地方移住でマンション売却か賃貸か｜特例の期限と移住先のローン

地方への移住を決めたものの、都市部のマンションを売るか、戻るときのために貸しておくかで迷っている。移住先で家を買うなら、ローンがどうなるかも気になるところです。

先に答えを書きます。戻る予定がないなら、住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売れば、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例が使えます。貸すなら、住宅ローンを借りている金融機関の扱いと、家賃から支払いを引いた手残りを先に確かめます。

この記事では、売るか貸すかの基準、貸すときの注意点、遠方からでも進められる売却の流れ、移住先の住まいとローンの選び方を、国税庁や住宅金融支援機構、内閣府などの公表資料をもとに順に見ていきます。

地方移住でマンションを売るか貸すかを決める基準

地方へ移住するとき、今のマンションの扱いは、売るか貸すかの2つが中心になります。空き家のまま残す方法もありますが、管理費や修繕積立金、固定資産税は払い続けることになります。

売るか貸すかは、次の4つの基準で考えます。

• 都市部へ戻る予定があるか
• 家賃でローンと管理費をまかなえるか
• 住宅ローンの契約が賃貸を認めているか
• 売却益の特例が使える期限

都市部へ戻る予定があるか

最初の基準は、将来、今の街に戻る予定があるかです。

地元へのUターンや、気に入った土地への移住で、もう戻らないと決めているなら、売るのが基本です。住まない家を持ち続けると、管理の手間と費用がかかり、建物も年々古くなります。

一方で、「数年暮らしてみて、合わなければ戻りたい」「親の介護が落ち着いたら戻る」など、戻る見込みがある場合は、貸して残しておく道があります。

気をつけたいのは、戻る時期があいまいなまま貸すことです。貸している間に税の特例の期限が過ぎたり、借りている人に退去を頼みにくかったりと、後で困る場面が出てきます。戻る見込みがあるなら、いつまでに決めるかの期限もあわせて決めておきます。

家賃でローンと管理費をまかなえるか

貸す場合は、家賃で毎月の支払いをまかなえるかを計算します。

貸しても、住宅ローンの返済、管理費と修繕積立金、固定資産税は持ち主が払い続けます。遠方からは管理会社に任せることが多いので、その管理委託料と、入居者が決まるまでの空室の期間も見込みます。

この手残りがマイナスなら、貸すほど手元のお金が減っていきます。家賃の相場は、近くの賃貸物件の募集や、不動産会社の賃料査定で調べます。

家賃収入には所得税と住民税もかかります。また、移住先で家を買う予定があるなら、貸している家のローンは、新しいローンの審査でも返済の負担として数えられます（後半の「移住先で家を買うときの住宅ローン」で詳しく見ます）。手残りがわずかなら、売ってローンを完済したほうが、移住後の家計は軽くなります。

住宅ローンの契約が賃貸を認めているか

住宅ローンが残っているなら、貸す前に必ず確かめたいのが、ローンの契約です。

住宅ローンは、借りた本人や家族が住む家のためのローンです。たとえば住宅金融支援機構のフラット35は、申し込んだ本人またはその親族が住む住宅のための融資で、第三者に貸す目的の投資用物件には使えないとしています。

転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めない場合は、フラット35も、戻ることを前提に貸すことを認めています。その際は、借りている金融機関の窓口で住所変更の手続をします。三井住友銀行も、全額の返済を求める場合の対象から、転勤期間中の一時的な賃貸を外しています。

自分の意思で移住し、戻る予定もなく貸す場合は、この扱いの外です。三井住友銀行は、戻る見込みがない転居や第三者への賃貸では住宅ローンの全額返済を求める場合があるとし、ドコモSMTBネット銀行は、ずっと賃貸物件にするならローンを完済するよう求めています。フラット35も、投資用の利用が分かった場合は、借入れの全額を一括で返すよう求めるとしています。

扱いは金融機関によって違います。貸すことを考え始めたら、まず借りている金融機関に移住の事情と戻る予定を伝えて、条件を確かめます。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。」 出典: 三井住友銀行 住宅ローン その他変更手続 出典: ドコモSMTBネット銀行 よくあるご質問「住宅ローンで借りている物件を賃貸物件に切り替えます。住宅ローンはこのまま継続できますか。」

売却益の特例が使える期限

売るか貸すかで迷う人が見落としやすいのが、税の特例の期限です。

自分が住んでいた家を売って利益が出たときは、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。住まなくなった日以後はどのような用途に使ってもかまわないとされているので、貸していても、期限内に売れば対象になります。

売った年の1月1日に所有期間が10年を超えていれば、税率が下がる軽減税率の特例も、同じ期限の中で売ることを条件に、3,000万円の特例と重ねて使えます。どちらの特例も、確定申告をして受けます。

「とりあえず貸して、後で売るかを決める」なら、この期限から逆算して、判断の時期を先に決めておきます。特例の要件や節税額をもっと詳しく知りたい人は、次の記事も参考になります。

マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 出典: 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 出典: 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

地方移住でマンションを貸すときの注意点

貸すと決めると、持ち主は家主として、税金や契約、管理を引き受けることになります。

ここでは、貸すときに知っておきたい注意点を3つ紹介します。

住宅ローン控除が使えなくなる

住宅ローン控除は、ローンを組んで買った家に、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

家族とともに移住して家を貸すと、住まなくなった年から、住宅ローン控除は受けられなくなります。控除の期間は延長されないので、残っていた年数の分はそのまま減っていきます。

転勤の場合には、2つの例外があります。1つは、転勤などのやむを得ない事情で本人だけが家を離れ、家族が住み続ける場合で、控除を続けられます。もう1つは、家族ごと転居しても、勤務先からの転任の命令などで住まなくなり、転居の前に税務署へ届出書を出していれば、戻って住んだ年から残りの期間について再び控除を受けられる仕組みです。

ただし国税庁は、この「転任の命令に準ずるやむを得ない事由」を、自己の都合によるものではなく、従わざるを得ない事由に限るとしています。自分の意思で地方へ移住する場合は、これらの例外の外にあると考えておきます。

毎年の控除額が大きい人ほど、貸すことで失う額も大きくなります。貸すかどうかを決めるときは、控除の残りの年数と金額も計算に入れます。

出典: 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除） 出典: 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等 出典: 国税庁 質疑応答事例 転任の命令に伴う転居その他これに準ずるやむを得ない事由

戻る時期が決まっているなら定期借家契約

家を貸すときの契約には、普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。

普通借家契約では、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が要ります。正当の事由があるかは、貸主と借主のそれぞれが建物を使う必要がある事情や、それまでの経過、立退料の申し出などを考えて判断されるため、自分が戻りたいという理由だけで契約を終わらせるのは難しいとされます。

戻る時期が決まっているなら、定期借家契約を選ぶと、予定どおりに家を返してもらえます。国土交通省も、持ち家を貸して住み替える人に向けて、戻る時期に合わせて期間を決められる仕組みとして紹介しています。

定期借家契約には、次の決まりがあります。

• 公正証書などの書面で契約する（内容を記録した電磁的記録で結ぶことも認められています）
• 契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを、契約書とは別の書面を渡して説明する
• 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、契約が終わることを借主に通知する

事前の説明をしなかったときは、更新がないという定めそのものが無効になります。通知を忘れて期間が過ぎた場合は、後から通知した日から6か月がたつまで、契約の終わりを借主に主張できなくなります。

戻る時期が読みにくいときは、期間を短めにして、満了のときに再契約するかを話し合う方法も、国土交通省のパンフレットで紹介されています。定期借家は、借りる側にとって長く住めない契約なので、家賃が普通借家より低めになることがあるとされます。戻る予定と家賃の差を比べて選びます。

転勤で持ち家を貸すか売るかを、戻るまでの年数や収支で比べた記事もあるので、戻る予定がある人はあわせて読むと判断の材料がそろいます。

転勤の持ち家、売却と賃貸どっち？5軸の比較と収支で判断

出典: e-Gov法令検索 借地借家法（第26条・第28条・第38条） 出典: 国土交通省 定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか（持ち家を賃貸して住み替えを考えている方へ）

家賃収入の確定申告と管理の委託

家を貸して家賃を受け取ると、その収入は「不動産所得」になります。会社員の場合、給与以外の所得の合計が20万円を超えると、確定申告が必要です。

不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いて計算します。経費にできるのは、たとえば次の費用です。

• 固定資産税と、火災保険などの損害保険料
• 建物の減価償却費と修繕費
• 住宅ローンの利息（経費になるのは利息の部分で、元金の返済分は対象外）
• 管理費と、管理会社に払う管理委託料
• 修繕積立金（原則は修繕が終わった年の経費。管理規約が国の標準管理規約に沿っているなど一定の要件を満たせば、支払った年の経費にできる）

遠方に移住すると、入居者の募集や家賃の集金、設備の故障への対応を自分で行うのは大変です。多くの場合は管理会社に任せることになり、委託料がかかります。

退去のときの原状回復について、国土交通省のガイドラインは、借主の故意・過失や通常の使い方を超える使い方による傷みを借主の負担とし、年数がたって古くなった分（経年変化）や通常の使い方による傷み（通常損耗）の修繕費は家賃に含まれるとしています。借主が傷めた部分でも、設備の経過年数が長いほど借主の負担割合を小さくする考え方がとられているので、古くなった設備の交換は家主の負担になる場面が多いと見込んでおきます。

出典: 国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得） 出典: 国税庁 No.2210 必要経費の知識 出典: 国税庁 質疑応答事例 賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い 出典: 国税庁 No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人 出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

地方移住でマンションを売るときの流れ

売ると決めたら、移住の前に売るか、移住した後に売るかを考えます。

どちらにも利点と注意点があり、移住した後でも、遠方から売却の手続きを進めることができます。

移住前に売るか移住後に売るか

移住前に売る場合と、移住後に売る場合を比べると、次のようになります。

移住前に売る場合は、引渡しの日を移住の日に合わせる調整が要ります。買主と相談して、引渡しまでの期間を長めにとってもらう方法もあります。

移住後に売る場合は、家具がない状態で見せられるので、部屋を広く見せやすくなります。その代わり、売れるまでは、今の家の管理費やローンと、移住先の家賃を両方払います。3,000万円の特例の期限も、移住して住まなくなった日から数え始めます。

また、移住後に売ると、売買契約の前日の住民票の住所が移住先になっていることが多く、特例の申告では、戸籍の附票の写しなど、そのマンションに住んでいたことを示す書類を添えます。

資金の余裕と、移住の日程の決まり具合で、どちらにするかを決めます。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

遠方からでも進められる契約と引渡し

移住した後でも、マンションの売却は進められます。

内覧は、不動産会社に鍵を預けて任せることができます。売主が立ち会わなくても、担当者が案内してくれます。

売買契約は、売主と買主が集まって結ぶのが一般的ですが、契約書を郵送でやり取りして双方が署名・押印する「持ち回り契約」という方法もあります。

引渡しと代金の決済の日には、所有権を買主へ移す登記の手続きがあります。決済の場に出向けない場合は、登記を司法書士に任せて委任状や必要な書類を前もって郵送で渡す方法や、家族などに委任状を渡して代理人を立てる方法があります。司法書士は、売主が本人であることと、売る意思があることを前もって確かめたうえで手続きを進めます。

権利証（登記識別情報）が見当たらないときも、登記を代理する司法書士などが売主本人であることを確かめるための情報を登記所に出し、登記官がその内容を相当と認めれば、登記を進められる仕組みがあります。

使える方法や本人確認の進め方は、不動産会社や司法書士によって違います。遠方から売ることを最初に伝えて、早めに段取りを相談しておきます。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記法（第23条第4項）

移住先の住まいとローンの選び方

今のマンションをどうするかと同じくらい大切なのが、移住先の住まいです。

売却で得たお金を守るためにも、移住先では、暮らしを確かめてから家を買う順番が安心です。ここでは、移住先の住まいとローンの考え方を4つ紹介します。

移住先ではまず賃貸で暮らしてみる

移住先では、まず賃貸で暮らしてみる方法がおすすめです。

冬の寒さや雪、車なしで暮らせるか、病院や買い物の便利さ、地域の付き合い方は、実際に住んでみて初めて分かります。旅行で訪れたときの印象と、毎日の暮らしは違います。

地元へのUターンでも同じです。土地勘はあっても、街の様子や人の流れは、離れていた間に変わっています。

自治体によっては、移住を考える人が一定期間住める「お試し住宅」を用意しています。空き家を紹介する「空き家バンク」を運営している自治体もあり、国土交通省が構築を支援した全国版空き家・空き地バンクを使うと、自治体をまたいで探せます。移住先の自治体の窓口で、使える制度を聞いてみます。

移住先の暮らしにかかる費用や仕事、移住前にしておきたい備えは、次の記事で詳しく紹介しています。

地方移住の現実｜定年後に後悔しやすい人と、マンションを残して試す方法

出典: 国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ

移住先で家を買うときの住宅ローン

移住先で家を買う場合、住宅ローンの審査では、今の家のローンが残っているかが問われます。

審査では、年収に対する年間返済額の割合（総返済負担率）を見ます。フラット35の基準は、年収400万円未満なら30％以下、400万円以上なら35％以下です。この計算には、新しいローンのほか、自動車ローンなどほかの借入れの返済も入ります。

住宅金融支援機構は、今住んでいる家を売る予定で、その売却予定額でローンを完済できると確かめられる場合に限り、今のローンの返済額を計算から除けるとしています。売却予定額がローンの残りに届かなくても、差額を手持ちのお金や新しい借入れで埋めることが資料で確かめられれば、同じように除くことができます。

注意したいのは、今の家を貸す場合です。機構は、貸す予定の住宅や貸している住宅のローンの返済額は計算に含めるとしているので、その分だけ新しく借りられる額が少なくなることがあります。民間の銀行の基準は銀行ごとに違うので、申し込む銀行で確かめます。

もう1つは税の注意です。今の家の売却で3,000万円の特例を使うと、移住先の家に住み始めた年とその前2年・後3年の計6年間に重なる場合、移住先の家で住宅ローン控除を受けられなくなります。売却益が出そうなら、どちらを使うほうが得かを、売る前に計算しておきます。

住み替え(買い替え)で住宅ローン控除は使える？2回目の条件と2026年改正を自己判定

移住で転職や開業をする人は、審査で収入をどう見るかが金融機関ごとに違うので、申し込む時期も含めて相談しておきます。売却の手取りを頭金に回すと借入額を減らせるので、今の家を先に売ってから移住先で買う順番だと、資金計画が立てやすくなります。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」 出典: 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除） 出典: 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

移住支援金とフラット35の地域連携型

地方への移住では、国や自治体の支援が使えることがあります。

移住支援金の対象になるのは、次のすべてに当てはまる人です。

• 移住の直前の10年間で通算5年以上、東京23区に住んでいたか、東京圏（条件不利地域を除く）から23区へ通勤していた。直近の1年以上も、23区に住むか通勤していた
• 東京圏の外の道府県か、東京圏の条件不利地域で、移住支援事業を行っている市町村へ移住する
• 地域の中小企業などへの就業、テレワークで移住前の仕事を続ける、起業支援金の交付決定を受けるなどの要件を満たす

申請は転入後1年以内で、申請後5年以上その市町村に住み続ける意思があることも条件です。金額は、世帯で100万円以内、単身で60万円以内を都道府県が決め、18歳未満の子どもを連れて移住すると子ども1人につき最大100万円が加わります。子どもの加算は令和5年度から、それまでの1人最大30万円から引き上げられているので、古い資料の金額とは違います。

申請から5年以内に移住先から転出すると、返還を求められる仕組みもあります。「合わなければ戻る」つもりの人は、この点も先に確かめておきます。

フラット35では、自治体の支援を受けられる地域で家を買うと、金利の引下げを受けられることがあります。引下げ幅はポイントで決まり、1ポイントで当初5年間、年0.25％下がります。

• 地域連携型（子育て支援・空き家対策）: 2ポイント
• 地域連携型（地域活性化）: 1ポイント
• 地方移住支援型: 2ポイント（地方移住支援型だけを使う場合は当初5年間、年0.6％の引下げ）

地域連携型と地方移住支援型は同じグループの項目なので、使えるのはどちらか1つです。どちらも、移住先の自治体が制度に参加しているか、申請の時期はいつかで使えるかが変わります。移住先を決める段階で、自治体の窓口やホームページで確かめておきます。

出典: 内閣府 地方創生 移住支援金 出典: 内閣府 地方創生推進事務局 地方創生移住支援事業（令和5年度の子育て世帯加算の拡充） 出典: 住宅金融支援機構【フラット35】金利引下げメニュー（ポイント制）

移住先の物件が将来売れるかを見る

移住先で家を買うときは、将来売れるかも考えておきます。

地方の中古マンションや一戸建ては、都市部に比べて買い手が少なく、売りたいときに買い手が見つかりにくいことがあります。リゾート地のマンションは共用の施設が多いものもあり、管理費や修繕積立金の負担もあわせて確かめます。

移住した後も、年を重ねて病院の近くに移る、子どもの近くに引っ越すなど、また住み替える可能性があります。

買う前に、次の3つを確かめておきます。

• その地域で、同じような物件が実際に売れているか
• 管理費や修繕積立金の額と、長期修繕計画に見合った積立てになっているか
• 駅や病院、スーパーまでの距離

「住みたい」と「売れる」の両方を満たす物件を選ぶと、次の住み替えで困りにくくなります。

まとめ：戻らないなら特例の期限内に売り、移住先は暮らしてから買う

地方へ移住して今のマンションに戻る予定がないなら、いちばん大切なのは、住まなくなってから3年後の年の12月31日までという3,000万円の特例の期限の中で売ることです。貸してから売るつもりでも期限は進み、利益が3,000万円なら、使えるかどうかで税額が600万円ほど変わる場合があります。

次の一歩は、移住の日を決める前に、住宅ローンを借りている金融機関に移住の事情を伝え、貸す場合の扱いを確かめることです。ここを飛ばして貸し始めると、ローンの全額返済を求められたり、移住先で家を買うときの審査で今のローンが負担として数えられたりします。

まずは今のマンションの売却査定と賃料査定を両方取り、手残りの式と特例の期限に当てはめてみましょう。住み替えのトビラでは、地方移住で今のマンションを売るか貸すかの判断や、移住先の住まいとローンの選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。