転職と持ち家の住み替えはどちらが先？ローン審査と勤続年数の壁

転職が決まりそう、あるいは転職を考えていて、それに合わせて今のマンションから住み替えたい。けれど、転職すると住宅ローンが組みにくくなると聞いて、どちらを先にするか迷っていませんか。

順番は「勤務地が変わるか」でほぼ決まります。勤務地が変わらないなら今の会社にいるうちに住み替えを終え、勤務地が変わるなら転職を先にして、勤続1年を待つ、勤続年数の基準がゆるい金融機関を選ぶ、今の家を先に売って借りる額を減らす、のどれかで進めます。

この記事では、国土交通省の調査や住宅金融支援機構の公式の回答をもとに、転職が審査のどこに響くか、転職後にローンを組む方法、今の家を売るときの期限と税金の注意点を順に見ていきます。

転職と住み替えはどちらを先にするかの判断基準

転職と住み替えを同じ時期に考えているなら、順番は勤務地が変わるかで決まります。

住み替えでは、新しい家のローン審査と今の家の売却が同時に動きます。転職をどこに挟むかで、ローンの通りやすさと段取りの重さが変わります。

売る順番と買う順番の一般的な選び方は、別の記事で扱っています。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

勤務地が変わらない転職なら住み替えを先に終える

転職しても通う場所がほとんど変わらないなら、住み替えを先に終えてから転職するのが、ローンの面では最も軽い順番です。

理由は、今の会社での勤続年数のまま、新しい家のローン審査を受けられるからです。転職した直後は勤続年数が数か月に戻り、金融機関によっては申し込める条件から外れたり、条件が厳しくなったりします。今の会社にいるうちに審査を通し、引き渡しまで終えておけば、この心配がなくなります。

このとき、借りる額は今の年収で組みます。転職で年収が上がる見込みがあっても、審査は今の収入で見られます。今の年収で無理なく返せる額に収めておくと、転職後の収入が想定と違っても、家計が崩れにくくなります。

勤務地が変わる転職なら勤務地が決まってから住まいを選ぶ

転職で通う場所が変わるなら、住み替え先は勤務地が決まってから選びます。通勤時間は住み心地を大きく左右し、住む場所は勤務地から逆算して決めることになるからです。

この場合は転職が先です。それまでに進めておけるのは、今の家の準備です。

• 査定を受けて、売れそうな価格を知る
• ローンの残高を確かめる
• 売る時期の目安を立てる

ここまで済ませておけば、勤務地が決まった後の動きが速くなります。

転職してすぐに家を買うと、新しい通勤を試す前に住む場所を決めることになります。まず今の家から通ってみるか、勤務地の近くで賃貸に住んでから探すと、場所選びの失敗を減らせます。ローンの面でも、勤続年数を積む時間ができます。

通勤の負担から住み替えを考えるときの判断は、別の記事で扱っています。

通勤が遠くてつらい人の住み替え(買い替え)判断ガイド

ローンの申し込みから引き渡しまでは転職を挟まない

住み替えのローンは、申し込みから実際にお金が出る日(融資実行・引き渡し)まで、1〜2か月以上かかるのが目安です。この間に転職すると、新しい勤務先で審査をやり直すことになります。

たとえば三菱UFJ銀行は、正式審査が承認になった後でも、融資実行の前に転職した場合は再審査になり、状況によっては審査結果が覆るおそれがあると案内しています。やり直しの審査では勤続年数が短くなるので、借りられる額が減る、条件が変わる、融資そのものが見送られる、といったことが起こりえます。今の家の売買契約を先に結んでいると、引き渡しの日程が合わなくなるおそれもあります。

転職の予定は、隠さずに金融機関に伝えます。内定の段階で申し込む場合に、今の勤務先と新しい勤務先のどちらで審査するかは金融機関によって違うので、申し込む前に確かめます。転職の日程が固まっているなら、引き渡しが終わってから退職する日程を組むか、転職後に申し込むかのどちらかに寄せます。

出典: 三菱UFJ銀行 住宅ローンは転職後でも組める？勤続年数が審査に与える影響を解説

転職で住宅ローン審査に影響する項目

転職で審査の見え方が変わるのは、主に勤続年数と年収の証明の仕方です。住み替えでは、そこに今の家のローンが加わります。これまでのローンやクレジットの返済の記録(信用情報)は過去の取引の記録なので、転職しても中身はそのまま審査で見られます。

• 勤続年数は1年以上を目安にする金融機関が多い
• 転職1年目は年収の証明の仕方が変わる
• 今の家のローンが残ると返済負担率に入る

勤続年数は1年以上を目安にする金融機関が多い

国土交通省の「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、回答した994機関のうち933機関(93.9%)が、住宅ローンの審査項目に勤続年数を挙げています。勤続年数の基準を尋ねた設問(複数回答)では、「1年以上」と答えた機関が最も多くなりました。

※結果報告書の資料編「長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等」の審査項目(勤続年数)の回答数。この報告書は令和8年6月5日に訂正されていて、訂正前の版では1年以上612・2年以上53・3年以上128・その他168でした。上の表は訂正後の値です。

「1年以上」が最も多いので、転職して1年たつと申し込める金融機関の幅が広がります。転職して半年ほどだと、申し込める先が限られます。

一方で「その他」と答えた機関が183あり、勤続年数を審査項目に挙げた機関は994のうち933なので、残る61機関は項目に挙げていない計算です。1年未満でも受け付ける先は、金融機関ごとに条件を確かめて探します。

同じ「勤務先が変わる」でも、転職として扱われない場合があります。フラット35では、出向や、会社の合併・分割などで給与体系が変わらず前の勤務先との続きが認められる場合は、転職ではなく前の勤務先の続きとして扱われます。子会社などへの転籍、パートから正社員への切り替えのような雇用形態の変更は、転職扱いになります。三菱UFJ銀行も、会社都合でグループ会社へ転籍した場合は元の勤務先の勤続年数に合算される可能性があること、同じ業界で年収が上がった転職は収入の続きが評価されやすいことを案内しています。

出典: 国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査 出典: 国土交通省 令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書(令和8年6月5日訂正) 出典: 国土交通省 令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 正誤表 出典: 住宅金融支援機構 【フラット35】よくある質問「どのような場合に、転職扱いとなりますか？」 出典: 三菱UFJ銀行 住宅ローンは転職後でも組める？勤続年数が審査に与える影響を解説

転職1年目は年収の証明の仕方が変わる

住宅ローンの審査では、原則として前の年の収入を公的な書類で確かめます。フラット35でも、年収は原則として「申込年の前年の収入を証する公的証明書」の金額です。転職した年は、前の年の書類が前の会社の数字になります。

そこで転職した人は、新しい会社で受け取った給与から年収を計算し直します。フラット35の場合、勤務先に「転職後の収入を証明する書類」を作ってもらい、次の順で年収を出します。

1. 賞与を除いた給与の合計を、給与が支給された月数で割り、1か月あたりの額を出す(1か月に満たない入社月の分は除く)
2. その額を12倍し、すでに支給された賞与を足す

申し込む日から遡って12か月分以上の給与を受けていれば、割り戻しの計算はせず、その12か月分の支給額を年収とみなします。

知っておきたいのは、この計算だと、まだ支給されていない賞与は年収に入らないことです。年収が上がる転職でも、1年目は低く見られる場合があります。

民間の銀行も、転職して1年未満なら転職先の平均月収から1年分の見込みの所得を計算して審査する、と案内しているところがあります。申し込む前に、どの書類で年収を見るのか、賞与をどう扱うのかを金融機関に確かめておきます。賞与が2年目から支給される、給与の一部が成果で変わる、といった会社では、1年目の年収が低めに出る目安で資金計画を立てると安全です。

出典: 【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構 【フラット35】よくある質問「(給与収入のみの場合)最近転職し、給与支給を受けていますが、申込みできますか。」 出典: 三菱UFJ銀行 住宅ローンは転職後でも組める？勤続年数が審査に与える影響を解説

今の家のローンが残ると返済負担率に入る

住み替えで見落としやすいのが、返済負担率です。返済負担率は、年収に対して1年間に返すローンの合計がどのくらいの割合かを示す数字で、住宅ローンの審査では上限が決められています。

フラット35では、自動車ローンやカードローン、ほかの住宅ローンも含む「すべての借入れ」の年間返済額で総返済負担率を計算し、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が基準です。今の家のローンが残ったまま新しい家のローンを組むと、両方の返済が合計されます。

ただし、フラット35には住み替えの人向けの扱いがあります。

返済中の住宅ローンの融資対象となっている現在居住している住宅を売却予定で、その売却予定額により当該住宅ローンを完済できることが確認できる場合に限り、総返済負担率の算定において当該住宅ローンの返済額を年間返済額から除くことができることとします。

売れそうな額が今のローンの残高に届かなくても、差額を手持ちのお金や新しい借入れでまかなうことが資料で確かめられれば、今の家の返済を除いて計算できます。

民間の銀行で、今の家の売却の進み具合(査定書・媒介契約・売買契約)をどの段階で見て、今の家の返済を外すかは、金融機関によって扱いが違います。ローンの申し込みの前に、今の家の売却をどこまで進めておけばよいかを確かめ、売却の日程と並べて組みます。

出典: 【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構 【フラット35】よくある質問「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」

転職後に住み替えのローンを組む方法

すでに転職した、または転職が先になる場合でも、住み替えのローンを組む方法はあります。方向は3つです。

勤続1年を待ってから申し込む

最もシンプルなのは、転職して1年たってから申し込む方法です。勤続年数の基準で最も多い「1年以上」を満たし、選べる金融機関が増えます。

勤続が1年を超えると、新しい会社で受け取った12か月分の給与で年収を示せます。フラット35でも、申し込む日から遡って12か月分以上の給与を受けていれば、その12か月分の支給額を年収とみなすので、賞与の入り方に左右されにくくなります。

待つ間の住まいは2通りです。今の家に住み続けて新しい勤務先に通うか、今の家を売って勤務地の近くの賃貸に住むかです。新しい通勤を実際に試してから住む場所を決められるので、待つ時間は場所選びの時間にもなります。今の家を売るなら、売却代金を次の家の頭金に回せます。

出典: 国土交通省 令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書(令和8年6月5日訂正) 出典: 住宅金融支援機構 【フラット35】よくある質問「(給与収入のみの場合)最近転職し、給与支給を受けていますが、申込みできますか。」

勤続年数を問わない金融機関やフラット35を選ぶ

早く住み替えたいなら、勤続年数の基準がゆるい金融機関を選びます。

代表的なのが、住宅金融支援機構と民間の金融機関が組んで扱うフラット35です。申込要件に並ぶのは申込時の年齢(満70歳未満)、国籍などの条件、総返済負担率で、勤続年数は申込要件の一覧に載っていない形です。住宅金融支援機構のよくある質問でも、転職して給与を受けている人は申し込めると回答していて、年収は前の項で見た割り戻しの計算で出します。

民間の金融機関にも、国土交通省の調査で勤続年数の基準を「その他」と答えた機関があり、1年未満から受け付ける先を探す余地があります。条件は金融機関ごとに違うため、金利、団体信用生命保険、手数料をあわせて比べ、返す総額で判断します。

出典: 【フラット35】ご利用条件 出典: 住宅金融支援機構 【フラット35】よくある質問「(給与収入のみの場合)最近転職し、給与支給を受けていますが、申込みできますか。」

今の家を先に売って借りる額を減らす

今の家を先に売って、売却代金を新しい家の頭金に回す方法です。転職後のローン審査では、この方法が役に立ちます。

理由は2つあります。

• 頭金が増えて、借りる額が減る
• 今の家のローンを返し終え、返済負担率に入るのが新しい家の分だけになる

借りる額が小さいほど返済負担率は下がるので、勤続年数が短い時期でも、審査の基準に収めやすくなります。

その代わり、売ってから次の家に移るまでの仮住まいが必要になり、引っ越しも2回になります。住み替えローンの使い方は、別の記事で扱っています。

住み替えローンは使えるか・使うべきか｜売却額と残債で自分で判断する

転職で持ち家を売って住み替えるときの注意点

転職に合わせて今の家を売るときは、今の家のローン、売る期限と税金、転職先の制度の3つを、転職の日程と並べて確かめます。

• 今の家のローンは転職しても条件が変わらない
• 先に引っ越すなら3,000万円特別控除の期限内に売る
• 転職先の住宅手当や社宅の条件を確かめる

今の家のローンは転職しても条件が変わらない

まず安心してよいのは、今の家のローンは、転職しても金利などの条件が変わらない点です。ドコモSMTBネット銀行も、返済中に転職しても適用金利などの借入条件が変わることは原則としてないと案内しています。すでに結んだ契約なので、転職した後も同じ条件のまま返済を続けられます。

ただし、契約によっては勤務先が変わったときに届け出るよう決められていることがあります。手元の契約書(金銭消費貸借契約書や約款)の届け出の項目を確かめ、必要なら手続きをします。

気をつけたいのは家計の方です。転職で収入が一時的に下がるなら、毎月の返済が重くなります。新しい家のローンと重なる期間ができれば、2つの返済が同時に出ていきます。重なる期間を何か月まで払えるかを、転職後の手取りで計算しておきます。

住宅ローン控除は、その年の12月31日まで住み続けていることが要件なので、今の家から引っ越した年から受けられなくなります。転職で単身赴任になり、家族が今の家に住み続ける場合は、要件を満たせば控除を続けられます。

出典: ドコモSMTBネット銀行 転職すると住宅ローンはどうなる？転職による影響や手続きの必要性について解説 出典: 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等

先に引っ越すなら3,000万円特別控除の期限内に売る

転職先の近くへ先に引っ越し、今の家を空けてから売る場合は、売る期限に気をつけます。

自宅を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例(3,000万円特別控除)があります。住まなくなった家でも使えますが、国税庁は期限を次のように書いています。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。

空室にすると内覧の日程は組みやすくなりますが、ローンの返済、管理費、修繕積立金はかかり続けます。期限と空室の間の出費をあわせて考え、売り出しの価格と時期を決めます。

新しい家で住宅ローン控除を受ける予定なら、もう1つ確かめることがあります。新しい家に入居した年とその前年・前々年に今の家の売却で3,000万円特別控除を使うと、新しい家の住宅ローン控除は受けられなくなります。入居した年の翌年から3年目までの間に今の家を売ってこの特例を使う場合も同じです。売却益が出そうなら、どちらを使うと手元に多く残るかを、売る前に税務署か税理士に確かめます。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

転職先の住宅手当や社宅の条件を確かめる

転職先を比べるときに見ておきたいのが、住宅手当や社宅の条件です。

厚生労働省の「令和2年就労条件総合調査」では、住宅手当などを支給した企業は47.2%、支給された労働者1人あたりの平均は月1万7,800円でした(令和元年11月分)。この調査は住宅手当を「住宅費(持家に係る費用、賃貸住宅の家賃等)の補助」と定義していて、持ち家の人も対象にするか、賃貸の人を対象にするかは会社によって違います。借り上げ社宅がある会社なら、家賃の一部を会社が負担する形が目安で、自己負担の割合は会社ごとに決まります。

この場合、今の家を売って社宅や手当のある賃貸に住み、勤続年数を積んでから買う流れも選択肢になります。手当や社宅で浮く家賃を年額(月額×12)で計算すると、すぐに買うより手元にお金が残ることがあります。内定の段階で、住宅手当の対象(持ち家か賃貸か)、社宅の有無と自己負担額を確かめておきます。

出典: 厚生労働省 令和2年就労条件総合調査の概況

マンションを売って賃貸に移る進め方は、別の記事で扱っています。

マンションを売って賃貸に引っ越す進め方と費用・審査

まとめ：順番は勤務地で決め、転職は申し込みの前か引き渡しの後に置く

転職と持ち家の住み替えでいちばん重いのは、ローンの申し込みから引き渡しまでの間に転職を挟まないことです。融資の実行前に転職すると新しい勤務先で審査がやり直しになり、勤続年数が短くなった分、借りられる額や条件が変わったり、今の家の売買の日程と合わなくなったりします。

次の一歩は、申し込む前に金融機関へ、転職1年目の年収をどの書類でどう計算するかと、今の家のローンを返済負担率から外せる条件の2つを確かめることです。ここを飛ばすと、賞与が入らない分だけ年収が低く見られたり、今の家の返済が足されたりして、借りられる額が想定より小さくなり、物件選びや売却の段取りをやり直すことになります。

転職の日程が見えてきたら、今の家の査定とローン残高の確認から始め、売る期限と住宅ローン控除の扱いも並べて確かめてみてください。住み替えのトビラでは、転職と住み替えの順番や、勤続年数・年収の審査での見られ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。