住み替えのトビラ 
「マンション価格が下落」というニュースを見て、自分のマンションの値段が気になった方も多いでしょう。
2026年9月、首都圏の中古マンションの成約単価（1㎡あたりの価格）は前年より4.8％下がりましたが、その多くは値段の高い東京23区で売れる件数が減ったためです。ただ、9月からは郊外の一部でも成約単価が下がり始めました。
この記事を読めば、今の下落で自分のマンションがどれくらい影響を受けそうかを判断できます。
2026年のマンション価格はどれだけ下がったか
首都圏の中古マンションでは、2026年5月から、成約単価が前年の同じ月を下回り続けています。
成約単価などの数字は、東日本レインズ（東日本不動産流通機構）が毎月出している速報によります。東日本レインズは、不動産会社どうしが物件の情報をやり取りする仕組みを運営している団体です。
表に出てくる4つの数字は、次の意味です。
| 表の数字 | 意味 |
|---|---|
| 成約単価 | 実際に売れた物件の、1㎡あたりの価格 |
| 成約件数 | その月に売れた物件の数 |
| 在庫件数 | 売りに出ていて、まだ売れていない物件の数 |
| 新規登録単価 | その月に新しく売りに出された物件の、1㎡あたりの価格（売り手の希望価格にあたる） |
次の表に、5月から9月までの数字を月ごとに並べます。かっこの中は、前年の同じ月と比べた増減（前年比）です。
| 2026年（首都圏・中古マンション） | 成約単価（前年比） | 成約件数（前年比） | 在庫件数（前年比） | 新規登録単価（前年比） |
|---|---|---|---|---|
| 5月 | 80.78万円（−3.9％） | 3,709件（−3.4％） | 45,804件（＋3.4％） | 112.67万円（＋22.3％） |
| 6月 | 82.64万円（−0.8％） | 4,241件（−1.3％） | 45,995件（＋3.5％） | 115.57万円（＋22.0％） |
| 7月 | 84.17万円（−1.5％） | 3,638件（−8.6％） | 47,151件（＋5.5％） | 117.86万円（＋20.4％） |
| 8月 | 81.60万円（−3.8％） | 3,180件（−10.5％） | 48,235件（＋8.2％） | 116.81万円（＋21.5％） |
| 9月 | 81.07万円（−4.8％） | 3,457件（−22.7％） | 50,450件（＋15.1％） | 118.01万円（＋16.4％） |
6月と7月は成約単価が前の月より上がっていますが、どの月も前年の同じ月よりは安くなっています。
成約単価は5か月続けて前年を下回り、9月は4.8％安い
9月の成約単価は81.07万円で、前年の9月より4.8％安くなりました。
成約単価は4月まで前年を上回り続けていましたが、5月に前年より3.9％下がりました。前年を下回ったのは2020年4月以来で、6年1か月ぶりです。
「マンション価格が下落」というニュースの多くは、この5月の数字をもとにしています。前年割れは、その後も9月まで続いています。
1戸あたりの成約価格で見ても、9月は5,111万円で、前年より4.5％安くなっています。
9月の成約件数は3,457件で、前年より22.7％減りました。成約件数の減少は、これで6か月続いています。
9月の在庫件数は50,450件で、前年より15.1％増え、5万件を超えました。売りに出ている物件は増えているのに、成約件数は減っている状態です。
それでも2年前と比べると、今の成約単価はまだ高い水準にあります。2024年9月の成約単価は75.86万円で、2026年9月はそれより約7％高くなっています。
首都圏の平均で見るかぎり、2024年より前に買ったマンションは、今も買ったころより相場が高いことになります。前年比4.8％の下げは、「暴落」と呼ぶには小幅です。
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年5月度
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2024年9月度
首都圏の平均の下げの多くは、23区で売れた件数が減ったため
9月の4.8％の下げは、同じマンションの値下がりではなく、売れた物件の平均単価が下がったことを表しています。
平均単価は、その月にどの地域で、どんな物件が売れたかによって上がり下がりします。
例えば9月の成約単価は、東京23区が130.39万円、千葉県が43.19万円で、3倍ほどの差があります。単価の高い23区の成約件数が減ると、どの物件も値下がりしていなくても、首都圏の平均は下がります。
9月の23区の成約件数は1,385件で、前年より30.6％減りました。首都圏の成約件数に占める23区の割合も、前年の約45％から約40％に下がっています。
地域ごとの成約件数の割合を前年9月と同じにして計算し直すと、首都圏の成約単価の下げは0.3％ほどにとどまります。
この計算は、前年の件数を前年比から逆算した当サイトの概算です。それでも、4.8％の下げの大半は、23区の物件が売れにくくなったことから生じていると考えられます。
売れた物件の古さも、平均を下げる原因になっています。古い物件ほど成約単価は低いので、古い物件が多く売れると平均は下がります。
9月に売れた物件の平均築年数は約28.5年で、前年の約26.3年より2年以上古くなりました。
とはいえ、23区の成約件数が3割減ったこと自体は、買い手が減っているサインです。マンションの相場では、まず成約件数が減り、そのあとで単価が下がることがよくあります。
23区の成約単価も、これから遅れて下がっていくと考えられます。
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
売り出し価格はまだ上がっているが、上がり幅は小さくなってきた
売り手が付ける価格は9月も前年より高いものの、上がり幅は年の初めより小さくなりました。
9月の新規登録単価は118.01万円で、2024年5月から29か月続けて前年を上回っています。前年比の上がり幅は、1月の30.0％から9月の16.4％まで縮まりました。
相場が下がり始めると、売り出し価格より成約価格が先に下がります。売り手は、過去に高く売れた価格や近所の売り出し価格を参考に値段を付けるので、値下げが遅れがちになります。
売り出し価格と成約価格の差が広がっていく様子は、グラフにするとワニが口を開けたように見えます。そのため業界では、この状態を「ワニの口」と呼んでいます。
9月は、新規登録単価が前年より上がり、成約単価は下がったので、両者の差は1年前より広がっています。
売りに出る物件の数も増えています。9月に新しく売りに出た物件は17,721件で、前年より15.4％多くなりました。前年を上回るのは4か月連続です。
当サイトは、2026年の下げを、売り手が値下げを始めた結果より、高い売り出し価格のまま買い手が付きにくくなった結果とみています。
売り出し価格の上がり幅が小さくなってきたのは、売り手が値段の付け方を見直し始めたためと考えられます。在庫が増える中で値下げが広がれば、成約単価の下げも続くでしょう。
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
「上がった」「下がった」のニュースが食い違うのは、見ている数字が違うから
マンション価格のニュースは、記事ごとに使っている数字が違うため、同じ月に「上昇」と「下落」の両方が出ます。
東日本レインズの数字は、実際に売れた価格（成約価格）です。一方、民間の調査会社である東京カンテイの「中古マンション70㎡価格」は、売りに出ている物件の価格を、広さ70㎡の場合に直して示しています。
2026年9月の首都圏の70㎡価格は7,773万円で、前の月より2.2％高く、26か月続けて上がっています。
同じ資料で、東京23区の70㎡価格は1億2,629万円でした。こちらは前の月より0.4％安く、4か月続けて下がっています。
新築と中古の違いもあります。不動産経済研究所は、新築マンションの発売状況を毎月調べている民間の研究機関です。
同研究所によると、2026年9月に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は9,552万円で、前年の9月より4.1％下がりました。
ところが、4〜9月の半年間の平均価格は1億1,494万円で、年度の上半期として初めて1億円を超えました。
新築の平均価格は、その月にどんな物件が発売されたかで大きく変わります。新築の値動きは、1か月分の平均より、半年分の平均で見るほうが確かです。
新築の売れ行きは、発売した月のうちに契約が決まった割合（初月契約率）でわかります。業界では70％が好調の目安とされ、9月は50.4％と目安を下回りました。
ニュースの「下落」を自分のマンションに当てはめるなら、中古の成約価格を見るのが近道です。
売り出し価格は売り手の希望にすぎず、新築の平均価格は発売された物件で上下します。どちらも、自分のマンションが実際に売れる値段とはずれが出ます。
出典: 東京カンテイ 三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移（2026年9月）
出典: 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月
出典: 不動産経済研究所 首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年度上半期（2026年4月〜9月）
今後もっと下がるのかを、過去の下落と比べて考える
2026年の下げは、バブル崩壊後のような大きな下落とは形が違います。
「下落」と聞くと、値段が半分になるほどの下げを思い浮かべる方もいるでしょう。
次の表で、1990年以降に首都圏の中古マンションで起きた3回の下落と、2026年の動きを比べます。どれも東日本レインズの数字です。
| 時期 | きっかけ | 価格と件数の動き | 続いた期間 | 2026年との違い |
|---|---|---|---|---|
| 1990〜2002年 | 金利の引き上げ・不動産向け融資の規制・景気後退 | 成約価格が4,807万円から59.2％下落 | 12年 | 3つのきっかけのうち、2026年に起きているのは金利の引き上げのみ |
| 2009年 | リーマン・ショック | ・成約単価が5.3％下落 ・成約件数は8.5％増加 | 1年 | 2009年は値下がりで買い手が増えた。2026年は成約件数も減っている |
| 2020年4〜5月 | 新型コロナ | ・成約件数が38.5％減少（5月） ・成約単価は0.4％上昇（5月） | 2か月 | 2020年は成約単価がほぼ動かなかった。2026年は成約単価も下がっている |
| 2026年5月〜 | 金利の引き上げ | ・成約単価が4.8％下落（9月） ・成約件数は22.7％減少（9月） ・在庫件数は15.1％増加（9月） | 続いている | ― |
過去の3回と比べると、2026年は下げ幅が小さい一方で、成約件数と成約単価がそろって下がっています。
1990年からの12年は、金利・融資・景気の3つが重なり6割近く下がった
1990年から2002年までの12年で、首都圏の中古マンションの成約価格は6割近く下がりました。
東日本レインズの年報によると、1990年に4,807万円だった成約価格は、底の2002年には1,963万円まで下がり、半値を下回りました。
この12年には、次の3つが続けて起きました。
- 日本銀行による金利の引き上げ
- 不動産向けの貸し出しを抑える規制（総量規制）
- 景気後退
総量規制では、当時の大蔵省が、銀行から不動産向けに貸し出すお金の量を抑えました。
家を買う人が借りられる金額も、借りられる人の数も、同時に減りました。そこへ景気後退で収入が減ったことが重なり、下げが12年も続きました。
出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2007年）
出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2008年）
2026年は下げ幅が小さいが、件数も減っている点が過去と違う
2026年の下げは数％で、1990年からの下落よりずっと小幅です。
下げ幅が近いのは、リーマン・ショック後の2009年です。2009年の成約単価は前年より5.3％下がりましたが、成約件数は8.5％増えました。
値下がりを見て買い手が戻り、翌2010年には成約単価が3.8％上がっています。
2020年の新型コロナのときは、5月の成約件数が前年より38.5％減りました。それでも成約単価は0.4％上がり、ほぼ横ばいでした。
この2020年5月から、成約単価は72か月にわたって前年を上回り続けました。
2026年は、成約件数も成約単価も下がっている点で、2009年とも2020年とも違います。
2009年は買い手が増えて下げ止まりました。2026年は9月でも成約件数が22.7％減っていて、買い手が戻る前の段階にあります。
「五輪が終われば暴落する」はどうなった？マンション暴落説を実績で振り返る
出典: 東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2010年）
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2020年5月度
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
さらに大きく下がる条件と、次に注目する発表
当サイトは、次の3つが重なると、2026年の下げがさらに大きくなると考えています。
- 金利がもう一段上がる
- 在庫が増え続ける
- 投資目的の買い手が手を引く
1990年からの下落で重なった3つ（金利・融資の規制・景気後退）のうち、今起きているのは金利の引き上げです。
日本銀行は、2026年6月に政策金利を1.0％程度へ、9月18日に1.25％程度へ引き上げました。政策金利は日本銀行が決める金利で、住宅ローンなどの金利にも影響します。
利上げの影響が買い手に及ぶのは、銀行が住宅ローンの金利を見直してからです。
例えば三菱UFJ銀行は、9月の利上げを受けて、12月1日から変動金利のもとになる金利（基準金利）を見直すと発表しています。12月以降に借りる人から、同じ返済額で借りられる金額が減ることになります。
この先の動きは、次の発表で確かめられます。
| 発表 | 時期 |
|---|---|
| 日本銀行の金融政策決定会合 | 10月29日・30日、12月17日・18日 |
| 与党の税制改正大綱 | 例年12月 |
| 東日本レインズの月例速報 | 毎月10日前後（前の月の数字） |
与党は毎年12月ごろ、翌年度から税のルールをどう変えるかを税制改正大綱にまとめます。今回の大綱で注目したいのは、投資目的の買い手への対応です。
国土交通省は2026年8月の税制改正要望で、都心の新築マンションの値上がりを受けて、住むためではない投機目的の取引を抑える方法を検討するよう求めました。
投資目的の買い手が慎重になれば、投資の買いに支えられてきた都心では、中古マンションの買い手も減るでしょう。
月例速報では、在庫件数と新規登録単価の前年比に注目しておきましょう。
在庫の増え方がゆるやかになり、新規登録単価が前年を下回ってきたら、売り手の値下げが進んだと判断できます。売り手と買い手が考える価格が近づけば、成約件数が戻り、下落も止まりに向かうと考えられます。
マンション価格はいつまで上がる｜要因ごとの期限と止まるサイン
出典: 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）
出典: 日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年6月16日）
出典: 日本銀行 金融政策決定会合の運営
出典: 三菱UFJ銀行 住宅ローン変動金利の基準金利の見直しについて
自分のマンションへの影響は、地域によって大きく違う
首都圏の平均は数％の下げでも、地域ごとに見ると動きは大きく違います。
次の表に、東日本レインズの9月の数字を地域別に並べます。「神奈川県他」は、横浜市と川崎市を除いた神奈川県です。
| 地域（2026年9月） | 成約件数（前年比） | 成約単価（前年比） | 当サイトの見方 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 1,385件（−30.6％） | 130.39万円（−0.9％） | 成約件数が先に大きく減り、単価の下げは始まったばかり |
| 東京都多摩 | 314件（−28.0％） | 55.29万円（−5.7％） | 14か月ぶりに単価が下がり、23区の動きが広がってきた |
| 横浜・川崎市 | 658件（−14.5％） | 66.39万円（＋1.2％） | 成約件数は減ったが、単価はまだ前年より高い |
| 神奈川県他 | 255件（−16.7％） | 46.55万円（＋11.7％） | 単価は大きく上がったが、成約件数は減っている |
| 埼玉県 | 398件（−18.6％） | 43.16万円（−3.6％） | 9か月ぶりに単価が下がった |
| 千葉県 | 447件（−6.7％） | 43.19万円（＋7.2％） | 成約件数の減り方が首都圏でいちばん小さい |
成約件数はすべての地域で前年を下回り、成約単価は地域によって上がったり下がったりしています。
23区から先に買い手が減り、9月は多摩と埼玉の単価も下がった
買い手の減少は23区から始まり、9月には多摩と埼玉県でも成約単価が前年を下回りました。
23区の高いマンションの値上がりは、住むために買う人に加えて、資産や投資として買う人にも支えられてきました。金利が上がると、まず投資目的の買い手が手を引きます。
23区の成約件数は9か月続けて減り、成約単価も8月から2か月続けて前年を下回りました。
郊外の単価を支えてきたのは、23区の価格に手が届かず、郊外で探すようになった買い手です。金利が上がって借りられる額が減ると、こうした買い手も買いにくくなります。
9月に多摩の成約単価が14か月ぶりに、埼玉県が9か月ぶりに下がったのは、23区で始まった動きが郊外に広がり始めたためと考えられます。
千葉県と神奈川県他は、成約単価はまだ上がっていますが、成約件数は減っています。成約件数が減った地域では、数か月遅れて単価も下がることが多いので、今後の速報も気にかけておくと安心です。
築年数によっても、影響の出方は変わります。古い物件は住宅ローンの借り入れ条件が厳しくなりやすく、新しい物件は新築の高い価格に支えられやすい傾向があります。
金利上昇の影響が出やすい物件は、次の記事にまとめています。
金利上昇でマンション価格はどう動く｜3つの経路と出やすい物件
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
住み替え（買い替え）では、売る地域と買う地域の組み合わせで損得が変わる
住み替えでは、売るマンションと買う住まいの値段の差で、下落の影響が決まります。
9月までの1年間で、東京23区の成約単価は0.9％下がり、千葉県の成約単価は7.2％上がりました。23区のマンションを売って千葉県で買う人は、売値が下がって買値が上がるので、手元に残るお金が減ります。
反対に、成約単価が上がっている地域から、下がっている地域へ移る人は、下落の影響を受けにくくなります。
「下がるのを待ってから買い替えよう」と考える方もいるでしょう。ただ、待つ間に、売るマンションの値段も下がります。
待って得をするのは、買う地域の値下がりが売る地域より大きいときに限られます。待つ間に金利が上がれば、同じ返済額で借りられる金額も減ります。
自分のマンションが今いくらで売れそうかは、首都圏の平均ではなく、同じマンションや近所の物件が最近売れた価格で確かめましょう。
過去の成約価格は、東日本レインズのレインズ・マーケット・インフォメーションや、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。
マンションを今売るべきか｜3つの線で自分の答えを出す
出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度
まとめ：2026年の下落は数％の小さな下げで、郊外にも広がり始めた
2026年のマンション価格の下落は、今のところ数％の小さな下げにとどまっています。
ただし、9月からは郊外の一部にも下げが広がり始めました。
首都圏の成約単価は5月から5か月続けて前年を下回り、9月は4.8％安くなりました。下げの多くは、値段の高い23区で成約件数が減ったことによります。
地域ごとの成約件数の割合を前年と同じにして計算し直すと、首都圏の成約単価の下げは0.3％ほどです。
まずは首都圏の平均ではなく、自分のマンションや近所の物件が最近売れた価格で、今の相場を確かめておくとよいでしょう。
平均の4.8％だけを見ていると、自分の地域の動きを見誤るおそれがあります。
23区のように成約件数が大きく減った地域では、単価の下げがこれから大きくなると考えられます。反対に、成約単価がまだ上がっている地域なら、慌てて売り急ぐ必要は小さいといえます。
毎月10日前後に出る東日本レインズの月例速報で、在庫件数と新規登録単価の前年比を見ておきましょう。
12月は日本銀行の会合と税制改正大綱が続くので、予定をカレンダーに入れておくと、金利や税の変化にすぐ気づけます。
住み替えのトビラでは、マンション価格の下落など、住み替えの判断にかかわる話題について、住み替えで悩む方に信頼できる情報を提供しています。
