マンションを貸して新居購入｜ローンの組み方とダブルローン審査

今のマンションは売らずに貸して、家賃を受け取りながら新しい家を買いたい。でも、今の住宅ローンが残ったまま新居のローンは組めるのか、家賃は審査で年収に足してもらえるのかが気になるところです。

先に答えを書きます。先に決めるのは新居ではなく、今のローンの扱いです。住宅ローンのまま貸し続ける計画は、金融機関の公式の案内では完済を求められる側に入り、フラット35の審査では貸している部屋のローンの返済も新居の負担として数えられます。家賃が年収に入るのは、フラット35の場合、原則として貸した実績が前年の所得として証明書に載ってからです。

この記事では、ローンの組み方の3つの方法、新居の審査で見られる項目と借入可能額の試算、進める手順、2つの家を持つ間に増える負担を、住宅金融支援機構や国税庁、銀行の公表資料をもとに順に見ていきます。

マンションを貸して新居を買うときのローンの組み方

今のマンションを貸しながら新しい家を買う方法は、今の住宅ローンをどう扱うかで3つに分かれます。

どれを選ぶかで、新居で借りられる額も、毎月の負担も変わります。

今の住宅ローンを残したまま新居のローンを組む

いちばん手軽に見えるのが、今の住宅ローンを返し続けながら部屋を貸し、新居は新しい住宅ローンで買う方法です。

ただ、住宅ローンは本人や家族が住む家のための融資です。フラット35は、本人または親族が住む住宅の取得資金のための融資で、第三者に貸す目的の投資用物件の取得資金には使えないと定めています。

金融機関の公式の案内を見ると、貸すことを認める余地があるのは「一時的に住めない」場合です。住宅金融支援機構のよくある質問は、転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めないときに、戻ることを前提に貸すことを認めています。三井住友銀行は、戻る見込みがない転居や第三者に貸す場合（転勤期間中の一時的な賃貸は除く）は住宅ローンの全額返済を求める場合があるとし、ドコモSMTBネット銀行は、ずっと賃貸物件にする場合は住宅ローンを完済するよう求めています。

新居を買って移り、今の部屋を貸し続ける計画は、この「一時的」の外側にあたります。黙って貸して分かれば、ローンの残りを一度に返すよう求められることがあります。この方法を考えるなら、新居の物件探しより先に、今の金融機関に「新居を買って今の部屋を貸したい」と伝えて扱いを確かめるのが出発点です。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」 出典: 三井住友銀行 住宅ローン その他変更手続 出典: ドコモSMTBネット銀行 よくあるご質問「住宅ローンで借りている物件を賃貸物件に切り替えます。住宅ローンはこのまま継続できますか。」

今のローンを投資用ローンに借り換えてから新居を買う

今の住宅ローンを、貸すことを前提にした投資用ローン（アパートローンなど）に借り換える方法です。借り換えれば、住む家のための融資という住宅ローンの約束から離れて貸せます。

条件は住宅ローンとは別物です。たとえば三井住友銀行の直担アパートローンは、アパート・マンション等の賃貸住宅の購入資金とその借り換え資金を使いみちとし、変動金利は短期プライムレートに連動する長期貸出金利をもとに決めます。借りられる額には「担保となる物件の評価により制限があります」とされ、借りている間は家賃収入の状況の資料を出すことになっています。同じ銀行で借りているローンの借り換えには使えない商品なので、マンション1室で使えるかも含めて、借り換え先の条件を確かめます。

気をつけたいのは2つです。1つ目は借り換えられる額で、部屋の評価が低めに出ると、今のローンの残りを全部は借り換えられず、差額を手持ちのお金で返すことになります。手数料や登記の費用もかかるので、その分だけ新居の頭金が減ります。

2つ目は新居の審査です。フラット35では、借り換えた後の投資用ローンも「賃貸中の住宅に係る借入金」として総返済負担率に入ります。除かれるのは、1棟の共同住宅や寄宿舎を対象にした賃貸用アパート向けのローンだけです。マンション1室のローンに借り換えても、新居で借りられる額は増えにくいと考えておきます。

出典: 三井住友銀行 直担アパートローン 商品説明書（2026年10月1日現在） 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

今のローンを完済してから貸す

手持ちの資金で今のローンを全部返してから貸す方法です。ローンが無くなれば住宅ローンの約束から離れ、金融機関の承諾を気にせずに貸せます。

新居の審査でも、今のローンの返済が消えるので、借りられる額が大きくなります。フラット35では、新居のローンの契約（金銭消費貸借契約）の手続より前に完済できるなら、完済を前提にした総返済負担率で申し込めます（完済証明書などを提出）。家賃は、そのまま手元に残ります。

そのかわり、完済に使ったお金は新居の頭金に回せなくなります。完済したら、抵当権を消す登記も済ませます。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションは部屋（建物）と敷地（土地）を別に数えるので、敷地の土地が1つなら2,000円です。ローンの残りが少ない人や、手元の資金に余裕がある人に向く方法です。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「現在返済中のカードローンを…完済することを前提に総返済負担率を算出した場合、この総返済負担率で申込みできますか。」 出典: e-Gov法令検索 登録免許税法（別表第一 一（十五）） 出典: 法務省民事局 抵当権の登記の抹消の登記申請手続のご案内（令和6年4月版）

新居の住宅ローン審査で見られる項目

新居の住宅ローンで借りられる額は、年収から今のローンの返済を差し引いた余力で決まります。

この章では、次の3つを見ていきます。

• 返済負担率に今のローンの返済が入る仕組み
• 家賃収入が年収として扱われる条件
• 今のローンがある場合に借りられる額の試算

返済負担率に今のローンの返済が入る仕組み

住宅ローンの審査では、年収に対する年間の返済額の割合（返済負担率）が見られます。フラット35ではこれを総返済負担率と呼び、計算式を公表しています。

• 総返済負担率＝（新居のローン＋今のローン＋その他の借入の年間返済額）÷年収

基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。そして新居以外の借入には、自動車ローンやカードローンなどのほか、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金も含めるとされています。

つまり今の部屋を貸すとしても、今のローンの返済は「新居の返済に回せない分」として数えられます。家賃が入る予定でも、今のローンの返済は計算式の中にそのまま残ります。

売る場合は扱いが変わります。今住んでいる家を売る予定で、その売却予定額で今のローンを完済できると確かめられる場合は、今のローンの返済額を計算から除けます。売却予定額が残高に届かなくても、差額を手持金や新しい借入で埋めることが資料で確かめられれば同じ扱いです。売った代金で今のローンを返して住み替える方法は、住み替えローンの記事で詳しくまとめています。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

民間の銀行の基準の割合や返済額の計算方法は、金融機関ごとに決められています。今のローンが残る人は、事前審査で今の返済をどう数えるかを聞いておきます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「申込人の要件はありますか。」 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

家賃収入が年収として扱われる条件

「家賃が入るなら、その分を年収に足してもらえるのでは」と考える人は多いはずです。フラット35では、この答えが年収の決め方に書かれています。

フラット35の年収は、原則として申込年の前年の収入を証明する公的な書類に載っている金額です。給与収入だけの人は給与収入の金額、それ以外の人は不動産所得や給与所得などの所得金額の合計で見ます。

ここから分かることは2つです。

• 年収に入るのは、家賃の額そのものではなく、経費を差し引いた後の不動産所得
• これから貸す部屋の家賃は前年の証明書にまだ載っていないので、年収に入るのは、貸し始めて確定申告をした翌年の申込みからが目安

もう1つ、条件の書き方のうえでは、給与以外の所得がある人は給与の部分も「給与所得」（給与収入から給与所得控除を差し引いた額）で数える形になっています。家賃の所得が加わることで年収の数字がかえって小さく出ることもあり得るので、自分の年収がどの金額で数えられるかを、申込先の金融機関に確かめておきます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

今のローンがある場合の借入可能額の試算例

今のローンがあると、新居で借りられる額がどのくらい減るのかを試算してみます。数字はすべて仮定です。

今のローンが年108万円あるだけで、借りられる額は約2,340万円減ります。家賃を年収に足してもらえない最初の年は、この差がそのまま新居の予算の差になります。

自分の数字で試すときは、次の順で計算します。

1. 新居に回せる年間返済額＝年収×上限の割合−今のローンの年間返済額
2. 借りられる額の目安＝1の額÷借入1万円あたりの年間返済額

金利3%・35年なら、借入1万円あたりの年間返済は約462円（100万円あたり約4.62万円）です。金利3%は試算のための仮定で、フラット35は全期間固定金利なので、総返済負担率は借りるときの金利で決まる今回の借入れの年間返済額で計算します。民間の銀行がどの金利で計算するかは金融機関ごとなので、事前審査の結果で確かめます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件

マンションを貸して新居を買う手順

マンションを貸して新居を買うときは、次の順で進めます。

1. 今のローンの金融機関に相談する
2. 家賃の見込みと管理の方法を決める
3. 新居の事前審査を受ける
4. 引っ越しと入居者募集の順番を組む

新居を探し始める前に、1と2を済ませておくのがポイントです。順番を逆にすると、新居は買えたのに今の部屋は住宅ローンのままでは貸せない、という行き詰まりが起こり得ます。

今のローンの金融機関に相談する

最初に、今の住宅ローンを借りている金融機関に相談します。目的は、前の章の3つの方法のうち、どれで進めるかを決めることです。

相談では「新居を買って移り、今の部屋を貸したい」と正直に伝えます。そのうえで、次の3つを聞きます。

• 住宅ローンのまま貸せるか
• 住宅ローンのままで難しい場合、投資用ローンへの借り換えはできるか
• 完済する場合の手続きと費用（一括返済の申込みの締め切り、手数料、保証料の戻り）

持っていくと話が早いのは、返済予定表とローンの契約書です。回答は口頭で終わらせず、書面やメールで残しておくと、新居の審査や後の手続きで役立ちます。

家賃の見込みと管理の方法を決める

次に、今の部屋がいくらで貸せるかの見込みを取ります。賃貸の管理会社や仲介会社に頼むと、家賃の査定を出してくれます。1社で決めず2社以上に頼み、近くで募集中の物件とも比べておきます。

あわせて、管理を任せる方法も決めます。

サブリースについて国土交通省は、将来の家賃減額のリスク、契約期間中でも業者から解除される可能性、借地借家法によりオーナーからの解約には正当事由が必要なことなどを伝えずに勧誘することを、不当な勧誘の例に挙げています。後で売る・戻る可能性がある人ほど、契約前に家賃の見直しと解約の条件を確かめておきます。

家賃の見込みは収支の計算に使うほか、新居の事前審査で金融機関に伝える材料にもなります。

出典: 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト サブリース業者の方へ

新居の事前審査を受ける

物件を本格的に探す前に、新居の住宅ローンの事前審査を受けておきます。借りられる額が分かれば、探す物件の価格帯が決まります。

事前審査では、今のローンが残っていることと、今の部屋を貸す予定であることを必ず伝えます。フラット35でも、今回の住宅取得以外の借入れがある人は、その内容を書く申出書を申込みのときに出す流れです。伏せて申し込むと、本審査で分かったときに条件が変わったり、審査に落ちたりするおそれがあります。

家賃をどう見てもらえるかは金融機関ごとに違います。1つの金融機関で終わらせず、複数で事前審査を受けて比べると、条件の良いところを選べます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「申込時に必要な書類は何ですか？」

引っ越しと入居者募集の順番を組む

新居の売買契約、ローンの契約、引き渡し（決済）が済んだら、引っ越しをします。入居者の募集は、引っ越しが終わってから本格的に始める流れになりやすいです。住んでいる間は、部屋を見に来る人（内見）を案内しにくいからです。

このため、引っ越しから入居者が決まるまでの数か月は、家賃が入らないまま、今のローンと新居のローンの両方を払う期間になります。

計画には、この空室期間を最初から入れておきます。募集を始める前にクリーニングや小さな修理を済ませておくと、入居者が早く決まりやすくなります。

2つの家を持つ間に増える負担

家賃で今のローンが払えるとしても、2つの家を持つ間は、お金の出入りも税金の手続きも増えます。

判断の決め手は、家賃が入る月より、家賃が入らない月に家計が耐えられるかどうかです。この章では、空室の月の負担と、3つの税の決まりを見ていきます。

空室の月に2つのローンを払う負担

入居者がいない月は、次の支払いを給料から出すことになります。

• 新居のローン返済
• 今のマンションのローン返済
• 今のマンションの管理費・修繕積立金
• 両方の固定資産税（年に数回）

入居者の入れ替えのたびに、数か月の空室が出ることがあります。自分の数字でこの合計を出し、手元の貯金で何か月払えるかを確かめておくと、計画に無理がないかを判断できます。

2つのローンを同時に払う期間をどう考えるかは、ダブルローンの記事で判断の基準をまとめています。

ダブルローンは組むべき？避けるべき？自分の状況で判断する5つの基準

家賃収入にかかる税金と確定申告

家賃収入は「不動産所得」として、所得税と住民税の対象になります。税金がかかるのは、家賃などの収入から必要経費を引いた所得です。

経費になる主なものは、固定資産税、損害保険料、修繕費、建物の減価償却費、管理会社への手数料、ローンの利息などです。ローンは利息の部分が経費になります。マンションの修繕積立金は、管理規約などが一定の要件を満たせば、支払った年の経費にできるとされています。

会社員でも、給与以外の所得の合計が年20万円を超えると確定申告が必要になります。貸し始めた年の分から翌年に申告し、以後は毎年の申告が加わります。

経費が家賃を上回って赤字になった年は、その赤字を給与など他の所得から差し引けます（損益通算）。土地を買うための借入金の利子にあたる部分は、この差し引きの対象から外れます。

出典: 国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得） 出典: 国税庁 No.2210 やさしい必要経費の知識 出典: 国税庁 質疑応答事例 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い 出典: 国税庁 No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人 出典: 国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算

住宅ローン控除が新居だけになる仕組み

住宅ローン控除は、自分が住んでいる家のローンに使える制度です。国税庁が示す要件には、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが含まれます。

そのため、今のマンションの控除は、住まなくなって貸した年の分から受けられなくなります。たとえば2026年の秋に新居へ移って今の部屋を貸せば、2026年分から今のマンションの控除は止まり、残っていた控除の期間の分の税金の戻りがなくなります。

住宅を2つ以上持つ場合、控除の対象は主として住んでいる1つに絞られます。2つの家を持つ間に控除が受けられるのは、新居のローンの分です。会社員でも、新居の控除を受ける最初の年は確定申告が必要で、2年目からは年末調整で受けられます。

出典: 国税庁 No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

後で今のマンションを売るときの税の注意点

貸した後に今のマンションを売ることになったら、2つの税の決まりが関わります。

1つ目は、3,000万円の特別控除の期限です。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば使えます。住まなくなった日以後はどのような用途に使ってもかまわないとされているので、その間に貸していても対象になります。

2つ目は、新居の住宅ローン控除との関係です。新居に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に、今のマンションの売却で3,000万円の特別控除などを使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなります。2020年3月31日以前の売却では、住み始めた年とその前後2年の計5年間でした。

新居に移った年に今の部屋を出る人は、特別控除の期限がまるごとこの6年間に入ります。どちらの特例を使うかは、売却益の見込みと新居の控除額を並べて比べることになります。売ることを考え始めたら、早めに税務署や税理士に相談しておくと安心です。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 出典: 国税庁 No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

まとめ：貸して新居を買うなら、今のローンの扱いを先に決める

今のマンションを貸して新居を買う計画で、いちばん重いのは今の住宅ローンの扱いです。住宅ローンのまま貸し続けることは、金融機関の公式の案内では一時的な賃貸の外側にあたり、フラット35の審査では貸している部屋のローンの返済も新居の負担に数えられます。家賃が年収に入るのも、原則として貸した実績が前年の所得として証明書に載ってからです。

次の一歩は、新居を探す前に今の金融機関へ「新居を買って今の部屋を貸したい」と伝え、住宅ローンのまま貸せるか、借り換えか完済かを決めることです。ここを飛ばして新居を買うと、決済の後で完済を求められ、手元の資金と2つのローンの間で行き詰まることがあります。

まずは返済予定表で今のローンの残高と年間返済額を確かめ、自分の数字で新居に回せる返済額を出してみましょう。住み替えのトビラでは、マンションを貸しながら新居を買うときのローンの組み方や審査、税の注意点も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。