マンションの再査定はいつ・どこに頼む？前回との差の見方と売却・住み替えの判断

以前にマンションの査定を受けたものの、時間がたって「もう一度査定したほうがいい？」「同じ会社に頼んでいい？」と迷っていませんか。再査定は、前回の査定額が今の売却判断にも使えるかを確かめるためのものです。

査定価格は一般に、今後3か月程度で売れることを想定した予測ですが、3か月で無効になるわけではありません。売却が具体化したり、相場や物件の状態が変わったりしたときが、見直しを考えるタイミングです。

この記事では、再査定を頼む時期と依頼先、前回より査定額が上がった・下がった理由の確かめ方を整理します。さらに、再査定の結果を売り出し価格や手元に残るお金、住み替えの進め方にどう反映するかまで、具体的に説明します。

マンションの再査定は、前回の金額が今も使えるかで判断する

結論からいうと、前回の査定から3か月ほどたっていて、これから売却や住み替えを具体的に進めたいなら、再査定を検討するのがおすすめです。

ただし、3か月たったら必ず再査定が必要というわけではありません。

大切なのは、前回の査定額が、今の判断に使えるかどうかです。

例えば、半年前に「4,500万円くらいで売れそう」と言われたマンションがあるとします。

その後、近所で似たマンションが4,200万円で売れていたら、以前の4,500万円という査定額は、今の相場に合っていないかもしれません。

反対に、近くのマンションが以前より高く売れているなら、自分のマンションも査定額が上がる可能性があります。

だからこそ、再査定では新しい金額を知るだけでなく、「前回から何が変わったのか」を確かめることが重要です。

依頼先も、前回と同じ会社だけでなく、別の会社を1〜2社加える方法が考えられます。

その理由も含めて、順番に説明します。

再査定はいつ受ければいい？

まず知っておきたいのは、不動産会社が出す「査定価格」の意味です。

査定価格とは、簡単にいうと、

「今の相場やマンションの状態なら、このくらいの金額で売れるだろう」

という不動産会社の予測です。

一般に、これから3か月程度で買い手が見つかることを想定した価格として算出されます。

これは、不動産流通推進センターの価格査定に関する資料でも説明されています。

ただし、「3か月で査定が法的に失効する」という意味ではありません。

3か月という期間が目安になるのは、時間がたつと査定の根拠が変わる可能性があるからです。

マンションの査定では、周辺にある似た物件の成約価格が重要な材料になります。こうした取引事例と、自分のマンションの条件を比べる方法を「取引事例比較法」といいます。

例えば、

• 1月：近隣のマンションが4,300万円で成約
• 3月：同じマンションの別の部屋が4,500万円で成約
• 5月：条件の近い物件が4,100万円で成約

という状況なら、1月と5月では査定の判断が変わるかもしれません。

※金額は仕組みを説明するための架空の例です。

つまり、古い査定額が間違っているわけではなく、その金額を出した当時と、今では状況が違うかもしれないということです。

出典: 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」

自分は再査定を受けたほうがいい？

判断の目安は次のとおりです。

また、次のような変化があった場合も、再査定を考えるきっかけになります。

• 室内の変化： リフォームした、設備を交換した、水漏れや故障が見つかった
• マンション全体の変化： 大規模修繕が終わった、管理費や修繕積立金が変わった
• 相場の変化： 同じマンションで新しい成約があった、近隣の売買価格が動いた
• 自分の事情の変化： 住み替え先が決まった、転勤などで売却期限ができた

ただし、これらがあれば必ず査定額が変わるわけではありません。

例えば、管理費が少し上がったからといって、必ずマンションの価格が下がるとは限りません。

また、転勤によってマンション自体の価値が変わるわけでもありません。

ただ、売却を急ぐ必要が出たなら、今の相場でいくらで売れそうかを改めて確認する意味があります。

再査定は同じ会社と別の会社、どちらに頼む？

私なら、前回の会社に不満がなければ、「前回の会社＋新しい会社1〜2社」を候補にします。

これは決まったルールではなく、比較しやすくするためのおすすめの方法です。

なぜなら、同じ会社と別の会社では、確認できることが少し違うからです。

例えば、半年前にA社から4,500万円と査定されたとします。

今回、次の結果になりました。

ここでA社に、

「前回より300万円下がったのはなぜですか？」

と聞けば、相場の変化や評価が変わった部分を説明してもらえます。

一方、B社にも査定してもらうことで、現在の4,200万円という数字が、別の会社の見立てと大きく違わないかを確認できます。

もしA社が4,200万円、B社が5,000万円だったらどうでしょうか。

この場合は、どちらかが間違いだと決めつけるのではなく、なぜ800万円も違うのかを確認する必要があります。

依頼先は状況に合わせて変えていい

• 前回は1社にしか頼んでいない： 同じ会社に加えて、別の会社にも頼むと比較しやすいです。
• 前回すでに複数社へ頼んでいる： 説明が分かりやすかった会社を中心に、必要なら新しい会社を加えます。
• 前回の担当者に不満があった： 無理に同じ会社へ頼む必要はありません。別の会社だけでも大丈夫です。
• まだ売却する気はない： 何社も呼ぶ必要はなく、AI査定や机上査定で価格の目安を確認する方法もあります。

新しい会社を探すなら、自分のマンションや近隣で売却実績のある会社が候補です。

一括査定サイトを利用して、複数社の査定を比較する方法もあります。ただし、複数の会社から連絡が来る場合があるので、対応できる社数にしておきましょう。

再査定はどの方法で受ける？

ここで整理しておきたいのが、AI査定・机上査定・訪問査定の違いです。

例えば、前回の机上査定が4,500万円、今回の訪問査定が4,200万円だったとします。

この300万円の差は、相場が下がったからとは限りません。

実際に室内を見て、設備の古さや傷みなどが新たに評価された可能性もあります。

つまり、査定方法が違えば、同じ時期でも金額が変わることがあるということです。

売り出し価格を決める段階なら、室内の状態まで確認できる訪問査定が適しています。

また、複数社を比較するときは、なるべく同じ時期に、同じ資料を渡し、同じ方法で査定してもらうと、違いが分かりやすくなります。

新しい会社には前回の査定額を最初から伝えず、まず独自に査定してもらう方法もあります。

その後に前回の結果を見せて、差の理由を尋ねれば、それぞれの会社の見方を比較しやすくなります。

再査定の金額が変わったら、何を確認する？

ここが一番重要です。

査定額が上がった・下がったという結果だけでなく、その理由を確かめてください。

理由は、大きく4つに分けて考えると整理しやすくなります。

これは、査定額の差を理解するための整理方法です。実際には、複数の理由が重なっていることもあります。

査定額が上がった場合

例えば、前回4,500万円だった査定額が、今回4,800万円になったとします。

嬉しい結果ですが、すぐに「300万円高く売れるようになった」と考えるのは早いです。

まず確認したいのは、その4,800万円の根拠になっている物件が、実際に売れた物件なのか、まだ売り出している物件なのかです。

この2つは意味が違います。

• 売り出し価格：売主が「この金額で売りたい」と希望している価格
• 成約価格：実際に買主が現れ、売買が成立した価格

例えば、近隣で5,000万円で売り出しているマンションがあっても、最終的に4,600万円で成約することはあります。

そのため、5,000万円で売り出している物件があるというだけでは、自分のマンションも5,000万円で売れるとは判断できません。

もう一つ気をつけたいのは、ほかの会社と比べて1社だけが極端に高い場合です。

不動産会社の査定額は、その金額での売却を保証するものではありません。

高い査定額を提示されたら、

「この金額で売れると考えた根拠を教えてください」

と聞いてみてください。

どのマンションの、いつの成約価格を参考にしているかまで説明してもらえると、判断しやすくなります。

査定額が下がった場合

例えば、4,500万円から4,200万円に下がったとします。

この場合も、理由によって対応が違います。

• 周辺相場が下がった： 今の価格水準を前提に、売却計画や住み替え予算を見直す。
• 室内の状態が悪く評価された： 修理することで評価が変わるか、修理費に見合うかを確認する。
• 訪問査定で初めて分かった問題がある： 前回の査定では分からなかった情報が反映された可能性を考える。
• 会社の判断が違うだけ： ほかの会社の査定結果や、実際の成約事例と比べる。

相場が下がった場合、「元に戻るまで待とう」と考える人もいるでしょう。

もちろん、待つという選択肢もあります。

ただし、いつ相場が戻るのか、そもそも戻るのかは分かりません。

そのため、相場の予想だけで決めるのではなく、

• いつまでに売る必要があるか
• 今の査定額でも住み替えができるか
• 売らずに持ち続ける場合の費用はどのくらいか

を一緒に考えることが大切です。

査定額が変わらなかった場合

例えば、半年前も今回も4,500万円だったとします。

この場合も、「何も変わっていない」とは限りません。

周辺相場は上がったものの、築年数の経過などによる評価の変化と打ち消し合っている可能性もあります。

確認したいのは、今回の査定で新しい成約事例を使っているかどうかです。

新しい情報をもとに同じ4,500万円という結果になったなら、少なくとも現在の相場を反映した査定かどうかを確認できます。

不動産会社には何を聞けばいい？

細かい査定書を自分ですべて読み解く必要はありません。

担当者には、次のように聞いてみてください。

不動産会社が媒介価格について意見を示す際には、合理的な根拠を明らかにする義務があります。

したがって、金額の理由を質問することに遠慮はいりません。

出典: 不動産流通推進センター（旧・不動産流通近代化センター）「住まいを売る時の査定の流れ」、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

再査定の結果を、売却や住み替えにどう使う？

再査定が終わったら、その結果をもとに考えたいことが3つあります。

1. マンションをいくらで売り出すか
2. 売却したら手元にいくら残るか
3. 新居を買うのが先か、今のマンションを売るのが先か

① 売り出し価格を決める

まず、査定額と売り出し価格は同じではありません。

• 査定価格： 不動産会社が「このくらいで売れるだろう」と予測した金額
• 売り出し価格： 実際に広告などに掲載する、売主が決める金額

例えば、査定価格が4,500万円でも、4,700万円で売り出すことはできます。

ただし、その価格で買い手が見つかるとは限りません。

売り出し価格を考えるときは、次の2点が重要です。

1つ目は、査定額の根拠がしっかりしているか。

複数社から査定を受けた場合、最も高い金額をそのまま採用する必要はありません。

実際の成約事例をもとに、納得できる説明をしている会社の査定を参考にしましょう。

2つ目は、いつまでに売りたいか。

例えば、

• 半年以内に売却する必要があるなら、買い手が見つかりやすい価格を重視する
• 売却を急いでいないなら、少し高めに売り出して反応を見ることも検討する

という考え方があります。

もちろん、高く売り出せば高く売れるわけではありません。

周辺の競合物件や購入希望者の反応を見ながら、担当者と相談して決めるとよいでしょう。

② 手元に残るお金を計算し直す

住み替えを考えているなら、こちらも重要です。

査定額が変われば、新居の購入に使えるお金も変わる可能性があります。

大まかな計算は、次のとおりです。

具体的な数字で見てみましょう。

例えば、次の条件だったとします。

• 前回の査定額：4,500万円
• 今回の査定額：4,200万円
• 住宅ローン残高：2,800万円

このとき、手元に残る金額はどう変わるでしょうか。

※説明用の架空の例です。査定額どおりに売れ、仲介手数料は上限額を支払うと仮定しています。ローン残高は同額とし、印紙税・抵当権抹消費用・譲渡所得にかかる税金などは含めていません。

査定額が300万円下がったことで、手元に残るお金も約290万円少なくなっています。

この違いは、住み替え先の予算に直接影響するかもしれません。

仲介手数料の計算方法にも注意しましょう。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限を求める原則的な速算式は次のとおりです。

つまり、400万円を超える物件でも、800万円以下なら必ず原則の速算式が上限になるとは限りません。

ただし、今回の4,500万円・4,200万円の計算例は特例の対象外なので、表の計算で問題ありません。

また、仲介手数料は上限額を必ず支払うという意味ではなく、不動産会社との合意によって決まります。

出典: 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（仲介手数料）

売却時の税金も忘れずに

マンションを売って利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

自分が住んでいたマンションなら、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

これを「居住用財産の3,000万円特別控除」といいます。

ただし、適用には要件があり、確定申告も必要です。

特に住み替えをする人は、新居の住宅ローン控除との関係に注意してください。

例えば、旧居の売却で3,000万円特別控除を受けた年が、新居に入居した年・その前年・前々年に当たる場合、新居の住宅ローン控除は受けられません。

また、新居への入居の翌年から3年目までに、一定の資産を売って3,000万円特別控除を受ける場合にも制限があります。

そのため、両方の制度を使えると考えず、旧居を売る年と新居に入居する年を確認し、どちらの特例を利用するか検討する必要があります。

なお、ここで注意したいのは、税金の計算でいう「利益」と、売却代金から住宅ローンを引いた「手元に残るお金」は別物だということです。

税金の計算では、購入時の取得費や売却にかかった費用などを考慮します。

そして、住宅ローン残高も最新の金額で確認してください。

前回の査定から返済が進んでいれば、残高も減っている可能性があります。

なお、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合は、売却代金だけでローンを完済できません。売却諸費用も考慮し、不足分を自己資金などで補えるか確認する必要があります。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

③ 売り先行・買い先行を考え直す

住み替えには、大きく2つの進め方があります。

再査定で金額が下がった場合は、どちらの進め方がよいか、改めて考える必要があります。

例えば、再査定によって手元に残る見込み額が300万円近く減ったとします。

もともと資金に余裕がなかったなら、売却金額を確定させてから新居を買う「売り先行」のほうが、資金計画を立てやすいでしょう。

一方、売却代金に頼らず新居を購入できるほど資金に余裕があれば、「買い先行」も候補になります。

ただし、買い先行では一時的に住宅ローンの負担が重なったり、今のマンションの売却が長引いたりする可能性もあります。

そのため、再査定では高い数字だけを見て計画を立てず、想定より安く売れた場合でも住み替えが成立するかを確認しておくと安心です。

再査定を受けるとき、何を準備すればいい？

特別に難しい準備は必要ありません。

次の情報を用意しておくと、担当者との話が進めやすくなります。

すべてそろっていなくても、まずは査定を相談できます。

また、設備の故障や水漏れなど、前回から新しく分かった問題があれば伝えておきましょう。

特に訪問査定では、担当者が把握している情報と実際の状態に食い違いがあると、後から査定額の見直しが必要になることもあります。

再査定について、ほかに気になること

Q. 再査定にもお金がかかる？

通常、不動産会社に売却を相談して受ける査定は無料です。

2回目だから有料になるというものではありません。

不動産会社が媒介価格について意見を述べる際、その根拠を示すための査定費用は依頼者に請求できないとされています。

ただし、不動産鑑定士による正式な鑑定評価など、一般的な売却査定とは別のサービスを依頼する場合には費用が発生することがあります。

出典: 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

Q. 何度も査定を頼んだら嫌がられない？

売却するかどうかを検討するために、再査定を相談すること自体は問題ありません。

ただし、不動産会社も査定に時間をかけています。

「前回から半年たったので、現在の相場を知りたい」「売却を具体的に考え始めた」など、依頼する理由や状況を伝えておくと、話がスムーズです。

Q. AI査定をもう一度受けるだけではダメ？

目的によります。

「今のマンションがいくらくらいなのか知りたい」だけなら、AI査定でも役立ちます。

一方、実際に売り出す価格を決めたい場合は、訪問査定で室内の状態や物件固有の条件を確認してもらうほうが適しています。

AI査定が必ず不正確というわけではありませんが、室内の傷みやリフォーム内容などが十分に反映されないことがあります。

Q. すでに売り出しているのに売れない場合も、再査定したほうがいい？

その場合は、現在の不動産会社に価格や販売状況を見直してもらうことが先決です。

例えば、

• 問い合わせ自体が少ないのか
• 内覧はあるのに購入につながらないのか
• 周辺に競合物件が増えていないか
• 近隣で新しい成約事例が出ていないか

によって、考えられる問題は違います。

必要に応じて別の会社の意見を聞くこともできます。

ただし、売れない理由が必ず価格にあるとは限りません。写真や広告の内容、内覧時の印象なども含めて確認しましょう。

まとめ：再査定は金額の変化だけでなく、理由と売却計画を確認する

結局のところ、マンションの再査定で大切なのは、「いくらになったか」だけではなく、「なぜその金額になったか」を知ることです。

前回より300万円上がったとしても、それが周辺相場の上昇によるものなのか、査定方法や担当者の判断の違いなのかで、受け止め方は変わります。

反対に300万円下がっても、原因が分かれば、売却時期や価格、住み替え予算をどう見直すべきか考えやすくなります。

私なら、再査定を受ける際には、金額の高さよりも次の3点を重視します。

この3つが確認できれば、再査定は単なる価格の調べ直しではなく、今後の売却や住み替えを判断するための有益な材料になります。