をはさんだ数年のうちでした。

2015年に「五輪後に下がる」と聞いて買うのを待った人は、どうなったか

2015年に買うのを待った人は、2025年に23区で70㎡の中古を買うとき、約4,400万円高い価格を払う計算になります。

東京五輪は、新型コロナウイルスの影響で1年延び、2021年7〜8月に開かれました。

次の表に、五輪の前後の中古マンションの成約㎡単価をまとめました。成約㎡単価は、実際に売れた中古マンションの1㎡あたりの価格です。

東京23区の成約㎡単価は、五輪を開いた2021年から2025年までの4年で44%上がりました。

買うのを待った人とは反対に、この10年の間にマンションを持っていた人は、売る側として値上がりの恩恵を受けています。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表1-①③ 中古マンションの基本指標」

同じころ、「下がらない」という見方も出ていた

同じころに出ていた「五輪のあとも下がらない」という見方のほうが、その後の価格の動きと合っていました。

2018年には、「五輪のあとに買えばよい」という説を疑う見方が出ています。この見方の根拠は、過去に五輪を開いた都市でも、価格への影響が限られていたことです。そのため、都心や駅に近い新築は安くならないと考えられていました。

2020年2月には、住宅ローンの金利の低さ、建築費の高止まり、新築の供給の少なさから、五輪のあとに暴落する可能性は低いという見方も出ています。

ただし、どちらの見方でも、予想は「下がらない」という向きにとどまっていました。23区の中古の価格が4割以上上がるほどの値上がりは、実績が出てから初めてわかったことです。

予想を読むときは、「下がる」「下がらない」という向きに加えて、何を根拠にしているかも見ておきましょう。根拠がわかっていれば、あとで実績と比べたときに、どの前提が変わったのかを確かめられます。

「生産緑地の2022年問題」では、対象の農地の約9割が農地のまま残った

2022年を過ぎても、1992年に指定された生産緑地の約9割は農地のまま残りました。

「生産緑地の2022年問題」とは、2022年に都市の農地が一斉に宅地になり、住宅の価格が下がるという説です。

東京圏の住宅地の地価は、その後も上がり続けています。

2022年に農地が一斉に宅地として売りに出ると言われた理由

1992年に指定された生産緑地の多くが2022年に指定から30年を迎え、所有者はその農地を宅地として売り出せるようになるはずでした。

市街地の農地には、ふつう宅地と同じ水準の税金がかかります。生産緑地とは、市街地の農地のうち、農業を続けることを条件に税金が安くなるものを指します。

生産緑地の指定から30年たつと、所有者は市町村に「農地を買い取ってほしい」と申し出ることができます。市町村が買わなければ、所有者は農地をやめて、宅地として売ることができます。

1992年に指定された生産緑地は9,273haで、全国の生産緑地の約8割にあたります。極端な場合の試算として、東京都内の生産緑地がすべて宅地になれば、戸建て20万戸分を超えるという数字も紹介されていました。

そのため説では、この農地が2022年に一斉に宅地として売りに出るとされていました。宅地が一度にあふれれば、住宅の価格も大きく下がると考えられていました。

出典: 国土交通省「生産緑地制度」、国土交通省「平成４年に定められた生産緑地の約９割が特定生産緑地に指定されました」（2023年2月14日）

法改正で、農地のまま残せる期間を10年延ばせるようになった

国が2017年に生産緑地法を改正したことで、生産緑地の所有者は、農地のまま残す期間を10年延ばせるようになりました。

改正でつくられたのが、「特定生産緑地」という制度です。指定から30年を迎える前に市町村が特定生産緑地に指定すると、所有者が買取りを申し出る時期は10年先に延びます。その間は、税金が安くなる扱いも続きます。

国土交通省の調べでは、2022年12月末の時点で、1992年に指定された生産緑地の89.3%（8,282ha）が特定生産緑地に移りました。移らなかったのは10.7%（991ha）です。

当時は、生産緑地の指定について「解除されるのは全体の2割程度」という見込みも出ていました。特定生産緑地に移らなかった農地の割合は、その見込みも下回っています。

この法改正で、説の根拠だった「30年で税金の優遇がなくなる」という前提そのものが変わりました。

出典: 国土交通省「生産緑地制度」、国土交通省「平成４年に定められた生産緑地の約９割が特定生産緑地に指定されました」（2023年2月14日）

東京圏の住宅地の地価は、2022年のあとも上がり続けた

生産緑地の約9割が農地のまま残ったため、東京圏の住宅地の地価は2022年のあとも上がり続けました。

国土交通省は、毎年1月1日時点の地価を調べ、「地価公示」として公表しています。次の表に、地価公示による東京圏の住宅地の変動率をまとめました。

生産緑地の多くが30年を迎えた2022年の地価の動きは、2023年の地価公示に表れます。その上昇率は、前の年より大きくなりました。

表のなかで地価が下がったのは2021年だけです。その原因は、生産緑地ではなく新型コロナウイルスの影響でした。

出典: 国土交通省「令和8年地価公示の概要」、国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で２年連続上昇～令和５年地価公示～」（2023年3月22日）

「コロナで暴落」と言われたが、中古の価格は1か月で前年並みに戻った

2020年4月に首都圏の中古マンションの成約件数は半分を下回りましたが、成約㎡単価は翌月には前年並みに戻りました。

3つの説のなかで、出来事の直後の実績が説にいちばん近かったのは、コロナ禍の暴落説です。

それでも、価格はその後、上がる勢いを強めています。

2020年4月、首都圏の中古マンションの成約件数は前年の半分を下回った

2020年4月に首都圏で売れた中古マンションの数は、前の年の同じ月の半分を下回りました。

この月には、新型コロナウイルスの感染が広がり、東京などに緊急事態宣言が出されました。人が外出を控えたので、物件の見学や契約も大きく減っています。

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、4月に首都圏で売れた中古マンションは1,629件でした。前の年の同じ月からの減り方は52.6%で、1990年に機構ができてから最大でした。

4月の成約㎡単価は50.88万円で、前の年の同じ月より4.5%下がりました。成約㎡単価が前年を下回ったのは15か月ぶりです。この下落を見て、「暴落が始まった」と受け止める人もいました。

ただし、この月に売れた物件の築年数は平均24.02年で、前の年の同じ月の21.40年より古くなっています。古い物件ほど㎡単価は低いので、成約㎡単価が下がった分の一部は、売れた物件の古さの違いによるものと考えられます。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート 2020年4月度」

中古の成約㎡単価は、翌月の5月には前年並みに戻った

首都圏の中古マンションの成約㎡単価は、2020年5月から再び前の年を上回るようになりました。

次の表に、2020年4〜6月の首都圏の中古マンションの取引を、前の年の同じ月と比べてまとめました。

成約件数が前年を大きく下回っていた5月にも、成約㎡単価は前年並みに戻っています。1年を通して見ると、成約㎡単価は2020年に前の年より3.2%、2021年に8.4%上がりました。

価格が崩れなかった理由の一つは、買い手と同じように売り手も動きを止めたことです。4月に新しく売りに出された物件の数は、前の年の同じ月より18.0%減りました。在庫件数（売れ残っている物件の数）も2.0%減っています。

売り物が増えない間は、売り手は値下げを急がずに済みます。そのため成約㎡単価の下落も、4月の1か月で止まったと考えられます。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート」2020年4月度・5月度・6月度、同「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表1-①」

「すぐには下がらない」とした研究機関の根拠

コロナ禍が始まった直後、ニッセイ基礎研究所は、売り手の事情から「マンションの価格はすぐには下がらない」とみていました。

同研究所は、2020年4月27日に出したレポートで、新築と中古に分けて理由を説明しています。

• 新築は、売り手が売り出す戸数を調整して価格を保てる
• 中古は、住宅ローンの残りの水準が価格の底になりやすい

新築の売り手は費用を先に払っているため、値下げをせず、売り出す戸数を絞って価格を保とうとします。中古の売り手が家を手放すには、住宅ローンの残りを返せる価格で売る必要があります。

一方で同研究所は、新築の売れ行きの落ち込みが続けば、売り手が値引きをすることもありうるとしていました。2〜3年後に割安な新築が出てくることにも触れています。

「すぐには下がらない」としながら、どんな条件なら下がるかも書いていたことになります。

出典: ニッセイ基礎研究所「コロナショックはマンション価格を下げるのか」（2020年4月27日）

3つの暴落説に共通していたこと

3つの説が挙げた出来事はどれも実際に起きましたが、価格は説とは逆に上がりました。

ここでは3つの説を並べて、価格を動かしたものは何だったのかを考えます。

3つの説と、その後の価格の動き

きっかけの出来事が過ぎた今では、3つの説のどれについても、その後の価格の実績がわかっています。

次の表に、3つの説と、その後の価格の動きを並べました。

どの説にも、それなりの根拠はありました。五輪のあとに投資が止まることや、農地の税金の優遇が切れること、経済活動が止まることは、どれも価格を下げる方向に働きます。

それでも価格が上がったのは、押し上げる別の力のほうが強かったからと考えられます。

出来事の影響より、価格を押し上げる3つの力のほうが強かった

3つの出来事があった2015〜2022年も、マンションの価格を押し上げる力は働き続けていました。

価格を押し上げた主な力は、次の3つです。

• 新築マンションの少なさ
• 建築費の上昇
• 住宅ローンの金利の低さ

新築の少なさは、数字にも表れています。首都圏の新築の発売戸数は、2019〜2025年の7年のうち6年で予想を下回りました。

この3つの力の詳しい仕組みは、「マンション価格はなぜ上がり続けた？」の記事で解説しています。

3つの説には、制度の見直しや人の動きで前提が変わったという共通点もあります。生産緑地では、法改正で農地のまま残す期間を延ばせるようになりました。コロナ禍では、買い手と同じく売り手も売り出しを控えました。

その結果、説が想定した「売り物が一気に増える」場面は、3つとも起きずに終わりました。

マンション価格はなぜ上がり続けた？予想より3万戸少なかった新築から読む

中古の価格が大きく下がったのは、景気とお金の流れが変わったとき

首都圏の中古マンションの価格は、景気が急に悪くなり、不動産に向かうお金の流れが変わったときに大きく下がりました。

レインズの統計で、成約㎡単価が前の年より大きく下がった時期は、主に次の2つです。

• バブル崩壊のあとの1992〜1996年（5年続けて下落、1995年は−20.0%）
• リーマン・ショックのあとの2009年（−5.3%）

東京23区の成約㎡単価は、1992年の79.91万円から1995年の51.20万円へ、3年で36%下がりました。

どちらの時期にも、価格を動かしたのは五輪や農地の制度のような1つの出来事ではなく、経済全体の変化でした。

ただ、2009年の下落は1年で止まりました。2010年の成約㎡単価は、前の年より3.8%上がっています。同じように景気が悪くなった時期でも、価格の下がる幅や続く期間には大きな差がありました。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表1-①③ 中古マンションの基本指標」

次に暴落説を聞いたとき、住み替えでどう判断するか

暴落説を聞いたときは、その説だけで売り時を決めず、説の前提と価格の実績を確かめてから判断しましょう。

これからも、大きな出来事のたびに「暴落する」という説は出てくると考えられます。

ここでは、暴落説を聞いたときの確かめ方と、自宅の今の価格を知る方法を紹介します。

暴落説を聞いたら、説の前提、反対の見方、中古の実績を確かめる

暴落説を聞いたら、売り時を決める前に次の3つを確かめておくと、説に振り回されずに判断できます。

説の前提を見るときは、価格が下がる理由として「売り物が増える」と「買い手が減る」のどちらを挙げているかに注目しましょう。生産緑地やコロナ禍のように、法改正や売り手の動きでその前提が変わることもあります。

反対の見方は、五輪のときもコロナ禍のときも、暴落説と同じ時期に出ていました。暴落説の根拠と、反対の見方の根拠を並べて読むと、どちらの前提が今の市場に合っているのかを自分で判断できます。

中古マンションの実績は、レインズが毎月出している「マーケットウォッチ」で、首都圏の成約㎡単価の前年同月比を見るとわかります。2020年4月のように1か月だけ下がる月もあるので、3か月以上続けて前年を下回っているかを目安にするとよいでしょう。

同じ資料で在庫件数（売れ残っている物件の数）の増減も見ておくと、売り物が増え始めたことに気付けます。

2026年9月には、首都圏の中古マンションの成約㎡単価が81.07万円となり、前の年の同じ月より4.8%下がりました。成約㎡単価が前年を下回るのは、これで5か月続けてです。在庫件数も、前の年の同じ月より15.1%増えています。

1か月で戻った2020年4月と違い、今は価格と売り物の両方に変化が出ています。

出典: 東日本不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年9月度」

暴落を待つ間にも、自宅の築年数は進む

暴落を待って売る時期を延ばすと、その間に自宅が古くなる分、売れる価格の目安は下がる方向に動きます。

次の表に、2025年に首都圏で売れた中古マンションの成約㎡単価を、築年数ごとにまとめました。

表では、築年数が5年違うごとに、成約㎡単価が1割ほどから3割ほど低くなっています。

ただし、この表に並んでいるのは、同じ年に売れた、建てられた時期も場所も違う物件です。自宅が5年古くなったときの値下がりは、この差とは別に考える必要があります。

売り時は、暴落説よりも、自宅の築年数や家族の予定、ローンの残りから考えるとよいでしょう。

出典: 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）表15 中古マンションの築年帯別状況」

自宅の今の価格は、近くで売れたマンションの価格と査定で確かめる

自宅の今の価格は、近くで実際に売れたマンションの価格と、不動産会社の査定で確かめておきましょう。

暴落説も、この記事で見た統計も、首都圏全体の平均の話です。自宅の価格は、立地や築年数、広さによって大きく変わります。

近くで売れたマンションの価格は、レインズの「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。どちらも、地域や広さを選ぶと、過去に売れた価格を無料で見られます。

そのうえで不動産会社に査定を頼むと、自宅がいくらで売れそうかがわかります。査定は、売ると決める前でも頼めます。

査定額は会社によって差が出るので、複数の会社に頼み、金額とその根拠を比べるとよいでしょう。一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数の会社にまとめて査定を頼めます。

出典: 東日本不動産流通機構「レインズ・マーケット・インフォメーション」、国土交通省「不動産情報ライブラリ」

マンション相場の調べ方｜無料で成約価格を自分で調べる手順

不動産一括査定サイトのおすすめを「元・査定サイトの中の人」が徹底比較してみた

まとめ：暴落説を聞いたら、説の前提と中古の実績を確かめる

五輪後・生産緑地・コロナの3つの暴落説では、出来事が実際に起きても、マンションの価格は上がり続けました。新築の少なさや住宅ローンの金利の低さが価格を押し上げ、法改正や売り手の動きで、説が想定した「売り物があふれる」場面も起きなかったからです。

次に暴落説を聞いたら、売り時を決める前に、近くで売れたマンションの価格と査定で自宅の今の価格を確かめましょう。ここを飛ばすと、首都圏全体の平均や説の話だけで、待つか売るかを決めることになります。

あわせて、レインズの月次の統計で、中古マンションの成約㎡単価と在庫件数がどう動いているかも確かめておきたい点です。住み替えのトビラでは、出来事をきっかけにしたマンションの暴落説の検証も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。