管理費を滞納中のマンションは売却できる？精算の流れと競売前に売る理由

管理費の督促状が届くたびに、このマンションはこのまま売れるのだろうかと、不安になる人もいるでしょう。

滞納があっても、売るときにたまった金額を精算すれば、マンションは売れます。

競売になる前に自分で売るための流れと、売却代金で不足額が出たときの埋め方を紹介します。

管理費を滞納していても、売却時に精算すればマンションは売れる

管理費や修繕積立金を滞納していても、マンションは売れます。ただし、たまった滞納額を、売却のときに精算することが条件です。

精算が条件になる理由は、滞納した管理費が、マンションを売ったあとも買主に引き継がれるからです。

マンションの持ち主どうしのルールを定めた区分所有法は、管理組合が管理費や修繕積立金を請求する権利（7条）について、8条で次のように定めています。

前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

「特定承継人」は、売買などでマンションを受け継いだ人のことです。つまり管理組合は、前の持ち主がためた滞納を、買主にも請求できます。

買主から見ると、前の持ち主の滞納まで払わされるおそれのある部屋です。そのため、売主の精算が契約で決まるまでは、買主は滞納額の分の値下げを求めるか、購入を見送ります。

滞納していることは、契約の前に買主へ伝わります。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」は、管理費や修繕積立金に滞納があれば、不動産会社が契約前の重要事項説明でその金額を買主に告げるよう定めています。

反対に、決済の日に売主が滞納額を払い終えると契約で決まっていれば、買主が引き継ぐ滞納はゼロになります。買主は滞納を精算した部屋として買えるので、値下げを求められる場面も減ります。

なお、売却が決まっても、引き渡しの日までは、マンションの持ち主は売主のままです。その日までの管理費と修繕積立金は、売主が払い続ける必要があります。

出典: e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

管理費の滞納が続くなら、競売になる前に売却したほうがよい理由

管理費の滞納が続くと、住宅ローンの借入先や管理組合が、裁判所にマンションの競売を申し立てることがあります。競売とは、持ち主に代わって、裁判所がマンションを売る手続きです。

自分で売れば、売る値段と時期、売ったあとに残る負担を、自分で決められます。競売になると、そのどれもが裁判所の手続きの中で決まっていきます。

遅延損害金や弁護士費用が上乗せされ、払う金額が増え続ける

滞納を放っておくと、たまった管理費に遅延損害金や弁護士費用が上乗せされ、払う金額は増え続けます。

国土交通省が管理規約の手本として示す「マンション標準管理規約」は、60条2項で、管理組合が滞納した人に次の費用を加えて請求できると定めています。

• 遅延損害金（利率は管理規約で決める）
• 違約金としての弁護士費用（司法書士の費用も含む）
• 督促や徴収にかかった費用（内容証明郵便の代金、裁判所に納める印紙代など）

規約に付いた解説（コメント）では、遅延損害金の利率を、利息制限法などの利率より高く決めることも考えられるとしています。あわせて、これらの費用は原則として請求するべきだとしています。

遅延損害金は、次の式で日ごとに増えていきます。

未払いの金額 × 管理規約の年利 × 遅れた日数 ÷ 365日

自分のマンションの利率は、管理規約で確かめておきましょう。未払いの金額と遅れた日数は、管理会社の書面で確かめられます。

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」

競売では売却価格が相場より下がりやすい

競売の価格は、不動産会社を通して普通に売るときの相場より下がりやすくなります。買う人が負うリスクが大きく、その分を差し引いて入札するからです。

買う人が負う主なリスクは、次の3つです。

• 内覧は、申し立てた人が求めたときに限られる
• 欠陥の修理は、買った人の負担になる
• 滞納した管理費を引き継ぐ

内覧の決まりは民事執行法64条の2にあり、買う人は、写真と書類だけで室内の様子を判断して入札することもあります。

雨漏りなどの欠陥が見つかっても、民法568条4項により、買った人が自分の費用で直します。

滞納した管理費を引き継ぐ分、裁判所が決める売却の基準の価格も、通常は滞納額を考えて減らされると、国土交通省が説明しています。

競売で安く売れると、売ったあとに残るローンが大きくなり、その返済は競売のあとも続きます。

自分で売れば、相場に近い価格で買い手を探せるので、残るローンを小さくできる見込みが高まります。

出典: e-Gov法令検索「民事執行法」／e-Gov法令検索「民法」／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」

家を出る時期が、裁判所の手続きで決まる

競売になると、家を出る時期は、裁判所の手続きと落札した人の動きで決まります。

国土交通省の標準管理規約の資料には、管理費を滞納する人の多くは住宅ローンも滞納していて、6か月以内に銀行が競売などに動き出すことが多い、という記載があります。

落札した人が代金を納めると、その時点で、マンションは落札した人のものになります。

そのまま住み続けていると、落札した人は、代金を納めてから6か月以内に、裁判所へ引渡命令を申し立てられます。命令が確定すると、強制的に部屋を明け渡すことになります。

次の住まい探しや子どもの転校、引っ越し費用の準備も、この日程に合わせて急ぐことになります。

住宅金融支援機構も、自分で売るほうが、競売より引き渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすいと案内しています。

出典: e-Gov法令検索「民事執行法」／国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」／住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」

住所や室内写真が裁判所のサイトで公開される

競売になると、マンションの所在地や室内の写真が、裁判所の「不動産競売物件情報サイト（BIT）」に載ります。

BITでは、物件ごとに「3点セット」と呼ばれる資料をインターネットで公開していて、誰でもダウンロードできます。

写真は、裁判所の執行官が部屋に入って撮ります。民事執行法57条により、執行官は調査のために部屋へ入ることができ、必要なときは閉まった戸を開けることもできます。

例えば宇都宮地方裁判所は、当事者のプライバシーを守るため、個人名などを伏せて公開していると案内しています。

それでも、所在地と外観や室内の写真から、同じマンションの人や近所の人が気づく場合があります。

出典: BIT 不動産競売物件情報サイト「三点セット」／BIT 不動産競売物件情報サイト「宇都宮地方裁判所本庁」／e-Gov法令検索「民事執行法」

管理費を滞納しているマンションを売却する流れ

滞納があるマンションの売却は、普通の売却の流れに「滞納額の確認」と「決済日の精算」が加わります。進める順番は、次の4つです。

1. 管理会社に滞納額と遅延損害金を確認する
2. 不動産会社に滞納を伝えて査定を受ける
3. 売買契約で滞納額の精算方法を決める
4. 決済日に滞納額を精算して引き渡す

管理会社に滞納額と遅延損害金を確認する

売却の準備は、管理会社に滞納の金額を書面で出してもらうところから始めましょう。管理会社は、管理組合から管理の仕事を任されている会社です。

書面では、次の3つを確かめておきましょう。

• 管理費と修繕積立金それぞれの滞納額
• 何か月分たまっているか
• 遅延損害金の金額

国土交通省の標準管理規約には、売却を頼まれた不動産会社に管理組合が渡す書面の例があり、その項目にも滞納額と遅延損害金が入っています。書面の発行には、手数料がかかることがあります。

書面の金額は、作った日の時点の金額です。遅延損害金は決済日まで増え続けるので、精算する金額は、決済の直前にもう一度確かめる必要があります。

このとき、売る予定と決済の見込み時期も伝えておくとよいでしょう。管理組合は売却代金から回収できる見通しを持てるので、督促の進め方を相談しやすくなります。

出典: 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」

不動産会社に滞納を伝えて査定を受ける

滞納していることは、査定を頼む最初の相談で、不動産会社に伝えておきましょう。

「滞納は黙っておいても大丈夫では？」と考える人もいるでしょう。

滞納額は、契約前の重要事項説明で買主に告げる決まりです。不動産会社も管理会社から書面を取り寄せるので、売り出しの途中で分かります。

買主が決まったあとで分かると、精算の方法を決め直すことになり、契約が流れるおそれもあります。

滞納額とローンの残高を最初に伝えておくと、不動産会社は、精算後の手取りまで考えて売り出し価格を提案できます。一括査定サイトで頼むときも、どの会社にも同じように伝えておくとよいでしょう。

買取を勧められたら、仲介と比べてから選ぶのがおすすめです。不動産会社が自ら買い取る「買取」は、仲介より価格が低くなりやすく、精算に回せるお金が減るためです。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

売買契約で滞納額の精算方法を決める

滞納額をどう精算するかは、次の2つから選んで、売買契約で決めておきましょう。

どちらを選んでも、精算のことは、特約として契約書に書き入れておきましょう。特約は、契約書の決まった条文に加えて、その取引だけの約束を書く欄です。

特約があれば、買主は、売主が滞納を精算することを契約書で確かめられます。

買主が住宅ローンを使う場合も、借入先に精算の予定を示せるので、融資の手続きを進めやすくなります。

決済日に滞納額を精算して引き渡す

決済日には、買主から受け取った代金で、ローンの返済と滞納額の支払いを同じ日に済ませてから、鍵を渡す流れになります。

1. 買主が、残りの代金を売主の口座に振り込む
2. 売主が住宅ローンを全額返し、司法書士が抵当権を消す登記を申請する
3. 売主が、滞納額を管理会社が指定する口座に振り込む
4. 売主が鍵を渡し、引き渡しを終える

抵当権は、ローンの返済が止まったときに、借入先が家を売ってお金を回収できるよう、家に付けている権利です。決済日の段取りは、不動産会社と司法書士が前もって組みます。

決済日の前には、管理会社に頼んで、決済日までの遅延損害金を含めた最終の金額を出してもらいましょう。その月の管理費と修繕積立金は、引き渡しの日を境に、売主と買主で日割りにして精算するのが一般的です。

払い終えたら、滞納を精算したことを示す書面を管理会社から受け取り、買主に渡せるようにしておくと、あとの行き違いを防げます。

売却代金より、ローン残高と滞納額の合計が多いときの選択肢

売却代金で払いきれるかは、次の式で確かめられます。答えがマイナスなら、その金額が不足額です。

売却代金 −（ローン残高 ＋ 滞納額 ＋ 仲介手数料などの諸費用）

決済の日には、滞納の精算と、抵当権を消す手続きを済ませる必要があります。そのため、不足額をどう埋めるかを、売り出す前に決めておくことになります。

埋め方は2つあり、住宅ローンの返済を続けられるかで、選ぶ方法が変わります。

不足額を手元資金や親族の援助で補う

不足額を手元のお金で補えれば、普通の売却と同じ流れで進められます。

この例では、80万円を手元のお金から出し、決済の日に売却代金と合わせて、ローンの返済と滞納額の精算にあてます。

自分の数字では、売却代金は査定額、ローン残高は借入先の残高証明書、滞納額は管理会社の書面、諸費用は不動産会社の見積もりで確かめられます。

親などの親族から援助を受けるときは、贈与税に気をつけておきたいところです。その年に贈与でもらった財産の合計が、基礎控除の110万円を超えると、超えた分に贈与税がかかります。

お金を借りる形にするなら、借用書を作り、返済は口座振込にして、通帳で記録が分かるようにしておきましょう。借りたお金だと説明しやすくなります。金額が大きいときは、税理士に確かめておくと安心です。

出典: 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」

住宅ローンの返済が難しいなら任意売却を検討する

不足額を補うのも、住宅ローンの返済を続けるのも難しいときは、任意売却を検討しましょう。

任意売却は、売却代金がローン残高を下回っても、借入先の同意を得て抵当権を消してもらい、普通の売却と同じように買主を探す方法です。

手続きは、借入先ごとに違います。例えば住宅金融支援機構（フラット35などの借入先）は、次のように案内しています。

• 最初に「任意売却に関する申出書」を出す
• 一括返済を求められる前の人は、分割で返す権利を手放すと申し出る
• 仲介する不動産会社は、原則として本人が選ぶ
• 売却代金から差し引く費用の明細書に「滞納管理費・修繕積立金」の欄がある
• 差し引く費用は、機構が審査して認めるかを決める
• 売っても残ったローンは、生活の状況をふまえて返す額を相談する

売却代金から滞納した管理費を払えるかは、借入先の審査で決まります。仲介する不動産会社と一緒に、売り出す前に借入先へ相談しておきましょう。

ローンを延滞すると、その記録は信用情報に載ります。信用情報機関のCICは、延滞などの情報を、契約期間中と契約終了後5年間持っています。

そのあいだは新しいローンを組みにくいため、住み替え先は賃貸で考えておくと、計画を立てやすくなります。

出典: 住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」／住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」／CIC「CICが保有する信用情報」

まとめ：滞納額を決済日に精算すれば、競売の前に自分で売れる

管理費を滞納していても、たまった滞納額を決済の日に精算すると売買契約で決めておけば、マンションは売れます。競売になる前に自分で売れば、値段も引っ越しの時期も自分で決められます。

最初の一歩は、管理会社に滞納額と遅延損害金を書面で出してもらうことです。この金額を後回しにして売り出すと、買主が決まったあとで不足額が見つかり、精算の方法を決め直すことになります。

売却代金で不足額が出そうなら、その埋め方を、売り出す前に借入先や不動産会社と決めておきましょう。住み替えのトビラでは、管理費を滞納したマンションの売り方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。