子供の誕生で住み替え(買い替え)はいつ？急ぐ条件と今の部屋を売るか貸すか

夜泣きの声や増えていくベビー用品を前に、今のマンションのままでよいのか迷い始めた人も多いでしょう。

0歳から2歳のうちは今の部屋の広さで暮らせることが多く、後悔につながりやすいのは、産後や育休中に引っ越しや売却、ローンの申込みが重なることです。

この記事を読めば、保育園と住宅ローンの予定から、住み替え(買い替え)をいつまでに決めればよいかを自分で判断できます。

子どもが生まれたら、住み替えを急ぐべきか

子どもが0歳から2歳のうちは、今の部屋の広さで暮らせることが多く、住み替えを急ぐ理由になるのは、下の階に響く音と、近くの保育園に入れないことの2つです。

今の状況に当てはめると、考え方は次の表のようになります。

0歳から2歳のうちは、今の部屋の広さで暮らせることが多い

国が長く使ってきた広さの目安では、夫婦と3歳未満の子ども1人の3人家族は60㎡とされ、今の部屋のままでも暮らせるケースが多いといえます。

この目安は「誘導居住面積水準」と呼ばれ、国の住まいの計画（住生活基本計画）で、ゆとりある暮らしに必要な広さとして示されてきました。

マンションのような都市の集合住宅の場合、計算式は「20㎡×世帯の人数＋15㎡」です。3歳未満の子は0.25人と数えるので、夫婦と0歳の子なら2.25人となり、20×2.25＋15＝60㎡になります。

子どもの数え方は年齢で変わり、目安の広さは次のように増えます。

必要な広さが増え始めるのは、子どもが3歳になってからです。小学校に入るころに70㎡、10歳（小学4年生）ごろに75㎡になります。

つまり、今の部屋が60㎡台なら、子どもが2歳のうちは目安を満たしています。

2人目が生まれたときも、数え方は同じです。たとえば上の子が4歳、下の子が0歳なら、2＋0.5＋0.25で2.75人となり、目安は70㎡です。

なお、2026年3月27日に閣議決定された新しい住生活基本計画では、家族の人数ごとのこの目安はなくなりました。新しい計画は、夫婦と小学校に入る前の子ども2人までの世帯を想定し、「40㎡程度を上回る住宅」を供給の目安にしています。

これは国が住宅を増やすときの目安で、上の表とは役割が違います。子どもの成長につれて必要な広さがどう増えるかを知るには、上の計算が今も役に立ちます。

では、目安を満たしているのに狭く感じるのはなぜでしょうか。多くの場合、面積より先に、ベビーベッドやベビーカーの置き場と収納がいっぱいになるためです。

子どもが大きくなるにつれてどの段階で部屋が狭くなるかは、子どもの成長でマンションが狭くなったときの記事で詳しく解説しています。

出典: 国土交通省「誘導居住面積水準（住生活基本計画より抜粋）」

出典: 国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」令和8年3月27日閣議決定

急ぐ理由になるのは、下の階に響く音と保育園

住み替えを急ぐ理由になるのは、夜泣きや足音で下の階の人との関係が悪くなったときと、今の住所では保育園に入れないときです。

マンションで足音がどれだけ下の階に響くかは、床の造りで大きく変わります。

床には、床下にすき間をとった「二重床」と、コンクリートに床材を直接貼った「直床」があります。床材ごとに、音を通しにくくする性能（遮音性能）にも差があります。

今の部屋が直床で、防音マットを敷いても苦情が続くなら、今の部屋でできる対策には限りがあり、住み替えを急ぐ理由になるといえます。

保育園は、住んでいる市区町村に申し込む仕組みです。

近くの園に空きがない、職場と反対方向の園にしか入れないといった場合は、住み替え先の市区町村で申し込めるように、申込みの時期に合わせて住み替えを進めましょう。時期の決め方は、「住み替えるなら、いつまでに決めるか」で説明します。

2人目を考えているかで、買い替えの回数が変わる

2人目を考えるかが決まらないうちに家を買うと、数年後にもう一度買い替えて、費用を2回払う可能性があります。

住み替えでは、売るときと買うときの仲介手数料、家の持ち主を国の記録に登録する「登記」の費用、ローンの手数料、引っ越し代がかかります。1回の住み替えで数百万円かかるのが一般的です。

たとえば子どもが0歳のうちに2LDKを買い、数年後に2人目が生まれて3LDKへ移ると、この費用を2回払うことになります。

2人目について決まるまでは、今の部屋に住み続けるか、今の部屋を貸して広い賃貸に移るのも一つの手です。そうすれば、家を買うのは1回ですみます。

住み替えるなら、いつまでに決めるか

住み替えの時期は、保育園の申込みの締切と、住宅ローンを申し込む時期の2つから逆算すると、無理なく決められます。

そのうえで、引っ越しの日は母子の体調に、今の部屋の売り出しは赤ちゃんの世話の負担に合わせて調整していきましょう。

保育園に預けるなら、申込みまでに住み替え先を決める

認可保育園に預けるなら、入園の前に引っ越すか、少なくとも申込みの時点で住み替え先の契約を済ませておくと、選考で後回しにされにくくなります。

入園した後に引っ越すと、引っ越し先の市区町村で転園先を探し直すことになります。空きがなければ、遠くなった今の園へ通い続けるしかなくなります。

そのため、住み替えをいちばん進めやすいのは、子どもがまだ保育園に入っていない時期といえます。

4月入園の最初の募集（一次申込み）は、前の年の10月から11月に締め切る市区町村が多く見られます。

たとえば2027年4月入園では、横浜市が10月1日〜28日、東京都江東区が10月13日〜11月19日（郵送・電子申請）を受付期間にしています。

まだ引っ越していなくても、引っ越す予定の市区町村に申し込めます。ただし、その条件は市区町村ごとに違い、たとえば次の3つの市区では、こう決まっています。

• 世田谷区は、契約書（賃貸か購入）の写しがあり、引き渡しが入園月の前月末までであること
• 江東区は、入園月の前月末までの転入が、申込みの締切までに決まっていること
• 横浜市は、契約書の写しを出せること（出せないと市外に住む人の扱いになり、選考が後回しになる）

つまり、申込みの時点で住み替え先の契約まで済ませておけば、どの市区町村でも条件を満たしやすくなります。

復職の時期が決まっているなら、入園の月、申込みの締切、住み替え先を契約する時期の順にさかのぼってみてください。物件を探せる期間が見えてきます。

4月入園なら、前の年の秋の申込みまでに契約を済ませ、3月末までに引っ越すのが目安です。

出典: 横浜市（令和9年度 保育所等の利用申込み）

出典: 江東区（区外からの保育園申込み）

出典: 世田谷区（転入予定の方の保育施設申込み）

買うなら、ローンは育休前の年収で審査される時期に申し込む

住宅ローンを組んで買うなら、育休前の年収で審査してもらえるうちに申し込むと、借りられる額が減りにくくなります。

金融機関は住宅ローンの審査で、会社員なら源泉徴収票や住民税の課税証明書を使い、前の年の年収を確認します。

育休中にもらう育児休業給付金は、これらの書類に載る年収とは別に扱われます。そのため、育休を取った年の年収は、書類の上では大きく下がります。

育休前の年収で審査してもらう方法は、次の2つです。

• 育休を取った年の年収が書類に出る前に申し込む
• 育休中に申し込むなら、勤務先の書類で復職の予定を示し、育休前の年収で審査してくれる金融機関を選ぶ

扱いは金融機関ごとに違うので、いくつかの金融機関に聞いて比べてみてください。

夫婦それぞれがローンを組むペアローンや、夫婦の収入を合わせて1本のローンを組む「収入合算」という方法もあります。

借りられる額は増えますが、育休や時短勤務で片方の収入が下がっている間も、毎月の返済額は変わらず続きます。返済額を、収入がいちばん下がる時期でも払える額に収めておくと、家計が苦しくなるのを防げます。

ペアローンを組む前に確かめておくことは、ペアローンの注意点の記事にまとめています。

引っ越しは、妊娠中なら安定期、産後なら体調が落ち着いてから

引っ越しの日は、妊娠中なら安定期（妊娠中期）に、産後なら母子の体調が落ち着いてからにすると、負担を抑えられます。

妊娠中に引っ越すなら、荷造りや運び出しは引っ越し業者に任せる前提で予算を組み、日程は主治医と相談して決めておきましょう。

住み替え先が今の産院から遠くなるなら、健診や出産をする病院も、先に決めておく必要があります。

妊婦健診の費用の助成に使う受診票は、市区町村ごとに発行されます。引っ越し先の窓口で手続きを聞いておくと、引っ越し後の健診で慌てずにすみます。

産後に引っ越すなら、生後1か月ごろまでの新生児期は避けておきましょう。子どもとの暮らしを実際に経験してから住み替え先を選べるのは、産後に引っ越す利点です。

別の市区町村へ移る場合は、児童手当や子どもの医療費助成の手続きをやり直すので、引っ越しの前後は役所の手続きが重なります。

住みながら売るなら、産後すぐの売り出しは避ける

今の部屋に住みながら売る場合、産後すぐに売り出すと、赤ちゃんの世話と内覧の対応が重なって負担が大きくなります。

内覧の前には部屋を片付け、子どもを連れて立ち会うか、子どもと外出して家を空けておく必要があります。売れるまで、これが数か月続くこともあります。

産後に売るなら、進め方は次の2つです。

仮住まいを挟むと引っ越しが2回になり、妊娠中や赤ちゃんがいる時期には大きな負担です。どちらで進めるかは、手元のお金と、今の部屋の売れやすさを見て決めましょう。

2つの進め方のお金の流れは、売り先行と買い先行を比べた記事で詳しく解説しています。

今のマンションは住み続ける・貸す・売るのどれにするか

今のマンションをどうするかは、今の部屋で暮らせる期間、2人目の予定、売った額とローン残高の関係の3つで、おおよそ決まります。

状況ごとに選ぶ道を、表にまとめました。

住み続けるなら、部屋の使い方を変えて3歳ごろまで暮らす

音の問題がなく、今の広さでまだ暮らせるなら、部屋の使い方と収納を見直して、子どもが3歳ごろまで今の部屋で暮らす方法があります。

0歳から2歳のうちは、夫婦の寝室にベビーベッドを置けば、子ども部屋はまだ用意しなくてすみます。空いた部屋を収納と遊び場にする、季節の物をトランクルームに預けるといった工夫で、住み替えの費用をかけずに数年を過ごせます。

部屋を仕切る、床を張り替えるといった工事をするなら、先に管理規約を確かめておきましょう。分譲マンションでは、自分の部屋の中の工事でも管理組合への届け出が必要で、床材の遮音性能を規約で決めていることがよくあります。

管理組合の長期修繕計画で修繕積立金の値上げの予定を見ておけば、これからの出費も見込めます。

住み替え以外で狭さを解消する方法は、マンションが手狭なときの記事にまとめています。

貸すなら、金融機関の承諾と3,000万円特別控除の期限を先に確かめる

今の部屋を貸して広い賃貸に移るなら、住宅ローンを借りている金融機関の承諾と、いずれ売るときに使える税の特例の期限を、貸す前に確かめておきましょう。

住宅ローンが残っている部屋は、金融機関の承諾を得てから貸す

住宅ローンは、本人が住むことを前提に、低い金利で貸し出されています。承諾を得ずに貸すと契約違反になり、残りを一括で返すよう求められることがあります。

転勤のようにやむを得ない事情なら承諾を得やすい一方、広い部屋に移りたいという理由だと、人に貸す物件向けのローンへの借り換えを求められることもあります。

マンションによっては、管理規約で貸すときの届け出や条件を決めていることもあります。

手元に残る家賃で考える

貸している間も、ローンの返済、管理費・修繕積立金、固定資産税は持ち主が払い続けます。管理会社に任せるなら、家賃の5%前後の手数料もかかります。

家賃からこれらを引いていくら残るか、借り手がいない月に自分でいくら払うかを、返済予定表と管理費の請求額をもとに計算しておきましょう。

売るなら、家を出てから3年後の年末までに

住んでいた家を売って利益が出たときは、利益から最大3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」が使えます。

この控除を使えるのは、住まなくなった日から3年たつ日がある年の、12月31日までに売った場合です（租税特別措置法35条）。

たとえば2026年11月に家を出たなら、3年たつのは2029年11月なので、期限は2029年12月31日です。貸している間も期限は近づくので、様子を見る期間はこの日から逆算して決めておくとよいでしょう。

住宅ローン控除は、家を出ると止まる

今の部屋で住宅ローン控除を受けている人は、家を出ると控除を受けられなくなります（租税特別措置法41条）。

あとで戻ったときに控除を再び受けられるのは、勤務先の転勤命令など、やむを得ない事情で家を出た場合です。広い部屋に移りたいという理由は、この事情に当たらないと考えられます。

戻る予定や売る予定があるなら、定期借家契約で貸す

戻る予定や、いずれ売る予定があるなら、期間が終わると契約も終わる「定期借家契約」（借地借家法38条）で貸しておくと、決めた時期に部屋を明け渡してもらえます。

3,000万円特別控除の細かい条件は、3,000万円特別控除の記事で確かめられます。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典: 国税庁「No.1234 転勤などで住まなくなった場合の住宅借入金等特別控除」

売るなら、ローン残高との差と、どの控除を使うかを先に見る

今の部屋を売るなら、物件を探す前に、売れる額とローン残高の差、それに使う税の控除を確かめておきましょう。

売れる額が住宅ローンの残高を上回れば、ローンを返した残りのお金を新居の頭金に回せます。

反対に、残高のほうが多い状態（オーバーローン）なら、足りない分を手元のお金で補う必要があります。残高は、金融機関から届く返済予定表で確かめられます。

査定額（不動産会社が出す、売れる額の見込み）は、会社によって差が出るのが普通です。高い査定額を出した会社に頼んでも、実際にはそれより安く売れることもあります。

各社に、近くで実際に売れたどの部屋をもとに査定額を出したかを聞いて比べると、売れる額の見当を付けやすくなります。

実は、買ってから5年たっていない部屋でも、3,000万円特別控除は使えます。持っていた期間が5年以下だと利益にかかる税率は高くなりますが、利益が3,000万円までなら、この控除で税金は0円になります。

3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は、どちらか一方を選ぶ

今の部屋の売却で、3,000万円特別控除や、買い替えのときの税の特例（買換え特例）を使うと、新居の住宅ローン控除を受けられない期間ができます。

その期間は、新居に入居した年と、その前の2年・後の3年を合わせた6年間です（租税特別措置法41条）。住み替えでは売る年と入居する年が近いため、ほとんどの場合この期間に入ります。つまり、どちらか一方を選ぶことになります。

19歳未満の子どもを扶養している世帯は、住宅ローン控除の対象になる借入額の上限（借入限度額）が上乗せされます。

たとえば省エネ基準に適合する中古マンションなら、上限は、上乗せのない世帯の2,000万円から3,000万円に上がります。省エネ基準に適合しない中古の部屋は上乗せがなく、上限は2,000万円、控除を受けられる期間は10年です。

上乗せがある分、子育て世帯では、どちらの控除を選ぶかで得する額の差が大きくなりがちです。売った利益が大きいなら3,000万円特別控除、小さいなら住宅ローン控除のほうが得になりやすいといえます。

新居の省エネ性能まで確かめて両方の節税額を計算したうえで、税理士に相談してみてください。

2つの控除と買換え特例の関係は、住宅ローン控除と買換え特例の併用を扱った記事でも詳しく解説しています。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

住み替え先は、広い賃貸に移るか、買い替えるか

広い賃貸に移るか買い替えるかは、2人目の予定と、住む地域が決まっているかを軸にすると判断しやすくなります。

そのほかの軸も含めると、次のようになります。

賃貸を選ぶなら、家族向けの広い賃貸は数が少ないことを知っておきましょう。

70㎡前後の賃貸は、分譲マンションの1室を持ち主が貸しているものが多く、希望の地域や間取りで探すと候補が数件にとどまることもあります。早めに探し始めるほど、選べる部屋は増えます。

買い替えるなら、子どもが小学校に上がった後も住み続ける前提で、学区まで見て地域を決めておくと、入学の前にもう一度引っ越さずにすみます。

学区から住む地域を選ぶ考え方は、子どもの学区で住み替えるときの記事で紹介しています。

0歳から2歳の子がいる暮らしで、住み替え先に求める条件

住み替え先は、音の問題の解消、ベビーカーでの動きやすさ、子どもが小学生になったときの広さの3つで選ぶと、数年後にもう一度住み替えずにすみます。

音は、床の造りと部屋の位置で選ぶ

音の悩みで住み替えるなら、床の造りと、下や隣にどんな部屋があるかで選ぶと、同じ悩みを繰り返しにくくなります。

内覧では、床が二重床か直床か、床材の遮音性能はどれくらいかを、不動産会社に確かめておきましょう。

部屋の位置も大切です。1階の部屋や、真下がエントランスなどの共用部分・店舗になっている部屋なら、下の階への音を気にせずにすみます。

角部屋は隣り合う部屋が少ない分、隣への音の心配も減ります。ただし1階は防犯や湿気が気になることもあるので、窓まわりの造りも内覧で見ておくと安心です。

ベビーカーで、玄関から駅や保育園まで段差なく動けるか

乳幼児がいる暮らしでは、ベビーカーで玄関から駅や保育園まで段差なく進めるかで、毎日の負担が大きく変わります。

マンションの共用廊下は避難通路を兼ねるため、ベビーカーや自転車を置くことを管理規約で禁じているのが一般的です。

ベビーカーは玄関の中に置くことになるので、玄関の土間（靴を脱ぐ場所）の広さを内覧で測っておきましょう。

子ども乗せ自転車を使うなら、駐輪場に大きな自転車用の区画が空いているかも、管理会社に聞いておくと、入居してから置き場がないと気づく失敗を防げます。

共働きなら、家から保育園、保育園から駅や職場までが、遠回りせずにつながるかも地図で確かめておくとよいでしょう。朝夕の送り迎えで遠回りが続くと、その負担が毎日積み重なります。

広さは、子どもが小学生になる時点で考える

買い替えるなら、広さは今必要な広さではなく、子どもが小学生になったときの目安で考えると、数年で手狭になるのを防げます。

夫婦と子ども1人なら、先ほどの誘導居住面積水準の目安で、小学校に入るころは70㎡、10歳ごろは75㎡です。

部屋を10㎡広くすると予算がどれくらい増えるかは、首都圏の中古マンションの成約価格（実際に売れた価格）で見当を付けられます。

不動産の取引情報を集めている東日本レインズの2025年度の集計では、平均の成約価格は次のとおりでした。

• 60㎡超70㎡以下は5,108万円
• 70㎡超80㎡以下は6,060万円

差は952万円です。つまり、10㎡広くすると、平均で1,000万円近く予算が増える計算になります。

首都圏の平均なので、住み替え先の実際の価格とは違いますが、予算の見当を付けるには使えるでしょう。

子育て世帯向けの住宅ローン控除の上乗せを使うなら、新居の床面積が登記簿で50㎡以上あることが条件です。

マンションの登記簿の面積は壁の内側で測るため、広告の面積より数㎡小さくなります。広告で50㎡台前半の部屋を考えるなら、登記簿の面積を確かめておきましょう。

住み替えで使う住宅ローン控除の条件は、住み替えの住宅ローン控除の記事にまとめています。子ども2人と暮らす場合の部屋割りは、2LDKに子ども2人のときの記事で紹介しています。

出典: 国土交通省「誘導居住面積水準（住生活基本計画より抜粋）」

出典: 東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2025年度」

出典: 国土交通省「住宅ローン減税」

まとめ：急ぐ理由は音と保育園、期限は申込みと審査から決める

子どもが生まれてすぐは、今の部屋の広さで暮らせることが多く、住み替えを急ぐ理由になるのは、下の階に響く音と保育園です。

次の一歩は、保育園に預けたい月と、住宅ローンを申し込める時期を書き出し、住み替え先を決める期限をさかのぼって出すことです。これを飛ばすと、保育園の申込みに間に合わない、借りられる額が減るといった形で、予定が崩れやすくなります。

今の部屋を貸すなら、3,000万円特別控除の期限も早めに確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、子どもが生まれたときの今のマンションの住み続け方・貸し方・売り方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。