専任媒介と一般媒介の違い｜3種比較表とどっちを選ぶかの判断材料

査定に来た不動産会社の担当者から「専任媒介でお願いできませんか」と言われた。契約書を見ると、一般・専任・専属専任の3つの欄があります。どれを選ぶのが自分にとって得なのか、ここで迷う人は多いはずです。

先に答えを書きます。3種類のどれを選ぶかは、法律の運用上「依頼者に委ねられている」事項です。会社が勧めるのには会社側の合理的な事情があり、営業資料に出てくる「専任の成約率は一般の3倍」という数字は、統計の作り方を知ると別の見え方になります。

この記事では、法令で決まっている違いを比較表にしたうえで、会社が専任を勧める理由、成約率の数字の読み方、専任が有利になる条件、一般が有利になる条件、そして契約書にサインする前に確かめる5項目を順に見ていきます。

専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の3種比較表

マンションを売るときに不動産会社と結ぶ契約を、媒介契約といいます。種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つです。まず、宅地建物取引業法と国土交通省の標準媒介契約約款で決まっている違いだけを表にします。

広告の量や担当者の動き方のように、会社ごとに変わる項目は表から外しました。そこは後の章で扱います。以下のh3では、表の各行を売主の立ち位置から読み解きます。5つの軸そのものの詳しい解説は、既存記事にまとめてあります。

媒介契約の違いは5つ｜一般・専任・専属専任を比較し自分で選ぶ

他社に重ねて依頼できるかと自己発見取引の扱い

3種類を分ける最初の線は、「他の会社にも同時に頼めるか」です。一般媒介は複数の会社に同時に依頼できます。専任媒介と専属専任媒介は1社だけに依頼する契約で、期間中に他の会社へ頼んで売ると違約金の対象になります。

2本目の線は、自分で買主を見つけたときの扱いです。

一般媒介と専任媒介では自己発見取引ができます。専属専任媒介では、標準約款が有効期間内に自ら発見した相手方と契約することを禁じており、見つけた買主とも依頼した会社を通して契約する形になります。この2本の線は宅地建物取引業法34条の2と標準約款で決まっていて、会社の方針で動く部分とは別です。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第12条・第13条、専属専任媒介契約約款第12条）

レインズ登録と業務報告の義務

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社だけが使える物件情報のネットワークです。ここに載ると、全国の不動産会社があなたの物件を自分の顧客に紹介できるようになります。

登録の義務は契約の種類で変わります。

• 専任媒介: 契約の日から7日以内に登録
• 専属専任媒介: 契約の日から5日以内に登録
• 一般媒介: 登録は任意で、契約書で決める

日数の計算では会社の休業日を除きます。登録した会社は、指定流通機構が発行する登録証明書を売主に渡す義務も負います。

報告も同じです。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上、業務の処理状況を売主へ報告する義務があります。一般媒介で定期報告の義務を負うのは、契約書でそう決めた場合に限られます。一方、購入の申込みが入ったときに遅滞なく売主へ知らせる義務は、3種類すべてに共通です。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（以下、運用指針）は、報告すべき事項を、買主を探すために行った措置（レインズへの登録、広告等）と引き合いの状況等としています。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第5項・第6項・第8項・第9項） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の10） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係）

契約期間と更新の条件

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月が上限です。3か月より長い期間を書いても、その期間は3か月になります。一般媒介について法律は期間の上限を置いておらず、標準約款が同じく3か月以内と定めているため、実際の契約書も3か月で区切る形が一般的です。運用指針も、一般媒介契約は「法律上の規制はないが、実情にかんがみ、専任媒介契約等と同じく3月以内で定めている」と説明しています。

更新の仕組みにも差があります。専任媒介と専属専任媒介の更新は、法律で売主からの申出が条件とされ、これに反する特約は無効です。契約書に「自動更新」と書いてあっても、その部分は効力を失います。運用指針は、更新の扱いをこう書いています。

更新の申出は、有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定することは許されない。

つまり3か月たつごとに、売主には「もう3か月続けるか」「一般媒介に切り替えるか」「会社を替えるか」を選び直す機会が必ず来ます。一般媒介の更新は売主と会社の合意に基づく形で、標準約款では売主が満了に際して文書などで申し出ると定めています。3か月の満了時の進め方は、別の記事で詳しく扱います。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第3項・第4項・第10項） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)④・⑧） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第7条・第15条、一般媒介契約約款第8条・第16条）

違約金と費用償還が発生する場面

契約の種類によって、売主側にお金の請求が生じる場面が変わります。ここを知らずに動くと、思わぬ請求を受けます。

違約金は、成約していれば払うはずだった約定報酬額に相当する額です。費用償還は、会社がそれまでに使った費用（現地調査の交通費、権利関係の調査の謄本代、販売活動の広告費など）を返す形で、こちらも上限は約定報酬額です。会社は明細書を作り、領収書などで金額を立証する決まりになっています。

一般媒介では、依頼している会社の名前を各社に伝える「明示型」が標準です。伝えていない会社の仲介で売ると費用償還の対象になります。自分で見つけた買主と契約したときや他社の仲介で成約したときは、各社へ遅滞なく通知します。通知を怠ったあとに会社が事情を知らずに費用を支出した場合、その費用の償還を請求される形になっています。請求を受けたときの対応は別の記事で扱います。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第12条・第14条、専属専任媒介契約約款第12条、一般媒介契約約款第14条・第15条） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)⑥・⑦）

不動産会社が専任媒介を勧める理由

査定に来た担当者の多くは「専任媒介でお願いできませんか」と言います。売主をだます意図ではなく、会社の側に合理的な事情があります。事情を知っておくと、専任を受けるときの交渉材料にもなります。

• 仲介手数料が成約した1社にしか入らない
• 義務を負ってでも手数料の見込みを固めたい
• 専属専任で自己発見取引を防ぎたい
• 広告費の承認が専任を前提にしている会社がある

仲介手数料が成約した1社にしか入らない仕組み

不動産会社の売却側の収入は、売買が成立したときの仲介手数料です。入るのは成約した会社だけで、途中まで動いた会社の取り分はゼロです。

運用指針は、費用の負担をこう書いています。

指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。

だから会社は「費用をかけても回収できないかもしれない契約」を避けたいと考えます。専任媒介なら、自社が買主を見つけても、他社がレインズ経由で買主を連れてきても、売主側の手数料は自社に入ります。会社が専任を勧める最大の理由は、この見込みの固さです。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)⑤）

レインズ登録と報告の義務を負ってでも専任を取りたい事情

専任媒介は、会社にとって義務が増える契約でもあります。7日以内のレインズ登録、登録証明書の引渡し、2週間に1回以上の業務報告が法律で課され、守らなければ行政処分の対象です。一般媒介では、これらの義務の外に立ちます。

それでも会社は専任を望みます。義務を負う手間より、手数料が入る見込みが立つ利点の方が大きいからです。加えて、専任なら販売の計画を自社で立てられます。価格を見直す時期、広告の出し方、内見の進め方を1社で決められるため、担当者も腰を据えて動けます。

売主にとっては、この「義務を負ってでも欲しい契約」という構図が交渉の土台になります。専任を結ぶなら、会社が負う義務を売主の側からも確認し、レインズの登録証明書や報告の方法を最初に決めておきます。義務を果たしてもらう形を、契約の席で作るわけです。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第5項・第6項・第9項） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の10）

専属専任まで勧められる場面と会社側の狙い

専任媒介で足りるはずの場面で、専属専任媒介を勧められることがあります。会社が専属専任を望む理由は、主に自己発見取引の防止です。

専任媒介では、売主が自分で見つけた買主と契約できます。会社から見ると、販売活動の途中で「知人に売ることにした」と言われれば、費用は償還で戻っても手数料はゼロになります。他社が「売主の知人」を装って買主を連れてくる、いわゆる抜き行為を警戒する会社もあります。専属専任なら、どの買主でも自社を通す形になり、この心配が消えます。

売主側の見返りは2つです。報告が週1回以上に増えること、レインズ登録が5日以内に早まること。一方で、親族や知人に売る可能性がわずかでもあるなら、専属専任では自己発見取引が違約金の対象になるため避けた方が安全です。会社の狙いと自分の事情を並べて、専任で止めるか専属専任まで進むかを決めます。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専属専任媒介契約約款第12条第2項）

「専任でないと広告費を出せない」という説明の真偽

専任を勧める場面でよく聞くのが、「一般媒介だと広告費の承認が下りにくい」「ポータルサイトへの掲載は専任が条件」という説明です。会社の予算の判断としては、本当のことがあります。成約の見込みが読めない契約に広告費を多く割けない、という社内ルールを持つ会社は珍しくないからです。

ただし、法律や約款に、一般媒介の広告を制限する決まりは置かれておらず、会社の裁量の話です。運用指針では、通常の広告や物件の調査のための費用は会社の負担で、売主が特別に依頼した広告（新聞の全面広告など）や遠隔地への出張旅費だけが実費請求の対象とされています。

この説明を受けたら、「専任にした場合、どの媒体にどの程度の広告を出すのか」を具体的に聞き、契約書か別紙に書いてもらいます。専任媒介と専属専任媒介では、会社は成約へ向けて具体的に行う措置（指定流通機構への登録のほか、広告、他の宅地建物取引業者との連携等）を売主に明示することとされています。広告の内容を約束として残せるのは、専任を選ぶ売主側の利点です。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)①・⑤） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第10条）

専任媒介と一般媒介で成約率が違う理由

専任を勧める営業資料に、「専任媒介の成約率は一般媒介の3倍」といった数字が載っていることがあります。数字そのものは本物です。ただ、その作り方を知ると、一般媒介が売れにくい証明にはならないと分かります。

レインズの成約報告率は専任26.5%・一般9.4%

不動産流通推進センターが毎年まとめている「指定流通機構の活用状況について」の2025年分に、取引態様ごとの成約報告率が載っています。

物件の種類別では、マンション19.4%、一戸建て19.2%でした。売り物件の新規登録1,458,084件のうち専属専任と専任を合わせて43.6%、一般媒介は301,208件で2割ほど。残りは業者が売主の物件と代理です。レインズに新しく載る売り物件の4割強は、法律で登録が義務づけられた専任系の契約によるものだと分かります。

この表だけを見れば、専任の方が3倍近く売れやすいように読めます。次のh3で、その差の中身を見ます。

出典: 公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について（2025年分）」

一般媒介の成約報告率が低く出る統計の仕組み

この率は、物件が売れた割合を示す数字とは別物です。同じ資料に、作り方がそのまま書かれています。

2025 年の売り物件の成約報告件数は、252,206 件（前年比31.6％増）で、これを同年の新規登録件数で除して求めた成約報告率は、17.3％（前年比 4.07％ポイント増）となっている。

分母は物件の数ではなく、その年にレインズへ新しく登録された件数です。ここから、一般媒介の率が低く出る理由が2つ読めます。

一つ目は、同じ物件が複数回登録されうることです。

二つ目は、一般媒介の登録が任意であることです。標準約款の一般媒介では、レインズ登録は「登録することとした場合」に行うものとされ、登録していない物件は分母にも分子にも入らないまま終わります。成約情報の通知も、専任系では法律上の義務（34条の2第7項）ですが、一般媒介では指定流通機構の規程等に従って通知するという扱いです。義務の形が違う契約の数字を同じ表で並べている点に、注意が要ります。

加えて、2025年分には「レインズの成約登録適正化を図るためのシステム改修を行ったことにより、成約報告件数に影響を与えている可能性がある」との注記があり、成約報告件数は前年比31.6%増でした。年をまたいだ比較にも幅を持って見る必要があります。営業資料でこの数字を見せられたら、「契約の種類で売れやすさを比べた率とは別物」と受け止めて読み進めます。

出典: 公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について（2025年分）」 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第5項・第7項） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（一般媒介契約約款第9条） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 9(2)）

成約を左右するのは価格設定と物件の条件

同じ統計を物件の種類別に見ると、マンション19.4%、一戸建て19.2%、土地14.6%です。マンションと一戸建てはほぼ同じ水準で、契約の種類による3倍近い差とは性質が違います。

売れるかどうかを分けるのは、まず価格の設定です。周辺の成約事例から外れた価格で売り出せば、専任でも一般でも問い合わせは止まります。次に物件の条件です。駅からの距離、築年数、階数、管理の状態は、契約の種類を変えてもそのままです。

契約の種類が変えるのは「売れ方」です。専任なら1社が責任を持って計画的に動き、一般なら複数の窓口から情報が広がります。どちらが自分の物件に合うかは、次の2つの章で条件ごとに見ます。「専任にすれば売れる」も「一般にすれば高く売れる」も、それだけでは成り立たないと押さえたうえで、先へ進みます。

出典: 公益財団法人不動産流通推進センター「指定流通機構の活用状況について（2025年分）」

専任媒介が有利になるマンションと売主の条件

専任媒介が売主に有利に働くのは、1社に責任を持って動いてもらう価値が高い場面です。専任の弱点とされてきた囲い込みについても、2025年から売主が自分で監視できる仕組みが整いました。

• 問い合わせの見込みが読みにくい立地や築年数
• 売主専用画面で囲い込みを監視できる
• 手数料と広告の協議を交換条件に置ける
• 親族や知人に売る可能性があるなら専属専任ではなく専任

問い合わせの見込みが読みにくい立地や築年数

駅から遠い。築年数が古い。間取りが珍しい。周辺に同じ間取りの売り物件が多い。こうしたマンションは、売り出してすぐに問い合わせが入るとは限らず、価格の調整、内見で伝える工夫、買主の層の絞り込みといった販売の設計が売れ行きを左右します。

この設計を複数の会社にばらばらにやらせると、方針が割れて売主が混乱します。

専任媒介なら1社が販売の計画を立て、2週間に1回以上の報告で、買主を探すために行った措置と引き合いの状況が届きます。反応を見ながら価格を見直し、3か月の満了で続けるか替えるかを判断する。問い合わせの見込みが読みにくい物件ほど、この進め方が向いています。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第9項） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)①イ）

売主専用画面で囲い込みを監視できる

専任媒介の最大の不安は「囲い込み」でした。国土交通省と4つの不動産流通機構が売主向けに出したリーフレットは、囲い込みをこう定義しています。

一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主双方の媒介を行うことを目的として、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為

この行為への備えとして、専任媒介と専属専任媒介の売主は、レインズの「売主専用画面」で自分の物件の取引状況を確かめられます。画面に出る状況は次の3つです。

• 公開中
• 書面による購入申込みあり
• 売主都合で一時紹介停止中

国土交通省は2024年6月に宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月1日から、レインズへの取引状況の登録を会社の義務としました。登録事項には「取引の申込みの受付に関する状況」が入り、運用指針は、登録内容が事実と異なるときは法65条1項の指示処分の対象になるとしています。2025年1月からは、会社が渡す登録証明書の二次元コードを読み取り、確認用のIDとパスワードを使って画面に入れます。

覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていれば、会社に問い合わせて是正を求められます。一般媒介では登録自体が任意なので、この画面は専任系の売主が使う仕組みです。専任を選ぶなら、登録証明書を受け取り、月に数回は画面を見る習慣が囲い込みへの備えになります。囲い込みの見抜き方そのものは、別の記事で扱います。

出典: 国土交通省・4不動産流通機構「宅地や建物の（専属）専任媒介契約を締結したらレインズの『ステータス管理機能』を活用しましょう！」 出典: 国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（報道発表） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の11） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 9(1)）

専任を結ぶ交換条件に手数料と広告の協議を置ける

会社が専任を望む事情は前の章で見たとおりです。売主にとって専任は「会社が欲しがる契約」なので、結ぶ前に条件を協議する余地があります。交換条件に置けるのは3つです。

一つ目は仲介手数料。上限は国土交通省の告示で、売買代金を200万円以下の部分5%、200万円を超え400万円以下の部分4%、400万円を超える部分3%に区分して合計した額（税別）と決まっています。400万円を超える物件で使われる「3%+6万円」は、この区分を一度に計算する速算式です。運用指針は、この上限の扱いをこう書いています。

報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。

専任を結ぶ代わりに率を相談するのは、この指針に沿った行動です。

二つ目は広告と販売活動の中身。専任媒介では、会社は成約へ向けて具体的に行う措置を売主に明示することとされています。掲載するポータルサイト、チラシの配布範囲、オープンルームの回数を契約書か別紙に書いてもらいます。

三つ目は報告の形式。2週間に1回以上の報告を、電話だけで済ませず文書やメールで残してもらうよう頼みます。3か月後に続けるかどうかを判断する材料になります。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 1(3)・6(3)①）

親族や知人に売る可能性があるなら専属専任ではなく専任

専任媒介と専属専任媒介の差は、売主の立場からは「自分で見つけた買主と契約できるか」の1点に集約されます。

親族が買い取る。同じマンションの住人が買いたいと言っている。職場の同僚が興味を持っている。こうした可能性が少しでもあるなら、専属専任は避けます。専属専任で自分の見つけた買主と契約すると、約定報酬額に相当する違約金の対象になります。専任媒介なら、会社に通知したうえで進められ、成約したときは会社がそれまでに使った費用の償還（上限は約定報酬額）で済みます。

専属専任の見返りは、報告が週1回以上になることと、レインズ登録が5日以内に早まることです。週1回の報告を価値と感じるか、7日と5日の差を気にするかは人によりますが、自己発見取引の道を閉じる代償としては小さいと感じる売主が多いはずです。会社から専属専任を勧められたら、「専任でお願いします」と返すだけで足ります。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第13条・第14条、専属専任媒介契約約款第12条第2項）

一般媒介が有利になるマンションと売主の条件

一般媒介は「会社の動きが鈍くなる」と言われます。手数料が入る見込みが立ちにくいという会社の事情を考えれば、その面はあります。ただ、物件そのものに力があれば、会社は成約の見込みが高いと判断して動きます。一般媒介は、会社の本気度を物件の力で引き出す契約です。

• 人気エリアや築浅で問い合わせが見込める
• 複数社の販売方針と買主の反応を同時に比べたい
• 囲い込みが起きにくい構造
• 明示型と非明示型の選び方と他社で成約したときの通知

人気エリアや築浅で問い合わせが見込めるマンション

駅から近い。築10年前後。人気の学区。周辺の売り物件がわずか。こうしたマンションは、売り出せば問い合わせが入ることが会社の側にも読めます。成約の見込みが高い物件なら、一般媒介でも会社は広告を出し、自社の顧客に紹介します。他社に先を越されたくないからです。

この場面では、一般媒介で複数の会社に依頼すると、各社が自社の顧客の中から買主を探す動きが同時に始まります。1社に絞った場合の買主の経路は、その会社の顧客と、レインズ経由で他社が連れてくる買主の2本。一般媒介なら、依頼した会社の数だけ直接の経路が増えます。

逆に、問い合わせが読めない物件で一般媒介にすると、各社が費用を抑えて様子見になり、どこも動かない状態に陥りがちです。物件の力を冷静に見て、一般媒介が向くかどうかを判断します。何社に頼むかは、別の記事で扱います。

複数社の販売方針と買主の反応を同時に比べたい

一般媒介の利点は、売却活動の途中で会社を比べられることです。査定の段階では各社とも良いことを言いますが、実際に売り出してからの動きには差が出ます。

こうした差は、同時に依頼しているからこそ見えます。専任で1社に絞っていると比較の対象がなく、その会社の動きが普通なのか遅いのか判断に迷います。

3か月の契約期間が終わるときに、動きの良かった1社と専任媒介に切り替える進め方もあります。最初の3か月を一般媒介で「会社を選ぶ期間」として使い、次の3か月で1社に責任を持たせる形です。売り急がない住み替えなら、この二段構えは会社選びの失敗を減らします。

囲い込みが起きにくい構造

囲い込みは、物件の情報を1社が抱えているときに起きます。一般媒介で複数の会社が同じ物件を扱っていれば、1社が他社からの紹介を断っても、買主は別の会社を通して内見を申し込めます。情報の出口が複数あるため、囲い込みが構造的に成立しにくいのです。

専任媒介では売主専用画面で監視する手段がありますが、画面を見る手間と、見つけたときに会社へ申し入れる手間は売主の側にあります。一般媒介なら、その手間をかけずに囲い込みを避けられます。

ただし、一般媒介ではレインズへの登録が任意です。依頼した会社がどこも登録を行わなければ、買主を探す範囲は各社の顧客と広告に限られます。一般媒介でも「レインズに登録してもらえますか」「登録証明書をもらえますか」と確認し、契約書の登録の欄に書いてもらうことで、情報の広がりを確保できます。標準約款の一般媒介では、登録することとした場合に会社が登録の義務を負う形です。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（一般媒介契約約款第9条） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第5項）

明示型と非明示型の選び方と他社で成約したときの通知

一般媒介には「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、他にどの会社に依頼しているかを各社に伝える義務がある形です。国の標準約款は明示型を基本にしていて、契約書には「依頼する当社以外の宅地建物取引業者」を書く欄があります。非明示型にしたい場合は、運用指針が示すとおり、特約の欄にその旨を書いてもらう形になります。

明示型で気をつける点は2つです。

• 契約後に新しく別の会社へ依頼したときも、その会社名を通知する
• 伝えていない会社の仲介で成約すると、費用償還（上限は約定報酬額）を請求されうる

売却が決まったときの通知も忘れがちです。他社の仲介で成約したときも、自分で見つけた買主と契約したときも、依頼している全社に遅滞なく伝える義務があります。通知を怠ったあとに会社が事情を知らずに販売活動を続けた場合、その間の費用を請求される根拠になります。一般媒介は自由度が高い分、この連絡の手間を売主が持ちます。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（一般媒介契約約款第4条・第14条・第15条） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)⑩）

媒介契約を結ぶ前に契約書で確認する項目

媒介契約は、口頭で「お願いします」と言った時点で成立しうる契約です。書面はそのあとで交付されます。「とりあえず専任で進めましょう」と言われたら、書面を見てから返事をする姿勢が自分を守ります。書面を受け取ったら、次の5点を確かめます。

• 標準媒介契約約款に基づく契約かの表示
• 仲介手数料の欄は協議した額か
• 有効期間と更新の書き方
• レインズ登録の予定日と登録証明書の引渡し
• 違約金と費用償還の条項

標準媒介契約約款に基づく契約かの表示

契約書の右上の角に、「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です」または「…に基づく契約ではありません」のどちらかが表示されています。運用指針が、依頼者が一目で分かるようこの位置に表示することとしているためです。

標準約款に基づく契約なら、この記事で説明してきた違約金の上限、費用償還の上限、解除の条件、売主に不利な特約の無効といった保護がそのまま適用されます。約款には、各条項の定めに反する特約で依頼者に不利なものは無効とする条文が置かれています。

「基づく契約ではありません」と表示されている場合は、会社が独自に作った約款です。違法ではありませんが、違約金の額や解除の条件が標準約款と違う可能性があります。その場合は約款の本文と特約の欄を読み、分からない条項は署名の前に説明を求めます。標準約款を使う会社が多数を占めますが、表示の確認は最初の1秒でできます。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 2(2)②） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第19条第2項、一般媒介契約約款第20条第2項） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の9第4号）

仲介手数料の欄は上限ではなく協議した額になっているか

契約書には、報酬（仲介手数料）の額または率を書く欄があります。上限は告示の区分で決まり、売買価格が400万円を超える場合は速算で「価格の3%+6万円」に消費税を加えた額です。多くの契約書には、この上限がそのまま印字されています。

運用指針では、この上限は当然に請求できる額とは扱われず、会社が行う媒介業務の内容などを考慮して依頼者と協議して決めるものとされています。専任媒介を結ぶ交換条件として率を相談した場合は、相談の結果が欄に反映されているかを確認します。口頭で「少し下げます」と言われただけでは、契約書の額が優先されます。

なお、手数料は成約したときに発生し、宅地建物取引業法37条の書面を作って契約の当事者に交付したあとで会社が受け取る流れです。買主のローンが不成立となり、それを理由に売買契約が解除されたときは、受け取った約定報酬の全額を遅滞なく返す決まりで、利息は付さない扱いです。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 1(3)・6(3)②） 出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第8条・第9条）

有効期間と更新の書き方

有効期間の欄は、3か月以内になっているかを確認します。専任媒介と専属専任媒介で3か月を超える期間が書かれていても、その期間は法律で3か月になります。

更新の欄も見ます。「自動更新」「期間満了の○日前までに申出がなければ更新」といった文言が専任系の契約書にあれば、更新を依頼者の申出によるものとした法律の定めに反する特約として無効です。更新は期間が満了するたびに売主が申し出るもので、あらかじめ更新を約束する形も、運用指針で許されない扱いとされています。

有効期間と合わせて、「解除に関する事項」が書かれているかも確認します。媒介契約の有効期間及び解除に関する事項は、法律で書面への記載が義務づけられた項目です。3か月を待たずに契約を終わらせたいときの条件（会社が義務を果たさないとき、背信行為があったとき）が書かれています。途中解約の進め方は別の記事で扱います。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第1項第5号・第3項・第4項・第10項） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)⑧・⑨）

レインズ登録の予定日と登録証明書の引渡し

専任媒介と専属専任媒介では、レインズ登録の期限（7日以内・5日以内、休業日を除く）と、登録後に登録証明書を売主へ引き渡すことが法律で決まっています。契約書には、指定流通機構への登録に関する事項を書く欄があります。

期限の起算にも決まりがあります。運用指針は、「媒介契約締結の日」を契約締結の意思の合致のあった日とし、書面を交付した日とは別であること、契約を締結した当日は初日不算入で期間に含まれないことを示しています。契約の席で、「登録はいつになりますか」「登録証明書はどの方法で渡してもらえますか」と聞きます。登録証明書には売主専用画面に入るための二次元コードが載っていて、これが囲い込みを監視する入口になります。

一般媒介で契約する場合は、登録の義務がないため、欄が「登録せず」になっていることもあります。情報を広げたいなら「登録する」に変えてもらい、登録証明書の交付も合わせて頼みます。契約書に書いた以上、会社には約款上の登録義務が生じます。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第34条の2第1項第6号・第5項・第6項） 出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」（第15条の10） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)①ハ）

違約金と費用償還の条項

最後に、売主側にお金の請求が生じる条項を読みます。標準約款の内容は次のとおりです。

• 専任媒介: 他社の仲介で成約したときは約定報酬額相当の違約金、自分で見つけた買主と成約したときは費用の償還
• 専属専任媒介: どちらの場合も約定報酬額相当の違約金
• 一般媒介: 明示していない会社の仲介で成約したときは費用の償還

確認する点は2つです。違約金の額が約定報酬額を超えていないか、費用償還の上限が約定報酬額になっているか。標準約款ではどちらも約定報酬額が上限で、これを超える特約は依頼者に不利なものとして認められない扱いです。運用指針は、違約金について、他の顧客からも報酬を受領できる見込みがあったとしても、その分を含めて請求することはできないとしています。

費用償還を請求されるときは、会社が明細書を作り、領収書などで金額を立証する決まりです。「広告費として一律○万円」という請求は、この決まりから外れます。違約金や費用の請求を受けたときの対応は、別の記事で詳しく扱います。

出典: 国土交通省「標準媒介契約約款」（専任媒介契約約款第12条・第14条・第19条第2項、専属専任媒介契約約款第12条、一般媒介契約約款第14条） 出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（第34条の2関係 6(3)⑥・⑦・⑩）

まとめ：専任か一般かは売主が選べる契約で、物件の力と交渉材料で決まる

いちばん重いのは、3種類のどれを選ぶかが売主の側にあるという点です。運用指針は「三種類の類型があり、その選択は依頼者に委ねられていること」を依頼者への周知事項として挙げています。会社が専任を勧めるのは手数料の見込みを固めたいという合理的な事情からで、売主はその事情を知ったうえで、手数料の率、広告の中身、報告の方法を協議の材料にできます。営業資料の「専任の成約率は一般の3倍」は、分母が物件数ではなく登録件数である統計の作り方から生まれる差を含んでいます。

次の一歩は、自分のマンションの問い合わせの見込みを、複数社の査定の根拠を並べて見極めることです。駅からの距離、築年数、周辺の売り物件の数から問い合わせが読める物件なら一般媒介で複数の窓口を持て、読みにくい物件なら専任で1社に販売の設計を任せる判断になります。ここを飛ばして契約の種類だけを先に決めると、3か月のあいだ動きのない状態で満了を待つことになります。

そのうえで、契約書を受け取ったら、右上の表示、手数料の欄、有効期間と更新、レインズ登録と登録証明書、違約金と費用償還の5点を声に出して確かめます。口頭の「とりあえず専任で」に返事をする前に書面を見る、これだけで選び直す機会が残ります。住み替えのトビラでは、専任媒介と一般媒介の選び分けも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。