相続したマンションの売却はどこに頼む？最初の相談先と不動産会社の選び方

「親のマンションを相続したけれど、司法書士、税理士、弁護士、不動産会社のどこに頼めばいいの？」と迷う人は多いでしょう。

手続きごとに頼む専門家は決まっていて、最初の相談先は「家族で揉めているか」と「税金がかかりそうか」の2つで決まります。

この記事では、最初の相談先の決め方を軸に、売却までの流れ、不動産会社の選び方、費用の抑え方まで紹介します。

相続したマンションを売却するまでの流れ

相続したマンションは、受け継ぐ人を決めて名義を変えてから売りに出します。

手続きごとに頼む専門家が違い、期限のある手続きもあります。

表の上から順に進むのが基本です。

ただ、相続登記と査定のように、同時に進められる手続きもあります。

借金の有無を調べ、相続放棄するかを3か月以内に決める

親に借金があるかもしれないなら、マンションを売る前に調べ、相続放棄するかを決めておきましょう。

売ったあとで借金が見つかると、その借金も相続人が返すことになるからです。

民法には、次の決まりがあります。

次に掲げる場合には、相続人は、単純承認をしたものとみなす。

一　相続人が相続財産の全部又は一部を処分したとき。

（民法 第921条より一部を抜粋）

単純承認とは、借金も含めて相続をそのまま受け入れることです。マンションを売るのは「処分」に当たるため、売った時点で相続放棄の道は閉じます。

相続放棄は、自分が相続人になったと知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申し立てる手続きです。調べるのに3か月以上かかりそうなら、期間を延ばしてもらう申立てもできます。

借金の手がかりは、次の3つから探せます。

• 通帳の引き落とし
• 届いている郵便物
• 連帯保証の契約書

マンションなら、管理会社に管理費・修繕積立金の滞納の有無も確かめておきましょう。親の滞納分も、相続人が引き継ぎます。

出典: e-Gov法令検索「民法」第896条・第915条・第921条

遺産分割協議でマンションを受け継ぐ人を決める（揉めたら弁護士）

遺言書が無ければ、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）、マンションを誰の名義にするかと、売ったお金の分け方を決めます。

売ったお金を分けるなら、名義の付け方は2通りです。

代表者の名義にするなら、「代表者が売り、代金を誰にどの割合で渡すか」を遺産分割協議書に書いておきましょう。

代表者が他の相続人へお金を渡すときの税金の扱いにも関わるので、書き方は司法書士か税理士に確かめておくと安心です。

話し合いが行き詰まったら、弁護士に相談しましょう。

出典: e-Gov法令検索「民法」第907条

相続登記で名義を変える（司法書士）

マンションの名義を親から相続人へ変える相続登記は、相続したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。

この義務は、2024年4月1日に始まりました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料を科される可能性があります。2024年4月1日より前の相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

売却との関係でいえば、決済の日までに相続人の名義になっていることが条件です。

登記と同じころに、管理組合へ所有者が変わったことも届け出ておきましょう。

もう1つ気をつけたいのが、管理費の引き落とし口座です。金融機関が親の死亡を知ると口座が凍結され、引き落としが止まって滞納になります。口座の変更は、管理会社へ早めに伝えておくと安心です。

出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」

不動産会社に査定を頼み、媒介契約を結ぶ

不動産会社への査定依頼と媒介契約は、相続登記が終わる前から進められます。

登記は決済の日に済んでいればよいので、登記と売り出しの準備を同時に進めると、売却までの期間を縮められます。

ただし、媒介契約は遺産分割協議がまとまってから結びましょう。受け継ぐ人と分け方が決まる前に売り出すと、後で揉めたときに売り出しを止めることになります。

媒介契約は、不動産会社に買主探しを頼む契約です。何社にでも頼める「一般媒介」と、1社だけに頼む「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

共有名義で売るなら、媒介契約にも相続人全員の同意が要ります。相続人が離れて住んでいるなら、不動産会社とやりとりする連絡役を1人決めておくと、話が食い違いにくくなります。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

売買契約を結び、決済と引き渡しをする（不動産会社・司法書士）

買主が決まったら売買契約を結び、後日の決済の日に代金を受け取って、買主へ名義を移します。

決済の日には、司法書士が売主と買主の本人確認と書類の確認をして、その日のうちに名義を移す登記を申請します。

共有名義で売るなら、相続人全員が売主です。遠方に住む相続人は、事前に司法書士の本人確認を受けて委任状を出す段取りを組んでおきましょう。

部屋の家財は、引き渡しの日までに片付けるのが原則です。形見分けと処分には、思ったより時間がかかります。売り出す前から始めておくと、内覧のときにも部屋を広く見せられます。

相続税を申告し、売った翌年に確定申告をする（税理士）

税金の申告は、相続税と、売って利益が出たときの所得税の2つです。

相続税の申告期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。売却より先に期限が来ることが多いので、相続税がかかりそうなら、売却の準備と同時に税理士へ相談しましょう。

確定申告は、売った翌年の2月16日から3月15日までに行います。

利益は、売った金額から取得費と売るための費用を引いて計算します。取得費は、親がマンションを買ったときの代金などが基になります。持っていた期間も、親が買った日から数えます。

注意したいのが、親が買ったときの売買契約書です。見つからないと売った金額の5%を取得費とすることになり、利益が大きく計算されます。実家の書類は、早めに探しておきましょう。

出典: 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」／国税庁「No.2020 確定申告」／国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の日」／国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

最初に相談すべきは弁護士・司法書士・税理士・不動産会社のどれか｜判断基準

最初に相談する専門家は、売却を止めている原因で決まります。

原因は、遺産の分け方の争い、相続人の事情、税金の3つです。

相続人どうしで遺産の分け方が決まらないなら弁護士

遺産の分け方で揉めているなら、不動産会社より先に弁護士へ相談しましょう。

弁護士に相談する目安は、次の3つです。

• 話し合いを重ねても、平行線が続いている
• 話し合いを拒む相続人がいる
• 遺言の内容に反対している相続人がいる

弁護士は、相続人の代理人として他の相続人と交渉できます。話し合いが決裂したときは、家庭裁判所の調停に進む手続きも任せられます。

揉めている段階で一人だけ不動産会社に査定を頼むのは、避けたほうが安全です。他の相続人から「売る話を勝手に進めている」と受け取られ、話し合いがこじれる原因になるからです。

査定額は、分け方を決める材料にもなります。査定を取ることを、先に相続人どうしで合意しておきましょう。

出典: 裁判所「遺産分割調停」

認知症・未成年・行方不明の相続人がいるなら司法書士か弁護士

認知症・未成年・行方不明の相続人がいるなら、遺産分割協議の前に家庭裁判所の手続きが必要です。

その相続人の代わりに話し合いに加わる人を、家庭裁判所に選んでもらいます。

申立ての書類づくりは司法書士へ、他の相続人との間に争いがあるなら弁護士へ相談しましょう。

成年後見人は、本人の財産に関する法律行為をすべて代わりに行う人です。マンションの売却が終わった後も、本人の財産の管理を続けます。売却のために申し立てる前に、この点を家族で話し合っておくと安心です。

出典: 裁判所「後見開始」／裁判所「特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）」／裁判所「不在者財産管理人選任」

相続税か、売却益の税金がかかりそうなら税理士

相続税か売却益の税金がかかりそうなら、最初に税理士へ相談しましょう。

かかりそうかは、手元の数字で目安をつけられます。

相続税は、遺産の合計が基礎控除を超えたときにかかります。基礎控除の額は、親が亡くなった日で変わります。

以前の相続で聞いた額より、今の基礎控除は低くなっています。

遺産のマンションは、売れる値段ではなく相続税の決まりで評価します。正確な計算は税理士に任せましょう。申告期限は10か月なので、相談は最優先です。

売却益の税金は、売れそうな価格が、親がマンションを買った価格を上回るときにかかる可能性があります。

親が買ったときの書類が見つからないときも、要注意です。取得費が売った金額の5%で計算されて利益が大きく出やすいので、まず税理士へ相談しましょう。

出典: 国税庁「No.4152 相続税の計算」／財務省「相続税の改正に関する資料」／国税庁「相続税の申告要否判定コーナー」／国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

相続人全員で合意でき、税金もかからないなら不動産会社と司法書士へ同時に相談

相続人全員の意見がそろい、税金もゼロの見込みなら、不動産会社への査定依頼と、司法書士への相続登記の依頼を同時に進めると、いちばん早く売却まで進められます。

登記を待ってから売り出しの準備を始めると、その間も管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続けます。2つを並行させれば、登記が終わるころには売り出しの条件が決まっています。

司法書士は、不動産会社に紹介してもらう方法もあります。

マンションが遠方にあっても、相続登記はオンラインや郵送で申請できます。司法書士は、住まいの近くの事務所から選べます。

出典: 法務局「不動産登記の申請書様式について」

相続したマンションの売却を頼む不動産会社の選び方

頼む不動産会社は、まず売り方を決め、そのあと3つの点で比べると絞り込めます。

3つの点とは、査定の根拠、同じマンションでの売却実績、相続した物件の売却経験です。

仲介か買取か、売り方を先に決める

頼む不動産会社を探す前に、仲介で売るか、買取で売るかを決めましょう。

仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社に直接買ってもらう方法です。それぞれ、得意な会社が分かれます。

次のような事情があるなら、買取も候補に入れておきましょう。

• 築年数が古い
• 遠方で、管理に通うのが難しい
• 空室のまま、管理費がかかり続けている
• 家財が多い

相続人はその部屋に住んでいなかったので、不具合に気づきにくい立場です。引き渡し後の責任を負わずに済む条件は、買取の大きな利点です。

迷うときは、仲介と買取の両方で査定を取りましょう。費用を引いた手取りの額で比べると、どちらが得かが分かります。

出典: e-Gov法令検索「民法」第562条・第572条

査定額の高さではなく、根拠となる成約事例で比べる

査定額は、金額の高さより根拠で比べましょう。

査定額は会社の予想で、売れる約束とは別物だからです。

根拠には、近い時期に同じマンションや周辺で実際に売れた価格（成約事例）を使います。基にした成約事例を担当者に聞くと、比べやすくなります。

一括査定サイトでは、申し込みを受けた不動産会社がサイトに費用を払うため、高めの査定額で媒介契約を取ろうとする会社もあります。高すぎる値段で売り出すと、値下げを重ねる間に管理費や固定資産税がかさみます。

専任媒介か専属専任媒介を結ぶと、レインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み）の登録証明書が届きます。

2次元コードで取引状況を見て、覚えのない「売主都合で一時紹介停止中」が出ていたら、他社の買主を断る「囲い込み」の疑いがあります。すぐ問い合わせましょう。

出典: 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました」

同じマンションと周辺での売却実績を確かめる

同じマンションで売った実績がある不動産会社は、そのマンションの買主が気にする点を知っています。

たとえば、次のような点です。

• 管理費・修繕積立金の額と、滞納の有無
• 大規模修繕の予定
• どんな世帯が買ったか
• いくらで、何か月かけて売れたか

面談で「このマンションで売った部屋はありますか」と聞けば、実績を確かめられます。

マンションを売るときは、管理会社が発行する重要事項調査報告書で、管理費・修繕積立金・滞納・修繕の予定を買主に説明します。相続人は管理の事情を知る機会が少ないので、報告書を取り寄せて読み解ける会社なら、説明を任せられます。

マンションが遠方にあるなら、その地域で取引の多い会社を選びましょう。内覧の立ち会いや鍵の管理を任せられるので、何度も現地へ通わずに済みます。

相続物件の売却経験と、司法書士・税理士との連携を確かめる

相続した物件の売却に慣れた不動産会社なら、相続人が複数いる、遠方に住んでいるといった事情があっても、手続きを止めずに進められます。

不具合の説明では、建物の状態を専門家が調べるインスペクションを勧める会社だと、買主とのもめごとを防ぎやすくなります。

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、不動産会社が売主へ状況を報告する義務があります。この報告をメールで相続人全員に送ってもらうと、一人だけが事情を知る状態を避けられます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2

司法書士・税理士の報酬と仲介手数料を抑える方法

自分で手続きをすれば、司法書士や税理士に払う報酬を減らせます。

登録免許税などの実費は、誰が手続きをしても同じ額がかかります。

相続登記を自分で申請する

相続登記は自分でも申請でき、その場合は司法書士の報酬が0円になります。

相続人が1人か、分け方が決まっていて、平日に法務局へ行ける人なら、自分で申請するのがおすすめです。相続人が多い場合や、祖父母の名義のまま残っている場合は、集める戸籍が増えます。司法書士に頼むほうが早く終わります。

自分で申請するなら、法定相続情報一覧図を作っておくと手間が減ります。

法務局に戸籍の束と、家系図のような一覧図を出すと、認証を付けた写しを無料で受け取れます。以後は、戸籍の束の代わりにこの写しを相続登記で使えます。書き方に迷ったら、法務局の登記手続案内（予約制）で相談できます。

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。この税は、自分で申請しても同じ額を納めます。

出典: 法務局「法定相続情報証明制度について」／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）

相続税がかからなければ、売却後の確定申告を自分でする

相続税がゼロで、親が買ったときの書類もそろっているなら、売った翌年の確定申告は自分でできます。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に沿って売った金額や取得費を入れると、申告書ができあがります。迷った点は、税務署で相談できます。

次の場合は、税理士に頼むほうが、結果として負担を減らせます。

• 相続税を払っていて、取得費加算の特例を使う
• 親が買ったときの売買契約書が行方不明
• 共有名義で売り、相続人それぞれが申告する

取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売ったとき、払った相続税の一部を取得費に足せる制度です。

売買契約書が見つからないときも、購入代金を示す別の資料を探せるかで税額が変わります。ここは報酬を惜しまず、税理士に相談しましょう。

出典: 国税庁「No.2020 確定申告」／国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

司法書士・税理士の報酬を複数の事務所で比べる

司法書士と税理士の報酬は事務所ごとに決められているため、2〜3か所から見積もりを取って比べましょう。

不動産会社から紹介された事務所も、見積もりを見てから頼むかを決められます。紹介された事務所は決済の日の段取りを不動産会社と合わせやすいので、報酬が他と同じくらいなら頼む利点があります。

見積もりを取ったら、次の3つを確かめておきましょう。

• 登録免許税・戸籍の取得費用などの実費が、見積もりの額に入っているか
• 戸籍集めや遺産分割協議書の作成が、報酬に入っているか
• 相続人が増えたときなど、追加の料金がかかる条件

総額が近くても、含まれる作業が違えば、最後に払う額は変わります。同じ作業の範囲でそろえて比べると、事務所の違いが見えてきます。

仲介手数料は上限額を確かめてから交渉する

仲介手数料は国の告示で上限が決まっていて、その範囲で不動産会社と交渉できます。

売却価格が400万円を超えるなら、上限は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です。

実際には、上限の額で請求されることが多いので、媒介契約の前に額を確かめておきましょう。

売却価格が800万円以下のマンションには、2024年7月1日に始まった特例があります。売るための費用を考えて、上限を33万円まで引き上げられるもので、通常の計算より高い額を求められる場合もあります。

「少しでも安くしたい」と思うのは自然なことです。ただ、値引きを求めると、広告などの販売活動を抑えられるおそれもあります。

手数料の差より、売れる価格の差のほうが大きくなることもあります。最後は、手取りの額で判断しましょう。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」／国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

まとめ：最初の相談先は、家族の揉めごとと税金で決まる

相続したマンションを売るときは、最初の相談先を家族の事情と税金で選ぶことがいちばん大切です。揉めていれば弁護士、税金がかかりそうなら税理士が最初の相談先です。相続人全員の意見がそろい、税金もゼロの見込みなら、不動産会社と司法書士へ同時に相談すると、遠回りせずに売却まで進めます。

最初の一歩は、親の借金と管理費の滞納を調べ、相続放棄するかを決めることです。期限は、相続人になったと知った時から3か月です。この一歩を飛ばして売ってしまうと、後で見つかった借金も相続人が返すことになります。

次は、基礎控除の式で相続税がかかりそうかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、相続したマンションを売るときの相談先の選び方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。