新築マンションの買い替え特約とは？使える条件と使えないときの対処法

今のマンションを売って新築マンションに住み替えたいけれど、「売れる前に新居を契約しても大丈夫？」と不安に思う方もいるでしょう。そんなときに役立つのが、今のマンションが期限までに売れなかった場合に、新居の契約を解除できる「買い替え特約」です。

ただし、新築マンションなら必ず使えるわけではありません。また、特約を付けられても、最低売却価格や売却期限などの条件によっては、購入資金が足りなくなる可能性があります。特約を付けられない場合も、買取保証や先に売却する方法など、別の選択肢があります。

この記事では、新築マンションで買い替え特約を使える条件や契約前の確認点、使えない場合の対処法をわかりやすく解説します。今のマンションが予想より安く売れた場合も考えながら、自分に合った買い替えの進め方を判断できるようになります。

新築マンションへの買い替えで「買い替え特約」は使える？

まず結論からいうと、新築マンションでも買い替え特約を使える場合があります。ただし、必ず付けられるわけではありません。

そもそも買い替え特約とは、今のマンションが売れなかったときに備える約束です。

例えば、こんな状況を考えてみてください。

• 今のマンションを売って、新築マンションに住み替えたい
• 新居の購入契約を先に済ませたい
• でも、今のマンションが売れなかったら購入資金が足りない

この場合、買い替え特約を付けておけば、決められた期限や条件で今のマンションが売れなかったときに、新居の契約を解除できるようにすることが可能です。

さらに、手付金を返還する取り決めがあれば、特約に従って解除した際に手付金も返してもらえます。

ただし、注意したいことが2つあります。

1. 特約を付けるには、新築マンションの売主の同意が必要。
2. 特約があっても、その内容によっては十分な安心につながらない。

この2つが重要です。

買い替え特約は、法律によって自動的に適用される制度ではありません。解除できる条件や手付金の返還について、売主と買主が契約で取り決めるものです。

出典: 不動産流通推進センター「自宅購入の売買契約に伴う買換特約の留意事項」

買い替え特約があると、何が違う？

一番の違いは、今のマンションが売れなかったときに、手付金を失わずに新居の契約を解除できるようにしておけることです。

例えば、7,000万円の新築マンションを購入し、手付金として500万円を支払ったと仮定します。

その後、今のマンションが売れなくなった場合を考えてみましょう。

つまり、買い替え特約は、今のマンションが売れないことで生じる損失に備える仕組みです。

ただし、上の500万円は説明用の仮定です。実際の手付金額は契約によって異なるため、購入予定の物件で確認する必要があります。

また、買い替え特約があれば必ず手付金が戻るわけでもありません。

契約書に、次の内容がどのように定められているかが重要です。

• どのような場合に解除できるか
• いつまでに解除する必要があるか
• 解除した場合、手付金などは返還されるか

手付解除には、法律上のルールもある

買い替え特約がない場合でも、一定の条件では、手付金を放棄して契約を解除できます。

これを「手付解除」といいます。

ただし、手付解除のルールは、売主が誰なのかによって違いがあります。

新築マンションの売主が宅地建物取引業者（宅建業者）で、買主が一般消費者の場合には、宅地建物取引業法39条が重要です。

この場合、売主が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄して解除できます。

「履行に着手する」とは、売主が契約を実行するための具体的な行為を始めることです。何が該当するかは、実際の行為や契約状況によって判断されます。

また、この法律上の解除権を買主に不利な形で制限する特約は無効です。

そのため、契約書に手付解除の期限が書かれていても、その日付を過ぎたという理由だけで、必ず解除できなくなるわけではありません。

一方、個人が売主の場合など、宅建業法39条が適用されない取引では、民法や契約書の取り決めに基づいて判断します。

実際に解除できるかどうかは、売主の立場、契約内容、履行の状況を確認する必要があります。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条

住宅ローン特約とは別のもの

名前が似ていますが、買い替え特約と住宅ローン特約は違います。

• 買い替え特約：今のマンションが売れなかったときのため
• 住宅ローン特約：新居の住宅ローンの審査に通らなかったときのため

例えば、今のマンションが売れず、購入資金が足りなくなったとします。

この場合、住宅ローン特約があるだけで、必ず新居の契約を解除できるわけではありません。

それぞれ解除できる条件が違うため、契約書で確認する必要があります。

新築マンションなら買い替え特約を付けられる？

これは物件によって違います。

買い替え特約は、法律によって売主に義務づけられているものではありません。

売主が了承して初めて付けられます。

では、どのような条件なら付けてもらえるのでしょうか。

ここは、販売会社に直接確認する必要があります。

例えば、売主が契約後のキャンセルをどの程度受け入れられるかは、販売状況や売却の見通しなどによって変わる可能性があります。

ただし、これは売主側の事情から考えられることであり、「人気物件では断られやすい」「販売が長引けば付けてもらいやすい」といった傾向が、統計などで確認されているわけではありません。

また、今のマンションの売却準備が進んでいても、それだけで特約を付けてもらえるとは限りません。

そこで、次のような項目を確認しましょう。

売却準備の状況は、販売担当者に伝えておくと具体的な条件を確認しやすくなります。

ただし、特約を認めてもらえるかどうかは、最終的に売主との合意によります。

最初に何をすればいい？

気になる新築マンションがあるなら、モデルルームなどで次の3つを聞いてみましょう。

1. この住戸は買い替え特約を付けられますか？
2. 付けられる場合、売却の期限や価格などの条件は何ですか？
3. 付けられない場合、買取保証などの買い替え支援はありますか？

これだけで、その物件をどう検討すればよいか、かなり見通しが立ちます。

買い替え特約を付けられるなら、何を確認すればいい？

特に重要なのは、次の5つです。

① 売却期限：いつまでに売る必要がある？

買い替え特約には、今のマンションを売却する期限が決められます。

例えば、

「2027年3月31日までに売却できなかった場合、新居の契約を解除できる」

というような内容です。

もちろん、この日付は説明用の例です。

実際の期限は法律で一律に決まっているわけではなく、売主との取り決めで決まります。

特に、新築マンションは契約から引き渡しまで半年以上、場合によっては数年空くこともあります。

そのため、期限がいつなのかによって、売却を始める時期も変わります。

さらに、もう一つ確認したいことがあります。

何をもって「売却できた」と判断するのかです。

例えば、今のマンションの買い手が見つかって売買契約を結んでも、買い手の住宅ローン審査が通らず、契約が白紙になることがあります。

そのため、

• 買い手と売買契約を結んだら「売却できた」と扱うのか
• 引き渡しを終え、売却代金を受け取って初めて「売却できた」と扱うのか
• 売買契約後に買い手の都合で解除された場合はどうなるのか

ここは契約書で確認する必要があります。

買い替え特約で解除できる状況は、契約で定めた内容によって異なります。

出典: 不動産流通推進センター「自宅購入の売買契約に伴う買換特約の留意事項」

② 最低売却価格：いくら以上で売る必要がある？

ここは特に重要です。

買い替え特約では、「いくら以上で売れなかった場合に解除できるか」という最低売却価格を決めることがあります。

例えば、今のマンションの査定額が5,000万円だったとします。

でも、特約に書かれた最低売却価格が4,200万円だったらどうでしょうか。

この場合、

• 4,200万円以上で売れなかった → 特約で定めた解除条件に該当する可能性がある
• 4,200万円以上で売れた → その条件では、通常は特約による解除の対象にならない

という仕組みが考えられます。

ただし、実際に解除できるかは、売却の成立をどのように定めているかなど、契約書の内容によります。

ここで気をつけたいのは、4,200万円で売れても、新居を購入するお金が足りなければ意味がないということです。

例えば、次のような条件だったと仮定します。

この2,050万円で新居の購入計画が成り立つかを、さらに確認する必要があります。

例えば、頭金として2,500万円が必要なら、この計算では450万円不足します。

また、実際には次の項目も確認しなければなりません。

• ローン完済額：売却時に実際に返済する金額はいくらか
• 売却費用：仲介手数料や登記関係費用などはいくらか
• 税金：売却に伴う譲渡所得税などが発生するか
• 新居の費用：購入諸費用や引っ越し費用はいくらか
• 資金の時期：売却代金をいつ受け取れ、新居の支払いに間に合うか

つまり、2,050万円という金額が計算上残っても、それだけで資金計画に問題がないとは判断できません。

そのため、最低売却価格を設定するときは、その価格で売れた場合の費用や資金の受け取り時期まで含めて、購入計画が成り立つかを確認することが重要です。

足りない場合は、最低売却価格を引き上げてもらえないか相談するか、購入計画を見直す必要があります。

③ 売却する会社：自分で選べる？

買い替え特約を付ける条件として、今のマンションの売却を依頼する不動産会社を指定されることがあります。

例えば、新築マンションの販売会社が提携している仲介会社などです。

ただし、指定された会社だからといって、査定額が不適正だったり、低めだったりするとは限りません。

確認したいのは、その会社が提示する査定額や売り出し価格に、どのような根拠があるかです。

できれば複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や売却方針を比較しておくと、自分でも判断しやすくなります。

また、次の点も確認しておきましょう。

• どの種類の媒介契約で売却を任せるのか
• 売り出し価格はどのように決めるのか
• 売れない場合、値下げを誰が判断するのか
• 指定の仲介会社を利用しなかった場合、買い替え特約に影響するのか

④ 解除の手続き：自動でキャンセルされる？

今のマンションが売れなかった場合、新居の契約が自動的に終了するとは限りません。

買い替え特約には、条件を満たすと契約が終了する形もあれば、買主から解除を申し出る必要がある形も考えられます。

例えば、

• 3月31日：今のマンションの売却期限
• 4月10日：新居の契約を解除できる期限

というように、2つの期限が設定される場合があります。

これも説明用の例です。

解除の申し出が必要な契約では、売却できなかったとしても、定められた期限までに必要な手続きをしなければ、特約で解除できなくなるおそれがあります。

そのため、

• 自動的に契約が終了するのか
• 自分から解除を申し出る必要があるのか
• 申し出が必要なら、期限はいつか
• 書面など、指定された通知方法があるか

を確認しておきましょう。

⑤ 返金：手付金以外のお金も返ってくる？

買い替え特約によって新居の契約を解除する場合、手付金の返還についても契約内容の確認が必要です。

例えば、「特約に基づいて解除した場合、受領済みの手付金を全額返還する」といった合意があれば、その取り決めに従って返金されます。

ただし、買い替え特約という名前が付いているだけで、すべての支払いが自動的に返還されるわけではありません。

特に、次のような費用は確認しておきましょう。

• 間取り変更の費用
• 有料オプションの代金
• 特別に注文した設備の費用

こうした費用は、手付金とは別の扱いになる可能性があります。

そのため、契約書で手付金の返還範囲を確認するとともに、有料オプションなどを申し込む前に、解除した場合の返金条件も確認しておきましょう。

買い替え特約があっても、注意したいこと

買い替え特約を付けられたとしても、次の3つには注意が必要です。

1. 売却期限が迫ると、安く売ってしまいやすい

例えば、どうしても欲しい新築マンションがあるとします。

でも、今のマンションが売れず、買い替え特約の期限が近づいてきました。

そうすると、

「ここで売れなかったら、気に入った新居を諦めないといけない」

という気持ちから、大幅な値下げを受け入れてしまうかもしれません。

そのため、売却を始める前に、ここまでなら値下げしてもよいという価格を決めておくことが大切です。

もちろん、その価格でも新居の資金計画が成り立つことを、諸費用や税金なども含めて確認する必要があります。

2. キャンセルすれば、気に入った新居は買えなくなる

買い替え特約によって契約を解除できたとしても、その住戸を購入する権利は失います。

その住戸がほかの人に販売される可能性もあります。

どうしても購入したい住戸なら、後ほど説明する「買取保証」を利用できないか検討するのも一つの方法です。

3. 今のマンションが早く売れると、仮住まいが必要になる

新築マンションでは、契約してから完成・入居まで長い期間が空くことがあります。

その間に今のマンションが売れたら、新居に入るまで住む場所が必要です。

対策としては、

• 今のマンションの買い手と、引き渡し時期を調整する
• 売却代金を受け取ったあとも、一定期間住めるように交渉する（引き渡し猶予）
• 賃貸住宅などで仮住まいする

といった方法があります。

ただし、引き渡し時期の調整や引き渡し猶予には、買い手の同意が必要です。

仮住まいになれば家賃や2回分の引っ越し費用がかかるため、その分も考えておきましょう。

買い替え特約を付けられなかったら、どうすればいい？

買い替え特約を断られても、新築マンションへの買い替えを諦める必要はありません。

大きく4つの方法があります。

それぞれ説明します。

① 特約なしで新居を購入する

新築マンションは、契約から引き渡しまで時間が空くことがあります。

その期間を利用して、今のマンションを売却する方法です。

例えば、

1. 2027年1月：新築マンションを契約
2. 2027年2月：今のマンションを売り出す
3. 2027年6月：今のマンションを売却
4. 2027年10月：新築マンションの引き渡し

このように進めば、特約なしでも買い替えられます。

ただし、予定どおり売れる保証はありません。

そのため、契約前に次のことを確認しておきましょう。

• 売れなかった場合、手付金をいくら失う可能性があるか
• 手付解除はどの段階まで認められるか
• 今のマンションが売れなくても、新居の住宅ローンを借りられるか

特に重要なのは、3つ目です。

今のマンションの住宅ローンが残っている場合、「今のマンションを売ってローンを完済すること」を新居の融資条件にされることがあります。

その場合、売れなければ新居の購入資金を用意できなくなるかもしれません。

なお、フラット35では、一定の条件を満たせば、今の住宅ローンの返済額を新居のローン審査における「総返済負担率」の計算から除外できる扱いがあります。

例えば、今住んでいる住宅を売却する予定で、その売却予定額によって住宅ローンを完済できると確認できる場合です。

売却予定額がローン残高に届かなくても、不足分を自己資金や新たな借入れで補えることを資料などで確認できる場合は、除外できることがあります。

ただし、これは総返済負担率の計算上の扱いであり、新居の融資が必ず承認・実行されるという意味ではありません。

また、誰でもダブルローンを組めるという意味でもありません。

金融機関に、融資条件や今の住宅ローンの扱いを事前確認する必要があります。

出典: 住宅金融支援機構【フラット35】「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

② 買取保証を利用する

売れなかったときのリスクを抑えたいなら、買取保証は検討する価値があります。

買取保証とは、一定の期間内に今のマンションが売れなかった場合、不動産会社があらかじめ決めた価格で買い取る仕組みです。

例えば、査定額が5,000万円で、買取保証額が4,250万円だったと仮定します。

通常は5,000万円で売れることを目指します。

でも、期間内に買い手が見つからなかった場合には、保証条件に従って不動産会社が4,250万円で買い取ります。

つまり、

• 高く売れる可能性は残せる
• 条件を満たせば、売れなかった場合の売却価格も決めておける

という仕組みです。

実際に、東急リバブルでは「リバブル売却保証」というサービスを提供しています。

2026年11月時点の公式ページでは、マンションについて次のような条件が示されています。

ほかにも、対象エリア、居住用物件であること、所有権であること、融資条件などの基準があります。

適用できるかどうかや実際の保証額は、同社の査定・審査によって決まり、条件によっては利用できません。

また、「90％以下」というのは上限を示すもので、必ず査定価格の90％で買い取ってもらえるという意味ではありません。

同社の掲載事例には、査定額3,000万円に対して、保証額2,600万円というケースもあります。

なお、先ほど説明した査定額5,000万円・買取保証額4,250万円は、仕組みを理解するための仮定です。

保証額を査定額の85％として計算していますが、これは東急リバブルの一律の保証率ではありません。

重要なのは、実際に提示された保証額で売ることになっても、新居の購入資金が足りるかどうかです。

あわせて、買取条件や売却代金を受け取れる時期も確認しておきましょう。

出典: 東急リバブル「リバブル売却保証システム」

③ 今のマンションを先に売る

資金面で安心しやすいのは、先に今のマンションを売却する方法です。

例えば、

1. 今のマンションを売り出す
2. 買い手が見つかり、売買契約を結ぶ
3. 売却代金を受け取る
4. そのお金を使って新居を購入する

という流れです。

売却代金を受け取ってから新居を契約すれば、購入に使えるお金がはっきりします。

ただし、デメリットもあります。

• 気に入った新築マンションが先に売れてしまう
• 新居の完成まで仮住まいが必要になる
• 引っ越しが2回になる可能性がある

また、売却代金を受け取る前でも、今のマンションの買い手との契約まで進めておき、その段階で新居の販売会社に買い替え特約を相談する方法もあります。

売却先が決まっていることを伝えれば、売主も状況を具体的に確認できます。

ただし、それによって特約を認めてもらえるとは限りません。

また、今のマンションの買い手の住宅ローン審査などによって、売買契約が白紙になるリスクは残ります。

④ 一時的にお金を借りて購入する

今のマンションが売れる前に新居を購入するため、一時的に資金を借りる方法もあります。

代表的なのは、次の3つです。

例えば、ダブルローンなら、今のマンションを急いで売らずに新居を購入できる可能性があります。

しかし、売却できるまでは2つの住宅ローンを返済する必要があります。

売却が長引けば、それだけ負担も増えます。

住み替えローンも借入額が大きくなりやすく、金融機関の審査があります。また、売却と購入の決済を同じタイミングで行う必要がある商品もあります。

いずれも、誰でも利用できるわけではありません。

収入や自己資金に余裕があり、売却が長引いても返済できるかどうかが判断のポイントです。

結局、どの方法を選べばいい？

ここまでいろいろな方法を説明しましたが、判断するときに一番大切なのは、今のマンションが予想より安く売れたとしても、新居を購入できるかどうかです。

例えば、今のマンションが次のような条件だったと仮定します。

• 査定額：5,000万円
• 住宅ローン残高：2,000万円
• 売却費用：200万円
• 買取保証額：4,250万円（説明用に査定額の85％と仮定）

この場合、新居の購入に回せるお金の概算は次のようになります。

ここで、新居の頭金として2,800万円が必要だったとします。

査定額どおりに売れれば、上の計算では2,800万円を確保できます。

しかし、買取保証額の4,250万円で売却することになれば、計算上は750万円不足します。

さらに、実際の資金計画では、次の点を確認する必要があります。

このように、売却額によって購入資金が足りなくなる人は、買い替え特約や先に売却する方法を慎重に検討する必要があります。

一方、これらの費用や支払い時期を確認したうえで、2,050万円程度の売却後資金でも購入計画が成り立つなら、買取保証を利用して買い替えを進められる可能性があります。

判断を整理すると、こうなります

まとめ：新築マンションの契約前に確認したい4つのこと

最後に、実際に何をすればよいかを整理します。

買い替え特約は、今のマンションが売れなかったときに、新居の契約を解除できるようにしておく仕組みです。

ただし、解除できる条件や手付金の返還範囲は契約によって異なります。また、特約を付けられても、最低売却価格が低すぎれば購入資金が足りなくなる可能性があります。

反対に、特約がなくても、買取保証などを利用して買い替えを進められる場合があります。

大切なのは、今のマンションが希望どおりの金額で売れなかったとしても、新居の購入に困らない状態をつくっておくことです。

売却後に残る金額だけでなく、費用や支払い時期も含めて見通しを立ててから契約することで、買い替え特約の有無にかかわらず、落ち着いて購入を判断しやすくなります。