認知症の親のマンションを売却するには？本人が売る方法と成年後見の流れ

親が認知症になり、親名義のマンションを売りたいと考えたとき、家族が最初に迷いやすいのは「誰なら売れるのか」という点です。

売れるのは親本人と家庭裁判所が選んだ成年後見人で、親の判断能力が残っているうちと衰えたあとでは、進め方が大きく変わります。

この記事では、親本人が売る段取りと成年後見で売る流れ、税金の特例の期限、相続まで待つ場合の費用を紹介します。

認知症の親名義のマンションを売れるのは親本人と成年後見人

認知症の親名義のマンションを売れるのは、名義人である親本人と、家庭裁判所が選んだ成年後見人です。

親の判断能力が残っていれば、親本人が売主になります。判断能力が衰えていれば、成年後見制度を使い、後見人が親の代わりに売ります。

子が親に代わって売主になれる場面は限られます。その理由は次の4つです。

売主になるのは登記簿に名前がある親本人

マンションの売主になれるのは、登記簿に持ち主として名前が載っている親本人です。

子が長く介護や家計の管理を担ってきても、マンションの持ち主は親のままです。もう一方の親や兄弟の全員が売却に賛成していても、契約書に売主として署名するのは親本人です。

気をつけたいのは、両親の共有名義のマンションです。

たとえば、父と母が半分ずつ持ち、父だけが認知症になったとします。母は自分の持分を売れますが、父の持分を売るには、父本人の意思確認か成年後見の手続きが必要です。

買主の多くは部屋をまるごと買いたいと考えるため、母の持分だけでは買い手が見つかりにくくなります。父の持分の手続きが済むまでは、部屋全体を売り出しにくい状態が続きます。

意思能力を失った親が結んだ売買契約は無効になる

売買契約を結んだときに親が意思能力を失っていれば、その契約は無効になります。

民法3条の2は、次のように定めています。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

意思能力とは、自分が結ぶ契約の中身と、その結果どうなるかを理解できる力のことです。つまり、「この部屋を売ると、部屋は買主のものになり、代わりにお金が入る」と分かる力です。

では、意思能力があるかは何で決まるのでしょうか。

認知症と診断されていても、軽い段階なら意思能力があると判断されることもあります。見られるのは病名よりも、親が「どの部屋を、いくらで、なぜ売るのか」を自分の言葉で話せることです。

契約があとで無効と分かると、買主に代金を返し、名義を親に戻す手続きが必要になります。買主が引っ越しや住宅ローンの準備を進めていれば、その損害の賠償を求められるおそれもあります。

出典: e-Gov法令検索「民法」

委任状や実印を預かっていても最後は親本人の意思が問われる

委任状や実印を子が預かっていても、売却の最後には親本人の意思が確かめられます。

親が意思能力を失ってから書いた委任状は、無効になります。委任も契約の一つなので、民法3条の2が当てはまるためです。

発症前に書いてもらった委任状なら、法律上は、親の判断能力が落ちたあとも代理権が続きます。民法111条が代理権の消える理由に挙げているのは、本人の死亡などに限られるためです。

ただし、発症前の委任状があっても、売却の最後の手続きで止まることがあります。

名義を買主に移す登記は、司法書士が売主本人から頼まれて申請します。その時点で親が判断能力を失っていれば、司法書士は登記の依頼を断ることになり、決済が止まります。

実印・印鑑証明書・権利証がそろっていても、登記の前には親本人の意思が確かめられます。

出典: e-Gov法令検索「民法」

決済前に司法書士が売主本人の意思を確認する

代金の受け渡しと名義の変更を行う決済の前に、司法書士は売主本人と会い、本人であることと売る意思を確かめます。

司法書士は、売主と買主の両方から名義変更の登記を頼まれる立場です。売主が意思能力を失ったまま登記をすれば、無効な契約にもとづく名義変更になってしまいます。

そのため、親が施設に入っていても、司法書士は施設を訪ねて面談します。

面談では、名前や生年月日に加えて、どの部屋をいくらで売るのか、売ったお金を何に使うのかを本人に尋ねるのが一般的です。家族が横から答えると、本人の意思の確認として扱われにくくなります。

ここで確認が取れなければ、決済の当日に取引が止まります。

買主は、引っ越しやローンの実行日に合わせて準備しています。延期や解約になれば、損害をめぐる話し合いに発展します。

判断能力が残る親のマンションを売却する方法

親の判断能力が残っていれば、親本人を売主にしてマンションを売れます。

認知症の多くは、時間とともに進みます。売買契約から引き渡しまで、親本人の意思確認が通るうちに売り終えられるよう、段取りを組んでおきましょう。

売り出す前に司法書士の意思確認を受ける

不動産会社に売却を頼む前に、司法書士に親と会ってもらい、決済まで意思確認が通りそうかを見てもらいましょう。

買主が決まってから決済で止まると、買主にも不動産会社にも迷惑がかかり、家族は売却をやり直すことになります。売り出す前に見てもらえば、親本人が売るのか、成年後見の手続きに進むのかを先に決められます。

面談の前に主治医の診断書を用意しておくと、判断の材料が増えます。認知症の検査の点数（長谷川式など）は材料の一つで、面談での受け答えと合わせて判断されます。

相談する不動産会社にも、親が認知症であることを最初に伝えておきましょう。伝えておけば、不動産会社が司法書士と相談しながら、親の調子に合わせて面談や決済の日程を組めます。

契約から決済までの期間を短くする

売買契約から決済までの期間を短くすると、そのあいだに親の判断能力が落ちて取引が止まるおそれを小さくできます。

売主本人の意思は、契約のときには不動産会社が、決済のときには司法書士が確かめます。契約のときに問題がなくても、決済までに判断能力が落ちれば、そこで止まります。

買主が住宅ローンを使う場合は、審査と融資の実行を待つため、契約から決済までに間があきます。期間を短くする方法は、次の3つです。

• 現金で買う買主や、不動産会社の買取を選ぶ
• 決済日を契約日の近くに設定する
• 家財の片付けを契約前に済ませる

買取は早く売れる反面、価格は下がります。業界の一般的な目安では、仲介で売れる価格のおおむね6〜8割と考えられます。

買取の価格は、公的機関も業界団体も集計・公表していない数字です。実際の額は、複数の会社の買取価格を比べて確かめましょう。

子が委任を受けて売却の手続きを進める

親の判断能力があるうちに委任状を書いてもらえば、子が代理人として売却の手続きの多くを進められます。

子が代わりに進められるのは、不動産会社との媒介契約、内覧の立ち会い、必要書類の取り寄せ、買主との条件の調整などです。一方、司法書士との面談は親本人が受ける必要があります。

委任状には、次の4つを具体的に書いてもらいましょう。

• 売る物件
• 売却価格の下限
• 任せる手続きの範囲
• 委任の期限

何でも任せる白紙の委任状にすると、あとで兄弟から「親の意思と違う値段で売った」と言われたときに説明しにくくなります。

委任状を書く場に司法書士が立ち会えば、その日に親が内容を理解していたことを、第三者が確かめた記録にもなります。

ほかの相続人に売却を事前に伝える

売る前に、兄弟などほかの相続人へ、売る理由と価格を伝えておきましょう。

親が亡くなったあと、売却に関わらなかった兄弟が「判断能力が落ちた親に安く売らせた」と言い出し、契約の効力や代金の使い道を問題にすることがあります。

売るかを決めるのは親本人です。兄弟に伝える目的は、同意をもらうことより、あとで経緯を説明できるようにすることにあります。

兄弟には、売る理由、査定額と売却価格、代金の入金先（親名義の口座）を伝えておくと話が通じやすくなります。あわせて、次の書類を家族の誰が見ても分かる場所にまとめておくと安心です。

• 主治医の診断書
• 司法書士との面談の日時と同席者を書いたメモ
• 査定書と売買契約書
• 売却代金の入出金が分かる通帳のコピー

家族信託で売却を子に任せる

売るのは先でも、いずれ売る可能性があるなら、親の判断能力があるうちに家族信託を結び、売却を子に任せる方法があります。

家族信託は、親がマンションの管理と売却を子に託す契約です。契約したあとに親の判断能力が落ちても、託された子が売主として売れます。売ったお金は、親の生活費や介護費など、契約で決めた目的に使います。

信託の契約を結ぶにも、親の判断能力が必要です。契約書の作成を頼む司法書士や弁護士への報酬と、信託の登記の費用もかかります。

すでに売ると決めているなら、親本人が直接売るほうが早く、費用も抑えられます。

成年後見制度で認知症の親のマンションを売却する流れ

親の判断能力が衰えていれば、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が親に代わってマンションを売ります。

申し立てから売却の許可まで、家庭裁判所は「親本人のために売る必要があるか」と「価格が相場に見合っているか」を確かめます。

売却が必要な理由を添えて後見開始を申し立てる

後見開始の申し立ては、親の住所地の家庭裁判所に行います。申し立てができるのは本人・配偶者・四親等内の親族などで、子も申し立てられます。

申し立てには、主に次の書類と費用が必要です。

• 親の戸籍謄本・住民票
• 成年後見用の診断書
• 本人情報シート
• 成年被後見人として登記されていないことの証明書
• 収入印紙3,400円分（申立手数料800円・登記手数料2,600円）
• 郵便切手（東京家庭裁判所の後見開始は4,000円分）

本人情報シートは、介護の担当者などが親の生活の様子を書く書類です。

家庭裁判所が親の判断能力を調べる鑑定をする場合は、その費用もかかります。令和7年に鑑定をした事件は全体の約3.4%で、鑑定費用は約85.8%が10万円以下でした。

申立書の「申立ての動機」には、マンションを売る予定と理由（施設の費用にあてるためなど）を書きましょう。不動産会社の査定書も用意しておくと、売る必要性を家庭裁判所に説明しやすくなります。

令和7年の申し立てでは、約36.3%が不動産の処分を動機に挙げています。

出典: 裁判所「後見開始」 出典: 東京家庭裁判所「後見・保佐・補助開始申立ての手引」 出典: 最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況－令和7年1月～12月－」

審判で後見人が選ばれる

家庭裁判所は、親の状態や財産を調べたうえで後見開始の審判をし、成年後見人を選びます。

令和7年の統計では、申し立てから2か月以内に終わった事件が約71.1%、4か月以内が約93.8%でした。鑑定が必要になった場合は、その分だけ長くかかります。

審判が確定すると、後見人の名前と権限が法務局に登記されます。不動産会社や司法書士には、この登記事項証明書を見せて、後見人であることを示します。

ここから先、マンションの売却を進めるのは後見人です。

家族の役目は、鍵・権利証・購入時の契約書などを後見人に渡すことと、家財の片付けや内覧の立ち会いを手伝うことです。

出典: 最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況－令和7年1月～12月－」

家庭裁判所の許可を条件に売買契約を結ぶ

後見人は、買主と価格がほぼ決まった段階で、家庭裁判所に売却の許可を申し立てます。

許可より先に売買契約を結ぶ場合は、契約書に「家庭裁判所の許可が出ることを条件とする」と書き入れます。

東京家庭裁判所は、取引が成立する一歩手前の段階で申し立てるよう案内しています。添付する書類としては、売買契約書の案、不動産会社の査定書、固定資産の評価証明書などを挙げています。

査定書は、売る価格が相場に見合っていることを家庭裁判所に示す材料です。複数の不動産会社から査定を取っておくと、価格の理由を説明しやすくなります。

後見人が売る取引を扱った経験がある不動産会社なら、許可の手続きに合わせた日程の組み方や、条件付きの契約を買主に説明する段取りに慣れています。

出典: 東京家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」 出典: 東京家庭裁判所「居住用不動産処分の許可の申立てについて」

居住用不動産の処分許可を得て決済する

親が住んでいたマンションを後見人が売るには、家庭裁判所の居住用不動産の処分許可が必要です（民法859条の3）。

裁判所の案内では、親が施設に入って家を離れていても、入所前に住んでいた家はこの許可の対象になります。許可なしで売ると、その売却は無効になります。

申し立ての手数料は収入印紙800円分で、郵便切手は裁判所ごとに違います（東京家庭裁判所は110円）。裁判所は審理の日数の目安を公表していないため、決済日には余裕を持たせておきましょう。

許可が出たら、決済で代金を受け取り、名義を買主に移して部屋を引き渡します。売却代金は親名義の口座に入り、後見人が親の財産として管理します。

出典: 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」 出典: e-Gov法令検索「民法」

成年後見制度でマンションを売却するデメリット

成年後見は、マンションを売ったあとも、親の財産全体を家庭裁判所の監督のもとに置く制度です。

そのため、誰が後見人になるか、いくらで売るか、売ったお金を何に使うかは、家庭裁判所の判断と監督のもとで決まります。

後見人には弁護士や司法書士が選ばれることが多い

申立書に家族を後見人の候補者として書いても、家庭裁判所が弁護士や司法書士などの専門職を選ぶことがあります。

令和7年に選ばれた成年後見人などのうち、親族は約16.4%、親族以外は約83.6%でした。親族を候補者として書いた申し立ては、約19.7%です。

家族が後見人に選ばれた場合でも、不動産の売買を予定しているときなどは、後見監督人を付けるのが一般的だと東京家庭裁判所は案内しています。後見監督人は後見人の仕事を監督する人で、その報酬も親の財産から払います。

誰を後見人にするかは、家庭裁判所が決めます。家事事件手続法は、後見人の選任を、不服申し立て（即時抗告）ができる審判の一覧から外しています。そのため、家族はその人選に従うことになります。

出典: 最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況－令和7年1月～12月－」 出典: 東京家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」 出典: e-Gov法令検索「家事事件手続法」

売却の時期と価格は家庭裁判所が判断する

後見人が売る場合、売る時期と価格は、親本人の利益になるかを基準に家庭裁判所が判断します。

家族が「早く片付けたいから、相場より安くてもよい」と考えても、相場を下回る価格では許可が出にくくなります。許可の審理にも日数がかかるため、買主が希望する引き渡し日に合わせにくくなります。

家庭裁判所の許可を条件にした契約は、買主から見ると、成立するかが許可しだいの取引です。住宅ローンや引っ越しの日程を早く固めたい買主には敬遠されることがあり、買主の候補が限られます。

売却代金の使い道は親のための支出に限られる

後見人が管理する売却代金は、親の生活費や施設・医療の費用など、親自身のために使うお金です。

東京家庭裁判所のハンドブックによると、本人の財産を配偶者や子、孫に贈与したり貸し付けたりすることは、原則として禁止されています。相続税対策が目的でも同じです。

子の住み替え資金や住宅ローンの返済に回すことも、この原則に当たります。

子が後見人で、その子が親のマンションを買い取る場合は、親と子の利益がぶつかる取引になります。この場合は、家庭裁判所が選ぶ特別代理人（後見監督人がいれば監督人）が、親の代わりに契約します。

売却で親の預貯金などが1,000万円以上になると、東京家庭裁判所は、次のどちらかを取るのが一般的だと案内しています。

• 後見監督人を付ける
• 後見制度支援信託などを使う

後見制度支援信託は、お金の払い戻しに家庭裁判所の指示書が必要な仕組みです。

出典: 東京家庭裁判所「成年後見人・保佐人・補助人ハンドブック（Ｑ＆Ａ付き）」

売却後も後見と報酬の支払いが続く

今の制度では、マンションを売ったあとも後見は続きます。

後見が終わるのは、親の判断能力が回復したときや、親が亡くなったときです。専門職が後見人なら、そのあいだ親の財産から報酬を払い続けます。

報酬の額は、後見人と親の資力などの事情をもとに家庭裁判所が決めます（民法862条）。実際の報酬額の分布は、最高裁判所の集計結果で確かめられます。

この仕組みは見直されます。2026年6月に成立した民法等の改正法（令和8年法律第45号）は、後見と保佐を補助に一本化しました。家庭裁判所が利用を終えてよいと認めれば、制度の利用を終えられます。

施行は、公布の日（2026年6月24日）から2年6か月以内の政令で定める日です。施行前から後見を受けている人は原則として今の制度が続き、申し立てれば新しい制度に移れます。

出典: e-Gov法令検索「民法」 出典: 最高裁判所事務総局家庭局「報酬に関する実情調査の集計結果について－令和7年7月～12月－」 出典: 法務省「『民法等の一部を改正する法律』（成年後見及び遺言の制度の見直し）について」

認知症の親のマンション売却で税金を抑える方法

マンションを売って利益が出ると所得税と住民税がかかりますが、特例を使えば大きく減らせます。

特例を使うには、期限を守り、書類をそろえて確定申告をする必要があります。成年後見人が売った場合も売主は親本人なので、親の税金として計算します。

施設入所から3年後の年末までに売って3,000万円控除を使う

親が施設に入ってマンションを離れたなら、期限までに売ると、売却益から最高3,000万円を差し引けます。

期限は、住むのをやめた日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。つまり、住むのをやめてから3年たつ年の年末が期限です。

成年後見の手続きを使うなら、その期間も含めて間に合うかを先に数えておきましょう。

この控除は、親子や夫婦など特別の関係がある人へ売った場合は対象外です。控除を受けるには売った翌年に確定申告をする必要があり、子や後見人が書類を整えて提出します。

また、介護保険施設の食費・居住費を軽くする補足給付は、預貯金の額も条件に入ります。売却代金で親の預金が増えると、補足給付の対象から外れる場合があります。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 出典: 厚生労働省「介護保険施設等における居住費の負担限度額が令和６年８月１日から変わります」

所有期間10年超の軽減税率を使う

売った年の1月1日時点で親がマンションを10年を超えて持っていれば、3,000万円控除を差し引いたあとの利益にかかる税率が下がります。

合計の欄は、内訳の税率から計算した値です。

軽減税率の特例も、住むのをやめてから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。3,000万円控除と同じ期限なので、期限内に売れば両方を合わせて使えます。

出典: 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

購入時の契約書で取得費を証明する

売却益は「売った価格−取得費−売るときにかかった費用（仲介手数料や印紙代など）」で計算するので、親がマンションを買ったときの売買契約書を探しておきましょう。

取得費とは、購入代金や購入時の手数料などから、建物の傷んだ分（減価償却費）を引いた額です。取得費の分かる書類をなくしたときは、売った価格の5%を取得費にできます。仮に3,000万円で売った場合、3,000万円×5%で、取得費は150万円です。

3,000万円控除で利益がゼロになるなら、取得費が多少違っても税額はゼロのままです。取得費の差が税額に大きく響くのは、控除の期限を過ぎて売る場合と、利益が3,000万円を超える場合です。

契約書を探すときは、次の4つが手がかりになります。

• 権利証の保管場所
• 購入した不動産会社や分譲会社
• 住宅ローンの契約書
• 購入代金を払った通帳の記録

出典: 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

相続までマンションの売却を待つデメリット

成年後見を使う代わりに、親が亡くなって相続してから売る方法もあります。後見の費用と手間は省けますが、待つあいだに費用がかかり、税の特例の期限も過ぎていきます。

待つかを決めるときは、待つ年数分の維持費と失う特例の額を、成年後見にかかる費用と比べましょう。

管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続ける

部屋が空いていても、マンションの管理費・修繕積立金・固定資産税は毎年かかり続けます。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたりの月額の平均は、管理費が11,503円（駐車場などの使用料からの充当額を除く）、修繕積立金が13,054円で、合わせて24,557円です。

1年では約29万円になります。親のマンションで待つあいだにかかる1年の費用は、次の式で出せます。

固定資産税と都市計画税の額は、毎年届く納税通知書で確かめられます。築年数が進むと、大規模修繕に向けて修繕積立金が上がったり、一時金を求められたりすることもあります。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」概要編 出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」データ編

相続したマンションは空き家の3,000万円特例の対象外

分譲マンションは、相続した空き家を売るときの3,000万円特例の対象外です。

この特例の対象は、昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有建物の登記がされていないことなどの条件を満たす家屋です。マンションの部屋は区分所有建物として登記されるので、この条件から外れます。

親が住んでいたときの居住用の3,000万円控除も、住むのをやめてから3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎると対象外になります。相続した子が空室のまま売れば、利益には控除なしで税金がかかります。

相続したマンションは親の所有期間を引き継ぐので、親が5年を超えて持っていれば、長期譲渡所得の税率20.315%がかかります。仮に利益が1,500万円なら、1,500万円×20.315%で、税金は約305万円です。

出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 出典: e-Gov法令検索「所得税法」

空室のまま建物が古くなり売却価格が下がる

待つあいだにも築年数は進み、マンションの売れる価格は下がっていきます。

東日本不動産流通機構の2025年の集計では、首都圏の中古マンションの1㎡あたりの成約価格は、築年数が進むほど低くなっています。

築年数の違う別々の物件を比べた数字ですが、この区間では5年ごとに14〜15ポイントずつ下がっています。

空室には、別の心配もあります。給排水管から水が漏れても気づくのが遅れ、下の階の部屋に被害が出れば、所有者である親が賠償を求められることがあります。

管理会社に家族の連絡先を届けておき、定期的に部屋の様子を見に行きましょう。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

施設費用を家族が立て替える

マンションの売却を待つあいだ、親の年金と預金を超える施設の費用は、子が立て替えることになります。

立て替えたお金は、親が亡くなったあとに、相続財産から返してもらうよう兄弟に求めることになります。その話し合いでは、払った記録がそろっているほど話がまとまりやすくなります。

記録として集めておきたいのは、次の2つです。

• 払った日・金額・支払先が分かる領収書
• 振込の記録

子自身の家計とは別の口座から払うと、あとで説明しやすくなります。

待つことに意味があるのは、親が施設から自宅に戻る可能性があるときです。成年後見制度の改正法の施行を待って利用を考える場合も、施行までの維持費と立て替えの額を合わせて比べて決めましょう。

まとめ：親の判断能力が残るうちは親本人がマンションを売れる

認知症の親のマンションを親本人が売れるのは、決済の前の司法書士の意思確認が通るあいだです。判断能力が衰えたあとは成年後見を使うことになり、後見人の人選や売ったお金の使い道は家庭裁判所が決め、売ったあとも後見が続きます。

次の一歩は、不動産会社に売却を頼む前に、司法書士に親と会ってもらうことです。これを飛ばして売り出すと、買主が決まったあとの決済で取引が止まり、延期や損害をめぐる話し合いに発展するおそれがあります。

あわせて、親がマンションに住むのをやめた日から数えて、3,000万円控除の期限が何年の年末になるかを確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、認知症の親のマンションを売る進め方と税金の期限も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。