夫婦共有名義のマンションは離婚でどう整理する？取り分・ローン・税金

夫婦の共有名義で買ったマンションがあり、離婚が決まった、または決まりそうだ。売るのか、どちらかが住み続けるのか。登記の持分の割合と自分の取り分はどう関係するのか。相手が住み続けて、自分がローンを払い続ける形になったらどうなるのか。そこで止まっている方に向けた記事です。

夫婦共有名義のマンションは、離婚しても名義やローンが自動では変わりません。全体を売る、一方が相手の持分を取得するなどの選択肢があります。財産分与の取り分は登記の持分だけで決まらないため、夫婦で築いた財産と借入れを分けて整理します。

この記事では、夫婦共有名義のマンションを離婚で整理する選択肢、財産分与で取り分を決める基準、住宅ローンを一方の名義にまとめる方法、一方が住み続けるときに出ていく側が守る条件、売って分けるときの税金の扱いを順に説明します。

夫婦共有名義のマンションを離婚で整理する選択肢

名義、ローン、財産分与の取り分は別々に確認します。登記を一人にしただけでは、銀行への返済責任は変わりません。

売って分ければ、名義とローンを整理しやすい

どちらも住み続ける予定がなければ、全体を売る方法を比べます。売却代金から完済額と諸費用を引き、残ったお金の分け方を合意します。代金で足りなければ、自己資金などの準備が必要です。

財産分与での取り分と、買主から各名義人へ振り込む代金の配分は同じとは限りません。登記上の持分、ローン返済、夫婦間の精算を不動産会社と専門家に共有しておきます。

一方が取得するなら、家の評価と銀行の審査を先に

住み続けたい側が相手の持分を取得し、必要な代償金を払う形です。現金だけでなく、預貯金など他の財産で調整する方法もあります。

障害になりやすいのはローンです。一人で借り換えられるか、今の銀行で債務者変更に対応できるかを、合意を確定する前に確認します。審査の可否を「多くは通らない」と決めつけず、収入・残債・物件評価を出して判断してもらいます。

共有を続ける場合も、持分だけ売る場合も条件がある

子どもの卒業まで共有を続けるなど、期限を区切る選択はできます。ただし、費用負担や次の売却に相手の協力が必要で、相手の持分が第三者へ移る可能性も残ります。

持分だけの売却は全体売却と価格の条件が異なります。抵当権やローン契約がある場合は、単に登記を移すだけでは解決しません。共有を残した場合のリスク全体はこちらで確認できます。

離婚で共有名義の家はどうする？放置リスクとローン・税金

財産分与の取り分は、持分割合だけでは決まらない

婚姻中に協力して築いた財産を整理する

財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に協力して取得・維持した財産です。登記が夫7割・妻3割でも、その割合をそのまま最終的な取り分にするとは限りません。寄与の程度が異なることが明らかでない場合は、等しいものとして扱うルールがあります。

結婚前から持っていた財産や一方が相続・贈与で取得した財産などは、区別して考えます。「婚姻中に買った家だから必ず半分」とも言い切らず、購入資金の出どころを整理します。

出典：法務省・りこんポータル

頭金と別居後の返済は、証拠と内訳を残す

親からの援助、結婚前の貯金を頭金に使った場合は、振込記録、贈与契約書、購入時の通帳を集めます。援助額をそのまま引くか、購入価格に対する割合などで評価するかは、事案によります。

別居後に一方が払ったローンも、通帳と返済予定表で元本・利息を分けます。返済した120万円がそのまま自分の取り分に120万円加算されるとは限りません。誰が住んでいたか、婚姻費用との関係も含めて相談します。

査定額をそろえて、取り分の試算をする

評価日をそろえ、複数社に同じ部屋の条件を伝えて査定を頼みます。成約事例、階数・向き・室内状態の差を聞くと、価格の違いを話し合いやすくなります。

以下は、特有財産や他の財産がなく、等分で合意すると仮定した単純例です。

実際に売るなら、売却費用も引いた手取りで分配を考えます。一方が取得するなら、売らない場合の費用をどこまで織り込むかも合意事項です。価格で折り合わないときは、不動産鑑定や調停も選択肢になります。

自宅の価格を曖昧にしたまま、取り分を決めない。まず査定書を共通の材料にしましょう。

財産分与を申し立てる期限も確認する

2026年4月1日以降に離婚した場合、家庭裁判所への財産分与の申立ては離婚後5年が期限です。同日より前に離婚した場合は、従来どおり2年です。

期限直前まで待たず、家を売る時期とは分けて手続きを相談します。話し合い中なら自動的に期限が延びる、と考えないようにしてください。

出典：裁判所・財産分与請求調停

ローンを一方にまとめる方法は、契約の型で違う

ペアローン・連帯債務・連帯保証を区別する

実際の契約書で確認します。自分のローンを完済しても、相手の保証が残ることがあります。団信の保障範囲も契約ごとに違います。

出典：三井住友銀行・ペアローンの説明

借換えと債務引受は、代替の方法として比較する

借換えは、住み続ける側が新たに借り、今のローンを完済する方法です。審査に加え、事務手数料、保証料、登記費用、金利、代償金も含めて資金が足りるかを確認します。

免責的債務引受は、銀行の承諾などにより一方を債務から外し、もう一方が引き受ける方法です。すべての銀行が対応するわけではなく、条件がそのまま続くとも限りません。保証人の変更や繰上返済を求められる場合も、個別に確認します。

これは全員が順番に行う手続きではありません。利用できる方法と費用を聞き、対応できない場合は売却などに戻ります。

一方が住み続けるとき、書面に残すこと

名義移転とローン整理を同じ計画にする

名義だけ相手に渡して、自分の返済義務を残すと、住んでいない家の責任を負い続けます。銀行の承諾、持分移転の登記、債務や保証から外れたことを確認できる書類を、司法書士などと整えます。

離婚前後で税の扱いも変わるため、日付だけを先に決めないことが大切です。離婚協議、銀行審査、登記、資金移動の順番をまとめて確認します。

支払い・管理・再協議の条件を具体化する

• 返済、管理費、修繕積立金、固定資産税を誰が払うか
• 支払い状況をどう共有するか
• 払えなくなった場合に誰へ相談し、いつ売却を再検討するか
• 養育費と住宅費をどう区別するか

公正証書は合意を残す方法の一つです。一定の金銭支払いについて強制執行に応じる条項を設けることはできますが、それだけで不動産の名義変更や売却を自動実行できるわけではありません。

出典：日本公証人連合会・公証人が提供する法的サービス

財産分与と売却でかかる税金を分ける

「売値が購入額より安い」だけで税額ゼロとしない

譲渡所得は、売却代金などから取得費と譲渡費用を引いて計算します。建物の取得費は減価償却相当額を差し引くため、購入額との単純比較ではありません。元の購入契約書や領収書を残しておきます。

出典：国税庁・離婚して土地建物などを渡したとき、贈与税の扱い、登録免許税の税額表

3,000万円控除は、離婚成立だけで確定しない

自宅を売った利益に対する3,000万円特別控除には、居住歴、売却相手、過去の特例利用などの条件があります。元配偶者への財産分与でも、離婚後だから必ず使えるとは限りません。

共有の家を第三者へ売る場合は、共有者ごとに要件を判定します。それぞれが対象なら一人につき最高3,000万円ですが、使い切れない控除を相手へ回す仕組みではありません。別居で先に家を出た側は、居住しなくなった時期も確認します。

出典：国税庁・マイホームを売ったときの特例、共有のマイホーム

まとめ：名義・取り分・ローンを分けて、実行できる整理方法を選ぶ

共有名義、財産分与、住宅ローンは別々に確認します。一方が住む場合も、所有権を移す手続きと、ローンや保証の責任を変える手続きは同じではありません。

借入契約と残高を確認し、金融機関に変更できる条件を聞きます。あわせてマンションの価格を査定し、残債と費用を引いた金額を話合いの材料にしましょう。

夫婦で築いた財産と各自の固有の財産、税金、今後の費用負担まで整理して合意します。半分という基準だけで、相手に渡す金額を即決しないことが大切です。