築20年マンションの売却相場｜広さと改装状態をそろえて調べる

築20年のマンションの価格を調べるときは、築16〜20年の成約データを目安にします。平均より高いか安いかを考える前に、地域・広さ・室内の状態を合わせることが大切です。

築20年前後の地域別相場

対象：築16〜20年、2026年4〜6月。

出典：東日本不動産流通機構「地域別・築年帯別成約状況（2026年4〜6月）」1ページ。当サイトで必要な列を抜粋。平均価格は実際の成約の集計で、自宅の査定額ではありません。

この表は実際に成約した住戸の集計です。現在売出中の広告の平均ではありません。自宅と同じ地域の数字から調べ始めます。

築25年との総額の差は小さくても、条件は同じではない

出典：東日本不動産流通機構「地域別・築年帯別成約状況（2026年4〜6月）」1ページ。当サイトで必要な列を抜粋。平均価格は実際の成約の集計で、自宅の査定額ではありません。

築16〜20年帯と21〜25年帯の平均価格の差は24万円でした。一方、㎡単価は築21〜25年帯が約4.7%低く、平均面積は広くなっています。

「20年から25年になっても値段は変わらない」と読むのは早計です。これは同じ住戸の5年間の変化ではありません。総額が近くても、比べている部屋の広さが違うことに注意しましょう。築25年の相場では、その先の帯との比較も確認できます。

リフォーム済みの広告は、別の条件として見る

築20年では、分譲時の設備を使っている住戸と改装済みの住戸が一緒に売り出されることがあります。広告を比べるときは、改装時期と範囲もメモします。

「改装済み物件の広告価格−工事費」を自宅の成約価格としないでください。広告と成約の違いに加え、階数・向き・工事内容などの差があるためです。

査定では、現状の部屋と似た成約を優先し、改装済みの事例を使うなら違いをどう見込んだか説明してもらいます。

自分で相場を調べる手順

1. 不動産情報ライブラリで、価格情報の検索を開きます。 2. 自宅の都道府県・市区町村と中古マンション等の物件種別を選び、近い取引時期から探します。 3. 建築年と取引時期を照らし、築16〜20年に近い事例を確認します。画面で絞れない条件は検索結果から見比べます。 4. 面積・駅距離などを確認し、自宅と違う条件をメモします。成約価格情報と取引価格情報は、区分を残して扱います。

価格情報は個別物件を特定できないよう加工されているため、棟名・部屋番号まで分かるとは限りません。同じ棟の詳しい成約は、不動産会社に確認してもらいます。

出典：国土交通省・価格情報の検索方法、価格情報の制度と用語

価格を面積で割ると㎡単価になります。たとえば3,500万円・70㎡なら50万円/㎡です。これは計算例であり、築20年の相場ではありません。広さの違う事例を見比べる補助に使えます。

見つからないときは、広げた条件を残す

同じ駅・同じ築年帯に事例が少なければ、隣駅や前後の築年帯を候補にします。ただし、条件を変えた事例を同じ精度の答えとして平均しないようにします。どこが自宅と違うかを残し、不動産会社へ補足を聞きましょう。

査定で、今の状態の価格を確認する

直してからいくらになるかより、まず現状でいくらか。 その数字があれば、工事費をかける価値も考えられます。

工事や買取との比較は築20年の売却記事で解説しています。このページの相場は、売り方を選ぶ前の価格の目安として使ってください。

査定サービスを比較して、今の家の価格を確かめる

まとめ：築20年は、面積と改装の差をそろえて比較する

地域別の統計から始め、近い成約事例へ絞ります。改装済みの広告を自宅の価格として使わず、現状の査定と比べることが大切です。