マンションの即時買取とは？価格が安くなる理由と、仲介・買取保証との使い分け

転勤や離婚、相続、住み替えのつなぎ資金など、事情があって「マンションをとにかく早く現金にしたい」。けれど「足元を見て安く買い叩かれるのでは」という不安も拭えない。その両方を抱えたまま、答えを探している方は少なくありません。

この記事では、いまマンションを持つ方に向けて、住み替えのトビラが即時買取の仕組みと現金化までの早さ、価格が仲介相場の何割になり、なぜ下がるのかを、順を追って解説します。

先に大枠をお伝えすると、都市部や駅近の一般的なマンションは、仲介でも比較的短い期間で相場に近い価格で売れやすい物件です。即時買取が本当に向くのは、急ぐ事情がある方や、仲介では買い手が付きにくい物件を持つ方に限られます。安い理由まで納得したうえで、まず仲介と比べて、自分に合う売り方かどうかを落ち着いて判断できるようになります。

マンションの即時買取とは｜仲介との違いと売却の早さ

即時買取とは、不動産会社が自ら買主となってマンションを直接買い取り、数日から数週間で現金化できる売り方です。

ここでは、会社が直接買い取る仕組み、仲介との違い、現金化までにかかる期間の目安を順に見ていきます。個人の買い手を探す仲介とは、売却の進み方そのものが変わります。

即時買取の仕組み｜会社が直接買い取る流れ

即時買取は、不動産会社が転売を前提に、あなたのマンションを直接買い取る仕組みです。

一般的な売却では、不動産会社は売主と買主の間に立って取引をまとめる役割を担います。買い手はあくまで個人などの第三者で、会社は仲立ちをする立場です。

即時買取では、この関係が変わります。買い手になるのは不動産会社そのものです。会社は買い取ったマンションをリフォームなどで手直しし、あらためて次の買い手へ売り直して利益を得ます。つまり会社にとっての仕入れが、売主にとっての売却にあたります。

買い手が最初から決まっているため、内覧の対応も要りません。住みながら売る場合でも、見知らぬ人に生活の様子を見られることや、そのたびの掃除や日程調整といった負担が生じません。この点は、暮らしながら売却を進めるマンションでとくに実感しやすい特徴です。

即時買取と仲介の違い｜手数料・期間・内覧を比較

即時買取と仲介は、買主・現金化までの期間・仲介手数料・内覧の4点で大きく異なります。

仲介手数料がかからないのは、会社が仲立ちではなく買い手そのものになるためです。仲立ちに対する報酬という考え方が、そもそも生じません。

内覧が不要なのも同じ理由です。買い手を新たに探す必要がないため、購入希望者を招いて住戸を見てもらう工程がまるごと省けます。

なお、価格が仲介と比べてどうなるか、どちらが得かという損得の話は、次の章でくわしく扱います。

仲介と買取どっちを選ぶ？不動産の売り方の違いを価格・早さ・確実性で比較

現金化までの期間の目安｜最短でどのくらいか

即時買取では、最短で1週間程度での契約、1か月前後での決済・引き渡しが一つの目安です。

仲介の場合は、買い手が見つかるまで待つ時間が読めません。売り出してから成約まで数か月に及ぶことも珍しくなく、いつ現金が手に入るかを事前に見通しにくいのが実情です。

即時買取では、買い手を探す時間がそもそもかかりません。会社が査定して価格に合意すれば、そのまま契約へ進めます。転勤の期日が迫っている、決まった時期までにまとまった資金が必要、といった事情がある方にとって、時期を自分で読める点は大きな利点です。

ただし、この期間はあくまで目安です。マンションの状態や会社の体制、権利関係の確認にかかる時間によって前後します。すべての物件が最短の日程で進むわけではない点は、あらかじめ知っておくと安心です。

マンションの即時買取は仲介相場の何割か｜安くなる理由

即時買取の価格は、仲介で売れる相場のおおむね6〜8割が一つの目安です。安くなるのは買い叩きではなく、会社が買い取ったマンションを再び売り直すまでに負うコストとリスクを織り込むためです。

ここでは、マンションでの価格の目安、下がる理由、そして「安い＝損」とは限らない理由を順に整理します。数字だけを見て身構える前に、その背景まで押さえておきたいところです。

買取価格の目安｜仲介相場の6〜8割（マンションは条件次第で7〜9割目安も）

即時買取の価格は、仲介で売れる相場のおおむね6〜8割が一般的な目安とされます。マンションはこの中でもやや上振れしやすく、条件が良ければ7〜9割（70〜90%）に届く目安を示す解説もあります。

マンションが戸建てや土地よりも高めに置かれやすいのは、間取りや構造が規格化されていて再販が効きやすいためと説明されます。ただし、これらは公的な統計に基づく確定値ではなく、あくまで事業者系メディアが示す相場観としての目安です。実際の割合は物件や会社によって変わるため、断定はできません。

たとえば仲介なら3,000万円で売れそうなマンションであれば、買取ではおよそ2,100万円から2,700万円あたりが一つの見込みになります。幅のある目安で、同じ物件でも会社によって提示額は動きます。

買取率は築年数や立地によっても変わりやすく、次の表は1社が示す目安の一例です。数値そのものを保証するものではありませんが、傾向をつかむ手がかりになります。

目安の一例では、築20年あたりが一つの分岐点とされます。大規模修繕の時期にかかることで評価が動きやすくなるためで、それ以降は買取率がやや下がる傾向が示されています。とはいえ、管理状態や立地によって上下する余地は残ります。

なお、「土地の形がいびつ」「郊外にある」「境界が未確定」といった条件で価格が大きく下がるという説明は、戸建てや土地に固有の値下がり要因です。区分所有のマンションから住み替える方には基本的に当てはまりません。

具体的に売却を考える段階では、複数の会社に査定を依頼し、自分のマンションでの実際の数字を確かめることをおすすめします。

出典: LIFULL HOME’S／マーキュリー不動産ラボ／スター・マイカ

買取価格が下がる理由｜マンション特有の再販コストと在庫リスク

買取価格が仲介より下がるのは、買い叩きではなく、会社が買い取った後の再販に負うコストとリスクを価格に織り込むためです。

会社は買い取ったマンションをそのまま寝かせておくわけではありません。次の買い手に売り直すまでの間に、いくつもの費用と不確実さを抱えます。マンションでおもなものは次の通りです。

• リノベーション費（室内のフルリノベを前提とすることが多く、3,000万円規模の物件でおおむね300〜600万円、フルなら1,000万円を超える例もあります）
• 保有中の管理費・修繕積立金（マンション固有の負担で、売れるまで毎月出続けます）
• 再販時の広告宣伝費（次の買い手を探すための費用で、売価の3〜6%程度が一つの目安です）
• 売れ残り在庫リスクと金利（想定どおりに売れない可能性への備えで、年2〜4%相当が見込まれます）

とくにマンションで見落とされやすいのが、二つめの管理費・修繕積立金です。戸建てや土地にはない区分所有ならではの固定費で、会社が保有している間も毎月かかり続けます。売れ残る期間が延びるほど利益を削るため、会社はあらかじめ価格に織り込みます。マンションでも仲介相場から1割前後は差し引かれやすい背景の一つです。

これらはいずれも、会社が利益を出して事業を続けるために避けられない支出や備えです。買取価格は、次に売れる想定価格から、こうしたコストと利益、そして売れ残ったときの損失に備える分を差し引いて決まります。つまり、下がるのは売主の足元を見ているからではなく、会社が引き受けるコストとリスクの分が前もって反映されているからです。

そもそも買取再販は、闇取引のような特殊な世界ではなく、成立した正規の市場です。中古住宅の買取再販市場は成約戸数ベースで2024年に約5.28万戸、2030年には約7.56万戸まで拡大すると予測されています。新築価格の高止まりで、リノベ済みで新築同様に住める割安な中古の需要が増えていることが背景で、マンションはこの市場の中心に位置しています。会社どうしが競って買い取る市場だからこそ、複数社の提示額を並べる意味があります。

マンションで価格が動く主な要素は、管理状態（管理費の滞納や修繕積立金の積み立て状況）・築年数・立地・リノベの余地です。この構造を知っておくと、提示額を頭ごなしに疑うのではなく、その水準が妥当かどうかを落ち着いて見極めやすくなります。

出典: LIFULL HOME’S／マーキュリー不動産ラボ／矢野経済研究所

安くても損とは限らない理由｜手間とコストの相殺

価格そのものは下がる一方で、即時買取ではマンションを売るときの仲介手数料や広告・内覧の手間、売れ残る期間の負担がなくなります。そのため安いことが、そのまま損になるとは限りません。

仲介で売る場合、成約価格に応じた仲介手数料がかかります。加えて、買い手が現れるまで内覧に対応し、その間も住みながら家の中を整えておく必要があります。売り出しても数か月売れなければ、その間の管理費や修繕積立金、固定資産税、ローンの返済も続きます。

即時買取では、こうした費用と手間がまとめて消えます。値引きされたように見える金額の一部は、支払わずに済んだ手数料や、負わずに済んだ維持費と相殺される部分があるわけです。

さらに、早く現金化できること自体にも価値があります。売れるかどうか分からないまま待ち続ける不安から解放され、次の住まいの資金計画や手続きを早く進められます。時間を金額に換算しにくいだけで、住み替えの時期が迫っている方にとっては見過ごせない要素です。

もっとも、時間に余裕があり、少しでも高く売りたいのであれば、仲介のほうが手元に残る金額は多くなりやすいのも事実です。どちらが得かは、売り急ぐ事情の強さと、価格をどこまで優先したいかによって変わります。自分の状況に照らして、天秤にかけて選ぶのがよいでしょう。

マンションで即時買取が向くケース・向かないケースと、買取保証という中間策

マンションは仲介で売れやすいことが多く、即時買取が最適な人はむしろ限られます。まず仲介を軸に置き、急ぐ事情があれば買取、その中間に買取保証、という順序で考えると無理のない選び方になります。

ここでは、即時買取が向くケースと向かないケース、仲介と買取の間にある買取保証、そして売却後も同じ住戸に住み続けたい場合の選択肢を順に整理します。自分のマンションがどれに当てはまるかを見極める材料にしてください。

即時買取が向くケース｜マンションで買取が現実的な人

即時買取が現実的な選択肢になりやすいのは、仲介では買い手が付きにくいマンションを持つ方や、売却の期日を動かせない事情がある方です。まず、物件そのものの理由で仲介が不利になりやすいのは次のようなケースです。

• 事故物件（心理的瑕疵のある住戸）｜仲介では買い手を探しにくく、売却が長引きやすいためです。
• 旧耐震基準や築古で状態の傷んだマンション｜一般の買い手が敬遠しやすく、リフォームを前提に仕入れる会社のほうが受け皿になりやすいためです。
• 借地権のマンションや、再建築・活用に制限がある物件｜買い手が限られ、仲介では流通しにくいためです。
• 需要の薄い立地にある築古マンション｜近隣の成約事例が乏しく相場が読みにくいうえ、売れ残るリスクが高いためです。

次に、物件よりも事情の側で買取が向くのは、期日が固く決まっている場合です。離婚や相続で財産を分ける、住み替えのつなぎ資金が要る、転勤の期日が迫っている、といった場面では、売れる時期が読めない仲介だと決まった期日に間に合わないおそれがあります。売れる時期を自分で見通せる買取のほうが計画を立てやすくなります。

近所や知人に売却を知られたくない、内覧の対応を避けたい、という事情がある方にも向いています。仲介では広告や内覧を通じて売り出していることが周囲に伝わりやすいのに対し、買取は広告を打たずに内覧もなく進められるためです。これらに当てはまるマンションは、仲介にこだわるほど時間と手間の負担が重くなりやすく、確実な期日で現金化できる買取の価値が相対的に大きくなります。

即時買取が向かないケース｜都市部・駅近の一般的なマンションはまず仲介

都市部や駅近にある一般的なマンションは、仲介でも比較的短い期間で相場に近い価格で売れやすく、多くの方はまず仲介を軸に考えるのが合理的です。

首都圏の中古マンションの成約件数は2024年で37,222件と、前年より3.4%増え、2年連続で増加しました。実際に買いたい人が厚く、流通が活発な市場であることがうかがえます。売り出してから成約までの期間も、レインズへの登録から平均でおおむね3か月（2024年で約84〜85日）で、駅近や都市部ほど近隣の成約事例が蓄積し、相場が読みやすい傾向があります。

出典: 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）／東京テアトル

一方で、買取の価格は前の章で見たとおり仲介相場より下がりやすい傾向があります。あるマンションの実成約データ（108件）では、買取価格は仲介相場の全体平均で77.34%でした。売却にかかった期間も、仲介が平均121日だったのに対し買取は平均51日で、買取は早く現金化できる代わりに、受け取る金額は目減りしやすい関係にあります。

出典: イエウリ

仲介で普通に売れる見込みのある都市部・駅近のマンションを買取に回すと、この差額を自分から手放すことになりかねません。時間に3〜4か月ほどの余裕があるなら、まずは仲介で売り出し、それでも売れなければ次の手を考える、という順序が無理のない選び方です。数値はいずれも目安で、実際の価格や期間は物件や会社によって変わります。

たとえば都市部の駅から徒歩数分、築24年ほどの3LDKといった住戸は、近隣に成約事例が多く、仲介でも相場に近い価格で買い手がつきやすい典型です。こうしたマンションは、急ぐ特別な事情がなければ、最初から買取を選ぶ理由は大きくありません。

非公開: 不動産売却の基本｜方法・流れ・費用・税金から媒介契約まで解説

即時買取と仲介の“間”｜買取保証という選択肢

前の項で見たように、都市部・駅近のマンションは仲介で売れる見込みが立ちます。そうした物件ほど力を発揮するのが、仲介と即時買取の中間にある「買取保証」という仕組みです。

買取保証とは、まず一定期間（一般に3か月ほど）を仲介として市場で売り出し、その期間内に条件の合う買い手が現れなかった場合に、あらかじめ合意しておいた金額で不動産会社が買い取る仕組みです。仲介で高値を狙いつつ、売れなければ買取で確実に現金化できる、という二段構えになっています。

出典: SUUMO／HOME4U

買取保証は、そもそも仲介で買い手が付く見込みのある物件を対象にしています。新耐震基準、専有面積40㎡以上、一般的な住宅ローンが使えること、などが目安とされ、都市部や駅近など仲介で売れる見込みが立つマンションほど、仲介期間が意味を持ち、保証が最後の安全網として働きます。

一方で、注意したい点も仕組みと同じだけあります。おもなものは次の通りです。

• 保証価格は仲介で売れた場合より低めで、概ね即時買取に近い水準になりやすく、仲介で高く売れたときの上振れは得られません。
• 媒介契約が専任媒介・専属専任媒介に限られやすく、契約期間（おおむね3か月）は他社へ乗り換えられません。
• 最終的に自社の買取で着地するため、仲介の販売活動に力が入りにくい、という指摘があります。
• 保証価格や期間などの条件は会社ごとに差があり、そもそも買取保証を扱う会社は限られます。

出典: HOME4U／SUUMO

仲介・買取保証・即時買取の3つを、価格とスピードの目安で並べると次のようになります。

表の割合は出典によって幅があり、いずれも確定値ではなく目安です。実際の価格は物件の状態や会社によって変わります。

ただし、買取保証はあくまで最後の安全網です。本命は保証期間中に仲介で売り切ることに置き、保証価格・期間・販売活動の中身を契約前に確認しておくと安心です。住み替えでは、新居の購入期限までに「売却価格の下限」と「現金化の時期」の両方を固定できる保険として機能します。

売却後も住み続けたい場合の選択肢（リースバック）

売却してまとまった資金を得たあとも、引っ越さずに同じ住戸に住み続けたいという方には、リースバックという選択肢があります。

リースバックは、マンションを不動産会社などに売却して所有権は手放し、その売却先に家賃を払いながら同じ住戸に住み続ける仕組みです。売買契約と賃貸借契約を同時に結び、即時買取にそのまま賃貸を組み合わせた形と整理できます。

ただし留意点もあります。売却価格は市場より低めになりやすく、家賃は周辺の相場より割高になりやすい傾向があります。賃貸借契約が定期借家の場合は、期間満了で退去を求められるおそれがあり、普通借家か定期借家かの確認が要ります。いったん手放した住戸を買い戻すこともできますが、買戻し価格は売却額より高くなりやすい点にも注意が必要です。

出典: SUUMO／住まいのコンシェルジュ

マンションでは、管理費や修繕積立金の負担が所有権の移転にともなって会社側へ移るほか、管理規約に賃貸を禁じる条項があるとリースバック自体が成立しないことがあります。

もっとも、リースバックは同じ住戸に住み続けたい方向けの選択肢です。引っ越して住み替える前提の方には基本的に不要なため、ここでは深追いしません。住み続けたい特別な事情がある場合の別ルート、という位置づけで押さえておけば十分です。

マンション即時買取の流れと契約前に確認したい注意点

即時買取の手順そのものはシンプルですが、契約後は取り消せないため、進める前の確認が重要になります。

ここでは、査定から決済までの流れ、契約前に知っておきたい法的な注意点、そして損をしないための工夫を順に見ていきます。マンションを売る場合に気をつけたい点も、あわせて押さえておきましょう。

即時買取の流れ｜査定から決済までの手順

即時買取は、査定から始まり、価格提示、契約、決済・引き渡しの順に進みます。

売主が実際に行うことは多くありません。おおまかな流れは次の通りです。

• 会社に査定を依頼する
• 物件の情報を伝え、必要書類をそろえる
• 提示された価格と条件を確認する
• 内容に納得できれば契約を結ぶ
• 決済を受け、マンションを引き渡す

仲介と比べてシンプルなのは、買い手を探す工程がないためです。査定額に合意すれば、そのまま契約と決済へ進めます。売主の側で内覧の準備や購入希望者とのやり取りを重ねる必要がない分、やるべきことは書類の用意と条件の確認が中心になります。

マンションの場合は、こうした書類に管理関係のものが加わります。管理規約や重要事項調査報告書、長期修繕計画書など、管理費や修繕積立金の状況を示す書類が求められることがあります。何をそろえるかは会社や物件によって変わるため、査定を依頼した段階で必要な書類を確認しておくと、その後の手続きがスムーズです。

契約不適合責任とクーリングオフの誤解しやすい点

会社への買取では、契約不適合責任を売主が負わないと取り決める合意が多く、クーリングオフも基本的には使えません。ここは誤解が生じやすいところです。

契約不適合責任とは、引き渡した物件に契約と違う欠陥があった場合に、売主が修補や代金減額などの責任を負う仕組みです。個人どうしの売買では売主が一定期間この責任を負いますが、会社への買取では、あらかじめ責任を負わないとする免責の合意が結ばれることが多く見られます。会社がマンションの状態を前提に価格を決めて買い取るためです。売主にとっては、引き渡した後に欠陥を理由とした請求を受けにくくなる利点があります。

一方で注意したいのが、クーリングオフの扱いです。クーリングオフは、一度結んだ契約を一定期間内であれば無条件で撤回できる制度として知られています。ただしこれは、宅地建物取引業者が売主となり、一般の消費者が買主となる取引で、買主を保護するために設けられた制度です。

即時買取では、売主はあなた自身で、買主が不動産会社です。買主を守るための制度であるクーリングオフは、個人が売主となるこの取引には基本的に適用されません。「買取でも、契約後に気が変わればクーリングオフで取り消せる」と考えるのは誤りです。会社と交わした売買契約は、いったん結べば原則として取り消せない前提で臨む必要があります。

制度の適用は契約の内容や当事者の立場によって変わります。自分の契約でどうなるのかを正確に知りたい場合は、契約前に宅地建物取引士へ確認することをおすすめします。

損しないための注意点｜マンション買取に強い会社を複数社で比較する

買取価格は会社によって差が出るため、1社の提示額だけで即決しないことが大切です。

同じマンションでも、会社ごとに再販の見込みや得意とする物件の種類が異なり、提示される価格に幅が出ます。前の章で触れたように、買取価格は再販にかかるコストと在庫リスクを反映して決まるため、その見立てが会社ごとに違えば金額も変わります。1社だけで決めてしまうと、その金額が妥当なのかを判断する基準がありません。複数の会社に査定を依頼し、価格と条件を並べて比べることで、納得して選びやすくなります。

マンションで頼りになる会社は、規模の大きさそのものよりも、そのエリアやそのタイプのマンションを実際に買い取って売り直してきた実績を持つ会社です。同じような物件の再販を重ねている会社ほど、価格の見立てが具体的になりやすく、買い取ったあとに売り直せる販路も持っています。社名や規模で決めるのではなく、自分のマンションに対する具体的な提示額と、こうした実績や販路を合わせて見比べることが役立ちます。

比較の入り口として一括査定を使う場合は、種類の違いを押さえておくと迷いにくくなります。買取の一括査定は、買取業者が自ら買い取る価格を提示するもので、実際の買取額に近い数字が並びます。一方、仲介の一括査定は、仲介で売った場合の売却予想価格を出すもので、成約を約束する金額ではありません。都市部や駅近の一般的なマンションはまず仲介で相場をつかみ、急ぐ事情があるなら買取の一括査定で複数社の実際の提示額を並べる、という順序が現実的です。

契約は一度結ぶと取り消せません。急いでいるときほど、その場の提示額に飛びつきたくなりますが、少なくとも数社を比べてから判断する時間は確保したいところです。

なお、譲渡所得税は売り方にかかわらず、売却して利益が出れば発生します。買取だからかからない、ということはありません。税額の計算や控除の適用は個別の事情によって変わるため、当てはまるかどうかは個別に確認しておくと安心です。

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まとめ:マンションの即時買取は「本当に急ぐ人」の選択肢。まず仲介と比べる

即時買取は、不動産会社が直接買い取ることで、数日から数週間という短さで確実に現金化できる売り方です。その代わり価格は仲介相場のおおむね6〜8割にとどまりやすく、これは買い叩きではなく、会社が再販に負うコストとリスクを織り込んだ結果です。

一方で、都市部や駅近の一般的なマンションは、仲介でも比較的短い期間で相場に近い価格で売れやすい物件です。急ぐ事情がないのに買取を選ぶと、数百万円単位の差額を手放すことになりかねません。まず仲介を軸に考え、仲介と即時買取の間には買取保証という中間策もあると押さえておくと、選択肢が広がります。

即時買取が向くのは、転勤や離婚・相続などで期日が動かせない方、近隣に知られず手放したい方、事故物件・旧耐震・借地権など仲介では買い手が付きにくいマンションを持つ方です。決める前に、複数の会社の価格と条件を比べ、契約後は取り消せないことを踏まえて判断してください。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』『まず仲介で売る』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。