マンション住み替え(買い替え)のリフォームローン｜直すか住み替えかを総額で判断

今のマンションを直して住み続けるか、住み替えるかで迷うとき、先に決めるのは借りる先ではなく今の住まいの扱いです。

工事にかかる総額と、住み替え(買い替え)にかかる総額を同じ条件で並べ、これから何年住むかと合わせると決められます。

本記事では、直す場合と移る場合の総額をどう並べるのかを、借入の違いも含めて説明します。

マンションを直して住み続けるか、住み替えるか（まず総額で比べる）

借入の種類を選ぶ前に、まず「直して住み続ける総額」と「住み替える総額」を並べて比べるのが先です。

直す側は工事費と借入の諸費用、住み替え側は売却と購入の諸費用が柱になり、費用の中身がまったく違います。ここではそれぞれの支出の全体像を押さえてから、最後に同じ表で並べて分かれ目を見ていきます。

リフォームして住み続ける場合にかかるお金の全体像

直して住み続ける場合は、リフォーム工事費に加えて借入の諸費用がかかり、住宅ローンの残債があればその返済と重なります。

工事費は、直す範囲でおおきく変わります。キッチンや浴室など水回りの入れ替え、壁紙や床の内装更新、間取りを変える工事では、かかる金額の桁が違ってきます。

規模感をつかむための数字を2つ置きます。国土交通省の令和7年度 住宅市場動向調査では、三大都市圏でリフォームを実施した世帯のリフォーム資金は平均170万円でした。そのうち自己資金が平均143万円で、自己資金比率は84.2%です。多くの世帯が自己資金でまかなっています。平均額は年度で上下しており、令和3年度から順に201万円、206万円、137万円、154万円、170万円と動いています。

もうひとつ、住宅リフォーム推進協議会の消費者実態調査（2024年7〜8月実施・過去3年以内のリフォーム実施者・n=1,050）では、実際にかかった費用の平均が434.2万円でした。世帯主が50代以上に限ると281.9万円（n=601）、20代〜40代では662.6万円（n=449）です。検討時の予算の平均は290.7万円で、実際にかかった額のほうが約143万円多くなっています。

この2つの調査は母集団も設問も違うため、直接は比べられません（住宅市場動向調査は三大都市圏で実施した世帯のリフォーム資金、消費者実態調査は全国の過去3年以内の実施者が実際にかけた費用）。それでも共通して言えるのは、予算より実際の支出のほうが大きくなりやすいことです。工事費を見積もるときは、余裕を持たせてください。自分の見積もりが平均170万円（国土交通省・三大都市圏）と434.2万円（住宅リフォーム推進協議会・全国）のどちらに近いかで、どの規模の工事なのかを見当づけられます。

なお部位別（水回り入替・内装更新・間取り変更）の工事費相場を集計した公的統計・業界団体統計は見当たりません。 部位ごとの額は、複数の工事店に見積もりを取って確かめてください。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」7.4.1／一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2024年度住宅リフォームに関する消費者実態調査」

工事費のほかに、借入をすると次のような支出が加わります。

• 事務手数料・保証料などの借入の諸費用
• 金利分の上乗せ（返済総額は借入額より増える）
• 火災保険や工事中の仮住まい費用（範囲による）

見落としやすいのが、住宅ローンの残債との併存です。購入時の住宅ローンをまだ返している段階でリフォームローンを組むと、毎月の返済が二本立てになります。直す側の総額は、工事費そのものよりも、この諸費用と既存の返済まで含めた合計で考える必要があります。

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住み替える場合にかかるお金の全体像

住み替える場合は、いまのマンションを売るためにかかる費用と、住み替え先を買うための購入諸費用・新しい住宅ローンが、総額の柱になります。

売る側で額が確定する費目を積むと、次のようになります。

内訳は媒介報酬の上限（代金400万円以上なら「売買価格×3.3%＋6.6万円」）＋印紙税（軽減後）＋抵当権抹消の登録免許税（不動産2個＝2,000円）＋抵当権抹消の司法書士報酬（17,470円）です。価格が上がるほど比率が下がるのは、媒介報酬に実質＋6.6万円の定額部分があり、印紙税が階段状の定額であるためです。引っ越し費用・ハウスクリーニング・譲渡所得税等は含んでいません。

買う側でも、売買価格から額が確定するのは、媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記の司法書士報酬・抵当権設定登記の司法書士報酬の4つです。

割合は価格が上がるほど下がります。4つのうち価格に比例するのは媒介報酬の3.3%分だけで、印紙税は階段状の定額、司法書士報酬は定額だからです。

これとは別に、登録免許税と不動産取得税がかかります。この2つは売買価格ではなく固定資産税評価額を課税のもとにするため、価格からは確定しません。登録免許税は建物が評価額の0.3%、土地が1.5%、抵当権設定が借入額の0.1%です。不動産取得税は本則4%、住宅と土地は令和9年3月31日まで特例で3%で、建物は「（評価額−控除額）×3%」、土地は「評価額×1/2×3%」から住宅用地の減額を引いた額になります。「不動産取得税は物件価格の3%」ではありません。自分の物件の評価額は、売主に固定資産税の課税明細書を見せてもらうか、仲介する不動産会社に確認してください。このほかに住宅ローンの事務手数料と引っ越し費用が乗ります。

直すか住み替えるかを総額で比べるときは、リフォーム費用の側にはこれらの税や手数料がかからない点も効きます。売る側と買う側では数えている費目が違うため、率どうしを足し算せず、それぞれ別に積み上げてください。

売却代金が残債を上回れば、その差額を住み替え先の頭金に回せますし、下回れば不足分をどう埋めるかが課題になります。

出典: 国土交通省告示第1552号 第二 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf ／ 国税庁タックスアンサーNo.7108 ／ 登録免許税法 別表第一 一(十五) ／ 日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」（令和6年3月実施）

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総額を並べて比較し、差がつく分かれ目を見る

直す総額と住み替える総額を並べると、どこで差がつくかが見えてきます。

この表は費用の中身を並べたもので、金額そのものではありません。どちらの総額が小さくなるかは、あと何年住むか、建物の築年数、住宅ローンの残債があるかで入れ替わります。次の章から、借入の中身と判断の分かれ目を順に見ていきます。

リフォームローンとは：マンションの専有部を直す借入

リフォームローンは、住み替えを伴わずにいまの住まいを直すための借入で、住宅ローンとは向きが異なります。

無担保で借りるのが基本のため手軽な半面、借入額の上限や返済期間には住宅ローンと違う制約があります。ここでは、その仕組みと、マンションで直せる範囲を整理します。

無担保が基本という特徴と、有担保型との違い

リフォームローンは担保を入れない無担保型が基本で、少額・短期・金利高めが標準です。

担保を入れない代わりに審査が比較的早く、手続きが軽いのが使いやすさにつながっています。半面、貸す側はリスクを取るため、借りられる上限は低め、返済期間も短めに設定されます。金利が住宅ローンより高くなりやすいのも同じ理由です。

リフォームローンの金利・借入上限・返済期間を金融機関横断で集計した公的統計・業界団体統計は見当たりません。 商品ごとに条件が違うため、比べるときは次の4点を並べてください。①借入上限額、②返済期間の上限、③金利（変動か固定か・年何%か）、④事務手数料・保証料。この4点がそろえば、同じ金額を借りたときの毎月の返済額と総返済額を自分で試算できます。

担保を入れる有担保型のリフォームローンもあります。無担保型とは、次のような向きの違いがあります。

• 無担保型：手続きが軽い・上限は低め・期間は短め・金利は高め
• 有担保型：上限は大きめ・期間は長め・金利は低め・手続きは重い

有担保型は借りられる上限が大きく返済期間も長く取れる代わりに、抵当権の設定など手続きが重くなります。また、中古住宅の購入とリフォームをまとめて長期・低めの金利で借りられる公的な仕組みも例外的にあります。

なお、工事の内容によっては補助金や減税で自己負担を抑えられる場合があります。制度ごとに要件が細かいため、借入の検討とは分けて調べておくと計画が立てやすくなります。

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対象は専有部の工事、共用部・大規模修繕は管理組合の話

リフォームローンで直せるのは自分の専有部（水回り・内装・間取り）で、共用部や大規模修繕は管理組合が修繕積立金で行う別の話です。

個人が組むリフォームローンで直せるのは、自分の所有する専有部です。分譲マンションでいえば、キッチンや浴室などの水回り、壁紙や床の内装、間取りの変更といった住戸内の工事が対象になります。

一方、建物の外壁やエレベーター、共用廊下、屋上防水などの共用部は、個人が勝手に工事できる部分ではありません。これらは管理組合が修繕積立金を使い、大規模修繕として計画的に直していきます。

毎月納めている修繕積立金は、この共用部の工事にあてられるお金です。令和5年度のマンション総合調査では、月／戸当たりの修繕積立金が13,054円、管理費が11,503円で、合わせて24,557円でした（使用料等からの充当額を除く系統）。

つまり、リフォームローンで検討するのは住戸内の工事に絞られます。共用部の老朽化が気になる場合は、管理組合の長期修繕計画や積立金の状況を見て判断します。同じ調査では、長期修繕計画を定めて積み立てているマンション1,402組合のうち、現在の残高が計画に対して「不足している」が36.6%、「不足していない」が39.9%、「不明」が23.5%でした。専有部を直すかどうかを考える前に、共用部の側で将来の一時金や値上げが待っていないかを確かめてください。そこで大きな負担が見込まれるなら、住み替えに傾く材料になります。自分で直せる範囲と、組合が担う範囲を分けて考えることが、費用を見積もる出発点です。

出典: 国土交通省「令和5年度 マンション総合調査結果」

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住み替えるなら：住宅ローン・住み替えローンとの違い

住み替える道を選ぶと、使う借入は住宅ローンが中心になり、売っても残債が残る場合には住み替えローンという選択肢が加わります。これらはリフォームローンとは向きが真逆の借入です。

有担保・長期・高額・低金利という住宅ローンの姿は、無担保・少額・短期・金利高めのリフォームローンと対照的です。ここでは住み替え側の借入と、条件の違いが返済にどう響くかを見ます。

住み替え時に使う借入（住宅ローンと住み替えローン）

住み替えでは新居の購入に住宅ローンを使い、売っても残債が残る場合は住み替えローンで新旧をまとめる選択肢があります。

住み替え先を買うときの中心になるのは住宅ローンです。購入する住まいそのものを担保に入れるため、数千万円規模の高額を長期にわたって低めの金利で借りられます。返済期間を長く取れる分、毎月の負担をならしやすいのが特徴です。

課題になりやすいのが、いまのマンションを売っても住宅ローンの残債が残るケースです。この場合、新居の住宅ローンに旧居の残債を上乗せしてまとめて借りる「住み替えローン」という選択肢があります。借入額が大きくなり審査も厳しくなるため、誰でも使えるわけではありませんが、売却代金で残債を消しきれないときの受け皿になります。

中古のマンションを買ってリフォームもして住み替える場合には、公的な選択肢もあります。住宅金融支援機構の【フラット３５】リノベは、一定の要件を満たすリフォームを行う中古住宅の取得で、一定期間の借入金利が引き下げられる仕組みです。

引下げ幅と引下げ期間は、リフォームの内容（性能向上の程度）によって区分が分かれ、その年度の制度で変わります。具体的な引下げ幅・期間・対象となる工事の要件は、住宅金融支援機構の「金利引下げメニュー」のページでご確認ください。民間のローンと合わせて、住み替え先の資金計画の候補に入れておくとよいでしょう。

出典: 住宅金融支援機構【フラット３５】金利引下げメニュー

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リフォームローンと住宅ローンの条件の違い

リフォームローンと住宅ローン・住み替えローンは、担保・金利・限度額・期間・審査のどれをとっても方向が逆です。

表のとおり、両者はほぼすべての項目で逆を向いています。これは優劣ではなく、直すための借入と、住まいを移るための借入という、目的の違いがそのまま条件に表れているためです。

借入条件の違いが毎月・総返済額をどう左右するか

少額のリフォームローンでも、短期・金利高めのため毎月の返済は重くなりやすく、長期・低金利の住宅ローンとは総返済額の出方が違います。

借入額が小さくても、返済が軽いとは限りません。リフォームローンは返済期間が短いため、同じ金額でも一回あたりの返済額は大きくなりがちです。金利が高めであることも、毎月の負担を押し上げます。

一方、住宅ローンは長い期間に返済を分散できるため、月々の負担はならされます。ただし期間が長い分、金利のかかる時間も長くなり、返済総額は借入額よりもふくらみます。短くて金利高めのリフォームローンは総額が小さくても月々が重く、長くて金利低めの住宅ローンは月々が軽くても総額の管理が要る、という違いです。

大切なのは、借りる金額の大小だけで負担を判断しないことです。同じ金額を借りても、期間と金利で毎月の返済額も総返済額も変わります。

期間と金利がどれだけ効くかを、住宅ローンの側の数字で確かめておきましょう。試算に使う金利は【フラット35】2026年8月適用の金利 年3.290%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）です。この金利で借入1,000万円あたりの毎月返済額（元利均等）を出すと、35年で40,122円、25年なら48,943円になります。期間が10年短いだけで、毎月の負担は約1.22倍です。金利は毎月変わるため、実際の借入時の金利で確認してください。

金利のほうも同じくらい効きます。金利が1.0ポイント上がったときの毎月返済額の増加率は、返済期間20年で9.2%、25年で11.1%、30年で13.0%、35年で14.7%です。期間が長いほど、金利上昇の影響を大きく受けます。

リフォームローンは期間が短く金利が高めなので、借入額が小さくても毎月の負担は重くなりがちです。自分の候補の商品で、借入額・期間・金利を当てはめて試算し、家計に無理がない範囲かを見てから決めてください。

出典: 住宅金融支援機構【フラット３５】金利情報 https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

直すか住み替えるか、判断の分かれ目

直すか住み替えるかは、総額に加えて「あと何年住むか・築年数・残債・直したい範囲・資産価値」で決まります。

どちらか一方が正解というわけではなく、これらの条件の組み合わせで向き不向きが変わります。次に、直す側に傾く条件と、住み替え側に傾く条件を分けて見ていきます。

リフォームして住み続けるほうが向くケース

住み続ける年数が読め、直したい範囲が部分的で、残債が少ない・完済済みなら、直して住み続けるほうが総額で有利になりやすいです。

次のような条件がそろうほど、直して住み続ける選択が総額で有利になりやすくなります。

• これからも長く住む前提がある
• いまの立地や住環境に満足している
• 直したいのが水回りや内装など部分的な範囲にとどまる
• 住宅ローンを完済している、または残債が少ない
• 資産価値より、慣れた住まいでの住み心地を重視する

住む年数が長いほど、工事にかけたお金は一年あたりでならすと軽くなります。残債が少なければ返済の二本立ても起きにくく、工事費を中心に判断しやすくなります。直す範囲が部分的なら工事費も抑えられ、住み替えの諸費用をかけるより総額が小さく収まりやすいでしょう。

住み替えるほうが向くケース

築年数が進んで大きな工事が必要、間取りごと変えたい、資産価値や立地を見直したい、借入条件で住宅ローンのほうが総額を抑えられる。こうした場合は住み替えが向きます。

逆に、次のような条件では住み替えのほうが向きやすくなります。

• 築年数が進み、直すなら大がかりな工事になる
• 間取りそのものを変えたい、住まいの広さや部屋数を見直したい
• 立地や周辺環境を含めて住まいを更新したい
• 資産価値の維持や向上を重視する
• 借入条件を含めると、住宅ローンのほうが総額を抑えやすい

大きな工事が必要なほど、直す費用は住み替えの費用に近づきます。同じお金をかけるなら、古い建物が残るか、新しい住まいに変わるかという差が判断の決め手になります。間取りや立地まで見直したい場合は、部分的なリフォームでは望みに届きにくく、住み替えのほうが応えやすいでしょう。

直すか住み替えるか、さらに売却まで含めてどう決めるかは、住まいの古さへの悩みや、これから長く暮らすための備えとあわせて考えると整理しやすくなります。

バリアフリーリフォームで住み続けるか住み替え(買い替え)か

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まとめ：リフォームか住み替えかを総額で量るなら、住み替えのトビラ

直して住み続けるか住み替えるかは、両方の総額と、これから何年住むかを合わせて決めます。借りる先を先に選ぶと、同じ条件で比べられなくなります。

決めるには、工事の額と住み替えの額を同じ細かさで出しておきます。片方だけを細かく出すと、そちらのほうが重く見えて、もう片方が良く見えてしまいます。

工事の見積もりを取る前に、あと何年住むつもりかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、直すための借入と移るための借入の違いも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。