住宅ローンの残債ありでもマンション売却はできる｜仕組み・流れと損をしないコツ

住宅ローンがまだ多く残っているマンションを、住み替え(買い替え)のために売りたい。そこで最初にぶつかるのが「ローンが残っていても売れるのか」という問いです。

先に答えを書きます。住宅ローンの残債があってもマンションは売れます。決済日に、買主の代金で残債を一括返済し、抵当権を外し、所有権を移す手続きを同時に行うのが普通の売り方で、売る前に完済しておく必要はありません。

確かめるのは、決済日ベースの残債と、売却費用を引いた手取りの関係です。この記事では、残債があっても売れる仕組み、残債と売却代金の関係を確かめる手順、手続きの流れ、一括返済の手数料や保証料の返戻など残債がある人だけに関係するコツ、住み替えでの売り先行と買い先行の選び方を順に説明します。

ローンは、売却代金で返済する方法がある

住宅ローンが残っていても、売却の相談や査定を始められます。通常の売買では、決済時に売却代金と必要な自己資金を使って完済し、抵当権の抹消と所有権移転を進めます。先に手元資金だけで完済する必要があるとは限りません。

抵当権は、金融機関が返済を受けるために設定する担保です。抵当権がある不動産の売買自体が法律上不可能なのではありませんが、通常の取引では、買主がその負担を引き継がないよう抹消する条件を整えます。

出典：e-Gov法令検索「民法」第369条

ローン残高だけを見て、売れないと決めつけない。まず査定で今の価格を知り、返済できるかを比べましょう。

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売却代金・完済額・費用を並べて確認する

見る数字は3つです。査定額は売却の保証ではないため、価格が下振れする場合も試算します。

残高証明書は入口、最後は決済日の金額を確認する

返済予定表や残高証明書で現在の残高を確認します。決済予定日が決まったら、その日に全額返済する金額を銀行に出してもらいます。手数料を完済額に含めた場合は、費用側で二重に引かないようにします。

ペアローンなら、各契約の完済額を合算します。連帯債務は1本の借入を複数人で負う形もあるため、人数ではなく借入契約の本数を確認します。

費用を引いた後でも返済できるかを見る

売却価格と残債を比べ、残債が上回る状態を一般にオーバーローンと呼びます。ただし、売却価格が残債を上回っていても、費用を支払う現金が不足することがあります。

次は当サイトが条件を置いた例です。税金、引っ越し、新居の費用は別に考えます。

同じ家でも、実際の売却価格によって必要な自己資金は変わります。最も低い査定額や「残債の5〜10%の余裕」が、確実に返済できる基準になるわけではありません。

仲介手数料、登記関連費用、紙の契約書の印紙税などは見積もりを取り、別に必要な引っ越し費用等も資金計画へ入れます。

不足する場合は、契約前に埋め方を確認する

不足分を自己資金で用意できれば、売却代金と合わせて完済する方法があります。住み替えローンで不足分を借りる方法もありますが、金融機関の商品・審査によります。

待って返済を進める場合も、物件価格や保有費用は変わります。返済が苦しい場合は早めに銀行へ相談し、返済条件の変更や任意売却等の扱いを確認します。任意売却は債権者との調整が必要で、売却だけで残債が消える制度ではありません。

オーバーローンでも売却はできる｜差額の埋め方と方法4つ

売却から決済までの流れ

売却には通常の販売活動に加えて、金融機関と司法書士との準備が必要です。特に「返済日当日に抹消書類が必要」と銀行へ伝えることが大切です。

全員が同じ場所に集まるとは限りません。金融機関の取扱いやオンラインでの対応を含め、担当者と当日の流れを確認します。

返済の申込期限は、銀行の公式案内で確認する

銀行によって期限・方法が違います。たとえば三井住友銀行は、自宅売却等で完済日と同日に抹消書類が必要な場合、3週間前、大型連休を挟む場合は4週間前までの申込みを案内しています。

「1〜2週間あれば間に合う」と思い込まず、自分の銀行に確認してください。ネットで通常の繰上返済ができても、売却時に必要な書類を当日に受け取れるかは別の確認事項です。

出典：三井住友銀行「住宅ローン ご返済完了後のお手続」

手付金と決済日の残代金を分ける

売却価格全額を決済日に受け取るとは限りません。契約時に手付金を受け取った場合、当日の入金はその分を引いた残代金です。

次は売却3,600万円、手付金200万円、完済額3,000万円、売却費用150万円とした例です。費用はすべて決済日に払うと仮定しています。

手付金の使用が一律に法律で禁止されているわけではありません。ただし解除時の返還等や決済資金に備え、他の支出に回す前に確認します。手付解除・違約解除・ローン特約による解除では扱いが違うため、契約の内容が基準です。

返済手数料・保証料・団信を確認する

残債がある売却では、売却価格以外にも確認すると役立つ項目があります。

売却前の繰上返済は、手元資金との兼ね合いで決める

先に100万円を返せば、手元現金が100万円減る一方、その後に返す元本も減ります。それだけで総資産が100万円減るわけではなく、利息や手数料も含めて比べます。

売却前後は現金が必要になるため、返済前に必要な支出を確認しましょう。売るためだけに慌てて繰上返済をする必要はありません。

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前払いした保証料は、返戻の有無と振込時期を聞く

保証料を借入時に一括で払った契約では、繰上返済により一部が戻る場合があります。金利上乗せ方式は同じ扱いではありません。返戻額は保証会社の計算・手数料等によって異なり、ゼロの場合もあります。

銀行には「返戻はあるか」「手続きが必要か」「いつ入金されるか」を確認します。後日の入金なら、決済当日の不足資金には充てられません。

出典：三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済」

新しいローンの団信は、加入条件を別に確認する

今のローンを完済すれば、その借入に付く団信の保障も終了します。新しいローンでは健康状態の告知が改めて必要になる場合があります。事前審査に通っただけで、団信の引受けまで確定したとは限りません。

団信に加入できない場合でも、加入が任意のフラット35などの選択肢があります。保障の有無と借入条件を金融機関に相談し、告知は正確に行います。

出典：住宅金融支援機構「新機構団信の手続」、同「団体信用生命保険の案内」

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

住み替えの順番は、売却見込みと自己資金から決める

先に売る方法は、売却額を確認して次の予算を決めやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。先に買う方法は、今のローンも含めた審査や売れるまでの負担を確認します。残債があるだけで、どちらか一択になるわけではありません。

売却益の特例と新居の住宅ローン控除には併用制限もあります。使える制度と実際の税額は、取得時の資料と売却見込み額をそろえて税務署等へ確認します。

出典：国税庁「マイホーム売却の特例」、国税庁「中古住宅の住宅ローン控除」

残債は分かっていても、今の売却価格はまだ分からない。その差を査定で確かめることから始めましょう。

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まとめ：残債があっても売れる。完済は決済日に売却代金で行う

いちばん重いのは、売れるかどうかを決めるのは残債の額そのものではなく、手取りと残債の関係だという点です。完済は決済日に、買主から受け取った代金で行います。売却代金だけで足りない場合には、自己資金などで不足分を補う必要があります。残債が3,000万円あっても、売却代金が残債と売却費用を上回れば、通常の売却として決済日に完済し、抵当権を外して引き渡せます。

次の一歩は、銀行に決済の予定時期を伝えて、「その日に完済する場合の金額」を出してもらい、複数の売却額を想定して費用を引いた手取りと並べることです。この一歩を飛ばすと、返済予定表の月末残高で見積もったまま決済日を迎え、日割り利息と一括返済の手数料を見落とすおそれがあります。一括返済の申し出には期限があり、そこを逃せば決済そのものが延期になります。相談時は売却の見込みや返済状況を正確に伝えます。売却活動を始める前に、一度は窓口か電話で確かめておきます。

手取りと残債の差が出たら、次に確かめるのは、一括返済の手数料が自分の契約でいくらか、一括で前払いした保証料の返戻があるか、そして次の住まいのローンで団信の告知が通るかです。団信は新たに借りる際にも関わり、加入が必須でない商品もあります。費用と新居の借入条件をそれぞれ確認しましょう。住み替えのトビラでは、住宅ローンの残債があるマンションの売り方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。