築25年のマンション売却｜配管と修繕費を確認して売り方を決める

築25年のマンションを売るときは、これからの修繕や設備の費用を確認しておきたいところです。

とくに給排水管は、工事の範囲と負担の扱いが物件によって異なります。管理組合が行う工事と、自分で負担する部分を分けて確認する方法を解説します。

築25年の売却は、見えない配管の確認から差がつく

築25年前後では、壁紙やキッチンだけでなく、給排水管をどこまで直しているかも確認したいところです。見た目を新しくした部屋でも、床下や壁の中の配管まで更新しているとは限りません。

売却前に管理会社へ聞くのは、次の3点です。

• 過去にどの範囲の配管工事をしたか。
• 次の工事はいつ、どの範囲を予定しているか。
• 自分の住戸に関わる費用は、誰がどの方法で負担するか。

管理組合が工事をしても、自己負担ゼロとは限らない

共用部分と専有部分では扱いが違います。また、管理組合がまとめて工事をすることと、その費用をすべて積立金で払うことも別です。

国の標準管理規約は参考となるモデルです。実際の配管の区分、工事範囲、費用負担は自宅の規約・計画・決議で確認します。「住戸内だからすべて自己負担」「一体工事だから無料」とは決めつけません。

出典：国土交通省・マンション管理に関する資料

買主が予算を組めるよう、工事済みと未実施を分ける

築25年は、同じ棟でも室内の更新状況に差があると考えて査定を受けます。交換したものをまとめて「リフォーム済み」とするより、内容を具体的に示しましょう。

資料がない項目は「不明」として、不動産会社と確認を進めます。買主の改修予算を勝手に小さく見積もったり、交換済み設備の費用がそのまま査定額に加わると考えたりしません。

築25年を過ぎる前に売る必要はあるか

「25年を超えると買主が住宅ローン控除を使えない」という古い説明だけで、売却を急ぐ必要はありません。現在は築年数の数字だけでなく、耐震性など住宅側の条件と、買主側の条件を確認する制度です。

出典：国税庁・住宅ローン控除等

一方で、これからの工事や費用負担を考え、売却を検討する意味はあります。査定額と自宅の修繕計画がそろえば、「次の工事まで持つか」を具体的に考えられます。

工事費を二重に足さず、自分の支払いだけを比べる

長期修繕計画に工事費が載っていても、その全額を住戸数で割って自分の負担にする計算は避けます。積立金で払う分と、追加徴収する分があるためです。

これから払う積立金、決定済みの一時金、専有部の工事費を分けます。一時金の配分は規約・決議に基づく額で確認してください。積立金から支払う工事費を、月々の積立金に重ねて足しません。

売却する場合にも費用がかかります。将来負担を引渡し後すべて免れると決めず、一時金などを誰が払うかは契約時に確認します。

築25年で高く売るために、工事の前に査定を取る

配管工事や全面改装を売却前に決めるより、現状での仲介査定と、必要なら買取の提示を比べましょう。改装してから売る案は、工事費と期間を引いても有利かを確認します。

築25年前後の市場データは築25年マンションの売却相場で扱います。査定時には、価格の根拠に加えて「配管や修繕の情報を販売資料にどう載せるか」を聞いてください。

見えない負担を確認し、今の価格を知る。 その順序なら、設備の古さだけを理由に値下げする前に、使える売り材料を探せます。

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まとめ：築25年は、工事の範囲と負担を分けて確認する

給排水管や設備について、どこまで工事をしていて、今後誰が負担するかを確認します。管理組合がまとめて工事をすることと、自己負担がないことは別です。

長期修繕計画、直近の総会議事録、管理規約を確認し、査定でその情報を伝えましょう。売却の手取りと住み続ける場合の費用を、具体的に比べる材料になります。