2回目のマイホーム｜1回目との違いと使える制度・年齢から決める資金計画

1回目のマイホームに何年か住み、次の家を考え始めた。2回目でも住宅ローン控除は使えるのか、年齢が上がった今いくら借りられるのか、今度こそ納得できる家を選べるのか、気になることが増えているはずです。

先に答えを書きます。2回目のマイホームは、今の家の売却と同時に進めること、年齢が上がって返済期間が短くなること、1回目に住んだ経験を使えることの3つが1回目と違います。住宅ローン控除は2回目も使えますが、今の家を売るときの税金の特例と同じ時期に使うと、新しい家の控除が対象外になります。

この記事では、国土交通省の調査で2回目に家を買った世帯の実際の数字を確かめながら、1回目との違い、使える制度と注意したい組み合わせ、年齢から逆算する資金計画、1回目の経験を生かした選び方を順に見ていきます。

2回目のマイホームが1回目と違う点

2回目のマイホームは、1回目と比べて大きく3つの点が違います。

この3つを押さえておくと、1回目と同じ考え方で進めてつまずく場面を減らせます。

今の家の売却とセットで進める

1回目のマイホームは、買う家を選ぶことに集中できました。2回目は、今の持ち家をどうするかを同時に決めることになります。

今の家を売ったお金を新居の資金にあてる場合、今の家がいくらで、いつ売れるかによって、新居の予算や引っ越しの時期が変わります。

先に売るか、先に買うかの順番によって、仮住まいが要ることもあれば、一時的にローンが2本になることもあります。売る側の判断が加わるのが、2回目のいちばんの違いです。

売ったお金がいつ手元に入るか、順番をどう決めるかは、家を売って家を買う｜売ったお金が入る日と頭金の計算・順番の選び方で詳しく説明しています。

買う年齢が上がり返済期間が短くなる

2回目のマイホームを買う人は、1回目より年齢が上がっています。国土交通省の住宅市場動向調査は、初めて家を買った世帯（一次取得者）と、2回目以上の世帯（二次取得者）を分けて集計しています。マンションを買った世帯の平均は次のとおりです。

※令和7年度調査（2024年4月〜2025年3月に住み替えた三大都市圏の世帯）。新築マンションは調査の「分譲集合住宅」、中古マンションは「既存（中古）集合住宅」の値

2回目以上の世帯は、1回目の世帯より平均年齢が新築で22歳、中古で約16歳高く、購入資金に占める自己資金の割合も高くなっています。中央値でみると、2回目以上で新築マンション・中古マンションを買った世帯の借入金はどちらも0円で、半数以上が借入れ0円で買った計算です。

ただ、2回目以上の世帯では、60歳以上が新築マンションで60.3%、中古マンションで50.6%を占めます。40代・50代で2回目を買う人は、ローンを組む前提で、年齢による返済期間の短さを計画に入れておきます。

年齢が上がると、組める返済期間は短くなります。返し終えるときの年齢に上限を設けている住宅ローンがあるからです。住宅金融支援機構の「フラット35」の借入期間は、「80歳−申込時の年齢（1年未満切り上げ）」と35年の、短いほうが上限です。

返済期間が短くなると、同じ金額を借りても毎月の返済額が増えます。毎月払える額が同じなら、借りられる額は1回目より小さくなります。

一方で、今の家を売ったお金を自己資金に回せれば、借りる額を減らせる分、年齢の影響を和らげられます。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」（p.41・p.49・p.50） 出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

1回目の住み心地を条件に生かせる

1回目のマイホームは、住んだことのない家を想像で選ぶことになりました。2回目は、実際に住んで分かったことを条件にできます。

どれも、モデルルームや内覧の短い時間では気づきにくい点です。1回目の家で困ったことを書き出しておくと、2回目の物件選びで確かめるポイントがはっきりします。

ただ、1回目の不満を全部なくそうとすると、予算が膨らんだり、別の不満が出たりします。どの不満をいちばん解消したいか、順位を付けておくことが大切です。

2回目でも使える制度と注意したい組み合わせ

2回目のマイホームでも、住宅ローン控除や住宅ローンは使えます。気をつけたいのは、今の家を売るときに使う税金の特例と組み合わせたときです。

• 住宅ローン控除は、要件を満たせば2回目でも使える
• 今の家の売却で使う特例によっては、新居の控除が対象外になる期間ができる
• 新居のローン審査では、今のローンの扱いを先に確かめる

住宅ローン控除は2回目でも使える

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、ローンで家を買った人の所得税などを減らす制度です。国税庁が示す適用要件に並ぶのは、住み始める時期・床面積・所得・ローンの返済期間などで、要件を満たせば2回目のマイホームでも使えます。

マンションの床面積は、登記事項証明書に載っている専有部分の面積で判断します。

控除額の上限と控除期間は、住み始める年と住宅の省エネ性能で変わります。令和8年・令和9年に住み始める場合は次のとおりです。

各年の控除額は「年末のローン残高×0.7%」と、表の上限の小さいほうです。19歳未満の扶養親族がいる人などは、上限が上乗せされる区分があります。

1回目に控除を受けたときの金額を目安にせず、新しい家の入居年の表で計算し直します。例えば中古の認定住宅などは、令和7年までの入居では控除期間が10年でしたが、令和8年以降の入居では13年になりました。

注意したいのは、今の家で住宅ローン控除を受けている途中の人です。控除はその年の12月31日まで住み続けている家が対象なので、今の家の控除は、引っ越した年の分から止まります。新しい家の控除は、新しい家に住み始めた年から、新しい家の区分で数え直しになります。

2回目の控除を受ける最初の年は、会社員でも確定申告が要ります。2年目以降は年末調整で受けられます。

マンション住み替え(買い替え)の住宅ローン控除は2回目も使える？前の家はどうなる

出典: 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

今の家の売却で使う特例と新居の控除の組み合わせ

今の家を売って利益が出た場合、「3,000万円特別控除」や「買換え特例」を使うと、売却の税金を減らせます。

ところが、これらの特例と新しい家の住宅ローン控除は、決まった期間の中では、どちらか一方を選ぶ組み合わせです。

見落としやすいのが「後3年」です。新しい家に先に住んで住宅ローン控除を受け始め、その後3年以内に今の家を売って3,000万円特別控除などを使うと、すでに受けた控除は取り消しになります。売った年の確定申告の期限までに、控除を受けた年の分の修正申告をして、税金を納め直します。

買換え特例は、売った家に10年以上住み、売った年の1月1日で所有期間が10年を超え、売却代金が1億円以下で、令和9年12月31日までに売る場合などに使える特例です。売却益への課税を、新しい家を将来売るときまで先送りするもので、将来売るときには先送りした分も合わせて課税されます。

一方、今の家を売って損が出た場合の「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（売却の損を給与などほかの所得から差し引き、引ききれない分を翌年以降に繰り越せる特例）は、新しい家の住宅ローン控除と一緒に使えます。新しい家をローンで買い換える場合の特例は、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていること、令和9年12月31日までに売ること、新しい家を返済期間10年以上のローンで取得することなどが主な要件です。ローン残高より安く売って損が出た場合の特例も、住宅ローン控除と併用できます。

売却で利益が出る人は、売る側の特例と新しい家の控除のどちらを取るかを選ぶことになります。どちらが得かは、売却益の大きさと、新しい家の控除の見込み額で決まります。比べ方は、家を売って家を買う｜売ったお金が入る日と頭金の計算・順番の選び方で説明しています。

住宅ローン控除と買換え特例は併用できない｜両取りの罠と選び方

出典: 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」 出典: e-Gov法令検索「租税特別措置法」（第41条・第41条の3） 出典: 国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 出典: 国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」 出典: 国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」

2回目の住宅ローン審査で見られる今のローン

2回目のマイホームでローンを組むとき、今の家のローンが残っていると、審査に影響します。

審査では、年収に対する年間の返済額の割合（返済負担率）が見られます。フラット35の基準は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です。今のローンが残っていれば、その返済額も合わせて計算されるので、2本分を合わせると基準を超えることがあります。

ここで知っておきたいのが、今の家を売って今のローンを返す予定なら、その分を計算から外してもらえる場合があることです。

フラット35では、今住んでいる家を売る予定で、その売却予定額で今のローンを完済できると確認できる場合に限り、今のローンの返済額を総返済負担率の計算から除けるとしています。売却予定額が残高に届かない場合も、差額を手持金や新しい借入れで賄うことが資料などで確認できれば、除けるとされています。

対象は「現在居住している住宅」の売却予定です。民間の銀行では扱いが違うことがあります。2回目の家を探し始める前に、借りたい金融機関へ「今の家を売る予定です。今のローンは審査でどう扱われますか」と聞いておくと、買える価格の上限が早めに分かります。

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 出典: 住宅金融支援機構「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。」（Q&A番号3222）

2回目のマイホームの資金計画の立て方

2回目の資金計画では、今の家から出てくるお金、年齢で決まる借入の上限、定年後の暮らしまでを1つの計画にまとめます。

• 頭金は、今の家の手取りから出す
• 借入額は、完済するときの年齢から逆算する
• 予算は、定年後の住居費まで含めて決める

今の家の手取りから使える頭金を出す

2回目の頭金は、今の家を売ったお金が中心になります。使えるのは、売却額から次のお金を引いた残りです。

売るときの費用は、仲介手数料、印紙税、抵当権を外す費用などです。税金は、売って利益が出た場合にかかります。

新居を買うときの諸費用（登記の費用、ローンの手数料、不動産取得税など）も、自己資金で払うことが多い費用です。手元に残るお金から諸費用を引いた残りが、頭金として使える額になります。

まずは今の家の相場を調べ、手取りを計算しておきます。この額が分かると、新居の予算の上限が見えてきます。

完済時の年齢から借入額の上限を決める

2回目は、年齢で返済期間の上限が決まるので、借りられる額を年齢から逆算するのが現実的です。

毎月の返済額を12万円、金利を年1.5%（全期間固定）、元利均等返済と仮定して、借りられる額を比べてみます。金利と返済額は説明のための仮定で、実際の金利は申し込む時期と金融機関で変わります。

同じ毎月の返済額でも、年齢が上がるほど、また返し終える年齢を早めるほど、借りられる額は小さくなります。

自分の数字で計算するときは、次の式を使います。金融機関の返済シミュレーションに、毎月の返済額・金利・返済期間を入れても同じ計算ができます。

フラット35の年齢の数え方には注意点があります。申込時の年齢は1年未満を切り上げるので、45歳3か月なら46歳として計算し、上限は34年です。年収の50%を超えて収入を合算する人がいる場合は、2人のうち高いほうの年齢が基準になります。借入期間は15年以上（申込本人か連帯債務者が60歳以上なら10年以上）が条件です。

もう1つ気をつけたいのは、80歳まで返し続ける計画は、年金生活に入ってからも返済が続くということです。ローンを組める上限と、無理なく返せる額は別物です。定年までに返し終える、退職金で残りを返すなど、返し終える年齢を自分で決めてから借入額を決めます。

50代の住宅ローンは何年組める？定年後も返せる額から逆算する方法

出典: 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

定年後の住居費まで含めて予算を決める

2回目のマイホームは、老後まで住む家になる可能性があります。ローンの返済額に加えて、定年後も払い続ける住居費まで含めて予算を決めます。

マンションは、ローンを返し終えた後も、管理費と修繕積立金が毎月かかります。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたりの月額の平均（駐車場使用料などからの充当分を除く）は、管理費11,503円、修繕積立金13,054円で、合わせて24,557円です。年間では約29万円になり、これに固定資産税が毎年加わります。

修繕積立金は、建物が古くなるにつれて上がることがあります。同じ調査では、当初の額を抑えて段階的に値上げする「段階増額積立方式」のマンションが47.1%で、完成年次の新しいマンションほどこの方式の割合が多くなっています。

国土交通省の修繕積立金ガイドラインが示す例（購入時に、修繕積立基金として36万円をまとめて集める場合）では、初年度は月6,000円で、5年おきに3,000円ずつ上げ、26〜30年目には月21,000円になります。均等に積み立てる方式でも、長期修繕計画の見直しで増額が要る場合があります。

予算を決めるときは、次の3つを計算しておきます。

• 定年の時点で残るローンの額
• 定年後に毎月かかる管理費・修繕積立金・固定資産税（修繕積立金は長期修繕計画の値上げ予定も入れる）
• 年金と貯蓄でそれを払い続けられるか

この計算をしておくと、新居の価格に加えて、管理費や修繕積立金の水準と値上げの予定も物件選びの条件に入れられます。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」 出典: 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

2回目のマイホームの選び方

2回目のマイホームの選び方では、1回目の経験をどう生かすかと、将来この家をまた売る可能性をどう考えるかがポイントになります。

1回目の不満を書き出して条件に順位を付ける

1回目の家に住んで感じた不満は、2回目の物件選びの大切な材料です。まずは家族それぞれの不満を書き出してみます。

全部を解消できる物件は予算を超えやすく、見つかるまでに時間もかかります。家族で「これだけは解消したい」という不満を2つか3つに絞り、順位を付けておきます。内覧で迷ったときに、その順位が判断の軸になります。

次に売るときの売りやすさで選ぶ

1回目の家を売る経験をすると、家は住む場所であると同時に、いつか売るものでもあると実感します。2回目の家を選ぶときも、将来また売る可能性を考えておくと安心です。

売りやすさを考える手がかりは、次に買う人が何を重視するかです。国土交通省の令和5年度マンション総合調査で、マンションを買うときに考慮した項目は、次の順に多くなっています。

• 駅からの距離などの交通の便: 71.6%
• 間取り: 61.4%
• 日常の買い物環境: 53.5%

一方で、入居後の共用部分の維持管理を考慮して選んだ人は43.5%でした。管理の状態は、建物の傷み方や修繕積立金の値上げにつながります。購入前に、管理組合の長期修繕計画、修繕積立金の残高、値上げの予定を確かめておくと、自分が住む間の負担と、売るときに買い手へ説明できる材料の両方がそろいます。

自分たちの好みだけで選ぶと、売るときに買い手が限られることがあります。好みと売りやすさの両方を見て選ぶと、次の住み替えの選択肢を残せます。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

最後まで住むか再び住み替えるかを決めておく

2回目のマイホームを選ぶ前に、この家に最後まで住むのか、もう一度住み替える可能性があるのかを家族で話し合っておきます。マンション総合調査では、マンションに住む人の60.4%が「永住するつもり」、17.7%が「いずれは住み替えるつもり」と答えています。どちらを選ぶかで、選ぶ家が変わります。

決めきれない場合は、今後10年ほどの家族の予定（子どもの進学や独立、親の介護、定年）を並べてみると、どちらに近いかが見えてきます。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

まとめ：2回目は年齢と今の家の売却から逆算して資金と制度を決める

2回目のマイホームでいちばん重いのは、年齢で返済期間の上限が短くなる中で、今の家を売ったお金と組み合わせて資金を組むことです。住宅ローン控除は2回目でも使えますが、今の家の売却で3,000万円特別控除や買換え特例を使うと、新しい家に住み始めた年と前2年・後3年の計6年間は、新しい家の控除が対象外になります。

次の一歩は、今の家の査定額とローン残高から手取りを出し、返し終える年齢を決めて借入額を逆算することです。ここを飛ばして物件探しを始めると、借りられる額が想定より小さいと契約の直前に分かったり、売却の特例を使ったことで新しい家の控除が取り消されたりする事態にもなり得ます。

売却益が出そうなら3,000万円特別控除と新しい家の住宅ローン控除のどちらが得か、マンションを選ぶなら長期修繕計画の値上げ予定まで、契約前に確かめましょう。住み替えのトビラでは、2回目のマイホームで変わる資金計画と税金の特例の組み合わせも含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。